Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht
registratienummer: AWB 10/1104
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van 24 september 2010.
inzake
[Eiseres]., [eisers], eisers,
gevestigd te [plaats] respectievelijk wonende te [woonplaats], vertegenwoordigd door mr. C.G.J.M. Termaat,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Beuningen, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 10 februari 2010.
2. Procesverloop
Bij besluit van 6 mei 2009 heeft verweerder het verzoek van eisers om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO, oud), afgewezen.
Bij het in rubriek 1 aangeduide besluit heeft verweerder het ingediende bezwaar ongegrond verklaard en het eerder genoemde besluit gehandhaafd.
Tegen dit besluit is beroep ingesteld en door verweerder is een verweerschrift ingediend. Naar deze en de overige door partijen ingebrachte stukken wordt hier kortheidshalve verwezen.
Het beroep is behandeld ter zitting van de meervoudige kamer van de rechtbank van 9 augustus 2010. Eiser [naam] is aldaar in persoon verschenen. Eisers zijn vertegenwoordigd door mr. C.G.J.M. Termaat, advocaat te Rosmalen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door P.G.M. van Summeren, werkzaam bij de gemeente Beuningen.
3. Overwegingen
3.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO (oud), zoals dat luidde ten tijde van de indiening van het verzoek om planschadevergoeding en voor zover hier van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van onder meer de bepalingen van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Volgens vaste jurisprudentie dient voor de beoordeling van een verzoek om planschade te worden bezien of sprake is van wijziging van het planologisch regime waardoor de belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daarvan daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologisch regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
3.2. Eiseres [eiseres] is eigenares van de onroerende zaak [perceel 1]. Het betreft een bedrijfspand met omliggend terrein. [eisers] zijn eigenaren van de onroerende zaak [perceel 2]. Op dit perceel is een bij het bedrijfspand behorende bedrijfswoning met garage aanwezig.
Eisers hebben gesteld dat zij schade hebben geleden ten gevolge van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan "Industrieterrein Weurt, herziening 2004", als gevolg waarvan de gebruiksmogelijkheden van het bedrijf zijn verminderd.
3.3. Verweerder heeft aan het bureau Maandag Planschadeadvies B.V. (verder: Maandag) verzocht omtrent dit verzoek advies uit te brengen. Verweerder heeft het op 23 mei 2008 door Maandag uitgebrachte advies niet overgenomen, en een second opinion gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (verder: de SAOZ). Met overneming van het op 8 april 2009 door de SAOZ uitgebrachte advies, heeft verweerder het verzoek om planschadevergoeding afgewezen.
3.4. Tussen partijen is niet in geschil dat het nieuwe bestemmingsplan "Industrieterrein Weurt, herziening 2004" (verder: het nieuwe bestemmingsplan), ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan "Industrieterrein Weurt" (verder: het oude bestemmingsplan), niet heeft geleid tot enige beperking van bebouwingsmogelijkheden, maar wel tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden.
In beide bestemmingsplannen heeft het gebied de bestemming "Industriële doeleinden". Zakelijk weergegeven zijn op deze gronden bedrijven, genoemd in de bij het bestemmingsplan behorende bijlage A toegestaan, waarbij voor de percelen van eisers heeft te gelden dat slechts de daarin genoemde bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 tot en met 3a zijn toegestaan.
In het nieuwe bestemmingsplan zijn, ten opzichte van het oude bestemmingsplan, binnen deze categorieën 1 tot en met 3a van bijlage A geschrapt:
categorie 2:
automobielen (personenauto's)
- herstellen, doorsmeren, wassen van automobielen (personenauto's) verbonden aan een garagebedrijf of servicestation;
- beklederij voor automobielen (personenauto's)
- showroom voor automobielen (personenauto's)
categorie 3a:
autobanden
- servicecentrum voor autobanden en/of
- handel in nieuwe banden automobielen (personenauto's)
- 1 keuringsstation voor automobielen (personenauto's)
- uitdeuken en/of spuiten van automobielen (personenauto's)
- tectyleren van automobielen (personenauto's) met tectyl of vergelijkbare stoffen groothandelsbedrijf in:
- autoaccessoires
Voorts is, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang, aan artikel 5, onder c en 1, waarin is bepaald dat het verboden is de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met de bestemming, toegevoegd dat als met de bestemming strijdig gebruik in ieder geval wordt aangemerkt het gebruik van de grond en de opstallen voor een autoherstelinrichting en voor handel in personenauto's en andere automobielen, zoals bedrijfswagens en opleggers alsmede autoaccessoires en auto-onderdelen.
