Conclusie
Zaaknr. C04/314HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 21 oktober 2005
Conclusie inzake
[eiseres]
eiseres tot cassatie
tegen
de besloten vennootschap Laurus Nederland B.V.,
verweerster in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1. De eiseres tot cassatie, [eiseres], huurt van een derde (die "[betrokkene 1]" heet) een winkelpand in [plaats]. De huurovereenkomst verplicht [eiseres], in het gehuurde een bedrijf te voeren overeenkomstig de volgens de huurovereenkomst geldende bestemming (namelijk: supermarkt).
[Eiseres] heeft het winkelpand (met de daarvoor noodzakelijke toestemming van de hoofdverhuurder) onderverhuurd aan de verweerster in cassatie, Laurus. De huurovereenkomst tussen [eiseres] en Laurus geeft wel expliciet de bestemming van het gehuurde als "winkel" aan, maar stipuleert niet expliciet dat Laurus tot het exploiteren van een winkel ter plaatse verplicht is.
In november 2001 heeft Laurus aan [betrokkene 1] meegedeeld dat zij de exploitatie van de winkel ("basismarkt") die in het gehuurde werd gedreven, zou staken. In een hierop gevolgd reeksje kort-gedingprocedures werd [eiseres] op vordering van [betrokkene 1] veroordeeld, het gehuurde als supermarkt/winkel te exploiteren; terwijl een vordering van overeenkomstige strekking van [eiseres] tegen Laurus, werd afgewezen.
Ter voorkoming van (verdere) aanspraken van [betrokkene 1] heeft [eiseres] de exploitatieverplichting voor een aanzienlijk bedrag (€ 320.000,- ) "afgekocht".
2. In deze zaak heeft [eiseres], kort gezegd, aangevoerd dat de (onder)huurovereenkomst tussen haar en Laurus, Laurus verplicht tot het exploiteren van een supermarkt in het gehuurde. (Dat zou volgen uit de verplichting tot gebruik als goed huurder, destijds neergelegd in art. 7A:1596 BW(2); althans in de omstandigheden van een geval als dit, zou zo'n verplichting moeten worden aangenomen); dat Laurus deze verplichting heeft verzaakt, en dat Laurus haar, [eiseres], de schade moet vergoeden die daardoor is veroorzaakt. [eiseres] stelt die schade op het bedrag dat zij zich genoodzaakt heeft gezien, aan [betrokkene 1] te betalen.
3. In de eerste aanleg had de vordering van [eiseres] succes, maar in appel kwam het hof tot de tegengestelde uitkomst. Het hof oordeelde dat het (enkele) staken van de feitelijke exploitatie (in de door het hof vastgestelde omstandigheden) onvoldoende was om een tekortkoming in de nakoming van de uit art. 7A:1596 BW voortvloeiende verplichtingen op te leveren.
4. In het cassatieberoep dat namens [eiseres] tijdig en regelmatig is ingesteld(3), wordt het zojuist kort weergegeven oordeel van het hof aangevochten. Namens Laurus is tot verwerping geconcludeerd. Partijen hebben beide hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Van de kant van Laurus is ook gedupliceerd.
Bespreking van het cassatiemiddel
5. Centraal in de klachten van het cassatiemiddel staat de stelling, dat een huurder van bedrijfsruimte uit hoofde van de verplichting tot gebruik als goed huurder van art. 7A:1596 BW, (tevens) verplicht is tot exploitatie van het bedrijf waarvoor de bedrijfsruimte ingevolge de huurovereenkomst bestemd is; en ik meen er dan ook goed aan te doen, die stelling eerst te onderzoeken.
