Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 16 december 2009
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 182099 / HA ZA 09-423 van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in de hoofdzaak,
advocaat mr. S.V.M. Stevens,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. R.J.H. van den Dungen,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 187039 / HA ZA 09-1250 van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in de vrijwaring,
advocaat mr. R.J.H. van den Dungen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ [gedaagde] B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde in de vrijwaring,
advocaat mr. P.M. Leerink.
Partijen zullen hierna [eiseres in de hoofdzaak], [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] en [gedaagde in de vrijwaring] genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 juli 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 12 oktober 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 september 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 12 oktober 2009.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
In de hoofdzaak en de vrijwaringsprocedure
3.1. [eiseres in de hoofdzaak] en wijlen [ ] [betrokkene] hebben op 29 mei 2007 een koopovereenkomst gesloten betreffende een woning met garage en een bedrijfsgebouw (hierna: de opstallen) aan de [adres] te [woonplaats]. De woning is op 1 oktober 2007 aan [eiseres in de hoofdzaak] geleverd. [betrokkene] is daarna overleden. De opstallen zijn in 1988 gebouwd door de eerder overleden echtgenoot van [betrokkene]. [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] is de enig erfgename van [betrokkene] en haar echtgenoot.
3.2. Artikel 5.1. van de koopovereenkomst bepaalt voor zover van belang:
‘De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)’
Artikel 5.3. bepaalt voor zover van belang:
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: bedrijfswoning met bedrijfsruimte. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…)’
3.3. In de voorafgaand aan de verkoop aan [eiseres in de hoofdzaak] verstrekte ‘verkoopinformatie [adres], [woonplaats]’ (hierna: de verkoopbrochure) staat onder meer:
‘Royaal vrijstaand woonhuis met dubbele garage, bedrijfsruimte (…)
Overige opstallen: dubbele garage: in spouw gebouwd met een afmeting van ca. 8,5x6,3
meter met verdieping bereikbaar via een vaste trap;
bedrijfsruimte: in spouw gebouwd met een afmeting van 7x14 meter, eigen inrit, eventueel zelfstandig te verhuren.”
In de verkoopbrochure staat voorts nog (pg. 2):
‘De samenstelling van de brochure is met zorg geschied. Desondanks kan aan de inhoud hiervan geen aansprakelijkheid worden ontleend.’
en (pg. 19):
‘De plattegrond/tekening van het pand kan afwijken van de werkelijkheid. Bijvoorbeeld omdat tijdens de bouw van de tekening is afgeweken of omdat er andere materialen zijn gebruikt.’
3.4. In een brief van 20 december 2007 heeft de raadsman van [eiseres in de hoofdzaak] aan [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] geschreven:
‘(…) Uit de verkoopinformatie van de voornoemde woning blijkt dat de buitengevels van de woning zijn opgetrokken als spouwmuur. Tijdens de verbouwingswerkzaamheden, is in november 2007 geconstateerd dat de achtergevel niet bestaat uit een spouwmuur. Via Hans Jansen Makelaars is uw makelaar [gedaagde in de vrijwaring] daarvan op de hoogte gesteld. (…) Hierdoor stel ik u namens cliënte (hoofdelijk) aansprakelijk (…)’.
3.5. Klusmeester [klusmeester] heeft in een rapport van 13 februari 2008 geschreven:
“(…) Op woensdag 6 februari 2008 heb ik (…) een onderzoek uitgevoerd naar het wel of niet aanwezig zijn van een luchtspouw in de gevels van de opstallen aan de [adres] (…) te [woonplaats]. In elke gevel van het woonhuis, de garage en de schuur heb ik op +/- 1,25 m1 hoogte diep geboord (…). Met een haakse voelmaat heb ik vervolgens gecontroleerd naar de aanwezigheid van een mogelijke luchtspouw. De geboorde gaatjes zijn vervolgens met siliconenkit afgedicht. Conclusie: In alle geboorde gaatjes in de gevels van het woonhuis, garage en schuur heb ik geconstateerd dat er geen luchtspouw aanwezig is.’
