Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5928
Uitspraakdatum: 26 april 2007
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking met nummer [12345] en op naam van eiser de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] VOOR, te [Z] (hierna: woning VOOR), krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2003 en geldend voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 345.000,-.
Verweerder heeft bij beschikking met nummer 23260 en op naam van [A] de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] ACHTER, te [Z] (hierna: woning ACHTER), krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2003 en geldend voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007, vastgesteld op € 358.000,-.
Eiser en [A] hebben bij brief van 5 mei 2006 gezamenlijk bezwaar gemaakt tegen voornoemde beschikkingen.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 september 2006 ten name van eiser, verzonden op 27 september 2006, het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en daarbij de waarde van de woningen VOOR en ACHTER gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 7 november 2006, ontvangen door de rechtbank op 9 november 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2007 te Arnhem.
Eiser is aldaar in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote, [Y]. Namens verweerder zijn verschenen [B], taxateur, en [gemachtigde].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is mede-eigenaar van een vrijstaande woning, gelegen aan de [a straat 1], te [Z].
De woning is in 1900 gebouwd. De oppervlakte van het totale perceel is ongeveer 3355 m². Bij de woning behoren twee schuren. Eiser heeft de woning samen met zijn echtgenote [Y] en zijn schoonouders, de heer en mevrouw [A] op 25 augustus 1998 gekocht voor € 243.907,-. Eiser en zijn echtgenote bewonen het voorhuis; zijn schoonouders bewonen het achterhuis. Na de aankoop is de woning verbouwd. De kosten daarvan bedroegen op de peildatum € 34.000,-. De verbouwing is door eiser zelf uitgevoerd.
De delen VOOR en ACHTER beschikken elk over onder meer een eigen toilet, badkamer en keuken en zijn beide afsluitbaar.
Voor de toepassing van de Wet WOZ heeft verweerder voor het onderhavige tijdvak het deel van de woning dat door eiser wordt bewoond en het deel van de woning dat wordt bewoond door de schoonouders van eiser aangemerkt als twee afzonderlijke onroerende zaken.
Verweerder heeft bij een tweede uitspraak op bezwaar van 26 september 2006 ten name van [A], het bezwaar van [A] tegen de onder 1 genoemde beschikking met nummer 23260 ongegrond verklaard en daarbij de waarde van de woningen VOOR en ACHTER gehandhaafd. [A] heeft tegen de aan hem gerichte uitspraak op bezwaar geen beroep ingesteld.
Door verweerder is een taxatierapport overgelegd met dagtekening 1 februari 2006, opgemaakt door [B], gediplomeerd WOZ-taxateur. Dit rapport bevat onder meer de volgende gegevens van de woningen [a straat 1] VOOR en 21 ACHTER en de bij de waardebepaling betrokken vergelijkingsobjecten:
omschrijving bouwjaar inhoud in m³ opp. in m² verkoopdatum verkoopprijs in €
[a straat 1] VOOR, [Z] 2 ^ 1 kap met dierenverblijf 1900 827 1.680
[a straat 1] ACHTER, [Z] 2 ^1 kap met berging/schuur 1900 813 1.675
[b straat 1], [C] 2 ^ 1 kap woonboerderij met carport 1920 471 575 3-6-03 285.000,-
[c straat 1], [Z] Vrijstaande woonboerderij met garage en berging 1853 1.428 2.310 4-10-04 685.000,-
[d straat 1], [D] Vrijstaand herenhuis 1875 1.000 8.925 3-6-03 829.463,-
Tot de overgelegde stukken behoort voorts een taxatieverslag afkomstig van de internetsite van de gemeente [P] volgens welke de waarde van het object [a straat 1] per waardepeildatum 1 januari 2003 € 548.000,- bedraagt. Volgens dit verslag is de inhoud van de woning 585 m³ en de oppervlakte van het perceel 3355 m².
