Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 176342 / KG ZA 08-666
Vonnis in kort geding van 24 november 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LIDMAR PROPERTIES B.V.,
gevestigd te Oisterwijk,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F.J. Boom te Arnhem,
tegen
DE STAAT DER NEDERLANDEN,
(HET MINISTERIE VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER, ALTHANS DE RIJKSGEBOUWENDIENST)
zetelend te 's-Gravenhage,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. T.M. van Dijk te ‘s-Gravenhage.
Partijen zullen hierna Lidmar en de Staat genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Lidmar
- de pleitnota van de Staat
- de eis in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Staat, meer in het bijzonder de Rijksgebouwendienst, huurt van Lidmar een kantoorgebouw (hierna: het kantoorgebouw) met een oppervlakte van ruim 14.000 m² staande en gelegen aan het Gildemeesterplein 1 te Arnhem. Rijkswaterstaat heeft het gehuurde in gebruik. De huidige huurprijs bedraagt € 1.698.839,69 per jaar.
De Staat was vanaf omstreeks 1966 eigenaar van het kantoorgebouw. Rijkswaterstaat is reeds vanaf die tijd de feitelijke gebruiker. Bij akte van 19 oktober 1999 heeft de Staat het kantoorgebouw verkocht en geleverd aan Doorhout Vastgoed B.V.. Lidmar is sinds 25 augustus 2007, als rechtsopvolger van IC Fonds GmbH & Co Gewerbeportfolio Holland 2.KG (hierna: IC Fonds), eigenaar van het gebouw.
2.2. De huurovereenkomst die de Staat met IC Fonds in oktober 1999 heeft gesloten liep van 19 oktober 1999 tot 18 oktober 2008. In de huurovereenkomst is – voor zover hier relevant – het volgende bepaald:
Artikel 1 Algemeen Pro
Partijen verplichten zich tegenover elkaar tot alles waartoe de wet, alsmede plaatselijke verordeningen en gebruiken, alsmede voorschriften van overheden en nutsbedrijven, huurders en verhuurders verplichten voorzover daarvan bij deze overeenkomst niet is afgeweken. Tevens verplichten partijen zich tegenover elkaar tot nakoming van voorschriften van door overheid en nutsbedrijven erkende instituten voorzover daarvan bij deze overeenkomst niet is afgeweken.
Artikel 6 Bestemming Pro
1. Huurder is gerechtigd het gehuurde als een goed huurder te gebruiken als kantoorruimte c.a.
2. Het is huurder toegestaan het gehuurde na voorafgaande toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechtsverhouding geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen. Verhuurder zal deze toestemming niet op onredelijke gronden onthouden.
Artikel 16 Schade Pro aan het gehuurde
1. Huurder is verplicht onverwijld passende en proportionele maatregelen te nemen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde. Daarenboven is huurder verplicht na constatering van schade verhuurder daarvan onverwijld op de hoogte te stellen.
2. Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade en verliezen aan het gehuurde toegebracht of overkomen, tenzij huurder bewijst dat hem, alsmede de personen waarvoor hij aansprakelijk is, daaromtrent geen schuld treft. Schade die niet aan de schuld van huurder is te wijten, is derhalve voor rekening en risico van verhuurder.
Bij allonge, genaamd allonge II, gedateerd respectievelijk 5 en 13 december 2005 is de huurovereenkomst op verzoek van de Staat, in afwijking van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn van zes jaar, verlengd voor de duur van twee jaar, en wel tot en met 18 oktober 2011. Partijen zijn tevens overeengekomen dat na afloop van die periode de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou doorlopen, tenzij een van de partijen de huurovereenkomst zou opzeggen, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, welke opzegging reeds vóór de ingang van de onbepaalde tijd zou kunnen plaatsvinden. De Staat heeft daarbij aangegeven dat hiermee de meeste flexibiliteit in de doorlooptijden werd gecreëerd.