De planologische wijziging heeft er aldus toe geleid dat verschillende autogerelateerde bedrijvigheid ter plaatse niet langer is toegestaan. Het geschil spitst zich toe op de vraag of deze beperking van gebruiksmogelijkheden voor eisers heeft geleid tot planschade, die voor vergoeding in aanmerking komt. Eisers hebben in dit verband primair betoogd dat verweerder het advies van Maandag had moeten overnemen, en op basis daarvan had moeten overgaan tot het toekennen van een planschadevergoeding van € 66.000. Subsidiair stellen eisers, onder verwijzing naar een in bezwaar overgelegde contra-expertise door De Lorijn raadgevers o.g. (verder: De Lorijn), dat een planschadevergoeding van € 50.000 had moeten worden toegekend.
3.5. De rechtbank stelt vast dat eisers uitsluitend bepleiten dat het object [perceel 1] (perceel met bedrijfsgebouw), in eigendom bij [eiseres], als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in waarde is gedaald. Niet bepleit wordt dat ook het object [perceel 2], (perceel met bedrijfswoning), in eigendom bij de overige eisers, in waarde is gedaald. Zowel in het advies van Maandag (blz. 16), als in de contra-expertise van De Lorijn (blz. 16-17), is geconcludeerd dat de waardevermindering uitsluitend betrekking heeft op het object [perceel 1], en niet tevens op het object [perceel 2]. Ook in het advies van de SAOZ wordt geen waardevermindering van het object metaalweg 17a aangenomen.
De rechtbank ziet dan ook niet in dat de eigenaren van het object [perceel 2] belang hebben bij een beoordeling van het beroep. Dat tussen de beide objecten een onlosmakelijk verband bestaat en dat een afzonderlijke verkoop wellicht niet reëel is, zoals ter zitting door eisers betoogd, houdt (wat daar ook van zij) geen rechtstreeks verband met de beoordeling of de eigenaar van het object [perceel 1] aanspraak heeft op een planschadevergoeding.
De rechtbank zal om deze reden het beroep, voor zover dat is ingesteld door [eisers], niet-ontvankelijk verklaren, en het beroep uitsluitend voor zover ingesteld door [eiseres] (verder te noemen: eiseres) inhoudelijk beoordelen.
3.6. Ingevolge vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling), onder meer de uitspraak van 16 december 2009 (LJN BK6700), staat het een bestuursorgaan vrij om, op grond van een nader advies, van een krachtens wettelijk voorschrift uitgebracht advies af te wijken, doch in dat geval rust op het bestuursorgaan wel de plicht om, naast het in de gelegenheid stellen van betrokkene om een reactie te geven op het nader advies, deugdelijk te motiveren om welke reden van dat advies wordt afgeweken.
3.7. De rechtbank stelt vast dat in de taxatie die deel uitmaakt van het advies van Maandag (blz. 16) is uiteengezet dat de waarde van het object voor de planologische wijziging mede is bepaald met inachtneming van de schaarste en de grote vraag naar ruimte voor autogerelateerde bedrijvigheid op het bedrijventerrein waarop het object zich bevindt, en de waarde na de planologische wijziging mede is bepaald met inachtneming van het ruimere aanbod aan bedrijfsruimte, nadat autogerelateerde bedrijvigheid niet langer was toegestaan.
De taxatie in de door eiseres overgelegde contra-expertise van De Lorijn is eveneens gebaseerd op de omstandigheid dat een verhuur van het object ten behoeve van de exploitatie van een garagebedrijf had te gelden als de beste verhuuroptie (blz. 15).
Dit sluit aan op het betoog van eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het gegeven dat met name de vraag naar ruimte voor autogerelateerde bedrijvigheid groot was. Eiseres heeft - met overlegging van stukken - gesteld dat er gegadigden waren voor het sinds 2005 te koop staande object, die zich hebben teruggetrokken nadat hen bleek dat autogerelateerde bedrijvigheid niet langer was toegestaan.