Ter zitting is door eiser een beschikking overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaken [a straat 2 en 3] per waardepeildatum 2003 is bepaald op respectievelijk
€ 166.000,- en € 83.500,-. Eiser heeft van deze objecten tevens een foto overgelegd.
Eiser heeft ter zitting voorts een foto overgelegd van de woning [e straat 1].
De waarde van woning [a straat 1] (voor en achter tezamen) is per vorige peildatum vastgesteld op € 99.831,-.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de woning voor de toepassing van de Wet WOZ moet worden aangemerkt als één onroerende zaak zoals eiser voorstaat, dan wel, zoals verweerder bepleit, de delen van de woning die bij respectievelijk eiser en zijn schoonouders in gebruik zijn als afzonderlijke onroerende zaken moeten worden aangemerkt.
Indien ten aanzien van het vorige geschilpunt het gelijk is aan verweerder, is voorts in geschil of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum juist heeft vastgesteld. Volgens eiser moet in dat geval de waarde van de woning VOOR worden vastgesteld op € 175.000,- en die van de woning ACHTER op € 250.000,-.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar hetgeen hierover in de stukken is vermeld.
Ter zitting heeft eiser – kort samengevat en zakelijk weergegeven – hieraan nog het volgende toegevoegd:
Het taxatierapport is voor mij nieuw. Op de hoorzitting heeft verweerder daarvan geen melding gemaakt. Dit rapport houdt geen rekening met de verbouwing van het voorhuis, die voor het grootste gedeelte na de waardepeildatum plaatsvond.
Toen wij de woning in 1998 kochten, maakte deze deel uit van een fruitkwekerij. Dat is het nu niet meer. Wel houden wij bij wijze van hobby nog schapen.
Beide delen van de woning beschikken over een buitendeur. Tussen beide delen van de woning bevindt zich een afsluitbare deur. Er is een gezamenlijke bijkeuken, waar een diepvriezer en een wasmachine zijn geplaatst. Ik kan deze alleen bereiken via de hal van de woning ACHTER. Ook de kelder onder de woning VOOR, de tuin en de schuren worden gemeenschappelijk gebruikt. De tussendeur zit alleen op slot als wij op vakantie gaan.
Na de aankoop in 1998 zijn wij met de verbouwing begonnen. Deze duurt tot op heden voort. Het achterhuis was vroeger een deel. De verbouwing daarvan is in 2002 voltooid. Op 1 januari 2005 was de verbouwing van het voorhuis nog niet voltooid: alleen de badkamer en keuken waren gereed; de woonkamer en de gehele bovenverdieping bevonden zich nog in dezelfde staat als bij de aankoop in 1998.
De woning [ a straat 2 en 3] is met mijn woning vergelijkbaar. Het perceel dat daarbij hoort is 3 ha groot. Ook de woning [e straat 1] is vergelijkbaar met mijn woning. Daarin wonen twee gezinnen.
De woning [a straat 1] is eigendom van vier personen: mijn schoonouders, mijn echtgenote en ik. Wij zijn ieder voor een vierde gedeelte eigenaar daarvan.
Mijn beroep richt zich ook tegen de beschikking die op naam is gesteld van [A].
Ik heb geen kosten voor de bezwaarfase gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Ter zitting is hieraan – kort samengevat en zakelijk weergegeven – namens verweerder nog het volgende toegevoegd:
Omdat de bouwvergunning uit 1998 nooit was gecontroleerd, is taxateur [E] in december 2005 bij het pand geweest. Op basis van het gebruik is geconcludeerd tot twee objecten. Het feit dat de verbouwing nog niet af is, is voor de splitsing niet relevant. Er is geconstateerd dat er twee schuren zijn. Aan beide delen van het woonhuis is een schuur toegerekend. De schuren zijn ongeveer evenveel waard. Het woonhuis is per peildatum 1 januari 1999 als fruitbedrijf getaxeerd, omdat de gemeente niet wist dat het destijds al geen fruitbedrijf meer was.
