Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 486260 \ CV EXPL 07-1864 \ 282fh
uitspraak van 14 december 2007
Vonnis
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Talis
gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen
eisende partij
gemachtigde mr. P. Bergkamp
tegen
[huurder]
wonende te Nijmegen
gedaagde partij
procederend in persoon
Partijen worden hierna Talis en [huurder] genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 maart 2007;
- de akte overlegging producties met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1. De feiten
1.1. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst betreffende de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] (hierna te noemen: de woning). De huurovereenkomst, destijds gesloten tussen [huurder] en de Katholieke Woningvereniging “Kolping” te Nijmegen, rechtsvoorgangster van Talis, ligt vast in een akte van 14 januari 1991.
1.2. In de akte is vermeld, dat [huurder] verklaart een exemplaar van het huurreglement van genoemde woningvereniging te hebben ontvangen, de daarin vervatte bepalingen te kennen en zich te verbinden om die bepalingen stipt na te komen. Het huurreglement bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 1 - Algemeen
1.1 De bepalingen van dit huurreglement zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten, welke de Katholieke Woningvereniging "Kolping" betreffende woningen aangaat.
1.2 Wijzigingen van de huurovereenkomst en dit huurreglement kunnen slechts schriftelijk worden overeengekomen.
1.3 Huurder wordt geacht bekend te zijn en accoord te gaan met dit huurreglement en alle hieruit voortvloeiende verplichtingen stipt na te komen.
1.4 Indien huurder in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en verhuurder daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voor verhuurder voortvloeiende kosten voor rekening van huurder.
1.5 Voor de huurovereenkomst en haar uitvoering kiest huurder domicilie in het gehuurde.
1.6 In alle gevallen waarin de huurovereenkomst en dit huurreglement niet voorzien, beslist het Bestuur na overleg met de Ledenraad van de Katholieke Woningvereniging "Kol ping".
Artikel 2 - Huurprijs en bijkomende vergoedingen
2. 1 De huurprijs en de verschuldigde voorschotbedragen voor bijkomende leveringen en diensten (o.a. stook- en servicekosten) zoals in de huurovereenkomst bepaald, zal door de huurder bij vooruitbetaling voor de le van de maand in één bedrag dienen te worden voldaan. Deze betaling zal geschieden zonder enig uitstel en zonder korting of compensatie.
2.2 De door de wet voorgeschreven algemene huurprijsverhogingen zijn op de huurovereenkomst van toepassing.
2.3 Een nadere huurprijsvaststelling i.v.m. woningverbetering kan plaatsvinden zonder dat deze van invloed is op het tijdstip van de algemene jaarlijkse huurverhoging.
2.4 Jaarlijks verstrekt verhuurder aan huurder een overzicht van de kosten betreffende het verrichten van bijkomende leveringen en diensten, waaruit de samenstelling van het aan huurder in rekening gebrachte voorschot-bedrag blijkt. Zijn volgens deze jaarlijkse vaststelling de werkelijke kosten voor leveringen en/of diensten per complex hoger of lager dan het in rekening gebrachte voorschotbedrag, dan zal vereffening in de volgende exploitatie-periode plaatsvinden. Vereffening ten laste van huurder zal niet plaatsvinden ten aanzien van kosten, die langer dan twee jaar geleden zijn gemaakt, gerekend vanaf het begin van een nieuwe exploitatieperiode.
Verhuurder heeft het recht de voor de leveringen en/of diensten vastgestelde voorschotbedragen te wijzigen, telkens wanneer één of meer kostenbestanddelen, waar uit zij zijn samengesteld, veranderen. Een wijziging kan niet eerder ingaan dan één maand nadat zij door verhuurder is aangezegd aan huurder. Verhuurder moet desgewenst de noodzaak tot prijsaanpassing aantonen aan de hand van een kosten- of exploitatie-overzicht per type woning.
2.5 Voor zover niet schriftelijk anders is overeengekomen, zijn de kosten van het verbruik van water, gas en stroom in het gehuurde, alsmede de meterhuur voor rekening van huurder.”
1.3. Bij het huurreglement hoort een aanhangsel, getiteld “Voor rekening van huurder uit te voeren onderhouds- en reparatiewerkzaamheden”. In dit aanhangsel is onder 13 opgenomen:
“onderhoud en herstel van erfafscheidingen evenals onderhoud van bij het gehuurde aanwezige tuin(en), waaronder tijdig knippen/snoeien van de aanwezige hagen, struiken en bomen”.
