Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 181833 / KG ZA 09-149
Vonnis in kort geding van 26 maart 2009
in de zaak van
[eisers]
eisers,
advocaat voor eisers sub 1 en 2 mr. J.C. Herweijer te ‘s-Gravenhage,
advocaat voor eiseres sub 3 mr. J.E.M.C. Moons te Ede,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaat mr. J.M.A. van Geel te Deurne.
Eisers zullen hierna gezamenlijk ook wel [eisers] worden genoemd en gedaagden [gedaagden]
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bijbehorende producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [gedaagden] met bijbehorende producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eisers zijn broers en zus van elkaar. Zij zijn de enige erfgenamen van hun op 13 juni 2008 overleden vader. Tot de nalatenschap behoort onder meer de onroerende zaak (schoolgebouw met woonhuis, genaamd “[naam woonhuis]”) plaatselijk bekend als [woonplaats], [adres 1] / [woonplaats], [adres 2], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie B, nummer 743, groot 38,35 are (hierna het pand te noemen).
2.2. Op 4 oktober 2008 hebben eisers sub 1 en 2 en [gedaagden] een schriftelijk koopcontract getekend met betrekking tot de verkoop van het pand aan [gedaagden] voor de prijs van € 950.000,--. In dat contract is onder artikel 14, lid 1 de volgende bepaling opgenomen: “(…) Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden (…).”
Als datum van levering is in dat contract 1 maart 2009 opgenomen.
In het koopcontract staat (onder 1.c.) ook de naam van eiseres sub 3 als verkopende partij (middels de door haar gevolmachtigde mr. [gemachtigde] van het notariskantoor Van Ekdom te Utrecht) vermeld, maar het contract is noch door haar noch door haar gevolmachtigde ondertekend.
2.3. Omdat eiseres sub 3 weigerachtig bleef om haar medewerking aan de verkoop van het pand aan [gedaagden] te verlenen, hebben eisers sub 1 en 2 haar in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter in deze rechtbank. Bij vonnis van 20 februari 2009 (onder zaak-/rolnummer 180698 / KG ZA 09-84) is eiseres sub 3 door de voorzieningenrechter - samengevat - veroordeeld om binnen vijf dagen na de betekening van dat vonnis onvoorwaardelijk haar medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van het pand aan [gedaagden] op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Mede naar aanleiding van dat vonnis is tussen partijen nader overleg gevoerd over (onder meer) het tijdstip van de levering van het pand aan [gedaagden] Partijen spraken daarbij af dat de leveringsdatum van 1 maart 2009 zou worden verschoven naar 31 maart 2009 en dat zij over en weer geen aanspraak zouden maken op het te dier zake in de koopakte overeengekomen boetebeding.
2.4. Op 23 februari 2009 heeft eiseres sub 3 het onder 2.2. genoemde koopcontract per volmacht mede ondertekend, waarna het contract, voorzien van de handtekeningen van alle betrokken partijen, aan [gedaagden] is toegestuurd en door hen op 25 februari 2009 is ontvangen. Bij e-mail van 25 februari 2009 hebben [gedaagden] een beroep gedaan op de ontbindingsclausule in het hiervoor onder 2.2. geciteerde artikel 14, lid 1 van het koopcontract en de koopovereenkomst ontbonden.
2.5. Bij per deurwaardersexploit aan [gedaagden] betekende brief van 27 februari 2009 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagden] onder meer bericht dat [eisers] het door [gedaagden] gedane beroep op artikel 14, lid 1 van de koopovereenkomst van de hand wijzen en dat zij [gedaagden] aan de koopovereenkomst houden. [gedaagden] zijn daarbij tevens gesommeerd om hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en uiterlijk op 4 maart 2009 de overeengekomen waarborgsom ad € 95.000,-- op de kwaliteitsrekening van de betrokken notaris te storten dan wel een bankgarantie ter hoogte van hetzelfde bedrag te stellen.
2.6. [gedaagden] hebben aan voormelde sommatie geen gevolg gegeven. Zij hebben hun standpunt bij brief van hun juridisch adviseur van 3 maart 2009 aan de advocaat van [eisers] kenbaar gemaakt.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen thans samengevat - [gedaagden], ieder hoofdelijk, te bevelen om na de betekening van dit vonnis onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van het pand aan hen op 1 april 2009 op straffe van verbeurte van een dwangsom. Volgens [eisers] komt aan [gedaagden] geen beroep meer toe
op de drie dagen bedenktermijn van artikel 14, lid 1 van het koopcontract, nu dit contract
reeds op 4 oktober 2008 aan [gedaagden] ter hand is gesteld, de bedenktermijn van drie dagen in dit geval eindigde op 9 oktober 2008 en [gedaagden] binnen die termijn niet hebben gereageerd. Daarnaast stellen [eisers] zich - subsidiair - op het standpunt dat [gedaagden] niet meer te goeder trouw een beroep op hun ontbindingsbevoegdheid krachtens voormeld artikel kunnen doen, omdat zij op zijn minst genomen in hun e-mailwisseling met [eisers] en tijdens een omstreeks medio februari 2009 tussen partijen plaatsgevonden gesprek de schijn hebben gewekt dat zij het pand zouden afnemen. [eisers] mochten in hun visie vertrouwen op deze opgewekte schijn.
