Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 150025 / HA ZA 06-2322
Vonnis van 1 augustus 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INDUSTRIEPARK KLEEFSE WAARD B.V.,
gevestigd te Arnhem,
eiseres,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. M. Raaymakers te Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ACORDIS BEHEER B.V.,
rechtsopvolger van Houdstermaatschappij De Kleef B.V.
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. S.A.H. van Ramele te Arnhem.
Partijen zullen hierna IPKW en Acordis genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 maart 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 14 juni 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. IPKW heeft het aan de Westervoortsedijk 73 te Arnhem gelegen industrieterrein met panden in eigendom. IPKW verhuurt bedrijfsruimte op het terrein aan bedrijven. Tevens verleent IPKW verschillende diensten aan de huurders zoals bewaking, beveiliging, catering en brandweer.
2.2. Teijin Twaron BV is één van de in 2.1 bedoelde huurders. Zij huurt twee gebouwen aangeduid als WE en GE.
2.3. Blijkens een brief van 10 juni 2003 hebben IPKW en Teijin Twaron overeenstemming bereikt over een nieuwe huurovereenkomst. In de brief is onder meer de volgende passage opgenomen.
Voorts zal IPKW zorg dragen voor een goed functionerende airconditioningsinstallatie in gebouw WE en voor de installatie van een airconditioning in gebouw GE voor 1 januari 2004 en verklaart zich bereid de daartoe benodigde investeringen te verrichten. Genoemde maatregelen zullen niet leiden tot een opwaartse aanpassing van de huur.
2.4. In de zomer van 2003 zijn de aandelen in IPKW verkocht aan De Blaauwe Amer BV. Omdat tijdens de onderhandelingen over de verkoop van de aandelen de uit de brief van 10 juni 2003 voortvloeiende verplichting jegens Teijin Twaron niet bekend was bij de personen die onderhandelden over de verkoop, hebben voormalig aandeelhouder van IPKW, te weten Houdstermaatschappij De Kleef BV, en Blaauwe Amer nader overleg gehad over deze verplichting en nadere afspraken gemaakt. De afspraken zijn neergelegd in de sideletter van 4 juli 2003 bij de koopovereenkomst tussen De Kleef en De Blaauwe Amer van 21 juni 2003 waarin onder meer staat dat deze Sideletter de sideletter van 21 juni 2003 vervangt. Met betrekking tot de jegens Teijin Twaron aangegane verplichting staat in de door IPKW opgestelde sideletter van 4 juli 2003 het volgende.
Verkoper vrijwaart IPKW terzake van de verplichting een airco-installatie in het door Teijin Twaron BV gehuurde te installeren en zal deze verplichting voor IPKW, maar wel in overleg met IPKW, nakomen.
2.5. Vervolgens is in opdracht en voor rekening van Houdstermaatschappij De Kleef BV in 2003 een airconditioningsinstallatie geplaatst in gebouw GE.
2.6. Blijkens hetgeen ter comparitie is verklaard is tussen partijen niet in geschil dat ten tijde van het maken van de in 2.3 en 2.4 geciteerde afspraken geen airconditioningsinstallatie, maar een luchtbehandelingsinstallatie/koelingsinstallatie in gebouw WE aanwezig is.
2.7. Teijin Twaron stelt Schipper Bosch Vastgoed Arnhem BV, de beheerder van het industrieterrein, - en zusterbedrijf van IPKW- in haar brief van 28 oktober 2005 in de gelegenheid een concreet aanbod te doen voor de installatie van een goed functionerende airconditioning installatie in gebouw WE. Teijin Twaron verwijst naar de brief van 10 juni 2003. In de brief van 28 oktober 2005 staat onder meer de volgende passage.
(..)
Ook vóór april van dit jaar is er mondeling en schriftelijk kenbaar gemaakt en vastgelegd, dat de afspraken niet zijn nagekomen en dat er problemen waren met de klimaatbeheersing als gevolg van het niet aanwezig zijn van de beloofde airconditioning maar topkoeling.
U treft ter onderbouwing hiervan de volgende kopieën aan:
- brief d.d. 15 september 2003 van [anoniem] aan [anoniem]. Onderwerp:
Kernpunten uit de bespreking met [anoniem]. Zie punt 4.
- gespreksnotitie d.d. 26 februari 2004, punten 3 en 4.
- email d.d. 2 maart 2004. Hierin staat een 2e toezegging van uw bedrijf.
(..).
2.8. Acordis is de rechtsopvolger van Houdstermaatschappij De Kleef BV. In de brief van de raadsman van Acordis van 27 januari 2006 aan de raadsman van IPKW staat onder meer de volgende passage.
Cliënte heeft reeds in 2003 in overleg met uw cliënte de koelinstallatie in gebouw GE laten installeren. Cliënte heeft de kosten die gepaard zijn gegaan met de plaatsing van de koelinstallatie betaald. Cliënte is dan ook al haar verplichtingen voortvloeiende uit voornoemde brief van 21 juni 2003 nagekomen.