2.3. De heer [betrokkene], portefeuillemanager Vastgoed bij de Rijksgebouwendienst, heeft bij e-mailbericht van 1 juli 2008 de heer [betrokkene], president-directeur van de besloten vennootschap Somerset Real Estate B.V. (hierna: Somerset), de beheerder van het kantoorgebouw, bericht dat Rijkswaterstaat in verband met haar wens tot herhuisvesting in vergevorderde onderhandeling is met Eurocommerce over de huur van een nieuwbouw pand te Arnhem en dat Eurocommerce bereid is medio 2009 de huur van het kantoorgebouw aan het Gildemeesterplein 1 over te nemen in de vorm van een in de plaatsstelling. Vervolgens is gevraagd of Somerset, althans Lidmar, hiermee akkoord gaat.
2.4. De heer [betrokkene], financieel directeur van Somerset, heeft in reactie op voornoemd bericht, de Rijksgebouwendienst op 11 juli 2008 laten weten dat zij niet akkoord gaat met een in de plaatsstelling zoals door de Staat is voorgesteld. Volgens Somerset mag een verhuurder verlangen dat de voorgestelde huurder gelijkwaardig is aan de huurder waarmee is gecontracteerd. Daarvan is volgens haar geen sprake.
2.5. Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over een mogelijke in de plaatsstelling, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen.
2.6. Dagblad De Gelderlander heeft op 9 september 2008 op de voorpagina van het katern Arnhem het volgende bericht:
Rijkswaterstaat verhuist in 2009 naar centrum
ARNHEM - Rijkswaterstaat Oost-Nederland verhuist volgend jaar van de kantoortoren aan het Gildemeestersplein in de Arnhemse wijk Presikhaaf naar het nieuwe kantoor Eusebiushof aan de Eusebiusbuitensingel.
De organisatie was al langer op zoek naar een ander kantoor op een A-locatie, onder meer omdat de circa 450 ambtenaren van de dienst dan gemakkelijker met het openbaar vervoer naar hun werk kunnen.
Rijkswaterstaat wil ook meer gaan samenwerken met andere overheidsinstanties en burgers, zegt een RWS-woordvoerder. Daarom wil de dienst meer zichtbaar worden. “Bovendien voldoet de toren in Presikhaaf niet meer aan de eisen van de tijd.”
Het is de bedoeling dat Rijkswaterstaat de onderste vijf verdiepingen van Eusebiushof volgend jaar zomer betrekt. In ieder geval vóór 2010 wil de dienst weg zijn uit Presikhaaf, waar Rijkswaterstaat dan meer dan veertig jaar zit.
2.7. In de polisvoorwaarden van de gebouwenverzekering die door Lidmar ten behoeve van het kantoorgebouw is afgesloten bij Nationale Nederlanden is onder meer het volgende bepaald:
Artikel 8 Uitsluitingen Pro
De verzekering biedt geen dekking voor schade:
b. door diefstal of poging daartoe of vandalisme, zolang het gebouw geheel of gedeeltelijk is gekraakt of het gebouw geheel of grotendeels leegstaat dan wel, voor een aaneengesloten periode die (naar verwachting) langer dan twee maanden zal duren, niet meer in gebruik is.
