Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 163277 / KG ZA 07-742
Vonnis in kort geding van 21 december 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te [werknemer],
eiser bij dagvaarding van 6 december 2007,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. B. Martens te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HWB VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende te Zeist,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.A. Diederen te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiser] en HWB genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de bij brief van 11 december 2007 ingediende aanvullende productie van [eiser],
- de bij brief van 13 december 2007 ingediende producties van HWB,
- de mondelinge behandeling,
- de pleitnota van [eiser],
- de pleitnota van HWB.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 8 september 1989 hebben [eiser] Beheer B.V. als verhuurder en de rechtsvoorgangster van HWB, [ ] B.V., als huurder een huurovereenkomst gesloten die, blijkens de tekst van de overeenkomst, ziet op de verhuur van de begane grond van de winkelruimte plus magazijn en erf van het pand aan de [adres] te [woonplaats]
(de onroerende zaak).
2.2. In artikel 8.7 van de huurovereenkomst is een voorkeursrecht van koop opgenomen. Hierin is, voor zover van belang, bepaald:
Verhuurder verleent aan huurder het voorkeursrecht van koop. Indien verhuurder tot verkoop overgaat zal hij derhalve alvorens het pand aan derden aan te bieden het eerst aan huurder offreren. Deze offerte dient per aangetekend schrijven te worden gedaan met daarin duidelijk vermeld de koopprijs en eventuele aanvullende kondities. Huurder dient binnen een week na dagtekening van voormelde aanbiedingsbrief verhuurder schriftelijk van zijn beslissing op de hoogte te brengen. Indien huurder niet binnen deze termijn reageert is verhuurder vrij op gelijke kondities als aan huurder aangeboden aan derden te verkopen.
(…)
Indien huurder geen gebruik maakt van zijn voorkeursrecht van koop is verhuurder vrij het pand op dezelfde kondities aan derden aan te bieden en aan derden te verkopen. Indien zes maanden na dagtekening van huurders schriftelijke antwoord aan verhuurder, verhuurder wederom tot verkoop beslist zal bovengenoemde procedure weer geldig zijn.
Indien verhuurder de koopprijs verlaagt en/of andere koopkondities aantrekkelijker maakt zal hij niet met derden kunnen onderhandelen alvorens wederom huurder van zijn voorkeursrecht gebruik te laten maken volgens de hierboven beschreven procedure.
Het in dit artikel bepaalde is niet van kracht ingeval van onteigening, executie of verkoop krachtens het in artikel 1223 van Pro het Burgerlijk Wetboek bepaalde, ingeval van gehele of gedeeltelijke vervreemding c.q. overdracht door de verhuurder van het gehuurde aan de echtgenote van de verhuurder, aan een of meer zijner bloedverwanten in de rechte neerdalende lijn of aan een of meer met hem gelieerde besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid en/of rechtspersonen.
2.3. Bij notariële akte van 9 juli 2001 heeft [eiser] Beheer B.V. de onroerende zaak verkocht en geleverd aan haar statutair directeur de heer [voorletters] [eiser] ([eiser]). Voorafgaand aan deze verkoop is de onroerende zaak niet te koop aangeboden aan HWB.
2.4. Op 13 september 2006 heeft [eiser] de kadastrale objecten aan de [adres]
(erf en tuin) en [adres] (winkelruimte met bovenwoning) te [woonplaats], waarvan de onroerende zaak onderdeel uitmaakt, verkocht aan “SVP” Spoor Vastgoed Participaties Holding B.V. danwel diens enige aandeelhouder de heer Spoor voor een bedrag van
€ 1.315.000,00. Voorafgaand aan deze verkoop is de onroerende zaak, noch het geheel waarvan zij onderdeel uitmaakt, te koop aangeboden aan HWB. De koopovereenkomst tussen [eiser] en SVP, danwel Spoor, is in onderling overleg ontbonden, voordat het tot levering is gekomen.
2.5. Op 8 maart 2007 heeft HWB, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter te Arnhem, conservatoir beslag tot levering gelegd op de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats].