2.9. Omstreeks april 2006 is in opdracht van IPKW een airconditioningsinstallatie aangelegd in gebouw WE. De kosten van de levering en plaatsing van deze installatie bedragen volgens de in het geding gebrachte factuur van Koeltechnisch Buro € 64.000,- exclusief BTW.
2.10. Tot medio 2003 waren in IPKW het onroerend goed en utilities ondergebracht. De naam van de al bestaande vennootschap IPKW is in die tijd gewijzigd in Houdstermaatschappij De Kleef BV (thans Acordis, gedaagde). Aan de in 2.4 bedoelde koop/verkoop van de aandelen van IPKW is een juridische splitsing voorafgegaan waarbij een nieuwe vennootschap met de naam IPKW is opgericht (eiseres). In deze vennootschap is onder meer het onroerend goed en de daarbij behorende faciliteiten van IPKW (oud) ondergebracht. De utilities zijn ondergebracht in een eveneens nieuw opgerichte vennootschap De Kleef BV.
3. Het geschil
3.1. IPKW vordert samengevat - veroordeling van Acordis tot betaling van EUR 64.000.- , vermeerderd met rente en kosten. IPKW voert daartoe aan dat uit de in 2.3 en 2.4 aangehaalde citaten blijkt dat jegens Teijin Twaron niet kon worden volstaan met het installeren van een airconditioningsinstallatie in gebouw GE, maar dat ook moest worden zorggedragen voor een deugdelijke installatie in gebouw WE. IPKW stelt dat de installatie niet deugdelijk was of was te maken en dat een nieuwe installatie moest worden geplaatst. IPKW stelt dat op grond van de gemaakte afspraken Acordis de kosten van de inmiddels in opdracht van IPKW geinstalleerde installatie in gebouw WE door Acordis aan IPKW moet worden voldaan ten titel van schadevergoeding.
3.2. Acordis voert verweer. Zij stelt aan haar – vrijwarings – verplichtingen op grond van de met De Kleef gemaakte afspraken te hebben voldaan door het installeren van een airconditioningsinstallatie in gebouw GE.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Partijen twisten over de omvang van de vrijwaringsverplichting zoals geformuleerd in de sideletter van 4 juli 2003.
4.2. Het gaat hier kort gezegd om de uitleg van de in 2.4 geciteerde bepaling. De bepaling hangt nauw samen met de in 2.3 geciteerde bepaling. De uitleg van de bepalingen kan niet alleen worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de citaten, maar daarbij komt het tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan voorbedoelde citaten mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004, NJ 2005,493 (DSM/FOX) dat bij de uitleg van een schriftelijke bevestiging van afspraken telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht de taalkundige betekenis van de bewoordingen ervan, gelezen in de context van het geschrift als geheel bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang is. Verder zijn bij de uitleg van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan en de overige bepalingen ervan (vgl. HR 19 januari 2007, RvdW 2007,108 inzake Meyer Europe/Pont Meyer).
4.3. De rechtbank stelt vast dat in de in 2.3 geciteerde passage een onderscheid is gemaakt tussen de gebouwen WE en GE. IPKW zegt toe zorg te dragen voor “een goed functionerende airconditioningsinstallatie” in gebouw WE en “voor de installatie van een airconditioning in gebouw GE”. In de in 2.4 geciteerde afspraak gemaakt tussen de koper en verkoper van de aandelen van IPKW komt dat onderscheid niet terug. Daar wordt gesproken over “het gehuurde”.
4.4. Uit de letterlijke tekst van de in 2.3 geciteerde bepaling zou kunnen worden opgemaakt dat het kennelijk de bedoeling van verhuurder en huurder was dat in beide gebouwen een airconditioningsinstallatie zou gaan functioneren. Nu in gebouw WE geen airconditioningsinstallatie aanwezig was, kan uit de tekst van de afspraak worden afgeleid dat ook in gebouw WE een airconditioningsinstallatie moet worden geplaatst teneinde aan de aan de huurder gedane toezegging te voldoen. Aldus ook het standpunt van IPKW. Acordis heeft dit echter betwist. Acordis stelt dat zij in 2003 met Teijin Twaron heeft gesproken en dat deze huurder twee eisen had te weten een airconditioningsinstallatie in gebouw GE en extra kamers in gebouw GE. Volgens Acordis heeft Teijin Twaron ten tijde van het maken van de vrijwaringsafspraak niet gesproken over een airconditioning voor gebouw WE. IPKW stelt dat Teijin Twaron al lang klachten had over onder meer de hoge temperatuur in gebouw WE bij zonneschijn. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst zij naar de brief van Teijin Twaron van 28 oktober 2005.
