Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 155132 / HA ZA 07-725
Vonnis van 12 maart 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. T.J. van Veen,
advocaat mr. H.C.W. Geffroy te Ede,
tegen
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. H. van Ravenhorst,
advocaat mr. M.J.M.T. van Maarle te Zoetermeer,
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. H. van Ravenhorst,
advocaat mr. M.J.M.T. van Maarle te Zoetermeer,
3. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen,
4. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen,
5. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen.
Eiser zal hierna [eiser] worden genoemd, gedaagden sub 1 en 2 zullen hierna gezamenlijk ook [gedaagden sub 1 en 2] worden genoemd, gedaagden sub 3, 4 en 5 zullen hierna [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 oktober 2007
- de akte uitlating van de zijde van [eiser]
- de akte uitlating van de zijde van [gedaagden sub 1 en 2].
1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank handhaaft hetgeen zij heeft overwogen en beslist in het tussenvonnis van 24 oktober 2007.
2.2. [eiser] heeft [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] correct in het geding geroepen bij oproepingsexploot van 15 november 2007. Hij heeft dit exploot niet aangebracht ter inschrijving op de rol, maar als productie bij zijn akte uitlating gevoegd. [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] zijn niet verschenen, zodat aan hen verstek is verleend.
2.3. [eiser] heeft met een beroep op artikel 5:79 BW Pro aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagden sub 1 en 2] geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid, terwijl hij zelf wel belang heeft bij de opheffing ervan. Op grond van de bepaling in dat artikel dienen de belangen van [eiser] bij opheffing van de erfdienstbaarheid te worden afgewogen tegen de belangen van [gedaagden sub 1 en 2] bij handhaving ervan. Aangezien gevestigde erfdienstbaarheden in beginsel naar hun aard bestemd zijn om lange tijd te bestaan, kan onverkorte handhaving daarvan in bepaalde gevallen tot grote onbillijkheid aanleiding geven (Hof ’s-Hertogenbosch 6 november 2007 LJN: BB7868). Anderzijds volgt uit de rechtsgeldige vestiging van een erfdienstbaarheid dat de belangen van de eigenaar van het dienende erf ([eiser]) in beginsel ondergeschikt zijn gemaakt aan die van de eigenaar van het heersende erf ([gedaagden sub 1 en 2]), zodat de belangen van de laatste zwaarder worden gewogen dan die van de eerste (Hof Arnhem 15 februari 2005, NJF 2005, 403).
2.4. [eiser] heeft gesteld dat de erfdienstbaarheid indertijd is gevestigd om zo een rechtstreekse toegang te kunnen verkrijgen tot de volkstuinen die waren gelegen in de nabijheid van de Vrijheidslaan. Mede om die reden is er sprake van een ‘kruipad’. Die volkstuinen zijn inmiddels verdwenen. [gedaagden sub 1 en 2] heeft daartegen ingebracht dat het pad eindigt in de brandgang tussen de percelen 22 en 24 en dus niet bij de volkstuinen in de nabijheid van de Vrijheidslaan. Daaruit concludeert hij dat de erfdienstbaarheid niet was bedoeld om de volkstuinen te bereiken. De rechtbank overweegt dat het in het midden kan blijven of de erfdienstbaarheid ertoe diende een rechtstreekse toegang te verkrijgen tot de volkstuinen in de nabijheid van de Vrijheidslaan. Het staat immers vast dat de erfdienstbaarheid er in elk geval toe diende om de [adres] te bereiken. Dat de volkstuinen inmiddels zijn verdwenen speelt dus bij de belangenafweging geen rol.
2.5. [eiser] heeft verder gesteld dat er ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid in 1921 landerijen lagen tot aan de achterzijde van de percelen aan de [adres] (dat is de noordkant). In ieder geval sinds circa 1997 ligt er een openbare weg aan de achterzijde van de percelen, genaamd ‘[naam perceel]’. Daardoor kan [gedaagden sub 1 en 2] de openbare weg ook via de achterzijde van zijn perceel bereiken. [gedaagden sub 1 en 2] heeft daartegen ingebracht, onder verwijzing naar onder meer een uittreksel uit de kadastrale kaart van april 1956, dat zijn perceel al lang voordat hij het in 1994 kocht een uitgang had aan de achterkant, zodat de situatie in zoverre niet is gewijzigd. [gedaagden sub 1 en 2] heeft met dit verweer niet betwist dat er ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid landerijen lagen tot aan de achterzijde van de percelen aan de [adres] en dat dit inmiddels niet meer het geval is. In deze procedure staat dus vast dat de openbare weg, anders dan ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid, bereikbaar is via de achterkant van de percelen. De mogelijkheid om via het pad achter de tien aan de [adres] gelegen percelen uit te wegen heeft daarmee tegenwoordig aanmerkelijk aan belang ingeboet. Ieder afzonderlijk perceel heeft immers een eigen (af te sluiten) uitgang naar [naam perceel]. Het in de akte van 1921 bedoelde pad is dan ook, afgezien van het onderhavige in geschil zijnde deel ervan, niet meer in gebruik. Omdat de overige percelen zijn omheind, waardoor het pad wordt versperd door schuttingen, muren en dergelijke, is het als geheel ook niet meer begaanbaar.