6. Er pleegt te worden aangenomen dat huurders in het algemeen niet verplicht zijn de zaken die zij huren, daadwerkelijk te gebruiken - zoals crediteuren in het algemeen niet verplicht zijn, de prestaties waar zij recht op hebben op te eisen, of om het genot daarvan te hebben. Vrij algemeen wordt echter tevens aangenomen dat dat anders is, of kan zijn, als de huurovereenkomst betrekking heeft op een zaak die aan waarde inboet als hij niet gebruikt wordt. Dan kàn in de rechtsverhouding besloten liggen dat de goede huurder het niet op de waardevermindering laat aankomen, en dus het gebruik in het werk stelt dat die waardevermindering ondervangt(4).
7. In heel wat vindplaatsen - waaronder alle in voetnoot 4 genoemde - wordt erop gezinspeeld, en soms: gehamerd, dat het zojuist genoemde verschijnsel zich geredelijk kan voordoen als het om bedrijfsruimte (in de zin van het destijds geldende art. 7A:1624 BW) gaat. "Leegstand" van bedrijfsruimte kan op verschillende manieren tot aantasting van de waarde van het betreffende object leiden - doordat dat gemakkelijker van vandalisme of verpaupering te lijden heeft, doordat de verhuurbaarheid achteruitgaat, de aan het object verbonden goodwill vermindert of verdwijnt, etc.
Sommige schrijvers wijzen er op dat daarnaast het niet-exploiteren van een bedrijfsobject schade voor andere belangen kan betekenen (waaronder belangen die ook de verhuurder aangaan): door "leegstand" kan de aantrekkelijkheid en de omzet van andere winkels (of andere ondernemingen) in de omgeving teruglopen, wat natuurlijk schade voor de betrokkenen oplevert (waar de verhuurder, als die ook bij verhuur of exploitatie van andere panden in de omgeving betrokken is, ook rechtsreeks door kan worden getroffen). Achteruitgang van andere bedrijven in de omgeving kan weer de mogelijkheden van de verhuurder om het huurobject waar het om gaat lonend te maken, nadelig beïnvloeden, etc.(5).
8. Het verbaast dan ook niet dat een verplichting om het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken/te exploiteren, in vele huurovereenkomsten expliciet is opgenomen: met een exploitatieplicht zijn legitieme belangen gemoeid van de verhuurder (en van anderen, bij wier belangen de verhuurder weer belang kan hebben).
9. In de "lagere" rechtspraak is bij herhaling geoordeeld over vorderingen in verband met verplichtingen van de huurder tot gebruik/exploitatie. In de lijn van het zojuist in alinea 8 opgemerkte, verbaast echter niet dat de desbetreffende beslissingen in grote meerderheid gevallen betreffen waarin de huurovereenkomst een expliciete - al dan niet door uitleg te verduidelijken - regel met betrekking tot de gebruiksplicht van de huurder inhield(6). Van aanvaarding van een verplichting tot gebruik/exploitatie, ook waar die niet uit de expliciete bepalingen van de huurovereenkomst volgt (of is af te leiden), is, zoals de in voetnoot 6 aangehaalde rechtspraak laat zien, maar bij uitzondering sprake.
10. Ik heb mij afgevraagd of hier nu sprake is van een voor het huurrecht specifieke kwestie, waarvoor een huurrecht-specifieke oplossing in het recht (hier zou dat dan moeten zijn: in art. 7A:1596 BW) besloten ligt (of gevonden moet worden); maar ik ben tot de conclusie gekomen dat dat niet het geval is.
Wij hebben hier daarentegen, denk ik, te doen met een exponent van het algemeen-contractenrechtelijke gegeven dat, wanneer een bepaald geval niet (duidelijk) in een overeenkomst geregeld is, en ook het regelende recht daar niet in voorziet, de daarvoor geldende regel moet worden gevonden aan de hand van wat partijen in de gegeven context redelijkerwijs (van elkaar) mochten verwachten, aangevuld met wat gebruik en redelijkheid/billijkheid meebrengen(7).