1.4. De woning, een flatwoning, maakt deel uit van een aan Talis toebehorend complex, dat 120 flatwoningen omvat en gelegen is aan de Klaroenstraat en de Rapsodiestraat te Nijmegen (verder te noemen: het complex).
1.5. Talis heeft [huurder] voor de kosten van onderhoud van de groenvoorziening € 151,52 over het jaar 2003 en € 154,26 over het jaar 2004 in rekening gebracht.
1.6. Partijen hebben in maart en april 2006 gecorrespondeerd over het feit dat de huurders van het complex maandelijks een bedrag van € 13,20 betalen in de servicekosten. [huurder] heeft daartegen geprotesteerd. Talis heeft bij brief van 22 maart 2006 aan [huurder] onder meer geschreven:
“Complex Rapsodiestraat en Klaroenstraat
De huurders van de flats aan de Rapsodiestraat en Klaroenstraat betalen € 13,20 per maand in de servicekosten voor gemeenschappelijk groenvoorziening rondom het wooncomplex. Hoewel het tegelpad en grasveld aan de zij- en achterkant van het complex toegankelijk is voor derden is het vooral ten behoeve van de huurders van het complex aangelegd. Met betrekking tot de groen-/grijsvoorziening aan de voorzijde van het complex zijn wij van oordeel dat deze zo is gesitueerd dat sprake is van een exclusief voor de bewoners aangelegde voorziening.
In het huurrecht is bepaald dat een huurder zijn tuin bij het gehuurde dient te onderhouden. Bij het aangaan van de huurovereenkomst van een woning aan de Rapsodiestraat en Klaroenstraat heeft Talis met instemming van de huurder dit tuinonderhoud op zich genomen. Hiervoor brengt Talis deze kosten in rekening bij de huurder.
Privé terrein
De groenvoorziening rondom het complex Rapsodiestraat en Klaroenstraat is daarom privé terrein en geen openbaar gebied. Om dit nog een extra te benadrukken zal Talis de komende weken bordjes met "verboden toegang voor onbevoegde" plaatsen in de groenvoorziening en parkeerplaats.”
1.6. [huurder] heeft zich op 14 april 2006 tot de huurcommissie gewend met een verzoek om haar betalingsverplichting over de periode van 1 januari 2003 tot december 2003 opnieuw vast te stellen, en wel in die zin dat de kosten voor onderhoud van de groenvoorziening geen onderdeel meer uitmaken van de betalingsverplichting.
1.7. De huurcommissie heeft naar aanleiding van het verzoek een schriftelijk Rapport van voorbereidend onderzoek laten opstellen door haar secretariaat. De rapporteur haalt uit het rapport “Servicebeleid Huurcommissie”, vastgesteld door het Overleg Voorzitters Huurcommissie (OVH), het volgende aan:
“Ten aanzien van groenstroken en tuinen kan het volgende onderscheid worden gemaakt:
1. (…)
2. Bij een complex woonruimten behorende groenstroken en tuinen die voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn ten behoeve van de huurders en waarbij de verhuurder een voorziening heeft getroffen waardoor het exclusieve gebruiksrecht van de huurders kan worden gewaarborgd. Deze groenstroken en tuinen maken naar aard en bestemming deel uit van het complex (bijvoorbeeld een zgn. binnentuin).
3. Bij een complex woonruimten behorende groenstroken en tuinen die voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn ten behoeve van de huurders en waarbij de verhuurder geen voorziening heeft getroffen waardoor het exclusieve gebruiksrecht van de huurders kan worden gewaarborgd. De bewoners hebben dan geen exclusief gebruiksrecht; zij ontlenen het gebruiksrecht dan niet aan de huurovereenkomst voor hun woning, maar aan het/de openbare karakter/bestemming van de groenvoorzieningen (bijvoorbeeld openbare tuinen, groenstroken, grasvelden, speelveldjes tussen flatgebouwen). Zie HR 9 juni 2000, NJ 2000, 583 m.n.t. PAS.