3.6. Bij schrijven van 20 maart 2008 heeft [bouwbedrijf] B.V. een offerte aan [eiseres in de hoofdzaak] toegezonden betreffende het aanbrengen van gevelisolatie tegen de woning, garage en schuur. Daarin staat onder meer:
‘(…) De gevelisolatie is 80 mm. dik en voorzien van witte spachtelputz. Rondom de gevelkozijnen zal de dikte slechts 30 mm. zijn. Deze gevelisolatie voldoet niet aan de huidige eisen van gevelisolatie. Indien wel aan de huidige eisen moet worden voldaan zou de isolatie ca. 120 mm. dik moeten zijn, waardoor ook nog alle raamdorpelstenen vervangen zouden moeten worden. Daarvoor heb ik in deze offerte niet gekozen.
De prijs voor de gevelisolatie met bijkomende werken aan de woning bedraagt € 31.700,00 incl. B.T.W. (…)
De prijs voor de gevelisolatie met bijkomende werken aan de garage bedraagt € 20.700,-- incl. B.T.W. (…)
De prijs voor de gevelisolatie met bijkomende werken aan de schuur bedraagt € 26.265,00 incl. B.T.W. (…)
Alle gebouwen zijn voor zover ik het heb kunnen controleren gemetseld van massieve gasbetonblokken waarvan de isolatiewaarde zeker niet voldoet aan de eisen die in 1988 aan woningen werden gesteld. (…)’
3.7. Bij brief van 1 oktober 2008 heeft de advocaat van [eiseres in de hoofdzaak] aan de gemachtigde van [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] geschreven:
‘(…) Vastgesteld wordt dat indertijd afwijkend van de bouwvergunning (waartoe de bouwvergunningstekeningen behoren) is gebouwd (…). Uit de verkoopinformatie blijkt dat de gevels van de opstallen in spouw zijn gebouwd. Spouwmuren zijn geïsoleerd, ook indertijd. Achteraf is komen vast te staan dat zulks niet het geval is, en – sterker – dat de opstallen indertijd afwijkend van de bouwvergunning zijn gebouwd. (…)
3.8. Bij brief van 3 december 2008 heeft de gemachtigde van [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] aan de advocaat van [eiseres in de hoofdzaak] geschreven:
‘In de verkoopinformatie is niet aangegeven dat de achtermuur in spouw gebouwd zou zijn. Mijn cliënte is niet bekend met de wijze van bouwen. Op de vraag bij de intake bij de verkoop heeft cliënte aangegeven niet op de hoogte te zijn of er al dan niet sprake is van een spouwmuur. De makelaar heeft de bouwtekeningen bij de verkoopinformatie gevoegd. Alleen ten aanzien van de bedrijfsruimten en de garage is aangeduid dat deze zijn uitgevoerd met spouwmuur. Dit is voor zover ik kan nagaan door de makelaar ten onrechte in de verkoopinformatie opgenomen, omdat er blijkens de bouwvergunning steeds sprake is van geweest van muren uitgevoerd met 25 cm duroxblokken, waarover hierna meer. U stelt dat er geen sprake is van een spouwmuur. Blijkens de vergunningtekening is er inderdaad geen sprake van een spouwmuur. In de detailtekeningen behorend bij de bouwvergunning blijkt dat de muren zijn getekend als 25 cm duroxblokken met een isolatielaag van 5 cm polystyreen en een Putz afwerklaag. Er is naar nu is gebleken nimmer sprake geweest van een spouwmuur. Ten aanzien van de woning is ook nimmer gesteld dat er sprake zou zijn van een spouwmuur. (…) Vooralsnog is niet aangetoond dat er is afgeweken van de destijds verleende bouwvergunning en als daarvan wel sprake is, op welke wijze precies is afgewezen. (…)’
in de vrijwaringsprocedure
3.9. Tussen [gedaagde in de vrijwaring] en [betrokkene] is op 22 januari 2007 een overeenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde in de vrijwaring] tegen betaling door [betrokkene] zou bemiddelen bij de verkoop van de woning van [betrokkene].
