Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht
registratienummer: AWB 09/1360
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 26 november 2009
inzake
[eiser 1] en [eiser 2], eisers,
wonende te [woonplaats] respectievelijk [woonplaats], vertegenwoordigd door mr. E.T. de Jong,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 27 januari 2009, verzonden op 16 februari 2009.
2. Procesverloop
Bij besluit, verzonden op 21 april 2008, heeft verweerder het verzoek van eisers om nadeelcompensatie in verband met de uitvoering van het project Arnhem Centraal, conform het advies van de Commissie Nadeelcompensatie gemeente Arnhem (hierna: de Commissie) van 17 maart 2008, afgewezen.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder het door eisers gemaakte bezwaar, conform het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie van 22 oktober 2008, ongegrond verklaard en het eerder genoemde besluit van 21 april 2008 gehandhaafd.
Tegen het bestreden besluit hebben eisers beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van de meervoudige kamer van de rechtbank van 23 oktober 2009. Eiser [eiser 1] is verschenen, bijgestaan door mr. E.T. de Jong, advocaat te Arnhem. Verweerder is, hoewel daartoe behoorlijk uitgenodigd, zonder kennisgeving niet verschenen.
3. Overwegingen
3.1. Sinds 1987 zijn eisers eigenaar van het kantoorpand Willemsplein [nummers] te Arnhem. De bij het bestreden besluit gehandhaafde afwijzing van het nadeelcompensatieverzoek van eisers ziet slechts op de vijfde verdieping van dit pand. Eisers stellen dat zij deze verdieping tot 1 juni 2005 altijd tegen marktconforme prijzen hebben kunnen verhuren. Gedurende de periode van 1 juni 2006 tot 1 januari 2007 stond de verdieping leeg. Vanaf 1 januari 2007 is de verdieping weer voor vijf jaar verhuurd maar tegen een aanzienlijk lagere dan de marktconforme prijs, aldus eisers. Volgens eisers is dit een rechtstreeks gevolg van de uitvoering van het project Arnhem Centraal. Ter onderbouwing van hun verzoek hebben eisers een brief van DK Spitman Bedrijfsmakelaars BV te Arnhem (hierna: Spitman) van 7 november 2006 overgelegd. Daarin wordt gesteld dat het nadeel € 14.118 per jaar bedraagt, exclusief renteverlies en indexering.
3.2. Verweerder stelt zich, kort samengevat, op het standpunt dat het vereiste causale verband tussen het gestelde nadeel en de uitvoering van het project Arnhem Centraal ontbreekt, zodat het verzoek van eisers om nadeelcompensatie terecht is afgewezen.
3.3. Het geschil spitst zich toe op de vraag of het door eisers gestelde nadeel – te weten het verkrijgen van een lagere dan een marktconforme huur voor de vijfde verdieping van het kantoorpand aan het Willemsplein [nr] – het rechtstreekse gevolg is van de uitvoering van het project Arnhem Centraal dat redelijkerwijs niet of niet geheel te hunnen laste behoort te blijven. Ter beoordeling staat derhalve of aan het causaliteitsvereiste is voldaan.
3.4. In zijn vergadering van 10 juli 2003 heeft de raad van verweerders gemeente de Nadeelcompensatieverordening Arnhem 2003 (hierna: de Verordening) vastgesteld.
Ingevolge artikel 2 in Pro samenhang gelezen met artikel 12, eerste lid, eerste volzin, van de Verordening is de verordening van toepassing op verzoeken om toekenning van nadeelcompensatie in verband met de uitvoering van het project Arnhem Centraal en de daarbij behorende werken en maatregelen, binnen het plangebied van het bestemmingsplan Arnhem Centraal.
Ingevolge artikel 3, eerste lid, van de Verordening kent het college degene die nadeel lijdt dat rechtstreeks het gevolg is van de rechtmatige uitvoering van het project en dat – alle relevante omstandigheden in aanmerking genomen – redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening op verzoek een vergoeding toe, voor zover de vergoeding van dit nadeel niet of niet voldoende op andere wijze is gewaarborgd.
3.5. Vast staat dat verweerder met het project Arnhem Centraal het algemeen belang behartigt. Zoals ook in de Verordening is neergelegd volgt uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (onder meer de uitspraken van 21 december 2005 in zaak nr. 200402159/1 en 9 juni 2004 in zaak nr. 200305186/1) dat, waar het gaat om een verzoek om schadevergoeding naar aanleiding van een rechtmatig besluit, sprake dient te zijn van een rechtstreeks causaal verband tussen dit besluit en de gestelde schade. Voorts vloeit daaruit voort dat eisers als verzoekers om nadeelcompensatie aannemelijk moeten maken dat de door hun gestelde schade een rechtstreeks gevolg is van het project Arnhem Centraal.