Tot slot hebben [eisers] - uiterst subsidiair - aangevoerd dat [gedaagden] gehouden zijn om met [eisers] verder te onderhandelen over uitsluitend de datum waarop de levering van het pand zal plaatsvinden, nu over alle andere bestanddelen van de koopovereenkomst al overeenstemming bestond.
3.2. [gedaagden] voeren verweer, dat erop neerkomt dat zij bevoegd gebruik hebben gemaakt van het hun toekomende recht op ontbinding. In de visie van [gedaagden] is eerst op 23 februari 2009 een perfecte overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen, omdat daarvóór de vereiste handtekening van eiseres sub 3 ontbrak en er dus geen wilsovereenstemming tussen partijen bestond. De wettelijke bedenktijd van drie dagen ex artikel 7:2, tweede lid BW is volgens [gedaagden] daarom eerst gaan lopen op 25 februari 2009, de dag waarop zij het koopcontract hebben ontvangen.
Van schending van door [gedaagden] opgewekt vertrouwen (indien daarvan al sprake mocht zijn geweest) is volgens hen geen sprake; zij ontkennen valse verwachtingen omtrent de afname van het pand te hebben gewekt en evenmin afstand te hebben gedaan van hun recht tot ontbinding van de koopovereenkomst. Als reden voor het feit dat zij het pand niet meer willen afnemen hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij vrezen bij afname in financiële problemen te zullen komen doordat zij hun huidige woning nog steeds niet hebben verkocht en de overwaarde daarvan nodig is voor de aankoop van het pand.
Bovendien vrezen zij bij afname van het pand de daarmee gepaard gaande dubbele woonlasten niet te kunnen opbrengen.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Kernpunt van het geschil tussen partijen is de vraag of [gedaagden] naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter de koopovereenkomst terecht hebben ontbonden. Hieromtrent wordt als volgt overwogen.
4.2. Artikel 7:2, eerste lid BW bepaalt dat de koop van tot woning bestemde onroerende zaken door iemand - zoals in dit geval [gedaagden] - die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, schriftelijk moet worden aangegaan. De strekking van deze bepaling is partijen bij de overeenkomst en eventuele andere gegadigden duidelijkheid te verschaffen over het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en de in lid 2 van dat artikel opgenomen bedenktijd aanvangt, welke bedenktijd is gegeven ter bescherming van de koper tegen een overhaaste koopbeslissing (MvA Kamerstukken II 1995/96, 23095. nr. 5, p.8). Zolang geen schriftelijk stuk tussen partijen is opgemaakt is er geen geldige koopovereenkomst tot stand gekomen. Uit de parlementaire geschiedenis van voormeld wetsartikel volgt voorts dat de koopovereenkomst moet worden vastgelegd in één, door alle betrokken partijen getekende koopakte (Kamerstukken I 2001/2002, 23095, nr. 178b p.4 en Kamerstukken I 2002/2003, 23095 nr. 38a, p. 5-6). Vast staat dat de op 4 oktober 2008 opgemaakte akte (hiervoor onder 2.2. genoemd) niet aan dit vereiste voldoet, nu die akte niet door of namens eiseres sub 3 als mede-eigenaresse van het pand is getekend.
Dat twee van de drie verkopers de akte wél ondertekend hebben, doet daar niet aan af.
Om de onroerende zaak in zijn geheel te kunnen verkopen en overdragen, is nu eenmaal de medewerking van alle eigenaren nodig. Dit betekent dat op 4 oktober 2008 geen perfecte koopovereenkomst tussen (alle) partijen tot stand is gekomen.
4.3. Bij het voorgaande verdient aandacht dat uit het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW nog niet volgt dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken. Bij de parlementaire behandeling is aan de orde gekomen en in de rechtspraak is bij herhaling uitgemaakt dat de verkoper na de totstandkoming van volledige wilsovereenstemming in beginsel medewerking moet verlenen aan het opmaken van de schriftelijke koopovereenkomst en vervolgens dus ook aan de levering van de onroerende zaak. Voor de particuliere koper van een woonhuis ligt dit echter anders. In het tweede lid van artikel 7:2 BW is hem namelijk dwingendrechtelijk nog een bedenktijd gegeven gedurende drie dagen na de terhandstelling van de schriftelijke koopovereenkomst. Het systeem van de wet brengt mee dat de consument-koper dus nog tot en met de derde dag na de ontvangst van de door alle partijen ondertekende koopakte kan terugkomen op zijn beslissing tot aankoop van een woning. In dit geval staat vast dat de door alle drie de verkopers getekende koopakte eerst op 25 februari 2009 aan [gedaagden] als kopers ter hand is gesteld. Vanaf dat tijdstip - en dus niet eerder zoals [eisers] primair hebben betoogd - is de wettelijke en contractuele bedenktermijn van drie dagen ingegaan. Dat betekent dat [gedaagden] het hen door de wet en artikel 14 van de koopovereenkomst toegekende recht op ontbinding van de koopovereenkomst tijdig hebben ingeroepen.