11. Er zijn de nodige andere gevallen bekend waarin de debiteur er belang bij heeft dat de crediteur van de te zijnen gunste bedongen prestaties daadwerkelijk gebruik maakt. Dat geldt bijvoorbeeld voor de arbeidsovereenkomst, voor overeenkomsten van opdracht (in elk geval waar de uitvoering/benutting van de opdracht bijdraagt tot de reputatie en/of de bruikbare ervaring van de opdrachtnemer), en voor de licentieovereenkomst(8).
Voor die gevallen ziet men in de rechtsleer oplossingen verdedigen die parallel lopen met de eerder aangehaalde huurrechtelijke rechtsleer: er bestaat (weliswaar) geen algemene verplichting aan de kant van de crediteur om de prestatie van zijn debiteur daadwerkelijk te benutten; maar uit de bijzondere omstandigheden van het geval kan wel zo'n verplichting voortvloeien(9).
12. Wat partijen in redelijkheid aan de hand van hun wederzijdse opstelling en de omstandigheden van het geval van elkaar mogen verwachten, valt natuurlijk niet in abstracto te zeggen; maar er zijn wel een aantal uitgangspunten te formuleren die bij deze beoordeling - betrokken op de huur van bedrijfsruimte - behulpzaam kunnen zijn. Ik noem er in de volgende alinea's drie.
13. Ten eerste: zoals hiervóór al aangestipt, geldt in het algemeen dat er aan de kant van de verhuurder legitieme belangen bestaan bij het daadwerkelijk exploiteren van gehuurde bedrijfsruimte. Ongetwijfeld zal de verhuurder van zulke ruimte ook verwachten dat de huurder de exploitatie ter hand neemt en voortzet - trouwens, daar zal de huurder onder ongeveer alle denkbare omstandigheden ook wel van uitgaan: hij huurt immers met het oog op zulke exploitatie. Maar het enkele bestaan, aan de kant van de verhuurder, van een redelijk belang bij rechtsuitoefening door de huurder, is niet voldoende om een dienovereenkomstige - algemene - verplichting van de huurder te kunnen aannemen (zoals hiervóór mede aan de hand van andere contractuele situaties waarin vergelijkbare belangenverhoudingen een rol spelen, werd geïllustreerd).
14. Ten tweede: zoals het belang van de verhuurder alléén (in het algemeen) niet voldoende is om als basis voor een gebruiks- of exploitatieverplichting van de huurder te dienen, geldt dat ook voor de feitelijke verwachtingen van partijen: het feit dat partijen zich meestal zullen instellen op de afwikkeling van een overeenkomst conform hun aanvankelijke bedoelingen en overeenkomstig wat "normaal" gebeurt, is niet een voldoende basis voor het aannemen van verplichtingen om daar, ook als het gaat om de uitoefening van zijn bevoegdheden als crediteur, naar te handelen.
Ware dat anders, dan zou een crediteur in het algemeen wèl verplicht kunnen worden, zijn rechten uit te oefenen. Dat is immers wat partijen bij het aangaan van een overeenkomst plegen te verwachten (en ook redelijkerwijs mogen verwachten); maar het uitgangspunt is juist, dat een crediteur in het algemeen niet tot uitoefening van zijn rechten verplicht kan worden (en dat de overigens redelijke verwachting dat dat wel zal gebeuren, dus onvoldoende is, om tot de andere uitkomst te leiden).
15. Ten derde: ook bij de redelijkheid van de hiervóór veronderstelde verwachtingen kan men een kanttekening plaatsen. Ik denk namelijk dat een debiteur in het algemeen niet (in redelijkheid) mag verwachten dat zijn crediteur ook dan tot uitoefening van diens rechten zal overgaan, als dat die crediteur plaatst voor lasten of andere nadelen waardoor het, bezien van de kant van die crediteur, (verre) de voorkeur verdient om van het uitoefenen van zijn rechten af te zien.