3. Het geschil in conventie
3.1. Lidmar vordert in conventie dat de voorzieningenrechter
A. de Staat veroordeelt om op straffe van verbeurte van een dwangsom de door hem gehuurde bedrijfsruimte staande en gelegen aan het Gildemeesterplein 1 te Arnhem, in haar geheel in gebruik te houden en hem te verbieden zijn bedrijfsactiviteiten, zoals deze thans in de door hem gehuurde bedrijfsruimte aan het Gildemeesterplein te Arnhem plaatsvinden, (voortijdig) in het geheel of gedeeltelijk te verplaatsen naar een andere locatie in den lande, totdat hij conform het bepaalde in artikel 6.2 van de huurovereenkomst de gehuurde bedrijfsruimte, na daartoe voorafgaande schriftelijke toestemming te hebben verkregen van Lidmar, die deze toestemming niet op onredelijke gronden zal onthouden, direct aansluitend aan zijn vertrek en zonder daarbij leegstand in het gehuurde te laten ontstaan, geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik heeft gegeven, al dan niet middels contractsovername respectievelijk in de plaatsstelling, aan (een) derde(n) van vergelijkbare kwaliteit en statuur als hemzelf, althans aan (een) derde(n) die geen afbreuk zal/zullen doen aan de beleggingswaarde van het gehuurde,
B. de Staat verbiedt op straffe van verbeurte van een dwangsom
- de huurovereenkomst tussen Lidmar en de Staat d.d. 18 respectievelijk 19 oktober 1999, ingaande 19 oktober 1999, door een niet nader genoemde Eurocommerce vennootschap of een aan de Eurocommerce groep gelieerde persoon of vennootschap te laten overnemen, conform huurcontract of ex artikel 6:159 BW Pro, en
- de gehuurde bedrijfsruimte staande en gelegen aan het Gildemeesterplein 1 te Arnhem in (onder)huur of gebruik te geven aan een niet nader genoemde Eurocommerce vennootschap of een aan de Eurocommerce groep gelieerde persoon of vennootschap.
3.2. Lidmar legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Lidmar heeft gegronde reden om aan te nemen dat Rijkswaterstaat volgend jaar, althans in ieder geval ruim voordat de huurovereenkomst in oktober 2011 afloopt, uit het door de Staat gehuurde kantoorgebouw zal vertrekken. Dit terwijl de Staat, althans de Rijksgebouwendienst, zich heeft verbonden om het kantoorgebouw te huren (en daarmee feitelijk te gebruiken) tot voornoemde datum. Het is voor Lidmar van groot belang dat het kantoorgebouw tot eind 2011 in gebruik blijft, nu het in ongebruikte staat - mede gelet op het huidige kredietcrisis - (aanzienlijk) in waarde kan dalen, waardoor Lidmar schade zal lijden. Lidmar verwijst hiervoor naar een tweetal uitgevoerde onderzoeken door de vastgoeddeskundigen Colliers International en Cushman & Wakefield van oktober 2008.
De door de Staat aangedragen partij Eurocommerce is volgens Lidmar geen geëigende (onder)huurkandidaat, nu zij in het geheel niet dezelfde statuur heeft als Rijkswaterstaat. Daar komt bij dat Eurocommerce een relatief gering aantal medewerkers (zelf dan wel via dochtermaatschappijen) in dienst heeft, zodat zij niet in staat is het gehuurde gebouw ook daadwerkelijk te gebruiken, dit terwijl er wel een gebruiksverplichting bestaat. Deze verplichting kan worden afgeleid uit artikel 6.1 van de huurovereenkomst. Volgens die bepaling is de Staat gerechtigd het kantoorgebouw als goed huurder te gebruiken als kantoorruimte. Daarnaast kan de verplichting tot gebruik worden gegrond op de artikelen 7:213 en 7:214 BW juncto artikel 1 van Pro de huurovereenkomst. Nu de Staat geen geschikte kandidaat van eenzelfde statuur heeft voorgedragen die het gebouw na het vertrek van Rijkswaterstaat zal huren en ook feitelijk zal betrekken, dient de Staat de huurovereenkomst met Lidmar uit te dienen tot oktober 2011, teneinde schade zoals bedoeld in artikel 16 van Pro de huurovereenkomst te voorkomen.
3.3. De Staat voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. De Staat vordert in reconventie dat de voorzieningenrechter Lidmar voorlopig verplicht op straffe van verbeurte van een dwangsom mee te werken aan de in de plaatsstelling van Eurocommerce Projectontwikkeling B.V., gevestigd te Deventer aan de Bergweidedijk 10 met ingang van 1 januari 2010, althans per datum vertrek van Rijkswaterstaat naar de nieuwe locatie, althans van een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum, als huurder van het pand Gildemeesterplein 1 te Arnhem, dan wel Lidmar voorlopig te verplichten om mee te werken aan onderhuur c.q. in gebruikgeving aan Eurocommerce, dan wel een aan Eurocommerce gelieerde vennootschap, onder de voorwaarde dat deze verplichting geldt zolang in een (bodem)procedure niet onherroepelijk het tegendeel is komen vast te staan.