2.6. Bij aangetekende brief van 29 augustus 2007 heeft mr. Martens namens [eiser] de objecten aan de [adres] en 56 te [woonplaats] te koop aangeboden aan HWB voor een bedrag van € 1.485.000,00. In de brief staat, voor zover van belang, vermeld:
Ingevolge de huurovereenkomst d.d. 29 september/ 6 oktober 1989 huurt u na indeplaatstelling van mijn cliënt, de heer [voorletters] [eiser], de begane grond van de winkelruimte plus magazijn en erf van het pand gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. De facto huurt u ook de met de voornoemde winkelruimte verbonden winkelruimte aan de [adres] te [woonplaats]. (…)
Cliënt heeft thans het voornemen het pand, waarin het gehuurde is gelegen, te verkopen en hij heeft daartoe reeds een koper gevonden. Het concept van deze koopovereenkomst, waarbij de koper is geanonimiseerd, treft u hierbij aan. De koopprijs van het pand bedraagt € 1.300.000,- k.k. voor de winkel op de begane grond en € 185.000,- k.k. voor de bovengelegen woningen, in totaal derhalve € 1.485.000,00 kosten koper.
Hierbij stel ik u namens cliënte in de gelegenheid om het pand te kopen tegen een prijs van € 1.485.000,00 k.k. en voor het overige tegen de voorwaarden zoals deze zijn vervat in de bijgevoegde koopovereenkomst. Tevens wordt u hierbij de gelegenheid geboden om uitsluitend de winkelruimte te kopen en af te nemen tegen een koopprijs van € 1.300.000,- k.k., met dien verstande dat alsdan het pand in appartementsrechten zal moeten worden gesplitst voor rekening van de koper en waarbij de splitsingsakte de door cliënt nog nader te formuleren voorwaarden zal bevatten.
Indien geen onvoorwaardelijke en onherroepelijke acceptatie volgt, is cliënt vrij op gelijke condities als genoemd in het concept van de koopovereenkomst aan derden te verkopen.
2.7. Bij de stukken bevindt zich een ongedateerde koopovereenkomst waarin de kadastrale objecten aan de [adres] en [adres] te [woonplaats] door [eiser] worden verkocht aan een geanonimiseerde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid kantoorhoudende te ’s-Hertogenbosch. In de koopoverkomst, waarin geen handtekening zichtbaar is en de parafen van de koper ontbreken, is, voor zover van belang, opgenomen:
KOOPPRIJS
De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: € 1.485.000,00 (zegge: een miljoen vier honderd vijfentachtig duizend euro) kosten koper.
Artikel 1 – Notariële levering
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (…) op 15 februari 2008 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
Artikel 9 Garantieverklaringen Pro van verkoper
Koper garandeert (…) het navolgende:
e. ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van voorkeursrecht of optierecht, (…) met betrekking tot het verkochte zijn geen gerechtelijke procedures aanhangig gemaakt of is er geen alternatieve geschilbeslechting of bestaat het voornemen daartoe, anders dan de procedures bij de kantonrechter onder kenmerk 496749 AZ VERZ-07-7071 en bij de rechtbank met rolnummer 2007/1079. Verkoper verklaart aan koper dat de huurder van de winkelruimte zich op het standpunt stelt krachtens de huurovereenkomst een voorkeursrecht van koop te hebben en terzake conservatoir leveringsbeslag heeft gelegd. Koper aanvaardt de in dat verband bestaande risico’s.
Artikel 13 – Ontbindende en opschortende voorwaarden
(…)
13.2 Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat met betrekking tot het verkochte de huidige huurder van de winkelruimte op de begane grond, te weten HWB Vastgoed B.V. (…) hierna te noemen: “huurder”, zich op het standpunt stelt dat er een voorkeursrecht van koop is verleend. Met inachtneming van het gestelde in artikel 8.7 van de huurovereenkomst d.d. 29 september/6 oktober 1989 is huurder het aanbod gedaan het registergoed, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, te kopen onder gelijke condities van deze koopovereenkomst danwel kenbaar te maken of huurder uitsluitend de winkelruimte wil verwerven tegen een koopprijs van € 1.300.000,- k.k., in welk geval er een hernieuwd aanbod zal worden gedaan, mede inhoudende de voorwaarden van de splitsing in appartementsrechten. Deze koopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde als bedoeld in artikel 6:22 BW Pro, dat huurder het aanbod c.q. het hernoemde aanbod tot koop niet aanvaardt, zulks ter beoordeling van de verkoper. (…)
13.3 Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat door huurder (HWB Vastgoed B.V.) op 8 maart 2007 conservatoir beslag tot levering is gelegd op het verkochte en dat eerst na opheffing van dit beslag, vrij van beslagen kan worden geleverd. De koopovereenkomst is derhalve gesloten onder de voorwaarde dat de overeenkomst is ontbonden indien het gelegde beslag op het moment van juridische levering niet is opgeheven.