3.10. [betrokkene] heeft een ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’ ingevuld en zij heeft aan [gedaagde in de vrijwaring] bouwtekeningen van de woning verstrekt die zijn voorzien van een stempel van geen bezwaar van de Gelderse Welstandscommissie en volgens [gedaagde in de vrijwaring] van een stempel van de gemeente [woonplaats]. Op die bouwtekeningen zijn de muren van alle opstallen getekend met een breedte van circa 30 cm met een duidelijke witte ruimte ertussen.
4. Het geschil
in de hoofdzaak
4.1. [eiseres in de hoofdzaak] vordert veroordeling van [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] tot betaling van € 78.665,00, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en met veroordeling van [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] in de kosten van het geding.
4.2. Aan haar vordering legt [eiseres in de hoofdzaak] ten grondslag dat de door haar gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat de opstallen niet deugdelijk zijn geïsoleerd. Zij mocht op grond van de verkoopbrochure verwachten dat de garage en de bedrijfsruimte van spouwmuren waren voorzien. Op grond van mededelingen van [gedaagde in de vrijwaring] bij een van de bezichtigingen mocht [eiseres in de hoofdzaak] verwachten dat ook de woning van spouwmuren was voorzien. Op grond van de bouwvergunning mocht [eiseres in de hoofdzaak] verwachten dat de woning onder het maaiveld was opgetrokken als geïsoleerde spouwmuur en boven maaiveld als gestuct gevelisolatiesysteem waarbij de opbouw als volgt zou zijn: gasbetonblokken (Durox), dikte 250 mm, polystyreen (isolatieplaten), dikte 50 mm, putz (stuclaag), dikte 5 mm. Ten slotte voert [eiseres in de hoofdzaak] aan dat zij ervan mocht uitgaan dat de opstallen wat betreft isolatie voldeden aan de daarvoor geldende normen in 1988. Nu de opstallen niet zijn voorzien van spouwmuren noch van de in de bouwvergunning genoemde isolatieplaten, beantwoordt de geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst. Zij vordert de kosten die gemoeid zijn met het isoleren van de opstallen, primair op grond van artikel 7:17 juncto 6:74 BW, subsidiair op grond van artikel 6:265 juncto 6:270 BW en meer subsidiair op grond van artikel 6:228 juncto 6:230 BW.
4.3. [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] heeft (in haar conclusie van antwoord) bestreden dat de opstallen niet in spouw zijn gebouwd en dat bij de bouw is afgeweken van de bouwvergunning. Los daarvan voldoen de opstallen aan de geldende isolatienormen. [eiseres in de hoofdzaak] mocht op grond van artikel 5.1. en 5.3. van de koopovereenkomst enkel verwachten dat het gekochte geschikt zou zijn voor een normaal gebruik als bedrijfswoning met bedrijfsruimte. Gebrekkige isolatie al dan niet doordat van de bouwvergunning is afgeweken staat niet aan het normale gebruik in de weg. Aan in de verkoopbrochure opgenomen informatie kon [eiseres in de hoofdzaak] geen rechten ontlenen, te meer nu [eiseres in de hoofdzaak] zelf ook geen onderzoek heeft verricht. Door [gedaagde in de vrijwaring] zijn geen verdere mededelingen gedaan over isolatie. Over het ontbreken van isolatieplaten is niet tijdig geklaagd. De gevorderde schade is niet juist becijferd en de voorgestelde isolatiemaatregelen houden een verbetering in waarmee geen rekening is gehouden in de hoogte van de vordering. Ten onrechte is er bij de begroting van de schade van uit gegaan dat de garage en het bedrijfsgebouw van isolatieplaten zouden zijn voorzien terwijl dat volgens de bouwvergunning niet het geval was, aldus [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring].
in de vrijwaringszaak
4.4. [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] vordert veroordeling van [gedaagde in de vrijwaring] om aan [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] jegens [eiseres in de hoofdzaak] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde in de vrijwaring] in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring.