4. (…)”
1.8. De rapporteur vervolgt:
“Door de huurcommissie wordt het navolgende beleid gehanteerd:
Tuinen en groen deel uitmakend van een complex:
De kosten van het gering en dagelijks onderhoud aan de gemeenschappelijke groenvoorziening (voor zover de huurders het exclusieve gemeenschappelijk gebruik van die voorziening hebben en die voorziening daardoor is aan te merken als een onroerende aanhorigheden van het gehuurde; nr.2) komen voor rekening van de huurder. Het gering en dagelijks onderhoud aan de gemeenschappelijke groenvoorzieningen bestaat in het algemeen uit: grasmaaien, onkruidbestrijding, snoeien, inboeten van de beplanting, enz. Deze werkzaamheden worden veelal door of namens de verhuurder uitgevoerd, die vervolgens de kosten (via de servicekosten) bij de huurders in rekening brengt.
Tuinen en groen géén deel uitmakend van een complex:
Het openbare aankledingsgroen en/of gebruiksgroen in de wijk waarin de woonruimte is gelegen, is niet als een onroerende aanhorigheid van de woonruimte of het complex van woonruimten aan te merken (punt 3 en 4 zoals hiervoor omschreven). De kosten van het onderhoud van deze algemene openbare groenvoorzieningen kunnen derhalve niet als servicekosten op grond van art. 7:260 BW Pro aan de huurders worden doorberekend.
Bevindingen rapporteur:
De rapporteur heeft tijdens het onderzoek ter plaatse geconstateerd dat de bij dit complex aanwezige groenvoorziening een zodanig openbaar karakter heeft dat er sprake is van openbaar groen zoals hierboven omschreven bij nr. 3. (foto's in dossier).
Gelet op al het vorengaande adviseert de rapporteur de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen op nihil.”
1.9. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 6 december 2006 (waarvan afschrift verzonden aan partijen op 26 januari 2007) met inachtneming van het bepaalde in het Burgerlijk wetboek (BW), de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en voor zover van toepassing de Algemene wet bestuursrecht de betalingsverplichting van [huurder] over 2003 vastgesteld op € 113,64 en over 2004 op € 115,75. De huurcommissie heeft geoordeeld dat Talis 75% van de totale kosten kan doorberekenen aan [huurder].
1.10. Op verscheidene plaatsen in de groenvoorzieningen zijn thans bordjes geplaatst met de tekst: “VERBODEN TOEGANG art. 461 Wetb Pro. v. Strafr.”
2. De vordering en het verweer
2.1. Talis vordert op de voet van het bepaalde in artikel 7:262 BW Pro dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. voor recht zal verklaren dat de onderhoudskosten van de groenvoorzieningen van het complex aan de Klaroenstraat en de Rapsodiestraat in de wijk Neerbosch-Oost in Nijmegen door Talis volledig aan [huurder] als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht;
2. de betalingsverplichting van [huurder] ter zake van de onderhoudskosten van de groenvoorzieningen over de periode van 1 januari 2003 tot 1 januari 2004 zal vaststellen op € 151,52 en over de periode van 1 januari 2004 tot 1 januari 2005 zal vaststellen op € 154,26;
3. [huurder] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
2.2. De vordering is - tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten - gegrond op de volgende stellingen, samengevat weergegeven. De uitspraak van de huurcommissie is onduidelijk, nu daarin weliswaar het standpunt van [huurder] dat de kosten van het groenonderhoud niet mogen worden doorberekend in de servicekosten onjuist wordt geacht, maar niet is toegelicht waarom de groenvoorzieningen slechts gedeeltelijk een besloten en gesloten karakter hebben, terwijl het oordeel dat de - in de beoordeling nader aangeduide - groenvoorzieningen naar aard en bestemming bij het complex “zouden kunnen behoren” nogal cryptisch is omdat dat ook kan betekenen dat die voorzieningen niet bij het complex zouden kunnen behoren.
2.3. [huurder] voert gemotiveerd verweer. Het verweer zal voor zover nodig hierna worden besproken.
3. De beoordeling
3.1. De vordering is binnen de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 7:262 BW Pro en dus tijdig ingesteld.