2.8. Bij brief van 5 september 2007 heeft mr. De Boorder-Sweerman namens HWB gereageerd op het door [eiser] gedane voorstel. De reactie behelst, onder meer, de passage:
Hierbij bericht ik u namens cliënte nogmaals dat zij bereid is de (gehele) onroerende zaak gelegen te [woonplaats] aan de [adres][nr.] te kopen voor dezelfde prijs als waartegen uw cliënt de onroerende zaak heeft verkocht of aangeboden aan SVP Vastgoed B.V. of een andere derde, te weten een koopprijs van € 1.315.000,00 tegen de in de gesloten koopovereenkomst genoemde condities.
2.9. Op 17 oktober 2007 heeft [eiser] de objecten aan de [adres] en [adres] te [woonplaats] nogmaals, wederom voor het bedrag van € 1.485.000,00, ter verkoop aangeboden aan HWB.
2.10. Op 2 november 2007 heeft HWB, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter te Arnhem, naast het reeds gelegde conservatoir beslag tot levering eveneens conservatoir verhaalsbeslag gelegd op de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats].
2.11. HWB is een bodemprocedure begonnen. Bij inleidende dagvaarding van 5 april 2007 heeft zij - kort gezegd - gevorderd [eiser] te veroordelen om de onroerende zaak aan de [adres][nr.] te [woonplaats] aan haar aan te bieden tegen eenzelfde prijs als waartegen een koopovereenkomst met SVP, althans een derde partij, tot stand is gekomen.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - HWB te veroordelen het gelegde conservatoir beslag op de onroerende zaak binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis op te heffen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat HWB hiermee in gebreke blijft, HWB te verbieden nogmaals ten laste van [eiser] conservatoir beslag te (laten) leggen op straffe van een boete van € 200.000,00 en veroordeling van HWB in de kosten van het geding.
3.2. [eiser] stelt hiertoe dat het door HWB gelegde conservatoire beslag onterecht is gelegd omdat HWB geen vorderingsrecht heeft zodat sprake is van een imperatieve opheffingsgrond als bedoeld in artikel 705 lid 2 Rv Pro. [eiser] stelt spoedeisend belang te hebben bij de opheffing van het beslag omdat hij de onroerende zaak uiterlijk op 15 februari 2008 dient te leveren aan een anonieme derde.
3.3. HWB voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eiser].
4.2. Hoewel de huurovereenkomst uit 1989 en derhalve ook het daarin opgenomen voorkeursrecht van koop volgens de tekst van die overeenkomst slechts zien op de begane grond van de winkelruimte plus het magazijn en erf van het pand aan de [adres] te [woonplaats], zijn partijen het er over eens dat de huurovereenkomst de facto ziet op zowel het kadastrale object aan de [adres] als het kadastrale object aan de [adres] te [woonplaats] en dat ook het voorkeursrecht en het geschil dat zij daarover hebben zich over beide objecten uitstrekt.
4.3. De vordering van [eiser] ziet op opheffing van het conservatoir beslag en omvat derhalve zowel het door HWB gelegde conservatoir beslag tot levering als het conservatoir verhaalsbeslag.
4.4. HWB heeft met het oog op haar vordering in de bodemprocedure, waarin zij veroordeling van [eiser] vordert om de onroerende zaken aan de [adres] en 56 te [woonplaats] op grond van het voorkeursrecht van koop aan haar aan te bieden tegen eenzelfde prijs als waartegen de koopovereenkomst met SVP, althans een derde partij, tot stand is gekomen, conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats]. [eiser] betwist het voorkeursrecht van koop te hebben geschonden. Hij stelt hiertoe primair dat het voorkeursrecht van koop, gelet op het bepaalde in artikel 7:226 BW Pro, niet is mee overgegaan door de overdracht van het gehuurde van [eiser] Beheer B.V. op 9 juli 2001 aan hem privé zodat hij daaraan niet is gebonden. Subsidiair, voor het geval hij wel aan het voorkeursrecht is gebonden, stelt hij dat het hem, nadat hij de onroerende zaken overeenkomstig het voorkeursrecht van koop tweemaal aan HWB had aangeboden voor een bedrag van € 1.485.000,00 en HWB niet op dit aanbod is ingegaan, vrijstond de onroerende zaak onder dezelfde voorwaarden en condities aan een ander te verkopen, hetgeen hij ook heeft gedaan. [eiser] stelt dat de door HWB gelegde conservatoire beslagen, gelet op bovenstaande, onterecht zijn gelegd en derhalve dienen worden opgeheven.
