Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht Registratienummer: AWB 06/3109
Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen:
S.W. Properties II B.V., eiseres,
gevestigd te Nijmegen, vertegenwoordigd door mr. J.R.M. van der Poel,
en
de raad van de gemeente Nijmegen, verweerder, vertegenwoordigd door mr. H. Zeilmaker.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 26 april 2006.
2. Procesverloop
Bij brief van 18 oktober 2001 heeft eiseres verweerder verzocht om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in verband met de door haar beweerdelijk geleden schade als gevolg van de bepalingen van het bestemmingsplan Kwakkenberg 1994.
Op verzoek van verweerder heeft de schadebeoordelingscommissie op 19 juni 2003 een advies ter zake uitgebracht. Hierin is geadviseerd tot afwijzing van het verzoek van eiseres, voor zover dit betrekking heeft op de percelen met de kadastrale nummers 545 en 546, en tot aanhouding van het verzoek voor zover dit betrekking heeft op de percelen met de kadastrale nummers 547 en 548.
Bij besluit van 15 oktober 2003 heeft verweerder overeenkomstig genoemd advies beslist.
Bij besluit van 14 juli 2004 heeft verweerder het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en het besluit van 15 oktober 2003 gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het besluit van 14 juli 2004. Bij uitspraak van 2 november 2005 (registratienummer: AWB 04/2016) heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd en verweerder opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van de uitspraak.
Bij het in rubriek 1 aangeduide besluit heeft verweerder het bezwaar opnieuw ongegrond verklaard en het besluit van 15 oktober 2003 gehandhaafd.
Tegen het besluit van 26 april 2006 is beroep ingesteld en door verweerder is een verweerschrift ingediend. Naar deze en de overige door partijen ingebrachte stukken wordt hier kortheidshalve verwezen.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 13 juni 2007. Namens eiseres is verschenen [X], directeur van eiseres, bijgestaan door mr. K. Langelaar, advocaat te Almere, en door mr. J.R.M. van der Poel, adviseur te Bunnik en gemachtigde van eiseres. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. H. Zeilmaker, advocaat te Nijmegen, en mr. A.J.C. van der Heijden, werkzaam bij de gemeente Nijmegen.
3. Overwegingen
Eiseres is eigenares van vier percelen aan de Bergweg 4 te Nijmegen, kadastraal bekend gemeente Hatert, sectie I, nummers 545, 546, 547 en 548. Ingevolge het bestemmingsplan Kwakkenberg 1994 rust op een deel van dit terrein de bestemming "bos". Aan het andere deel van het terrein was in het genoemde bestemmingsplan de bestemming "woondoeleinden uitwerking" toegekend. Aan deze bestemming is goedkeuring onthouden. Verweerder is doende om voor dit gedeelte een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.
De bestemming "bos" geldt ter plaatse van het perceel met nummer 545, het grootste gedeelte van het perceel met nummer 546, ongeveer de helft van het perceel met nummer 547 en een klein stukje van perceel 548.
Het andere gedeelte van het terrein, waarvoor een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld, betreft derhalve het grootste deel van het perceel met nummer 548, ongeveerde helft van het perceel met nummer 547 en een klein stukje van het perceel met nummer 546.
Ter zitting is gebleken dat tussen partijen niet in geschil is dat, waar in de stukken de percelen 545 en 546 vermeld staan, het gedeelte van het terrein bedoeld is waarvoor de bestemming "bos" geldt, en dat, waar in de stukken de percelen 547 en 548 vermeld staan, het overige gedeelte van het terrein bedoeld wordt.
De percelen 545 en 546 worden in de stukken ook aangeduid als de noordelijke percelen, de percelen 547 en 548 als de zuidelijke percelen.
De rechtbank stelt vast dat het bestreden besluit slechts betrekking heeft op het planschadeverzoek voor de percelen 545 en 546, oftewel voor het gedeelte van het terrein dat in het bestemmingsplan Kwakkenberg 1994 de bestemming "bos" heeft gekregen.
Om te beginnen zal de rechtbank de vraag behandelen of de plannen die eiseres vanaf 1992 heeft ontwikkeld pasten binnen het bestemmingsplan Broersveld-Kwakkenberg 1971 (hierna ook aan te duiden als het oude bestemmingsplan).
Voor de in geding zijnde percelen gold ingevolge het oude bestemmingsplan de bestemming E2V. Gronden met deze bestemming waren bestemd voor vrijstaande eengezinshuizen in maximaal 2 woonlagen. De door eiseres ontwikkelde plannen zijn niet in overeenstemming met deze bestemming.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de bestemming E2V met toepassing van Hoofdstuk IV, onder B, lid 1, aanhef en onder b, van de voorschriften van het oude bestemmingsplan gewijzigd had kunnen worden in de bestemming 01+M. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen en overweegt daartoe het volgende.