Wij kunnen nu niet reageren op de stelling van eiser dat de woning [e straat 1] een vergelijkbare woning is. Wij weten niet of het juist is dat daar twee gezinnen wonen.
In het taxatierapport staat ten onrechte vermeld dat het rapport op 1 februari 2006 is opgemaakt. Dat moet zijn 1 februari 2007.
In het taxatierapport wordt geen melding gemaakt van de verbouwing, omdat het verbouwingsjaar systeemtechnisch niet kan worden afgedrukt.
De waarde van € 548.000 genoemd in het taxatieverslag dat eiser van internet heeft gehaald, is niet beschikt. Deze waarde is fout. Hoe dat taxatieverslag op internet is gekomen, weten wij niet.
De kosten van een verbouwing zeggen niets over de waarde van een woning als de verbouwing in eigen beheer wordt uitgevoerd.
Wij weten niet wat de toestand van het object was op 1 januari 2005. Voor de woningen VOOR en ACHTER zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gehanteerd. Deze ondersteunen de waarde.
4. Beoordeling van het geschil
[a straat 1] ACHTER
Voor zover het beroep van eiser betrekking heeft op [a straat 1] ACHTER, heeft het volgende te gelden.
Door eiser en [A] is gezamenlijk bezwaar gemaakt tegen de onder 1 genoemde beschikkingen met nummer [12345] op naam van eiser en 23260 op naam van [A]. Het gesloten stelsel van rechtsbescherming brengt mee dat in beginsel alleen degene op wiens naam de beschikking is gesteld daartegen bezwaar kan maken.
Eiser is mede-eigenaar van de woning ACHTER. Gelet daarop is eiser aan te merken als belanghebbende in de zin van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ bij de beschikking met nummer 23260. Als zodanig kan hij verzoeken om een voor bezwaar vatbare beschikking ter zake daarvan. Voor zover het bezwaarschrift van eiser grieven bevatte tegen de beschikking met nummer 23260 op naam van [A] had dit door verweerder moeten worden opgevat als een verzoek in de zin van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ en door hem als zodanig in behandeling moeten worden genomen. Verweerder dient dit alsnog te doen.
Uit het voorgaande volgt dat verweerder ten onrechte een inhoudelijke beslissing heeft genomen op het bezwaar van eiser voor zover dat gericht was tegen de beschikking met nummer 23260 op naam van [A]. Het bezwaar van eiser daartegen had niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
[a straat 1] VOOR
Objectafbakening
Op grond van het bepaalde in artikel 16, onderdeel a, van de Wet WOZ wordt een gebouwd eigendom als één onroerende zaak aangemerkt. Ingevolge het bepaalde in artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ, wordt in afwijking daarvan een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak.
Voor het antwoord op de vraag of de door eiser en zijn schoonouders bewoonde delen van de woning tezamen als één onroerende zaak moet worden beschouwd dan wel als twee onroerende zaken, acht de rechtbank het volgende van belang.
Nagegaan moet worden of de delen van de woning [a straat 1] die respectievelijk bij eiser en zijn schoonouders in gebruik zijn, bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Het voor- en achterhuis worden afzonderlijk bewoond. De delen zijn elk voorzien van een woonkamer, een keuken, een badkamer, een toilet en slaapvertrekken. De bewoners van het ene deel zijn voor wat betreft essentiële voorzieningen zoals sanitair en kookgelegenheid niet afhankelijk van de bewoners van het andere deel. Voorts is de deur tussen beide delen feitelijk afsluitbaar. Gelet hierop is sprake van twee gedeelten die elk zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat de kelder en de bijkeuken gemeenschappelijk worden gebruikt en derhalve bijkomstig wel sprake is van afhankelijkheid van de bewoners van het andere gedeelte staat daarin niet in de weg.