3.2. De opvatting van Talis dat de onderhoudskosten van de groenvoorzieningen volledig aan [huurder] in rekening kunnen worden gebracht (bedoeld zal zijn: naar rato van het door haar gehuurde gedeelte van het complex), berust kort gezegd op het volgende. Het complex, dat uit vijf woonblokken bestaat, is aan de westzijde de laatste bebouwing van de wijk. Ze worden aan de westzijde begrensd door de Kanaaldijk en het Maas-Waalkanaal. De gronden tussen en rondom de woonblokken zijn eigendom van Talis. Deze zijn gedeeltelijk beplant met ondoordringbare struiken die tegen de woongebouwen aan liggen. Die struiken staan aan de voorzijde van de twee gebouwen aan de Rapsodiestraat en het ene gebouw aan de Symfoniestraat en vormen de scheidslijn tussen het openbare trottoir en het complex van Talis. Ook achter en naast de woongebouwen staat vergelijkbaar ondoordringbaar struikgewas. Deze groenvoorzieningen behoren naar aard en bestemming bij de woongebouwen en zijn dus onroerende aanhorigheden als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro. Het grootste deel van de voorzieningen betreft groenstroken en bomen die achter en tussen de woongebouwen gelegen zijn en vanaf de openbare weg niet of nauwelijks te zien zijn. Het complex is zodanig aangelegd, dat volstrekt duidelijk is dat deze groenvoorzieningen naar aard en bestemming bij het complex horen, aldus Talis.
3.3. [huurder] voert aan, eveneens in samenvatting, dat het medegebruik van de omliggende “tuinen” niet blijkt uit de huurovereenkomst. De haar in rekening gebrachte servicekosten kunnen slechts haar “eigen” woning en woongebouw betreffen en niet het hele complex. Voor doorberekening in de servicekosten is vereist dat de huurder in overwegende mate het feitelijke gebruik heeft; de groenstroken worden echter ook door veel anderen gebruikt om te wandelen, te zitten, te eten, hun kinderen te laten spelen en hun honden uit te laten. De fysiek open structuur brengt mee dat de gronden in feite openbaar zijn, wat des te sterker het geval is sinds Talis veel bomen en struiken heeft verwijderd. Het struikgewas rondom de flats is minder ondoordringbaar dan Talis stelt. Een deel van de gronden waar het hier om gaat wordt ingenomen door de toegangsweg tot een complex garageboxen, waarvan niet alle huurders in overwegende mate het genot hebben doch alleen zij die een garagebox huren. Voor zover de huurcommissie in haar oordeel rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de bordjes “Verboden toegang” is dat onjuist, omdat die bordjes pas in 2006 zijn geplaatst.
3.4. Tussen partijen bestaat geen overeenstemming over de betalingsverplichting van [huurder] met betrekking tot de servicekosten, voor zover deze het onderhoud van de rond de woonblokken gelegen groenvoorzieningen betreffen. Blijkens artikel 7:237 lid 3 BW Pro wordt onder servicekosten verstaan: de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Partijen verschillen van mening over de vraag of de kosten van het groenonderhoud in dit geval daartoe behoren. Voor zover dit het geval is, is [huurder] van mening dat de vergoeding op nihil behoort te worden gesteld.
3.5. Tot de woonruimte behoren volgens artikel 7:233 BW Pro de onroerende aanhorigheden. Daaronder zijn te verstaan de onroerende zaken en voorzieningen die deel uitmaken van het huurobject naar de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening. Niet aanhorig is een groenvoorziening met een open karakter die voor een ieder toegankelijk is (HR 9 juni 2000, NJ 2000, 583).
3.6. Beide partijen hebben foto’s van de woonblokken en het omliggende terrein overgelegd. Zij gaan er kennelijk van uit dat deze foto’s, die - naar de kantonrechter begrijpt van min of meer recente datum zijn, kunnen dienen tot beoordeling van het geschil naar de toestand van 2003 en 2004. De kantonrechter zal daar ook van uitgaan.
3.7. Op de foto’s is te zien dat het complex bestaat uit vijf tegenover elkaar respectievelijk dwars op elkaar staande woonblokken en daartussen gelegen groenvoorzieningen. Deze bestaan uit grasstroken en -veldjes, struikgewas en parkachtige beplanting, deels gelegen tussen de openbare weg en de gebouwen, zonder enige vorm van afrastering of natuurlijke afscheiding, bijvoorbeeld in de vorm van een heg. Al dit groen is voor een ieder toegankelijk.