4.5. De rechtbank is van oordeel dat de juistheid van de stellingen van IPKW dat Teijin Twaron ten tijde van de afspraak op 10 juni 2003 herhaaldelijke klachten had geuit over de klimaatbeheersing in gebouw WE en dat Teijin Twaron op dat moment een airconditioningsinstallatie is toegezegd in plaats van de aanwezige topkoelingsinstallatie gelet op de gemotiveerde betwisting door Acordis, vooralsnog niet vast staan. Evenmin staat vast dat Houdstermaatschappij De Kleef BV/Acordis op de hoogte was van deze afspraak dan wel had moeten zijn. Het ligt wel op haar weg bewijs van haar stellingen te leveren nu zij daaraan immers rechtsgevolgen verbindt. De brief van Teijin Twaron van 28 oktober 2005 is weliswaar een begin van bewijs, maar zonder nadere bewijsmiddelen onvoldoende. IPKW heeft bewijs aangeboden van haar stellingen en de rechtbank zal IPKW toelaten dit bewijs te leveren, zodra is beslist op het in 4.7 te bespreken verweer van Acordis.
4.6. Indien IPKW in het haar op te dragen bewijs slaagt – afspraak IPKW en Teijin Twaron en wetenschap Houdstermaatschappij De Kleef BV/Acordis – dan valt de verplichting van IPKW zorg te dragen voor een goed functionerende airconditioningsinstallatie in gebouw WE naar het oordeel van de rechtbank in beginsel tevens onder de vrijwaringsafspraak van 4 juli 2003. Hieruit volgt echter niet automatisch dat Acordis ook zal worden veroordeeld tot betaling van het gevorderde bedrag. Acordis kan eerst worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding indien IPKW de noodzaak van de aankoop van de door haar aangekochte installatie aantoont. Vast moet komen te staan dat niet kon worden volstaan met reparatie/aanpassing van de bestaande luchtbehandelingsinstallatie dan wel de aankoop van een minder kostbaar apparaat. De rechtbank zal IPKW in de gelegenheid stellen ook dit bewijs te leveren indien is beslist op het hierna te bespreken verweer van Acordis.
4.7. Acordis heeft nog aangevoerd dat als al komt vast te staan dat de sideletter van 4 juli 2003 tevens een vrijwaringsverplichting omvat ten aanzien van de verplichting van IPKW om zorg te dragen voor een “goed functionerende airconditioningsinstallatie in gebouw WE”, Acordis niet in verzuim is omdat zij niet ingebreke is gesteld en niet in de gelegenheid is gesteld alsnog na te komen. De vordering dient, aldus Acordis, in elk geval op die grond te worden afgewezen.
4.8. Voor zover IPKW stelt dat uit de brief d.d. 27 januari 2006 kan worden opgemaakt dat zich een situatie voordeed als bedoeld in artikel 6:83 sub c BW Pro, dan is de juistheid van deze stelling zonder overlegging van nadere correspondentie niet na te gaan. In de brief van 15 december 2005 wordt verwezen naar gebouw GE en niet naar gebouw WE. Wel wordt in de brief van 15 december 2005 verwezen naar de brief van 28 oktober 2005 van Teijin Twaron waarin weer wel wordt ingegaan op het gebouw WE. De rechtbank zal IPKW in de gelegenheid stellen op dit punt correspondentie in het geding te brengen en deze kort toe te lichten. De rechtbank zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen.
4.9. Tenslotte heeft Acordis aangevoerd dat als al wordt geoordeeld dat zij een bedrag dient te voldoen aan IPKW daarop in mindering dient te strekken het belastingvoordeel dat IPKW heeft genoten als gevolg van de gedane investering. IPKW betwist recht te hebben op een dergelijke aftrek omdat zij aanspraak kan maken op een vergoeding van Acordis. Acordis heeft dit gemotiveerd weersproken. De rechtbank zal na bewijslevering beoordelen en bepalen of nadere bewijslevering op dit punt geïndiceerd is.
4.10. Omdat sprake moet zijn van verzuim wil de vordering van IPKW toewijsbaar zijn, zal de rechtbank het bewijs bedoeld in 4.5 en 4.6 eerst opdragen nadat is beslist op het in 4.7 beschreven verweer.
4.11. Reeds nu overweegt de rechtbank dat indien IPKW niet slaagt in het in de eerste volzin van 4.6 bedoeld bewijs – afspraak IPKW en Teijin Twaron en wetenschap Houdstermaatschappij De Kleef BV/Acordis –, de rechtbank de vordering zal afwijzen.
4.12. De rechtbank houdt in afwachting van het in het geding brengen van de in 4.8 bedoelde stukken elke beslissing aan.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 29 augustus 2007 voor het nemen van een akte door IPKW over hetgeen is vermeld onder 4.8,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.C.J. van Bavel en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2007.