4.2. De Staat legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Lidmar bij de verwerving van de eigendom van het kantoorgebouw kennis heeft kunnen nemen van het ruim geformuleerde recht van de Staat om het gehuurde in onderhuur of gebruik af te staan. Lidmar heeft hieraan geen bijzondere (onredelijke) voorwaarden te stellen, zodat de weigering om hieraan mee te werken misbruik van recht oplevert. Voor het overige geldt dat het op de weg van Lidmar had gelegen om te bij IC Fonds te informeren naar de reden van de beperkte verlenging van de huurovereenkomst.
4.3. Lidmar voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. In de eerste plaats wordt overwogen dat Lidmar een spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen heeft. De afwijzing van de vordering zou immers kunnen betekenen dat de Staat onomkeerbare maatregelen neemt om het kantoorgebouw medio 2009 te verlaten. Lidmar stelt terecht dat zij niet voor die onomkeerbare gevolgen geplaatst wil worden. Dit geldt temeer nu de aankondiging van het vertrek en mogelijke verdere publieke berichten daarover een steeds groter wordende negatieve invloed op de waarde van het kantoorgebouw zullen hebben. De spoedeisendheid van de gevraagde voorzieningen is daarmee gegeven.
5.2. De vordering van Lidmar komt neer op een verbod aan de Staat om het gebruik van het kantoorgebouw aan het Gildemeesterplein 1 te Arnhem te staken en het gebod aan de Staat om het kantoorgebouw te gebruiken, dit tot het tijdstip dat Lidmar en de Staat het over een in de plaatsstelling van een nieuwe huurder dan wel over onderhuur van het kantoorgebouw eens zijn geworden dan wel het tijdstip dat door de rechter hierover is beslist.
Gezien de duur van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal dit gebod/verbod in duur beperkt zijn tot het einde van de huurovereenkomst van partijen: 18 oktober 2011.
5.3. De beoordeling van de gevorderde voorziening betreft het antwoord op de vraag of de Staat als huurder van het kantoorgebouw de plicht heeft het kantoorgebouw daadwerkelijk te gebruiken. Uit de stellingen van partijen leidt de voorzieningenrechter af dat niet ter discussie staat dat tot en met 18 oktober 2011 de verschuldigde huurpenningen aan Lidmar betaald moeten worden.
Weliswaar heeft Lidmar haar twijfel over de solventie van Eurocommerce uitgesproken, maar in het kader van een in de plaatsstelling kunnen partijen zekerheid over de nakoming van de betalingsverplichting bewerkstelligen (bij voorbeeld door een garantstelling van de Staat) dan wel kan deze zekerheid door de rechter als voorwaarde aan een in de plaatsstelling worden verbonden. Hierna is dan ook het uitgangspunt dat de betaling van de huurpenningen niet ter discussie staat en dat het geding zich beperkt tot de gebruiksverplichting van de Staat.
5.4. Bij de beoordeling van de gevorderde voorziening is van belang na te gaan of leegstand van het kantoorgebouw tot schade voor Lidmar zal leiden. De Staat heeft in dit verband betoogd dat niet alle onroerende zaken door niet gebruik in waarde dalen, waarbij naar opslagruimte, een plaats in een parkeergarage en kantoorruimte is verwezen.
De voorzieningenrechter wil niet uitsluiten dat het niet gebruiken van een kantoorruimte steeds onder alle omstandigheden voor de verhuurder tot schade zal leiden. Wanneer bijvoorbeeld een beperkt aantal vierkante meters in een verzamelkantoor gehuurd wordt, kunnen de gevolgen van gedeeltelijke leegstand zo beperkt zijn dat geen of geen noemenswaardige schade ontstaat.