De rechtbank stelt verder vast dat eisers, gelet op het verzoekschrift en het verhandelde ter zitting van de bezwaarschriftencommissie, niet betwisten dat een deel van het gestelde nadeel het (rechtstreekse) gevolg is van andere factoren (bijvoorbeeld de marktsituatie met betrekking tot de verhuur van kantoorruimte en de aanpassingen aan de plaatselijke infrastructuur) dan de uitvoering van het project Arnhem Centraal.
3.6. Met de Commissie acht de rechtbank in dit geval de (wijze van) beëindiging van de huurrelatie van eisers met Schoevers Bedrijfsopleidingen BV (hierna: Schoevers) alsmede de totstandkoming daarvan met Capability van belang voor de beantwoording van de causaliteitsvraag.
Uit de gedingstukken blijkt dat Schoevers volgens eisers de huurovereenkomst niet tijdig per 1 juni 2005 heeft opgezegd (12 maanden voor het verstrijken van de lopende periode). Eisers stellen dat dit een dag te laat is geschied, namelijk bij aangetekend schrijven van 27 mei 2004, door hen ontvangen op 1 juni 2004. Eisers hebben om hen moverende redenen niettemin een minnelijke schikking boven een civielrechtelijke kort geding procedure met als inzet de voortzetting van de huurovereenkomst laten prevaleren. Uit de gedingstukken blijkt dat Schoevers evenwel verzuimd heeft om de onderhuurovereenkomst met Capability op te zeggen en de ontruiming van de verdieping te gelasten. Eisers hebben dit niet gemotiveerd betwist. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eisers in bezwaar hebben erkend dat zij op de hoogte waren van het feit dat Schoevers niet de bedoeling had om de verdieping nog eens 5 jaar te (onderver)huren. Dit betekent dat Schoevers deze onderhuurovereenkomst diende te respecteren en dat dus de opzegging van de eigen huurovereenkomst met eisers niet het beoogde resultaat zou hebben opgeleverd. Eisers hadden dit kunnen weten indien zij na de ontvangst van de hiervoor genoemde brief van 27 mei 2004 hadden geïnformeerd naar de status van de onderhuurovereenkomst. Van een redelijk handelende verhuurder mag verwacht worden dat hij dit gedaan zou hebben. In zoverre volgt de rechtbank het standpunt van de Commissie, waaraan verweerder zich heeft geconformeerd, dat eisers een beter onderhandelingsresultaat hadden kunnen bereiken dan zij met de (uiteindelijke) huurovereenkomst met Capability hebben behaald. Het door eisers gestelde nadeel lijkt derhalve veeleer het gevolg te zijn van de opzegging van de huurovereenkomst door Schoevers en de (uiteindelijke) acceptatie daarvan door eisers.
3.7. Mede gelet op het feit dat verzoekers tegenover het advies van de Commissie geen deskundig tegenadvies hebben gesteld – waarbij opgemerkt wordt dat de brief van Spitman niet als zodanig kan worden gekwalificeerd, reeds omdat daaruit de hoedanigheid van de opsteller daarvan niet blijkt –, volgt naar het oordeel van de rechtbank uit het voorgaande dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat het door hen gestelde nadeel het rechtstreekse gevolg is van de uitvoering van het project Arnhem Centraal. De rechtbank is niet gebleken dat het advies van de Commissie – inclusief haar reactie op het door eisers gemaakte bezwaar tegen het primaire besluit, zoals verwoord in de brief van 25 augustus 2008 – onzorgvuldig tot stand is gekomen dan wel inhoudelijk onjuist is, zodat verweerder dit aan zijn afwijzingsbesluit ten grondslag heeft mogen leggen.
3.8. Op grond van het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de stellingen van eisers tegen het bestreden besluit geen doel treffen. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
3.9. De rechtbank acht geen termen aanwezig over te gaan tot een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
4. Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. A.A.J. de Gier, voorzitter, en mr. W.F. Bijloo en mr. A.M.C.C. Tubbing, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P. van der Stroom, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 26 november 2009.
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel 6:24 juncto Pro 6:13 van de Awb, binnen 6 weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Verzonden op:26 november 2009