In (te) eenvoudige termen gesteld: als men bij het aangaan van een overeenkomst partijen zou vragen of zij verwachten dat de rechten daaruit "normaal" zullen worden uitgeoefend, ligt voor de hand dat zij "ja" antwoorden; maar als men de clausulering toevoegt: geldt dat ook, als de crediteur straks bemerkt dat hij er fors geld op zal moeten toeleggen(10) wanneer hij zijn rechten uitoefent?, ligt het antwoord "nee" weer aanzienlijk méér voor de hand.
16. Aan de hand van deze beschouwingen kom ik tot een tweeledige slotsom:
a) Er bestaat, ook in het huurrecht, geen algemene regel die ertoe strekt dat de huurder van ("middenstands")bedrijfsruimte, (althans) wanneer daarbij redelijke en zwaarwegende belangen van de verhuurder op het spel staan, verplicht is om het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Of zo'n verplichting bestaat, moet worden beoordeeld aan de hand van de algemene regels die gelden voor "invulling" van verplichtingen waar in een overeenkomst niet eenduidig in is voorzien. Daarbij gaat het vooral om wat partijen in dit opzicht in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten - en dan niet: als handelwijze zonder meer, maar; als handelwijze waar men de ander aan mag houden -, en om wat gewoonte en redelijkheid/billijkheid in die omstandigheden met zich meebrengen.
b) Bijwege van "vuistregel" kan bij de zojuist bedoelde uitleg behulpzaam zijn, dat in het algemeen wordt aangenomen dat een crediteur niet tot uitoefening van de door hem bedongen rechten verplicht kan worden, wanneer zwaarwegende en legitieme belangen aan zijn zijde zich daartegen verzetten. Dat laatste kan zeer wel het geval zijn - of zal bij uitstek het geval zijn - wanneer de uitoefening van de desbetreffende rechten de crediteur in kwestie voor aanzienlijke lasten of nadelen anderszins plaatst, en bij het aangaan van de overeenkomst niet voorzien was dat de ontwikkelingen daarop uit zouden lopen.
17. Ik meen dat het hof in het bestreden arrest zijn oordeel heeft gevormd langs lijnen die in grote mate met het zojuist verdedigde overeenstemmen. Het hof heeft beoordeeld of de gesties van partijen en de omstandigheden opleveren, dat er van schending van een (ongeschreven) contractuele verplichting van Laurus sprake was. Daarbij heeft het hof gewicht toegekend aan het feit dat Laurus met niet-rendabele exploitatie geconfronteerd werd (wat, naar wel vanzelf spreekt, anders zal zijn dan Laurus bij het aangaan van de huur verwachtte). Het heeft ook gewicht toegekend aan de belangen van [eiseres], met dien verstande dat die als van iets geringere orde zijn beoordeeld, dan het geval pleegt te zijn bij de verhuurder die een eigen belang heeft bij het daadwerkelijke gebruik van het verhuurde pand/de winkel.
Tenslotte heeft het geoordeeld dat bij een en ander niet kan worden aangenomen dat Laurus in een exploitatieverplichting tekort is geschoten.
18. Daarbij heeft het hof een gegeven in zijn oordeel betrokken dat ik hiervóór onvermeld heb gelaten: namelijk de mate waarin de crediteur die besluit van uitoefening van zijn recht af te zien, de debiteur de ruimte biedt om (zelf) aan de belangen aan diens zijde die daardoor nadeel ondervinden, tegemoet te komen. Het lijkt mij duidelijk - en in cassatie wordt ook niet in twijfel getrokken - dat dit een van de omstandigheden kan zijn, die voor de op de crediteur (de huurder) rustende redelijkheidsverplichtingen gewicht in de schaal kan leggen. Het verdient ook daarom de aandacht, omdat hier in huurverhoudingen wel eens een belangentegenstelling "meespeelt", die men bij andere rechtsverhoudingen niet in die vorm aantreft.
