Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 192375 / HA ZA 09-2021
Vonnis van 7 april 2010
in de zaak van
1. [eis.1],
wonende te [woonplaats],
2. [eis.2],
wonende te [woonplaats],
3. [eis.3],
wonende te [woonplaats],
4. [eis.4],
wonende te [woonplaats],
5. [eis.5],
wonende te [woonplaats],
6. [eis.6],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. W.A.L.D.I. van Slagmaat te Houten,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BUREN,
zetelende te Maurik, gemeente Buren,
gedaagde,
advocaat mr. C. van Deutekom te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eisers] en de Gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 februari 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 24 maart 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De raad van de Gemeente heeft op enig moment het Klimaatbeleidsplan 2004-2008 vastgesteld, waarin als een van de maatregelen tot terugdringing van het energieverbruik de statiegeldregeling is opgenomen. De statiegeldregeling houdt in de kern genomen in dat de Gemeente bij uitgifte van bouwkavels op zich neemt een deel van de koopprijs voor de kavel te restitueren als de koper een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van = 0,72 voor zijn woning weet te realiseren.
2.2. De Gemeente heeft in april/mei 2007 aan [eisers] kavels verkocht uit het plan Lage Korn in de kern Buren. [eisers] zijn drie (echt-)paren die ieder een kavel hebben gekocht. In art. 4 van Pro de met [eisers] gesloten koopovereenkomsten is ter uitwerking van de statiegeldregeling het volgende opgenomen:
“De door Koper op het Verkochte te bouwen opstallen dienen te voldoen aan de in het Bouwbesluit opgenomen eisen ten aanzien van de energieprestatie. De grenswaarde voor de energieprestatiecoëfficiënt voor woningen bedraagt thans 0,8.
Door het uitvoeren van maatregelen op het gebied van duurzaam bouwen en energiebesparing is het voor Koper mogelijk om een bedrag van € 5.000,00 exclusief omzetbelasting, van de door Koper betaalde koopprijs voor het Verkochte, van de Gemeente terug te ontvangen indien hij een EPC norm van 0,72 bereikt.
De terugbetaling van gemeld bedrag van € 5.000,00 exclusief omzetbelasting, (hierna verder ook wel te noemen “herziening”) vindt plaats onder de volgende voorwaarden: [etc.]”
2.3. Daarvóór hadden burgemeester en wethouders van de Gemeente - hierna: B&W - in een brief van 20 december 2006 onder meer het volgende aan gegadigden voor bouwkavels geschreven:
“Het college vindt het belangrijk dat er energiezuinige woningen gebouwd worden en heeft daarvoor de statiegeldregeling op de verkoop van de kavels in het plan Lage Korn van toepassing verklaard. De gemeenteraad heeft het college echter gevraagd dit besluit te heroverwegen. Mocht de heroverweging ertoe leiden dat de statiegeldregeling wordt ingetrokken, dan wordt de reactietermijn voor de uitgifte van de kavels verlengd.
Voor de statiegeldregeling zijn de kavelprijzen met € 5000,00 verhoogd. U kunt dit bedrag zien als een soort waarborgsom die u terug kunt krijgen als u uw woning extra energiezuinig bouwt. De gemeenteraad heeft een aantal kanttekeningen geplaatst bij het gebruik van de statiegeldregeling.”
2.4. Bij brief van 20 februari 2007 hebben B&W onder meer bericht dat de statiegeldregeling van toepassing was op de uitgifte van de bouwkavels in het plan Lage Korn.
2.5. De raad van de Gemeente heeft op 29 januari 2008 besloten de statiegeldregeling in te trekken. Bij de nadien plaats gevonden hebbende uitgifte van bouwkavels in het plan Nieuwe-Meerten in de kern Lienden is de statiegeldregeling niet van toepassing verklaard. B&W hebben rond 30 september 2008 het verzoek van [eisers] tot intrekking van de statiegeldregeling voor hun bouwkavels afgewezen.