In de onderhavige huurovereenkomst is de situatie wezenlijk anders. De Staat is de enige huurder van dit grote kantoorgebouw (14.000 m²). Er kan niet aan worden getwijfeld dat het kantoorgebouw - wanneer dit twee jaar leeg staat - in (huur)waarde achteruit gaat.
Bij leegstand zal het kantoorgebouw vervallen door minder toezicht en minder schoonmaakwerkzaamheden. De uitstraling van het gebouw zal minder worden. Het - niet weersproken - feit dat het gebouw bij leegstand niet langer verzekerbaar is, duidt eveneens op gevaren die aan leegstand verbonden zijn. Hierbij komt dat het al door de Staat publiekelijk aangekondigde vertrek uit dit - volgens de berichten - niet meer aan de eisen van de tijd beantwoordende kantoorgebouw bij een daadwerkelijk vroegtijdig vertrek van de Staat een vermindering van de waarde van het gebouw als gevolg zal hebben. Het voorlopige oordeel is dan ook dat een vertrek voor het einde van de huurovereenkomst tot waardevermindering en schade voor Lidmar zal leiden, tenzij het kantoorgebouw grotendeels door een derde in gebruik genomen wordt.
5.5. Dit laatste ligt vooralsnog niet in de lijn der verwachtingen. Weliswaar heeft de Staat (pleitnotitie 4.5) aangegeven niet zonder goedkeuring of vervangende machtiging tot vertrek over te gaan alsmede dat Eurocommerce aan haar verplichtingen zal voldoen, maar de herhaaldelijke verwijzingen van de Staat naar anti-kraakbewoning maken deze stelling van de Staat allerminst aannemelijk. Dit wordt versterkt door de uitdrukkelijke stellingname van de Staat dat hij niet tot gebruik van het kantoorgebouw verplicht is. Bij de beoordeling van de gevorderde voorziening gaat de voorzieningenrechter er dan ook van uit dat de Staat voornemens is het kantoorgebouw daadwerkelijk te verlaten, waarbij de Staat geen andere gebruiker voor het kantoorgebouw (althans het grootste gedeelte daarvan) zal aandragen. Voor zover deze veronderstelling onjuist zou zijn, zal een gebod/verbod de Staat niet treffen.
5.6. De voorzieningenrechter komt thans tot de kernvraag: kan een gebod/verbod aan de Staat worden opgelegd omdat gezien de omstandigheden van deze zaak na afweging van de belangen van de partijen een verplichting tot gebruik kan worden aangenomen?
5.7. In de eerste plaats wordt overwogen dat de huurovereenkomst aan de Staat niet - in elk niet expliciet - een verplichting tot gebruik van het kantoorgebouw oplegt. Een bepaling waarbij de huurder verplicht wordt het gehuurde (zelf) te gebruiken, ontbreekt in het huurcontract.
5.8. Doorgaans wordt aangenomen dat een huurder in beginsel niet verplicht is van een gehuurde zaak gebruik te maken, zoals het iedere crediteur vrij staat om van zijn rechten gebruik te maken. Eveneens wordt aangenomen dat dit anders is/kan zijn, als de huurovereenkomst betrekking heeft op een zaak die aan waarde inboet wanneer deze niet gebruikt wordt. In dit verband is het meest bekende voorbeeld de verhuur van een paard, dat een huurder gedurende de huurtijd zal moeten blijven berijden. Veelal wordt eveneens aangenomen dat ook bij verhuur van onroerende zaken een feitelijk gebruik van het gehuurde het uitgangspunt is, omdat niet gebruik tot risico’s (kraak) en waardevermindering kan leiden. De - wettelijke - plicht van de huurder zich als een goed huurder te gedragen impliceert in deze zienswijze een verplichting tot gebruik.
5.9. In de conclusie bij HR 23 december 2005 (RvdW 2006, 27) geeft de AG aan dat bij verhuur van onroerende zaken een gebruiksverplichting uitzondering is. Of tot die uitzondering wordt beslist, moet beoordeeld worden aan de hand van wat partijen in de gegeven context redelijkerwijs mochten verwachten, aangevuld met wat gebruik en redelijkheid/billijkheid meebrengen of - met andere woorden - door wat partijen aan de hand van hun wederzijdse opstelling en de overige omstandigheden in redelijkheid van elkaar mochten verwachten.