2.6. [eiser] heeft gesteld dat hij belang heeft bij opheffing van de erfdienstbaarheid omdat hij zijn woongenot wil vergroten, ten eerste door zijn piepkleine keuken uit te breiden, ten tweede door meer privacy in zijn tuin te verkrijgen. Zonder opheffing van de erfdienstbaarheid is dat niet mogelijk. [gedaagden sub 1 en 2] heeft daar het volgende tegen ingebracht. Het is maar de vraag of [eiser] een bouwvergunning voor de uitbreiding van de keuken zal krijgen, omdat er al eerder is uitgebouwd. Toen [eiser] het perceel kocht, wist hij dat het was belast met een erfdienstbaarheid. Dat moet invloed op de prijs hebben gehad. [gedaagden sub 1 en 2] heeft belang bij instandhouding van de erfdienstbaarheid omdat hij er gebruik van maakt om zijn kliko eens in de twee weken buiten te zetten en om de voorzijde van zijn huis te bereiken als hij daar een ladder nodig heeft om te schilderen, de ramen te zemen of de dakgoot schoon te maken. Zonder erfdienstbaarheid is de afstand met de kliko via de achteruitgang tot de door [eiser] voorgestelde verzamelplaats bijna drie maal zo lang als met (134 stappen in plaats van 45); de afstand met de ladder via de achteruitgang naar de voorkant van het huis is zonder erfdienstbaarheid ruim vijf maal zo lang als met (266 stappen in plaats van 47). Bovendien gebeurt het wel dat de achteruitgang wordt versperd door geparkeerde auto’s.
2.7. Door de ligging van het pad pal langs de achtergevel van de woning van [eiser], niet alleen dwars door de tuin maar ook direct achter de woonkamer en de keuken, vanuit welke positie een volledige inkijk in de woning wordt geboden, is de inbreuk op de privacy van [eiser] van dien aard dat zijn belang bij opheffing van de erfdienstbaarheid groter moet worden geacht dan het belang van [gedaagden sub 1 en 2] bij de instandhouding ervan. [gedaagden sub 1 en 2] kan de openbare weg immers bereiken via de achteruitgang van zijn perceel. Die mogelijkheid bestond niet ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid. Weliswaar heeft [gedaagden sub 1 en 2] er een zeker belang bij de [adres] met de kliko of de ladder te bereiken via de kortere weg van het pad in plaats van via de langere weg van de achteruitgang, maar dat belang legt - ook indien het zwaarder wordt meegewogen met het oog op hetgeen hiervoor onder 2.3 is overwogen - onvoldoende gewicht in de schaal tegenover het belang van [eiser] bij de minimale privacy in zijn tuin en zijn huis. Dit oordeel wordt niet anders doordat de uitgang aan de achterzijde versperd kan zijn door geparkeerde auto’s. Tijdens de comparitie is geconstateerd dat eerst indien de auto’s op onnatuurlijk aandoende wijze op zeer korte afstand van de garage en het poortje worden geparkeerd, de uitgang met fiets of wandelwagen wordt bemoeilijkt. Het daadwerkelijke versperren van de achteruitgang zal zich dus niet gemakkelijk voordoen. Daar komt bij dat is aangevoerd dat de parkeerplaatsen aan de achterzijde van [gedaagden sub 1 en 2] zijn, terwijl er bovendien een groot parkeerterrein achter de percelen ligt. Het parkeren van auto’s op de parkeerplaatsen van [gedaagden sub 1 en 2] zal dus in de regel onnodig en zonder toestemming van [gedaagden sub 1 en 2] altijd illegaal zijn, zodat met die mogelijkheid maar tot op zeer beperkte hoogte rekening behoeft te worden gehouden. Dat het redelijk belang van [gedaagden sub 1 en 2] of diens rechtsopvolger bij uitoefening van de erfdienstbaarheid, gezien in het licht van dat van [eiser] of diens rechtsopvolger, zal terugkeren, is gesteld noch gebleken. Uit het voorgaande volgt dat in het midden kan blijven of [eiser] wel een vergunning voor de uitbreiding van zijn keuken behoeft of kan krijgen.
2.8. [eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagden sub 1 en 2] de erfdienstbaarheid niet op de minst bezwarende wijze uitoefent, doordat hij het pad als hoofdingang gebruikt en nagenoeg geen gebruik maakt van de voordeur. [gedaagden sub 1 en 2] heeft dat betwist. Of [gedaagden sub 1 en 2] de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze uitoefent, kan in het midden blijven. De vordering van [eiser] strekt immers niet tot veroordeling van [gedaagden sub 1 en 2] de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze uit te oefenen, maar (primair) tot opheffing ervan.
2.9. Het voorgaande neemt niet weg dat de erfdienstbaarheid een zekere waarde voor [gedaagden sub 1 en 2] vertegenwoordigt. De rechtbank zal op grond van artikel 5:81 lid 1 BW Pro de erfdienstbaarheid dan ook slechts opheffen onder de voorwaarde dat [eiser] de waarde ervan aan [gedaagden sub 1 en 2] vergoedt. De rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen om de vraag te beantwoorden welke waarde de erfdienstbaarheid voor het perceel van [gedaagden sub 1 en 2] vertegenwoordigt. Mogelijk is de makelaar en rentmeester mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum (p.a. ’t Schoutenhuis B.V., postbus 13, 3930 EA Woudenberg, telefoonnummer 033-2861166, telefaxnummer 033-2863824) bereid als deskundige op te treden. Voordat tot benoeming van deze of een andere deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiser] moeten worden betaald.
2.11. De rechtbank geeft de partijen in overweging om in onderling overleg en derhalve zonder inschakeling van een deskundige tot overeenstemming te komen op basis van het uitgangspunt dat de vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid tegen vergoeding van de waarde ervan toewijsbaar is. Daarmee kan niet alleen tijd en geld worden bespaard, maar kan ook de goede verstandhouding tussen de partijen, die elkaars buren zijn, worden bevorderd.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 26 maart 2008 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage zoals overwogen onder 2.9 en 2.11,
3.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M.I. de Waele en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2008.
coll.: CLB