2.6. De Gemeente heeft de drie kavels in de maanden september, oktober en november 2008 aan [eisers] geleverd.
2.7. De woningen van [eisers] halen niet een EPC van = 0,72, die van kopers van drie andere kavels wel.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert samengevat - een verklaring voor recht dat art. 4 koopovereenkomst Pro nietig is, met veroordeling van de Gemeente tot betaling van telkens EUR 5.950,00 aan [eis.1+2], [eis.3+4], resp. [eis.5+6], vermeerderd met rente en kosten.
3.2. De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eisers] stellen primair dat de in art. 4 koopovereenkomst Pro vastgelegde statiegeldregeling op grond van art. 3:40 BW Pro nietig is wegens strijd met art. 122 Woningwet Pro. In de art. 5.11 en 5.12 Bouwbesluit 2003 is bepaald dat voor woningen een maximale EPC van 0,8 geldt. Art. 122 Woningwet Pro verbiedt een gemeente om door middel van rechtshandelingen naar burgerlijk recht strengere bouwnormen op te leggen dan vastgelegd in het Bouwbesluit 2003. Een EPC van = 0,72 is strenger dan de wettelijke norm van 0,8. Zij voeren verder aan dat de Gemeente de uitgiftevoorwaarden eenzijdig kon vaststellen en dat zij dus gedwongen waren de statiegeldregeling te aanvaarden en dat de Gemeente de kavelprijs met € 5.000,00 exclusief BTW heeft opgehoogd, welk bedrag zij weer terug konden krijgen als hun woning een EPC van = 0,72 zou behalen. Wat door de Gemeente een bonus wordt genoemd is dus een sigaar uit eigen doos.
4.2. In haar verweer benadrukt de Gemeente de vrijwilligheid van de statiegeldregeling. Voorop staat de wettelijke norm van 0,8. Voor een bouwplan met een EPC van 0,8 zou een bouwvergunning worden afgegeven. Als een koper vrijwillig koos voor een woning met een EPC van = 0,72, zou hij een deel van de koopsom gerestitueerd krijgen. Het gaat om een stimuleringsregeling in het kader waarvan een bonus kan worden verdiend. In de brief van 20 december 2006 is weliswaar gesproken over verhoging van de kavelprijs met € 5.000,00. Uiteindelijk is de statiegeldregeling op een andere manier geformuleerd in art. 4 koopovereenkomst Pro en zijn de kavels voor marktconforme prijzen verkocht.
4.3. Art. 122 Woningwet Pro luidt als volgt: “De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens de algemene maatregel van bestuur, bedoeld in artikel 2, en in hoofdstuk IV van deze wet is voorzien.” De in art. 2 bedoelde Pro algemene maatregel van bestuur is het Bouwbesluit 2003. Strekking van art. 122 Woningwet Pro is dat gemeenten in, vooral, gronduitgifteovereenkomsten geen strengere of andere normen over onder meer energiezuinigheid mogen opnemen dan in het Bouwbesluit 2003 zijn vastgelegd. Op grond van deze bepaling mag een gemeente in een koopovereenkomst de koper van de kavel niet verplichten een woning te bouwen met een EPC van = 0,72.
4.4. De Gemeente heeft onder verwijzing naar de toelichting op art. 122 Woningwet Pro betoogd dat het hier in werkelijkheid niet om een verplichting gaat maar om stimuleringsbonus die vergelijkbaar is met een subsidie aan de koper die zo’n strenge EPC realiseert en dat dit is toegestaan. De bedoelde passage uit de toelichting luidt als volgt:
“(Het antwoord op de vraag) of voorschriften kunnen worden gegeven met betrekking tot de energiezuinigheid van te verbeteren woningen in verband met de exploitatie daarvan, hangt af van de omstandigheid of die voorschriften al of niet in het kader van subsidieverlening door de gemeenten worden gesteld. Indien voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen door de gemeente subsidie beschikbaar wordt gesteld, kan zij voorschriften omtrent energiezuinigheid stellen, doch zij kan naleving van die voorschriften niet afdwingen van degenen die geen gebruik wensen te maken van die subsidiemogelijkheid” (Bijl. TK 20 066 (1988-1989) nr. 9, p. 88).