19. Grote gedeeltes van het huurrecht, waaronder het bedrijfsruimtehuurrecht, zijn immers gekenmerkt door dwingendrechtelijke regels die partijen, maar in het bijzonder de verhuurder, beperken in de vrijheid bij de inrichting van de contractuele relatie en speciaal: de vrijheid om bij tegenvallende ontwikkelingen de relatie te beëindigen.
20. Als illustratie wijs ik op het arrest HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766 m.nt. PAS (rov. 3). Het ging in die zaak om een huurster van woonruimte die het gehuurde metterwoon had verlaten en het gebruik ervan had overgelaten aan haar (kennelijk: volwassen) kinderen. De verhuurster wilde aan die situatie een einde maken. [In gevallen waarin de huur was geëindigd en de huurder (slechts) krachtens huurbescherming ex art. 18 van Pro de Huurwet in het genot van het gehuurde was gebleven, was onder vigeur van dit (vóór 1979 geldende) huurrecht al beslist dat de huurder geen beroep op huurbescherming kon doen wanneer hij niet langer het genot dat hem krachtens de overeenkomst toekwam uitoefende (bijvoorbeeld: doordat hij metterwoon was vertrokken)(11). Het arrest van 1984 stelde dit probleem opnieuw, in de context van het destijds nieuwe huurrecht voor woonruimte, aan de orde.]
21. Mij schijnt toe dat de in het arrest van 1984 gevonden oplossing - kort gezegd inhoudend dat de huurster de woning ongeoorloofd in huur aan haar kinderen had afgestaan, maar ook wanprestatie had gepleegd door daar niet langer zelf te wonen - invloed zal hebben ondergaan van de geschetste context: de onwenselijkheid dat huurders enerzijds zouden (kunnen) profiteren van een verreikende bescherming van hun positie als zodanig, maar daarbij ook een brede marge zouden hebben om de feitelijke genotsuitoefening aan anderen te laten. Die context dringt als het ware aan, dat men op het recht van de huurder om niet zelf te gebruiken (en daarbij anderen tot "zijn" genot toe te laten) moet afdingen; eens temeer begrijpelijk, wanneer men daarbij de zojuist aangehaalde rechtspraak die onder art. 18 van Pro de Huurwet was gevormd, in beschouwing neemt.
22. Dat illustreert nader waarom er betekenis toekomt aan het feit dat de huurder die ervoor kiest, zijn genotsrechten niet uit te oefenen, tegelijk de verhuurder de vrijheid laat om het belang dat deze nastreeft - in het huidige geval: exploitatie van een bedrijf ter plaatse - langs andere weg te realiseren. Terwijl het in de in alinea's 20 en 21 besproken jurisprudentie ging om gevallen waarin de huurder ondanks het feit dat hij zijn genotsrecht onder de huurovereenkomst niet (meer) zelf uitoefende, toch wilde blijven profiteren van de (vanuit de optiek van de verhuurder zeer nadelige) beschermde positie die de wet hem toekende - en die omstandigheid, denk ik, zal hebben bijgedragen tot een wat striktere beoordeling van de verplichtingen aan de kant van die huurder, die met name uit het arrest van 1984 blijkt -, gaat het in de vandaag te beoordelen zaak niet om een dergelijk geval van - om het iets gechargeerd te zeggen - van twee walletjes willen eten.
Laurus koos er, om op zichzelf respectabele redenen, voor om van haar rechten als (onder)huurster geen gebruik meer te maken; maar Laurus legt niet tegelijk beletselen in de weg aan andere realisering van de bestemming van het gehuurde, zoals de verhuurder die wenst (en daarin zat hem, in de zojuist hiervóór onder ogen geziene gevallen, het aspect dat de ten opzichte van de verhuurder bewerkstelligde onredelijkheid een extra accent gaf).