4.5. Volgens artikel 705 lid 2 Rv Pro dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt. Dit brengt mee dat het op de weg ligt van degene die de opheffing vordert, voldoende aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen.
4.6. In de eerste plaats dient beoordeeld te worden of het voorkeursrecht van koop bij de verkoop en levering van de onroerende zaken van [eiser] Beheer B.V. aan [eiser] privé op
9 juli 2001 mee over is gegaan. Als het voorkeursrecht van koop bij deze overdracht niet is mee overgegaan, kan [eiser] immers niet in strijd met dit recht hebben gehandeld. In dat geval heeft HWB geen vordering op [eiser] en is het beslag onterecht gelegd. In beginsel gaat een voorkeursrecht van koop, gelet op het bepaalde in artikel 7:226 BW Pro en hetgeen de Hoge Raad daarover onder meer in zijn arrest van 15 juni 2007 (NJ 2007, 445) heeft overwogen, niet mee over op de opvolgend verhuurder. Uitgangspunt is dat een opvolgend verhuurder slechts gebonden is door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Een voorkeursrecht van koop valt hier in beginsel niet onder. Dat neemt niet weg dat een verkrijgende partij onder omstandigheden op grond van hetgeen is overeengekomen gebonden kan raken aan een voorkeursrecht in de huurovereenkomst of onrechtmatig kan handelen door dat bij latere vervreemding aan een derde niet te respecteren.
4.7. HWB heeft aangevoerd dat het voorkeursrecht van koop in het onderhavige geval bij de overdracht in 2001 mee over is gegaan op [eiser] op grond van het bepaalde in de laatste alinea van artikel 8.7 van de huurovereenkomst. Op grond van deze alinea stond het [eiser] Beheer B.V. volgens HWB vrij de onroerende zaken buiten het voorkeursrecht van koop om aan [eiser] over te dragen, met het gevolg dat het voorkeursrecht zou gelden bij een eventuele volgende verkoop van [eiser] aan een derde. In de laatste alinea van artikel 8.7 van de huurovereenkomst is opgenomen dat het voorkeursrecht van koop niet van kracht is ingeval van gehele of gedeeltelijke vervreemding c.q. overdracht door de verhuurder van het gehuurde aan de echtgenote van de verhuurder, aan een of meer zijner bloedverwanten in de rechte neerdalende lijn of aan een of meer met hem gelieerde besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid en/of rechtspersonen. Het ligt voor de hand dat die bepaling ertoe strekt dat de verhuurder binnen zijn directe familie- en invloedsfeer de onroerende zaak op naam van een andere natuurlijke of rechtspersoon kan zetten, zonder die dan ingevolge het voorkeursrecht aan de huurder te koop te moeten aanbieden. Hoewel de bepaling naar de letter genomen geen betrekking heeft op het geval dat de verhuurder een besloten vennootschap is die de onroerende zaak aan haar directeur/groot aandeelhouder verkoopt, is er een gerede kans dat in de bodemprocedure geoordeeld wordt dat uitleg van de overeenkomst en/of de aanvullende werking van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat die situatie ook onder die bepaling valt. Ook kan in die procedure zeer wel grond blijken te bestaan voor het oordeel dat diezelfde maatstaven met zich brengen dat indien zoals hier de besloten vennootschap overdraagt aan haar directeur/groot aandeelhouder zonder daarbij gebonden te zijn aan het voorkeursrecht, die directeur/groot aandeelhouder bij een volgende overdracht aan een derde buiten zijn directe familie-of invloedsfeer, gebonden is aan het voorkeursrecht in de huurovereenkomst.