Aan haar vordering legt [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] ten grondslag dat [gedaagde in de vrijwaring] ten onrechte in de verkoopbrochure heeft vermeld dat de dubbele garage en bedrijfsruimte in spouw zijn gebouwd. Daarbij zou, zo wordt althans in de hoofdzaak gesteld, door [gedaagde in de vrijwaring] bij de bezichtigingen zijn medegedeeld dat de woning ook zou zijn voorzien van spouwmuren, hetgeen ook een onjuiste mededeling is geweest. De woning, noch het bedrijfsgebouw en de garage zijn, zo stelt [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] in deze procedure, immers voorzien van spouwmuren. Door het doen van die onjuiste mededelingen, kennelijk op basis van een onjuiste interpretatie van de bouwtekeningen, is [gedaagde in de vrijwaring] jegens [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, welke tekortkoming ook aan [gedaagde in de vrijwaring] moet worden toegerekend, aldus [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring].
4.5. [gedaagde in de vrijwaring] voert hiertegen aan dat zij er op grond van de bouwtekeningen, die door de gemeente van een stempel waren voorzien, van mocht uitgaan dat de garage en de bedrijfsruimte in spouw gebouwd waren. [betrokkene] heeft niet aangegeven dat dat niet zo was. Niet valt in te zien op welke grond [gedaagde in de vrijwaring] de juistheid van de bouwtekeningen diende te betwijfelen dan wel moest bevroeden dat er bij de bouw van die tekeningen was afgeweken. Hoewel ook de bouwtekeningen van de woning erop wijzen dat de muren van de woning voorzien waren van een spouw, zijn daarover geen mededelingen gedaan. Daaraan is van de zijde van [gedaagde in de vrijwaring] ter zitting nog toegevoegd, dat zij niet weet of tijdens de bezichtigingen is gevraagd of de muren van de woning waren voorzien van een spouw en of daarop bevestigend is geantwoord, maar dat dat best zou kunnen uitgaande van de informatie waarover [gedaagde in de vrijwaring] beschikte.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1. De kern van het geschil vormt de vraag of de door [eiseres in de hoofdzaak] gekochte woning met garage en bedrijfsruimte aan de koopovereenkomst beantwoorden. Bij de beoordeling van die vraag stelt de rechtbank het volgende voorop.
5.2. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Lid 2 bepaalt dat dat niet het geval is indien de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Daarbij geldt verder nog, zo heeft de Hoge Raad beslist in het arrest van 25 februari 2005, JOR 2005, 168, dat de conformiteitseis met zich brengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning.
5.3. Tegen die achtergrond geldt allereerst – op grond van het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad – dat [eiseres in de hoofdzaak] ervan mocht uitgaan dat de opstallen in 1988 zijn gebouwd met inachtneming van de destijds geldende voorschriften aangaande isolatie. Dit betekent concreet dat, bij gebreke van een gestelde andersluidende afspraak, [eiseres in de hoofdzaak] ervan mocht uitgaan dat de woning is gebouwd overeenkomstig de verleende bouwvergunning(en) en hetgeen daarin is opgenomen met betrekking tot de isolatie. In het midden kan blijven of de mate van isolatie af doet aan de geschiktheid van de opstallen voor het normale gebruik daarvan. De Hoge Raad heeft in het hiervoor genoemde arrest immers beslist dat dat oordeel ook geldt als de voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen. De artikelen 5.1. en 5.3. van de koopovereenkomst doen hieraan, zonder nadere toelichting van [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring], die ontbreekt, niet af. Daarnaast mocht [eiseres in de hoofdzaak] er op grond van de voorafgaand aan de de totstandkoming van de koopovereenkomst verstrekte informatie in de verkoopbrochure van uitgaan dat de garage en de bedrijfsruimte in spouw waren gebouwd. De brochure maakt daarvan immers expliciet