23. Ik meen, met dat al, dat het hof er geredelijk toe kon besluiten om ook deze factor te laten meewegen bij de beoordeling van de door [eiseres] ingeroepen verplichting van Laurus; en overigens spreekt wel voor zich dat een soepele opstelling van de huurder bij het tegemoet komen aan de belangen van de verhuurder, een rol kán spelen bij de uiteindelijke weging van de belangen van de verhuurder, die bij de beoordeling of hier een verplichting aan de kant van de huurder moet worden aangenomen een wezenlijke plaats innemen(12),(13).
24. De bespreking van het cassatiemiddel die ik nu zal laten volgen, kan na het voorafgaande betrekkelijk kort zijn:
- waarom ik de in onderdeel 1 verdedigde opvatting, die erop neerkomt dat een bedrijfsruimtehuurder uit hoofde van art. 7A:1596 BW altijd verplicht is zijn bedrijf in het gehuurde te blijven exploiteren, niet deel is in het voorafgaande uitvoerig toegelicht.
- Onderdeel 2 herhaalt ten dele de in onderdeel 1 naar voren gebrachte opvatting. Voor het overige meen ik dat het hof geredelijk kon oordelen dat [eiseres]'s belang vooral bestond in de "waarneming", door Laurus, van de exploitatieverplichting die [eiseres] in haar huurovereenkomst met [betrokkene 1] had aanvaard; en dat aan overige belangen aan de kant van [eiseres] - in het bijzonder: een belang bij behoud van de waarde van dit (ook door [eiseres] "slechts" gehuurde) bedrijfsobject - geen groot gewicht toekwam. Die beoordeling is feitelijk, en al daarom begrijpelijk omdat het nogal voor de hand ligt, de verhoudingen zo te beoordelen.
- De onderdelen 3 en 4 benadrukken het zojuist al omschreven belang van [eiseres], en het feit dat Laurus van dat belang - terdege - op de hoogte was(14). Zowel dit belang, als Laurus' bekendheid daarmee heeft het hof echter stellig onder ogen gezien; en vervolgens niet als zodanig gewichtig beoordeeld, dat dat tot het aannemen van een exploitatieverplichting bij Laurus moest leiden. In het licht van mijn voorafgaande beschouwingen zal duidelijk zijn dat ik meen dat het hier om een weging van factoren van overwegend feitelijke aard gaat; en dat het hof die weging op begrijpelijke wijze heeft verricht.
- Onderdeel 5 grijpt opnieuw terug op de in onderdelen 1 en 2 verdedigde opvatting. In zoverre hoef ik daar niets meer over te zeggen. Voor het overige heb ik moeite, te begrijpen waar het onderdeel precies op doelt. Het feit dat [eiseres] niet zonder toestemming van haar verhuurder, [betrokkene 1], tot onderverhuur kon overgaan heeft, voorzover ik kan zien, niets uitstaande met de vraag of Laurus belemmeringen aan het exploiteren door een ander in de weg heeft gelegd. De belemmering waar het onderdeel op wijst ligt geheel buiten Laurus' invloedssfeer. In alinea's 18 - 23 hiervóór heb ik aangegeven waarom aan de hier door het hof in aanmerking genomen factor volgens mij inderdaad betekenis kan worden toegekend. Voorzover dit middelonderdeel anders verdedigt, ben ik het daar dus niet mee eens.
- Onderdeel 6 bevat geen zelfstandige klacht.
Conclusie
Ik concludeer dat het cassatieberoep zou moeten worden verworpen.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Het hof heeft zich in het bestreden arrest georiënteerd op de feiten die door de (kanton)rechter in de eerste aanleg waren vastgesteld in rov. 2.1 - 2.6 van diens vonnis van 18 december 2003. Ook ik heb mijn weergave van de feiten uit die rov. geput.
2 Partijen gaan er, volgens mij terecht, van uit dat op deze zaak ingevolge art. 205 van Pro de Overgangswet Nieuw BW, de wettelijke bepalingen zoals die vóór 1 augustus 2003 golden van toepassing zijn (gebleven). Overigens verschilde art. 7A:1596 BW inhoudelijk niet van de huidige art. 7:213 en Pro 214 BW.