Een argument daarvoor is dat de verhuurder het anders steeds in zijn macht zou hebben zich van het voorkeursrecht te ontdoen door eerst binnen die sfeer over te dragen. In dat verband is ook denkbaar dat de directeur/grootaandeelhouder onrechtmatig jegens de huurder handelt door een samenstel van eerst overgedragen te krijgen en vervolgens aan een derde te vervreemden zonder de onroerende zaken aan de huurder eerst te koop aan te bieden. Of dat alles zo is hangt af van alle omstandigheden van het geval, die in de bodemprocedure verder vastgesteld en gewogen moeten worden. Bij deze stand van zaken kan echter thans niet worden gezegd dat in dit opzicht summierlijk van de ondeugdelijkheid van het vorderingsrecht van HWB is gebleken.
4.8. Wanneer er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat het voorkeursrecht van koop mee over is gegaan, dient vervolgens beoordeeld te worden of [eiser] heeft voldaan aan het voorkeursrecht door de onroerende zaken voor een bedrag van € 1.485.000,00 aan te bieden aan HWB, of dat voor hem, gelet op het feit dat hij de onroerende zaken eerder voor € 1.315.000,00 had verkocht aan SVP danwel Spoor, de verplichting bestaat de onroerende zaken ook voor dit bedrag aan te bieden aan HWB. [eiser] stelt dat hij niet gehouden kan worden de onroerende zaken voor een bedrag van € 1.315.000,00 aan te bieden aan HWB omdat de met Spoor overeengekomen prijs een - niet marktconforme - vriendenprijs was. In de huurovereenkomst is niet bepaald tegen welke waarde of voor welke prijs het gehuurde aan de huurder te koop moet worden aangeboden. Bij gebreke daarvan moet worden aangenomen dat het voorkeursrecht van koop aan de huurder het recht geeft om een onroerende zaak als eerste tegen een marktconforme prijs aangeboden te krijgen. Voor de beantwoording van de vraag of [eiser] de onroerende zaken voor een bedrag van
€ 1.315.000,00 aan HWB moet aanbieden en de vraag of de vordering van HWB daartoe reëel is, is dus van belang te weten wat een markconforme vraagprijs is voor de onroerende zaken. [eiser] betwist dat € 1.315.000,00 een marktconforme prijs is, maar heeft ter onderbouwing slechts de ongedateerde, niet door de anonieme koper ondertekende danwel geparafreerde koopovereenkomst overgelegd. Nu een taxatierapport met betrekking tot de onroerende zaken ontbreekt, is dit onvoldoende om aannemelijk te maken dat
€ 1.315.000,00 geen marktconforme prijs was. Hierdoor is binnen het bestek van dit kort geding niet voldoende aannemelijk geworden dat de door HWB gepretendeerde vordering ondeugdelijk is.
4.9. Gelet op bovenstaande bestaat er een gerede kans dat de bodemrechter uiteindelijk oordeelt dat het voorkeursrecht van koop mee over is gegaan op [eiser] en dat dit inhoudt dat de onroerende zaken voor een bedrag van € 1.315.000,00 aangeboden dienen te worden aan HWB. In dat geval bestaat de mogelijkheid dat er tussen partijen een overeenkomst tot stand komt die een verplichting tot levering van de onroerende zaken aan HWB tot gevolg heeft. Mocht dat het geval zijn dan zou het zo kunnen zijn dat HWB eveneens recht heeft op schadevergoeding wegens de eerdere niet nakoming door [eiser] van de verplichting tegen dit bedrag aan HWB te koop aan te bieden, hetzij op grond van een door [eiser] gepleegde onrechtmatige daad. Het belang dat HWB bij de gelegde beslagen heeft is derhalve evident en is groter dan het belang dat [eiser] heeft bij opheffing van de beslagen. Blijkens de tekst van de geanonimiseerde koopovereenkomst heeft [eiser] bij de verkoop van de onroerende zaken reeds rekening gehouden met de gelegde beslagen en hiertoe zowel een opschortende als een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst opgenomen. Daarmee is niet aannemelijk dat [eiser] in grote problemen komt als hij niet op 15 februari 2008 aan de onbekende kan leveren. De vordering tot opheffing van de beslagen zal gelet op bovenstaande worden afgewezen.
4.10. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van HWB worden begroot op:
- vast recht € 251,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.067,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van HWB tot op heden begroot op € 1.067,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.M. Graat op 21 december 2007.