5.10. De voorzieningenrechter kent groot gewicht toe aan het feit dat de Staat in 2005 een wijziging van het huurcontract heeft bedongen die hem verplichtte het kantoorgebouw tot oktober 2011 te blijven huren en hem na dat tijdstip grote flexibiliteit met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst bood (allonge II).
Toen Lidmar het kantoorgebouw in 2007 kocht, kon en mocht zij op grond van allonge II verwachten dat verhuur tot oktober 2011 zeker was en na die datum niet meer.
Op zijn beurt kende de Staat de gebondenheid tot dit tijdstip.
Na het sluiten van allonge II in 2005 wist de Staat of had de Staat kunnen weten c.q. had de Staat zich moeten realiseren dat het voor de verhuurster van belang was dat het kantoorgebouw in gebruik bleef. De Staat zal immers net als een andere professionele huurder bekend zijn met de risico’s van leegstand.
5.11. Daar waar de Staat stelt dat hij ten tijde van het overeenkomen van allonge II flexibiliteit wilde creëren met betrekking tot het beëindigen van de huurovereenkomst, heeft de Staat door de overeenkomst vervat in allonge II te sluiten, ook de verplichting van gebondenheid aan dit deel van het contract tot oktober 2011 op zich genomen. Omdat gesteld dan wel in elk geval aannemelijk is dat de Staat toentertijd al rekening hield met de mogelijkheid van een vertrek van het gehuurde in de nabije toekomst, kan de Staat nu niet aanvoeren dat een vertrek uit het gehuurde ten tijde van het sluiten van allonge II niet te voorzien was.
5.12. Gezien enerzijds het feit dat de Staat bewust een huurovereenkomst tot 2011 sloot en in aanmerking genomen dat de Staat desalniettemin zonder directe noodzaak ervoor gekozen heeft medio 2009 uit het kantoorgebouw te vertrekken en anderzijds gezien de hiervoor weergegeven belangen die Lidmar bij het gebruik van het kantoorgebouw heeft, komen de gevraagde voorzieningen op de wijze als hierna aan te geven voor toewijzing in aanmerking.
5.13. Betreffende de voorzieningen die de kwaliteit en statuur van een andere (onder) huurder/gebruiker betreffen, wordt als volgt overwogen.
De gesloten huurovereenkomst biedt geen ruimte voor het stellen van eisen aan de kwaliteit en statuur van een eventuele onderhuurder of gebruiker en voor de specifieke eis dat die onderhuurder of gebruiker geen afbreuk zal doen aan de beleggingswaarde van het gehuurde anders dan dat Lidmar bij een verzoek tot in de plaatstselling deze aspecten mag betrekken bij de vraag of zij een in de plaats te stellen huurder al dan niet op redelijke gronden mag weigeren.
5.14. Het feit dat de Staat - mogelijk - gerechtigd is Eurocommerce als huurder in de plaats te stellen, kan - zo lang niet aannemelijk is dat Eurocommerce het gehuurde daadwerkelijk gaat gebruiken - verder geen gewicht in de schaal leggen. De voorzieningenrechter acht een feitelijk gebruik door Eurocommerce voorshands onaannemelijk. Verwezen wordt naar hetgeen hierna in reconventie wordt overwogen. (6.2.). De onder B gevorderde voorzieningen worden derhalve afgewezen, omdat niet uit te sluiten is dat Eurocommerce alsnog een gebruiker van het kantoorgebouw zal voorstellen, die Lidmar op redelijke gronden niet mag afwijzen.
5.15. Hiervoor is reeds aangegeven dat over de verplichting tot gebruik door de Staat anders geoordeeld zal worden, wanneer zich al dan niet via Eurocommerce een (onder)huurder aandient die het kantoorgebouw daadwerkelijk (grotendeels) in gebruik zal nemen.