3 De cassatiedagvaarding is van 13 oktober 2004, en het arrest dat daarbij wordt aangevochten van 14 juli 2004.
4 Handboek Huurrecht (losbl. (oud)), De Waal, art. 1596, aant. 16 en 16a (in dezelfde zin: Huurrecht (losbl.), De Waal, art. 213, aant. 16 en 16a); Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.), De Mol - Husson - Rossel, p. IIC - 112a e.v.; T&C Burgerlijk Wetboek 2005, Dozy, art. 7:213, aant. 1; Asser - Abas 5 IIA, 2004, nr. 43; De Jonge, Nieuw Huurrecht, 2004, p. 84; Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, Het Nieuwe Huurrecht per artikel verklaard, 2003, p. 26; Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, 2003, p. 67 - 68; enigszins afwijkend: Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, p. 99 (in diens proefschrift "Huur en verhuur van bedrijfsruimte" uit 2005 behandelt deze schrijver de vraag niet); Dozy - Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (etc.), 1999, p. 99 - 100; Kamerstukken II 1997 - 1998, 26 089, nr. 3, p. 23; (zeer uitgesproken:) De Mol, Huurrecht, 1980, p. 49 en p. 52; Asser - Kamphuisen, 1960, p. 226. (De (nog) oudere literatuur waarnaar in de Asser-serie wordt verwezen, is van overeenkomstige strekking)
5 Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.), De Mol - Husson - Rossel, p. IIC - 112a e.v.; Nijenhuis, WR 2003, p. 57 e.v. - zie i.h.b. § 6. Zie voor een praktijkgeval Vzr. Zutphen 7 april 2004, WR 2004, 76 (p. 245 e.v.), rov. 4.2.
6 Van de acht uitspraken die in alinea 2.6 van de schriftelijke toelichting namens [eiseres] worden aangehaald geldt er voor vijf (waaronder het zojuist aan het slot van voetnoot 5 genoemde geval), dat de huurovereenkomst een uitdrukkelijke regel inhield (die zo werd uitgelegd) dat de huurder tot exploitatie verplicht was, en was in een zesde geval (zie WR 2004, 7) geen geschil over het bestaan van een dergelijke verplichting aan de orde (hier betrof het geschil de begroting van de te vergoeden schade). Een zevende geval (KG 2000, 165) gaat over de vraag of de verhuurder verplicht kan zijn, een door hem gedreven onderneming voort te zetten (ter wille van in die onderneming krachtens onderhuur werkzame "winkel-in-winkel"- bedrijven).
Geen van de zeven zojuist bedoelde uitspraken ondersteunt volgens mij de in de schriftelijke toelichting daarmee in verband gebrachte stelling (dat in de lagere rechtspraak algemeen van een verplichting tot gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte wordt uitgegaan). Alleen in Pres. Rb. Zutphen 5 november 1996, WR 1997, 37, rov. 3.1, wordt inderdaad een dergelijke verplichting aangenomen.
Later nog over (enigszins) vergelijkbare gevallen gepubliceerde rechtspraak, te weten HR 29 oktober 2004, NJ 2005, 79; Vzr. Middelburg 26 oktober 2004, WR 2005, 38 en Vzr. Groningen 16 april 2004, NJF 2004, 370, gaat steeds over overeenkomsten waarin een gebruiksverplichting van de huurder expliciet was overeengekomen.
7 Uit de overvloedige literatuur over deze algemeen contractenrechtelijke benadering verwijs ik naar Asser - Hartkamp 4 II, 2005, Hoofdstukken XIV, XV en XVI (nrs. 307 en 308); Principles of European Contract law, 2000 (ed. Lando & Beale), p. 287 - 293; en, bijwege van "actualiteit", Lenselink, De verlening van exploitatiebevoegdheden in het auteursrecht, diss. 2005, p. 442 - 449.