melding, terwijl, zo volgt uit de onbestreden verklaring die namens [gedaagde in de vrijwaring] ter zitting is afgelegd, dit ook uit de bouwtekeningen volgt en het in 1988 gebruikelijk was om in spouw te bouwen. De algemene bepaling in de verkoopbrochure dat aan de inhoud daarvan en aan de tekeningen geen rechten kunnen worden ontleend doet hieraan onvoldoende af. [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] heeft ook niet gesteld dat en zo ja, op welke gronden [eiseres in de hoofdzaak] aan de juistheid van die informatie diende te twijfelen zodat ook niet valt in te zien dat [eiseres in de hoofdzaak] nader onderzoek diende te verrichten. [eiseres in de hoofdzaak] heeft nog gesteld dat bij de tweede bezichtiging namens haar door (klusmeester) [klusmeester] (rov. 3.5.) aan [gedaagde in de vrijwaring] is gevraagd of ook de woning in spouw is gebouwd en dat daarop bevestigend zou zijn geantwoord. Zoals hiervoor is beslist diende de woning in ieder geval overeenkomstig de in 1988 geldende isolatienormen en de bouwvergunning te zijn gebouwd. Voor zover daarnaast nog van belang is of de woning al dan niet in spouw zou worden gebouwd, zal in een later stadium mogelijk nog worden geoordeeld over de vraag of die mededeling door een bij [gedaagde in de vrijwaring] werkzame makelaar tijdens een van de bezichtigingen is gedaan.
5.4. [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] heeft nog aangevoerd dat [eiseres in de hoofdzaak] niet tijdig heeft geklaagd (artikel 7:23 BW) over het ontbreken van isolatieplaten. Dit zou zij in februari 2008 hebben ontdekt maar zij heeft daarover pas op 1 oktober 2008 bij [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] geklaagd, aldus [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring]. Dat verweer gaat niet op. [eiseres in de hoofdzaak] heeft bij brief van 20 december 2007 (rov. 3.4.) erover geklaagd dat voor zover zij op dat moment kon waarnemen de achtergevel van de woning niet in spouw was gebouwd, dat dat voor de andere gevels nog niet duidelijk was, dat er in januari 2008 een onderzoek zal plaatsvinden waarvoor [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] wordt uitgenodigd en dat daarna meer duidelijkheid zal komen over de opbouw van de gevels. Uit die brief leidt de rechtbank af dat [eiseres in de hoofdzaak] erover heeft geklaagd dat de woning niet deugdelijk is geïsoleerd. Wanneer vervolgens nadien nog andere aspecten aan het licht komen – in het kader van een aangekondigd onderzoek – die de reeds aan de orde gestelde ondeugdelijke isolatie nader inkleuren, betekent dat niet dat voor die afzonderlijke aspecten steeds weer een eigen klachttermijn gaat lopen zoals bedoeld in artikel 7:23 BW. Met de brief van 20 december 2007, gevolgd door de latere correspondentie waarin de bevindingen van het onderzoek nader zijn uiteengezet, heeft [eiseres in de hoofdzaak] kortom tijdig geklaagd over de gestelde ondeugdelijke isolatie van de opstallen.
5.5. De conclusie op grond van het voorgaande luidt dat [eiseres in de hoofdzaak] er van mocht uitgaan dat de woning, garage en het bedrijfsgebouw waren gebouwd overeenkomstig de destijds (in 1988) geldende voorschriften en verstrekte bouwvergunningen, alsmede dat in ieder geval de garage en het bedrijfsgebouw ook van spouwmuren zouden zijn voorzien.
Wanneer vast zou komen te staan dat de opstallen niet dienovereenkomstig zijn geïsoleerd, zou dat tot het oordeel kunnen leiden dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] heeft niet bestreden dat zij in dat geval toerekenbaar is tekort geschoten jegens [eiseres in de hoofdzaak] en dat zij gehouden is de schade die [eiseres in de hoofdzaak] dientengevolge lijdt, te vergoeden. Zij bestrijdt echter dat de opstallen niet deugdelijk zijn geïsoleerd. Daarnaast bestrijdt zij de hoogte van de gevorderde schade. De rechtbank heeft behoefte aan voorlichting over een en ander door een deskundige.