5.16. In het verweer van de Staat dat zij ook zonder dwangsommen gehoor zal geven aan een gerechtelijke uitspraak, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de vordering tot het opleggen van dwangsommen af te wijzen.
6. De beoordeling in reconventie
6.1. De Staat heeft in reconventie gevorderd dat de voorzieningenrechter Eurocommerce voorlopig machtigt zijn plaats in de huurovereenkomst met Lidmar in te nemen, dan wel dat Lidmar veroordeeld wordt tot onderhuur door c.q. ingebruikgeving aan Eurocommerce.
6.2. Van een voorziening tot ingebruikgeving aan Eurocommerce zou sprake kunnen zijn, wanneer aannemelijk was dat Eurocommerce het kantoorgebouw daadwerkelijk grotendeels zelf zou gaan gebruiken c.q. grotendeels door een derde zou doen gebruiken. Dit is gezien door de - niet weersproken - stellingen van Lidmar omtrent het aantal werknemers van Eurocommerce en haar vestiging in Deventer niet aannemelijk. Nu er vooralsnog niet van kan worden uitgegaan dat Eurocommerce het kantoorgebouw zelf gaat gebruiken en evenmin is aangetoond dat Eurocommerce een geschikte gebruiker van het kantoorgebouw kan aanbieden, komt een voorziening tot voorlopige in gebruikgeving niet voor toewijzing in aanmerking.
6.3. Dit geldt eveneens voor de voorziening tot medewerking aan een voorlopige in de plaatsstelling. Nog afgezien van het feit dat moeilijk voorstelbaar is wat een voorlopige in de plaatsstelling inhoudt (wat is de situatie als de bodemrechter de in de plaatsstelling afwijst?) volgt uit hetgeen in conventie is overwogen dat van uitoefening van de rechten die de Staat aan artikel 6.2 van het huurcontract zou kunnen ontlenen geen sprake kan zijn, zolang er niet van kan worden uitgegaan dat een in de plaats te stellen huurder dan wel een onderhuurder het gehuurde grotendeels daadwerkelijk gaat gebruiken. Pas als dat het geval is, komt de vraag aan de orde of de voor te stellen (onder)huurder een contractspartij is, waarvoor Lidmar toestemming op redelijke gronden niet mag weigeren.
7. In conventie en in reconventie
7.1. De Staat wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie gevallen.
De kosten in conventie aan de zijde van Lidmar worden begroot op:
- dagvaarding € 71,80
- vast recht 254,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.141,80
De kosten in reconventie aan de zijde van Lidmar worden begroot op:
- salaris advocaat € 408,00 (factor 0,5 × tarief € 816,00)
Totaal € 408,00
8. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
8.1. veroordeelt de Staat het door hem gehuurde kantoorgebouwde staande en gelegen aan het Gildemeesterplein 1 te Arnhem, in haar geheel in gebruik te houden en verbiedt hem bedrijfsactiviteiten, zoals deze thans in het door hem gehuurde kantoorgebouw aan het Gildemeesterplein 1 te Arnhem plaatsvinden, (voortijdig) in het geheel of gedeeltelijk te verplaatsen naar een andere locatie in den lande, totdat hij conform het bepaalde in artikel 6.2 van de huurovereenkomst het gehuurde kantoorgebouw, na daartoe voorafgaande schriftelijke toestemming te hebben verkregen van Lidmar, die deze toestemming niet op onredelijke gronden zal onthouden, direct aansluitend aan zijn vertrek en zonder daarbij leegstand in het gehuurde te laten ontstaan, geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik heeft gegeven, al dan niet middels contractsovername respectievelijk in de plaatsstelling, aan (een) derde(n),
8.2. veroordeelt de Staat in de proceskosten, aan de zijde van Lidmar tot op heden begroot op € 1.141,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
8.3. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
8.4. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
8.5. wijst de vorderingen af,
8.6. veroordeelt de Staat in de proceskosten, aan de zijde van Lidmar tot op heden begroot op € 408,00,
8.7. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.J.C van Emden-Geenen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 24 november 2008.