4.4. Voor zover [eisers] hebben willen betogen dat het in strijd met de goede trouw en/of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagden] van dat (contractuele) recht gebruik maken, omdat [gedaagden] steeds de schijn hebben gewekt, dat zij het pand zouden afnemen, wordt dat betoog verworpen.
Volgens vaste jurisprudentie is het bereik van de hier ingeroepen beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW begrensd en in dit geval is onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de redelijkheid en billijkheid de contractueel vastgelegde bevoegdheid tot ontbinding terzijde stellen. In wezen is helemaal geen sprake van een uitzonderlijke situatie. Een enkele uitzondering daargelaten wekt iedere koper die een koopovereenkomst ondertekent de schijn dat hij het pand zal afnemen. Desondanks heeft hij gedurende drie dagen de bevoegdheid om daarop terug te komen.
De contractueel vastgelegde bedenktijd van drie dagen ving pas aan bij de terhandstelling van dat contract en de omstandigheid dat het lang heeft geduurd voordat een geldig contract kon worden ter hand gesteld was geheel te wijten aan en gelegen in de risicosfeer van de verkopers/[eisers] en dient ook voor hun rekening te blijven.
4.5. Voor zover [eisers] hebben willen betogen dat [gedaagden] misbruik hebben gemaakt van hun wettelijke bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 BW, wordt dit betoog eveneens verworpen. Artikel 3:13, lid 1 BW luidt: “Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, kan haar niet inroepen, voor zover hij haar misbruikt.” ; lid 2 van dat artikel luidt:
“Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.”
Dat [gedaagden] hun bevoegdheid tot ontbinding hebben uitgeoefend met geen ander doel dan [eisers] te schaden en/of in redelijkheid niet tot die uitoefening hadden kunnen komen gelet op de onevenredigheid van de over en weer betrokken belangen, is gesteld noch gebleken.
[eisers] hebben slechts aangevoerd dat [gedaagden] hun bevoegdheid tot ontbinding van de koopovereenkomst hebben gebruikt met een ander doel dan waarvoor die bevoegdheid is verleend. [eisers] hebben in dat verband betoogd, dat de bevoegdheid tot ontbinding alleen gegeven is om de koper tegen overhaaste beslissingen te beschermen en hem de gelegenheid te geven alsnog een deskundige in te schakelen, bijvoorbeeld om de woning te onderzoeken op ernstige gebreken en dat die bevoegdheid niet gegeven is om, zoals in dit geval, in verband met in een later stadium (kennelijk) aan de zijde van kopers gerezen financiële problemen alsnog terug te kunnen komen op hun eerder genomen besluit tot aankoop van het pand.
4.6. Dit door [eisers] voorgestane beperkte doel van de bevoegdheid tot ontbinding volgt echter niet uit de wet. De koper hoeft immers niet te motiveren waarom hij van die bevoegdheid gebruik maakt en die bevoegdheid komt hem ook toe (bijvoorbeeld) in het geval dat hij enkel spijt heeft van een eenmaal genomen beslissing of - zoals hier - dat zijn omstandigheden inmiddels zodanig in zijn nadeel zijn gewijzigd dat hij vreest in financiële problemen te komen, indien hij het pand moet afnemen. Dat is ook wat [gedaagden] hebben beoogd met de door hen ingeroepen ontbindingsbevoegdheid. Weliswaar hebben zij niet aannemelijk kunnen maken dat hun bank de hypotheekofferte met betrekking tot de aankoop van het pand heeft ingetrokken, maar dat neemt niet weg dat zij in de huidige economische omstandigheden gegronde redenen hebben om te vrezen dat zij de woning waarin zij nu wonen, niet binnen redelijke tijd en tegen gunstige voorwaarden zullen kunnen verkopen, zodat zij met dubbele woonlasten zullen worden geconfronteerd. Ook deze vrees kan redengevend zijn in het wettelijk systeem van de bevoegdheid tot ontbinding.
4.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter de koopovereenkomst terecht hebben ontbonden.
Dat betekent dat [gedaagden] niet meer gehouden zijn om hun medewerking aan de levering van het pand te verlenen. De daartoe strekkende vordering van [eisers] moet daarom worden afgewezen. Voor het geven van een bevel tot dooronderhandelen
(zoals [eisers] uiterst subsidiair hebben bepleit) is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, evenmin plaats, nog daargelaten dat dit bevel niet expliciet door [eisers] is gevorderd.
4.8. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht € 262,--
- salaris advocaat 816,--
Totaal € 1.078,--
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevorderde voorzieningen,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.078,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Wouters op 26 maart 2009.