8 In een professioneel geredigeerde licentieovereenkomst vormen de modaliteiten van de exploitatieplicht van de licentienemer een vast "item"; zie ook de (inmiddels vervallen) Verordening EG 240/96, Pb. L 31/2 (van 1996), art. 2 lid 1 sub Pro 9;
9 Zie voor de (auteursrechtelijke) overeenkomst van opdracht het opmerkelijke (maar zeer specifieke) geval uit HR 1 juli 1985, NJ 1986, 692 m.nt. CJHB, rov. 3.2, en de beschouwingen in alinea 2 van de noot van Brunner. (Zelfs) in het arbeidsrecht - waar de belangen van de werknemer in vele opzichten worden beschermd - geldt geen algemene verplichting om het belang van de werknemer bij daadwerkelijke tewerkstelling te honoreren - al moet de werkgever voor de beslissing om dat niet te doen, redelijke en voldoende zwaarwegende gronden hebben. (Deze, naar ik erken: erg korte en lapidaire samenvatting baseer ik op T&C Burgerlijk Wetboek, 2005, Verhulp, art. 7:611, aant. 3; Bakels c.s., Schets van het Nederlands arbeidsrecht, 2003, p. 82 - 83; Van der Grinten c.s., Arbeidsovereenkomstenrecht, 2002, p. 63 - 65 (met verwijzing (ook) naar bronnen die zich in - enigszins - andere zin uitspreken); HR 12 mei 1989, NJ 1989, 801 m.nt. PAS, rov. 3.2.
Zie voor de licentieovereenkomst bijvoorbeeld Lenselink, De verlening van exploitatiebevoegdheden in het auteursrecht, diss. 2005, p. 306 - 313; Spoor - Verkade - Visser, Auteursrecht, 2005, nr. 9.21. Beide publicaties nemen voor een geval als het (boek)uitgeverscontract een (ongeschreven) exploitatieplicht aan, maar voor andere gevallen - als ik het goed begrijp - géén algemene regel. Die mening lijkt ook mij juist.
10 Bijvoorbeeld omdat de winkel die hij in het gehuurde wilde exploiteren, grote verliezen blijkt op te leveren.
11 Zie bijvoorbeeld HR 22 april 1966, NJ 1966, 454.
12 Zie voor de licentieovereenkomst in dezelfde zin Lenselink, De verlening van exploitatiebevoegdheden in het auteursrecht, diss. 2005, p. 307 - 308; Spoor - Verkade - Visser, Auteursrecht, 2005, nr. 9.21 (p. 445 onderaan).
13 Men kan zich andere varianten voorstellen waarin de huurder, ook als die niet verplicht is om het gehuurde zelf te gebruiken, wel verplicht kan zijn om stappen te nemen die (verder) nadeel voor de verhuurder tegengaan: bijvoorbeeld het voorzien in adequate beveiliging tegen "kraken", het aanbrengen van materialen die de onaantrekkelijke uitstraling van een leegstaand (bedrijfs)pand verminderen, etc. Ik weid daar niet verder over uit, (ook) omdat dergelijke verplichtingen c.q. maatregelen in deze zaak niet aan de orde zijn gesteld.
14 Ik merk op dat ik, inzoverre anders dan middelonderdeel 4, zou denken dat het feit dat Laurus bij het staken van de exploitatie van [eiseres]'s belangen op de hoogte was, maar van beperkt gewicht is. Ik zou meer gewicht toekennen aan het feit (stel dat daarvan sprake was), dat Laurus bij het aangaan van de onderhuur in kennis was gesteld van de belangen die aan [eiseres]'s kant bij voortgezette exploitatie betrokken waren. De feiten waarop in dit verband (in het middelonderdeel) een beroep wordt gedaan, hebben bijna allemaal betrekking op Laurus' wetenschap bij het beëindigen van de exploitatie (of zelfs daarna), en niet bij het aangaan van de onderhuur.