In het eerste deel van de wijzigingsbepaling onder b komen onderdelen voor uit 2 bestemmingscategorieën, te weten de categorie Eengezinshuizen (Hoofdstuk II onder A van de voorschriften) en de categorie Meergezinshuizen (Hoofdstuk II onder B van de voorschriften). Uit het tweede deel van de wijzigingsbepaling onder b volgt dat binnen een categorie wijziging mogelijk is van het ene onderdeel naar het andere onderdeel. Uit de tekst volgt echter niet dat wijziging mogelijk is van een onderdeel in de ene categorie naar een onderdeel in de andere categorie. Het betoog in het aanvullend beroepschrift begrijpt de rechtbank aldus dat in de visie van eiseres de wijzigingsmogelijkheid voor gronden met de bestemming 01+M2 inhoudsloos is omdat geen andere onderdelen van de categorie Meergezinshuizen zijn genoemd en wijziging dus niet mogelijk is. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen. De vermelding van het onderdeel 01+M2 heeft tot gevolg dat uit de categorie Meergezinshuizen slechts gronden met de bestemming 01+M2 kunnen worden gewijzigd. Uit het tweede deel van de wijzigingsbepaling onder b volgt dat deze gronden kunnen worden gewijzigd in een ander onderdeel van de categorie Meergezinshuizen, hetgeen betekent dat wijziging mogelijk is in de bestemming 01+M3 of 01+M4. Aangezien de tekst van deze wijzigingsbepaling voldoende duidelijk is, ziet de rechtbank geen reden om deze bepaling op andere wijze uit te leggen.
Eiseres heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de bestemming E2V met toepassing van Hoofdstuk IV, onder B, lid 1, aanhef en onder c, van de voorschriften van het oude bestemmingsplan gewijzigd had kunnen worden in de bestemming BD-A.
De rechtbank is echter van oordeel dat zulks niet mogelijk was en overweegt daartoe het volgende.
Uit de bestemmingsbeschrijving van de bestemming BD-A in Hoofdstuk II, Categorie 3, lid 2, in samenhang met de definitie van "een bijzonder woongebouw" in Hoofdstuk I, aanhef en onder B9, volgt dat op gronden met de bestemming BD-A mag worden opgericht een "gebouw dat meerdere woningen bevat, welke in verband met de indeling en de afmetingen in het algemeen bestemd is voor bewoning door bejaarden, studenten en alleenstaanden". De wijzigingsbepaling onder c stelt bovendien als voorwaarde dat de hoogte der gebouwen niet meer mag bedragen dan 7 meter.
De plannen van eiseres die dateren van oktober 1992 (bijlage 5 bij de brief van de gemachtigde van eiseres aan de schadebeoordelingscommissie van 11 juni 2002) betreffen gebouwen bestaande uit een onderverdieping en 2 woonlagen. Deze gebouwen zijn in ieder geval aan één zijde hoger dan 7 meter en aan 2 zijden gedeeltelijk hoger dan 7 meter. Bij de latere plannen van eiseres is sprake van een groter aantal woonlagen en bijgevolg van een hoogte die aan alle zijden van het gebouw meer is dan 7 meter. De rechtbank wijst in dit verband op bijlage 3 en bijlage 4 (blad 5, eerste voorstel: senioren villa appartementen) bij de hiervoor genoemde brief van de gemachtigde van eiseres van 11 juni 2002, waaruit volgt dat in september 1993 het plan bestond om 3 gebouwen te ontwikkelen bestaande uit een onderverdieping en 4 woonlagen. De plannen die nog weer later zijn ontwikkeld voorzagen eveneens in méér woonlagen dan de plannen van oktober 1992.
Bovendien is de rechtbank van oordeel dat in ieder geval voor de plannen van eiseres uit oktober 1992 geldt dat zij niet voldeden aan het vereiste dat de woningen in verband met de indeling en de afmetingen in het algemeen bestemd waren voor bewoning door bejaarden. Deze plannen betroffen immers appartementen die evengoed door (veel) jongere personen bewoond kunnen worden. Uit de indeling en afmetingen van de appartementen kan niet worden afgeleid dat zij bestemd waren voor bejaarden. Ter zitting heeft eiseres er op gewezen dat Altus bij de ontwikkeling van de plannen betrokken was en dat daaruit blijkt dat wel degelijk sprake was van specifiek voor senioren bestemde
woningen. De rechtbank merkt op (zie bijlage 10 bij de meergenoemde brief van 11 juni 2002) dat de eerste correspondentie met Altus dateert van februari 1995 en dat het eerste rapport van Altus met betrekking tot het onderhavige project dateert van maart 1997. Nog daargelaten de vraag of betrokkenheid van Altus bij de planontwikkeling tot de conclusie zou moeten leiden dat de appartementen in verband met de indeling en de afmetingen bestemd waren voor bejaarden, stelt de rechtbank vast dat die betrokkenheid er bij de eerste plannen van eiseres nog niet was.