5.6. De rechtbank is voornemens de volgende vragen aan een deskundige voor te leggen:
1.Wat waren de in 1988 geldende voorschriften voor isolatie voor de onderhavige gebouwen, te weten een bedrijfswoning, dubbele garage en een bedrijfsgebouw (hierna: de opstallen) aan de [adres] te [woonplaats]?
2. Wat waren de voor die opstallen volgens de bouwvergunning(en) geldende voorschriften voor (gevel)isolatie?
3. Voldoen de opstallen aan de onder 1 en 2 genoemde geldende isolatievoorschriften? Zo nee, in welk opzicht wordt daarvan afgeweken?
4. Zijn de opstallen voorzien van spouwmuren? Zo nee, speelt dat naast de onder 1 en 2 genoemde voorschriften nog een zelfstandige rol met betrekking tot het oordeel over de isolatie?
5. In hoeverre voldoet de wijze waarop de muren van de opstallen thans zijn opgetrokken aan de onder 1 en 2 geldende isolatievoorschriften?
6. Welke maatregelen dienen thans te worden getroffen om de opstallen te voorzien van gevelisolatie overeenkomstig de hiervoor onder 1 en 2 genoemde normen?
7. Wat zijn de kosten die daarmee gemoeid zijn?
8. Kunt u in bedragen uitdrukken in hoeverre [eiseres in de hoofdzaak] wordt bevoordeeld doordat zij, wanneer de isolatiemaatregelen thans zouden worden uitgevoerd, een woning uit 1988 verkrijgt waarvan de isolatie in 2010 is aangebracht, afgezet tegen de situatie dat zij een woning uit 1988 kocht voorzien van in dat jaar, conform de geldende voorschriften aangebrachte isolatie (aftrek ‘nieuw voor oud’)?
9. Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?
5.7. Partijen krijgen de gelegenheid zich bij akte uit te laten over de vraagstelling, alsmede over de persoon van de te benoemen deskundige. Het voorschot op de kosten van de deskundige komt op grond van artikel 195 Rv voor rekening van [eiseres in de hoofdzaak]. Van [eiseres in de hoofdzaak] wordt verwacht dat zij de bouwvergunning(en) bij die akte in het geding brengt.
in de vrijwaringszaak
5.8. [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] heeft niet bestreden dat [betrokkene] de bouwtekeningen van de opstallen aan [gedaagde in de vrijwaring] heeft verstrekt. Zij heeft evenmin betwist dat uit die tekeningen, in het bijzonder uit de daarin getekende 30 cm dikke muren met een witte ruimte ertussen, niet redelijkerwijs mocht worden afgeleid dat de opstallen zouden zijn voorzien van spouwmuren. Feiten of omstandigheden op grond waarvan [gedaagde in de vrijwaring] er niet van mocht uitgaan dat overeenkomstig de tekeningen was gebouwd, zijn gesteld noch gebleken. Gelet daarop en op het feit dat het blijkens de onbestreden verklaring aan de zijde van [gedaagde in de vrijwaring] gebruikelijk is dat opstallen in 1988 in spouw worden gebouwd, valt niet in te zien dat een redelijk handelend en vakbekwaam makelaar deze informatie niet in een verkoopbrochure zou mogen plaatsen en daarover, desgevraagd, mededelingen aan een aspirant koper zou mogen doen. Van toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde in de vrijwaring] doordat zij in de verkoopbrochure (en mogelijk tijdens de bezichtigingen) heeft vermeld dat de opstallen in spouw waren gebouwd, is dan ook geen sprake.
5.9. De vordering in de vrijwaring zal, ongeacht de uitkomst in de hoofdzaak, in een gelijktijdig met de hoofdzaak te wijzen eindvonnis worden afgewezen. [gedaagde in de hoofdzaak/eiseres in de vrijwaring] zal dan worden veroordeeld in de proceskosten.
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1. verwijst de zaak naar de rol van 13 januari 2010 voor akte aan de zijde van [eiseres in de hoofdzaak] als bedoeld in rov. 5.7.;
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan,
in de vrijwaringsprocedure
6.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.P. Giesen en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2009.