4.5. Titel 4.2 Awb en meer in het bijzonder art. 4:36 Awb Pro verzetten zich tegen verlening van een subsidie bij overeenkomst. Op grond van onder meer de art. 4:29 en Pro 4:43 Awb wordt een subsidie verleend en vastgesteld bij beschikking (AbRS 19 april 2006, AB 2006, 296). Een beschikkingvervangende subsidieovereenkomst is dus verboden. Wil een gemeente energiezuinig bouwen stimuleren, dan moet zij dat regelen met publiekrechtelijke subsidies en niet met een bij overeenkomst toegekende “stimuleringsbonus”. Het beroep op de bewuste passage uit de toelichting bij art. 122 Woningwet Pro baat de Gemeente daarom niet. Omdat art. 122 Woningwet Pro bepaalt dat gemeenten geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kunnen verrichten ten aanzien van een onderwerp als de energiezuinigheid van woningen, is de in art. 4 koopovereenkomst Pro neergelegde statiegeldregeling op grond van art. 3.40 lid 2 BW nietig. Voor onderzoek naar eventuele vrijwilligheid bij de wederpartij is geen plaats. Dit geval illustreert overigens dat een dergelijk onderzoek problematisch is, bijvoorbeeld al door de brief van de Gemeente van 20 december 2006, waarin staat dat de kavelprijs eerst met € 5.000,00 wordt verhoogd, waarna een gelijke stimuleringsbonus kan worden terugverdiend.
4.6. Het voorgaande betekent dat art. 4 koopovereenkomst Pro nietig is. De daarop ziende verklaring voor recht zal worden toegewezen. [eisers] hebben ter comparitie er een beroep op gedaan dat wegens de onverbrekelijke samenhang met art. 4 koopovereenkomst Pro de koopsom partieel nietig is in die zin dat de koopsom met € 5.000,00 exclusief BTW moet worden verlaagd. Daaruit volgt weer dat het bedrag van € 5.000,00 exclusief BTW onverschuldigd is betaald en moet worden gerestitueerd. Dit betoog slaagt. Dit brengt mee dat de Gemeente gehouden is aan ieder van de (echt)paren € 5.000,00 exclusief BTW (€ 5.950,00 inclusief BTW) te betalen. Dit bedrag zal worden toegewezen. De wettelijke rente zal niet, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf de datum van betaling van de koopsom, omdat de Gemeente de prestatie niet te kwader trouw in ontvangst heeft genomen (art. 6:205 BW Pro) en zij dus pas in verzuim is geraakt na te zijn aangemaand door [eisers]. Dat is voor zover kenbaar uit het dossier eerst gebeurd bij brief van 5 mei 2009 tegen 19 mei 2009. De rente zal daarom met ingang van laatstgenoemde datum worden toegewezen. Uit het dossier blijkt voldoende dat [eisers] kosten hebben gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 742,00 zullen aan ieder van hen worden toegewezen. Het verzoek van de Gemeente om de uitvoerbaar-bij-voorraadverklaring te koppelen aan het stellen van zekerheid door [eisers] zal worden afgewezen.
4.7. De overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking.
4.8. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,98
- overige explootkosten 0,00
- vast recht 450,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.693,98
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat art. 4 van Pro de tussen [eisers] en de Gemeente gesloten koopovereenkomsten nietig is,
5.2. veroordeelt de Gemeente om aan [eis.1+2] te betalen een bedrag van EUR 6.692,00 (zesduizendzeshonderdtweeënnegentig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het bedrag van EUR 5.950,00 vanaf 19 mei 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt de Gemeente om aan [eis.3+4]n te betalen een bedrag van EUR 6.692,00 (zesduizendzeshonderdtweeënnegentig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het bedrag van EUR 5.950,00 vanaf 19 mei 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt de Gemeente om aan [eis.5+6] te betalen een bedrag van EUR 6.692,00 (zesduizendzeshonderdtweeënnegentig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het bedrag van EUR 5.950,00 vanaf 19 mei 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.5. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 1.693,98,
5.6. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2010.