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat wijziging in de bestemming BD-A niet mogelijk was. De gebouwen waarin de plannen van eiseres voorzagen waren te hoog en zeker bij de eerste plannen was geen sprake van appartementen die door indeling en afmetingen specifiek bestemd waren voor bejaarden.
Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres schade lijdt omdat de bestemming E2V die ingevolge het oude bestemmingsplan gold, door het bestemmingsplan Kwakkenberg 1994 is herzien in de bestemming bos. Partijen verschillen van mening over de vraag of deze schade redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste van eiseres behoort te blijven.
Aan het bestreden besluit ligt ten grondslag het advies van de Commissie voor bezwaarschriften van 28 februari 2006. De kern van dit advies wordt gevormd door onderdeel IX. Uit dit onderdeel begrijpt de rechtbank dat verweerder zich – samengevat – op het volgende standpunt stelt. Eiseres heeft zich niet gericht op realisering van de bouwmogelijkheden die het oude bestemmingsplan bood, maar op de bouw van appartementengebouwen waarvoor herziening van het bestemmingsplan nodig was. Aan een bestemmingsplanprocedure is inherent dat niet zeker is of een bestemmingsplan in de goedkeuringsprocedure en beroepsprocedure ongewijzigd in stand zal blijven. Aangezien eiseres bewust heeft afgezien van realisering van de oude bouwmogelijkheden, terwijl niet zeker was dat daarvoor in de plaats nieuwe bouwmogelijkheden zouden komen, heeft zij het risico aanvaard dat zij de schade zou lijden, waarvan zij thans vergoeding vraagt.
De rechtbank onderschrijft dit standpunt van verweerder en overweegt daartoe nog het volgende.
In het voorgaande is reeds vastgesteld dat de plannen van eiseres niet pasten binnen het oude bestemmingsplan en ook niet gerealiseerd konden worden door toepassing van de wij zigingsbevoegdheden die het oude plan bevat. Derhalve kan niet gezegd worden dat eiseres concrete pogingen heeft ondernomen om de bouwmogelijkheden te benutten die het oude plan bood. Eiseres heeft daarentegen plannen ontwikkeld die slechts realiseerbaar waren indien het bestemmingsplan herzien zou worden, en heeft de gemeente, na overleg over en aanpassing van de plannen, bereid gevonden om tot herziening over te gaan. Vanwege deze gang van zaken is naar het oordeel van de rechtbank niet relevant of voor eiseres voorzienbaar was dat de bouwmogelijkheden van oude plan zouden komen te vervallen. Eiseres was er immers op uit dat het bestemmingsplan werd herzien, en herziening impliceert dat de bouwmogelijkheden van het oude plan komen te vervallen. Zij heeft aanvaard dat de oude bouwmogelijkheden zouden vervallen in de verwachting dat zij daarvoor in de plaats andere, betere bouwmogelijkheden zou krijgen. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat eiseres weliswaar de verwachting koesterde dat zij die betere bouwmogelijkheden zou krijgen, maar dat zulks, gelet op de goedkeuringsprocedure en eventuele beroepsprocedure, niet zeker was. Met het loslaten van de oude bouwmogelijkheden en het aanvaarden van de onzekerheid of herziening van het bestemmingsplan tot de door eiseres gewenste, betere bouwmogelijkheden zou leiden, heeft eiseres het risico genomen dat het slecht voor haar zou uitpakken. Dat de kans daarop volgens eiseres heel klein was omdat, zoals ter zitting uitgebreid is betoogd, in de ogen van eiseres de onthouding van goedkeuring door GS volstrekt onverwacht was – wat daar verder ook van zij –, doet daaraan niet af. Zelfs indien het risico klein was, het is door eiseres aanvaard.
Op grond van het bovenstaande is de rechtbank van oordeel, dat de stellingen van eiseres tegen het bestreden besluit geen doel treffen. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
De rechtbank acht geen termen aanwezig over te gaan tot een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank tot de volgende beslissing.
4. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. D.J. Post, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.W.M. Litjens, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2007.
De griffier, De rechter,
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel 6:24 juncto Pro 6:13 van de Awb, binnen 6 weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Verzonden op 2 juli 2007