3.8. Aangenomen kan worden dat de bewuste groenvoorzieningen zijn aangelegd als aankleding respectievelijk om het complex en de wijk op te fleuren en dus bedoeld zijn ten behoeve van de bewoners te strekken. Naar [huurder] stelt en Talis niet gemotiveerd betwist, worden de grasstroken en -veldjes niet alleen door de bewoners, maar ook door veel andere personen gebruikt voor allerlei doeleinden. Voor zover Talis stelt dat de struiken ondoordringbaar zijn, volgt uit dit enkele feit niet dat geen sprake is van een groenvoorziening met een open karakter die voor een ieder toegankelijk is.
3.9. Hieruit volgt dat, voor zover [huurder] enig genot van de groenvoorziening heeft, zij dat niet ontleent aan de huurovereenkomst, maar aan het open karakter en de algemene toegankelijkheid ervan. Dat dit anders zou zijn, kan niet worden afgeleid uit de bepaling in het aanhangsel bij het huurreglement, hiervoor aangehaald onder 1.3. De groenvoorzieningen zijn dan ook niet aan te merken als onroerende aanhorigheden als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro, dat wil zeggen naar de overeengekomen bestemming deel uitmakend van de woning(en). Het enkele feit dat de woning uitzicht biedt op die stroken gras en struiken, kan in redelijkheid niet worden beschouwd als een door Talis verstrekte levering of dienst.
3.10. Talis heeft niet betwist dat de hiervoor onder 1.10 bedoelde bordjes “Verboden toegang” eerst in 2006 geplaatst zijn. Dat die bordjes thans - naar Talis stelt - aanwezig zijn, kan dan ook niet leiden tot het oordeel dat de betalingsverplichting van [huurder] ook reeds in 2003 en 2004 mede een aandeel in de kosten van het groenonderhoud omvatte. Het onder 2 van het petitum van de dagvaarding gevorderde zal daarom worden afgewezen.
3.11. Ten aanzien van de onder 1 van het petitum gevorderde verklaring voor recht overweegt de kantonrechter dat de aanwezigheid van bordjes “Verboden toegang” rechtens de toegankelijkheid aan de groenvoorziening ontneemt. Indien voor een ieder duidelijk is dat de huurders het genot van het groen hebben doordat zij, met uitsluiting van ieder ander, zich daar mogen bevinden, mogen de kosten van het onderhoud ervan als servicekosten aan de huurders in rekening worden gebracht. Met deze restrictie zal dit onderdeel van de vordering worden toegewezen. Voor de bepaling van het gedeelte van de totale kosten die aan [huurder] mogen worden doorberekend, zijn eventuele verschillen tussen de beschikbare groenvoorziening bij het woonblok waarin haar woning gesitueerd is en die bij andere woonblokken in het complex relevant. Haar verweer is echter te weinig concreet om de verklaring voor recht in die zin te specificeren.
3.12. Gezien het bepaalde in artikel 7:262 BW Pro brengt de beslissing van de kantonrechter mee, dat partijen niet gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie van 6 december 2006. Op de voet van die bepaling zal de betalingsverplichting van [huurder] over 2003 en 2004 voor zover thans in geschil, op nihil worden gesteld.
3.13. In de omstandigheid dat partijen ieder op enkele punten in het ongelijk gesteld zijn, vindt de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren op de wijze als hierna zal worden vermeld.
BESLISSING
De kantonrechter
- verklaart voor recht dat, indien door aanwezigheid van bordjes of anderszins in de groenvoorzieningen van het complex aan de Klaroenstraat en de Rapsodiestraat in de wijk Neerbosch-Oost in Nijmegen, voor een ieder duidelijk is dat de huurders van het complex het genot van het groen hebben doordat zij, met uitsluiting van ieder ander, zich daar mogen bevinden, de onderhoudskosten van de groenvoorzieningen behorende bij het flatgebouw waarvan de door [huurder] gehuurde woning deel uitmaakt naar rato van het door haar gehuurde als servicekosten aan haar in rekening kunnen worden gebracht;
- stelt krachtens het bepaalde in artikel 7:262 BW Pro de betalingsverplichting van [huurder] over 2003 en 2004 voor zover thans in geschil, op nihil;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
- compenseert de kosten van het geding, aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2007.