Verweerder heeft de helft van de bij de woning behorende grond en één van de twee schuren toegerekend aan het deel van het woonhuis dat door eiser wordt bewoond. Deze toerekening acht de rechtbank, gelet op het gezamenlijk gebruik daarvan in relatie tot de eigendomsverhoudingen, niet onredelijk.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de woning [a straat 1] bestaat uit twee objecten in de zin van artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ. Derhalve heeft verweerder terecht het gedeelte van het woonhuis dat door eiser wordt bewoond als één onroerende zaak aangemerkt.
Waardering
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van onder meer een verbouwing, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Ook veranderingen welke gedeeltelijk hun beslag hebben gekregen, dienen te worden meegenomen.
Uit het voorgaande volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de waarde daarvan op de peildatum, uitgaande van de staat daarvan bij het begin van het tijdvak.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 345.000,-.
Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn als zodanig niet geschikt. Het object [b straat 1] heeft een veel kleinere oppervlakte en inhoud en is daarom niet vergelijkbaar. De verkoop van het object [c straat 1] is te ver, want meer dan anderhalf jaar, verwijderd van de peildatum om nog in de vergelijking te kunnen worden betrokken en is reeds hierom niet bruikbaar. Het object [d straat 1] is anders dan de woning van eiser een vrijstaande woning. Ook heeft deze woning een veel groter perceel, terwijl door verweerder geen staffel is overgelegd of anderszins inzicht is gegeven in de waardering van de wijze waarop dit perceel en dat behorende bij de woning van eiser zijn gewaardeerd.
Voorts is niet aannemelijk geworden dat bij de waardering van de woning van eiser rekening is gehouden met de omstandigheid dat de verbouwing daarvan op 1 januari 2005 nog niet was voltooid.
Gelet op deze verschillen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Het vorenstaande in overweging nemend is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
Eiser heeft aangevoerd dat de woningen [a straat 2 en 3] en [e straat 1] beter vergelijkbaar zijn. Eiser heeft echter niet gesteld dat deze woningen kort voor of na peildatum zijn verkocht. Ook anderszins is dit niet aannemelijk geworden. De waarde van de woning van eiser kan daarom niet worden bepaald door uit te gaan van deze woningen.
Voor zover eiser bedoelt te stellen dat verweerder door de woningen [a straat 2 en 3] lager te waarderen dan zijn woning in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, heeft het volgende te gelden. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is in ieder geval nodig dat sprake is van gelijke gevallen die ongelijk worden behandeld. Hetgeen eiser heeft gesteld is niet voldoende voor het oordeel dat sprake is van gelijke gevallen.
Eiser heeft voorts er op gewezen dat de waarde van de woning VOOR en woning ACHTER per vorige peildatum is vastgesteld op gesteld op € 99.831,-. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning wordt daarbij vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Aan de naar de vorige waardepeildatum vastgestelde waarde komt derhalve geen betekenis toe. Deze grief van eiser treft reeds daarom geen doel.
Eiser heeft derhalve de door hem verdedigde waarde van € 175.000,- evenmin aannemelijk gemaakt.
Nu beide partijen naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwing bieden voor de door hen voorgestane waarden, zal de rechtbank de waarde van de woning zelf in goede justitie bepalen. Eiser heeft onweersproken gesteld dat de verbouwing van de woning op 1 januari 2005 nog maar net een aanvang had genomen en alleen de badkamer en keuken gereed waren. Rekening houdend met deze en alle overige relevante feiten en omstandigheden, schat de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie op € 300.000,-.
Gelet op het vooroverwogene dient het beroep, voor zover gericht tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de woning VOOR, gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Er is geen sprake geweest van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voorts heeft eiser niet gesteld dat kosten zijn gemaakt voor bezwaar of beroep die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het bezwaar van eiser voor zover zich dat is gericht tegen de beschikking aangaande de woning ACHTER niet-ontvankelijk;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning VOOR tot € 300.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- bepaalt dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 38,- aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 26 april 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van J.M.A. Koster, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.