3.7.1. Bij de bepaling van de waardedaling als gevolg van een wijziging van het planologische regime dient, zoals ook volgt uit rechtsoverweging 3.1, tot op zekere hoogte geabstraheerd te worden van de feitelijke omstandigheden van het geval. Slechts voor zover planologische relevantie toekomt aan de feitelijke omstandigheden, kunnen deze in de bepaling van de waardedaling worden betrokken.
Zoals ter zitting van de zijde van eiseres is bevestigd, hield de grote vraag naar ruimte ten behoeve van autogerelateerde bedrijvigheid ten tijde van de planologische wijziging verband met de specifieke locatie, en betrof het geen landelijke trend. Op het bedrijventerrein waarvan ook het object [perceel 1] deel uitmaakt, had een concentratie van autogerelateerde bedrijvigheid plaatsgevonden, die een positieve invloed had op de vraag naar ruimte voor dergelijke bedrijvigheid. Die grote vraag naar ruimte voor specifiek deze bedrijvigheid, moet naar het oordeel van de rechtbank worden beschouwd als een feitelijke omstandigheid die geen vertaling behoort te vinden in de hoogte van de planschade.
De rechtbank is om deze reden van oordeel dat zowel het rapport van Maandag als de contra-expertise van De Lorijn, in zoverre op onjuiste uitgangspunten is gebaseerd.
3.7.2. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder het advies van Maandag heeft mogen passeren op de grond dat zonder nadere motivering is aangenomen dat een gebruik als autogerelateerd bedrijf het hoogste rendement zou opleveren. Voorts betekent het vorenstaande dat in de door eiseres overgelegde contra-expertise van De Lorijn op zichzelf geen aanleiding kan worden gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit rechtens geen stand kan houden.
3.8. Vervolgens dient beoordeeld te worden of verweerder, gelet op hetgeen voor het overige is aangevoerd, het nader advies van de SAOZ aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
Eiseres betoogt in dit verband, onder verwijzing naar uitspraken van de Afdeling van 3 december 2003 (LJN AN9247) en van de rechtbank 's-Gravenhage van 20 september 2007 (LJN BC8173), dat in het advies van de SAOZ ten onrechte is aangenomen dat de vermindering van gebruiksmogelijkheden niet tot een waardevermindering van het object heeft geleid omdat andere gebruiksmogelijkheden resteren.
3.8.1. De rechtbank stelt voorop dat van belang is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor het onroerend goed onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van de planologische wijziging en op het tijdstip direct daarna voor de onroerende zaak zou hebben geboden. Weliswaar moet, zoals hiervoor overwogen, hierbij in zekere mate worden geabstraheerd van de feitelijke situatie op dit specifieke bedrijventerrein op dit specifieke moment, maar uit de door eiseres genoemde jurisprudentie kan worden afgeleid dat het vervallen van gebruiksmogelijkheden in zijn algemeenheid als een planologische verslechtering heeft te gelden, ook wanneer diverse gebruiksmogelijkheden resteren. Het standpunt dat een dergelijke verslechtering niettemin niet tot een waardedaling van het object leidt, vergt naar het oordeel van de rechtbank dan ook een nadere motivering.
3.8.2. De rechtbank stelt vast dat het advies van de SAOZ steunt op de overweging dat er vóór de planologische wijziging 136 verschillende bedrijfsvormen waren toegestaan, en na de planologische wijziging nog 133. In reactie op vragen van de commissie voor de bezwaarschriften heeft de SAOZ bij brief van 10 december 2009 aangegeven dat zij geen vergelijking heeft gemaakt van de afzonderlijke gebruiksmogelijkheden, en elk van de aanvankelijke 136 en resterende 133 gebruiksmogelijkheden even zwaar heeft gewogen, waarbij wel de geschiktheid van het object voor de gebruiksmogelijkheden in ogenschouw genomen.
3.8.3. De rechtbank acht de aldus gemaakte beoordeling van de gevolgen van de planologische wijziging voor de waarde van het object, niet toereikend.
De rechtbank merkt allereerst op dat deze rekenkundige benadering niet accuraat is. Bijlage A bij het bestemmingsplan bevat een opsomming van soorten van inrichtingen, met onder sommige daarvan een nadere afbakening, onder meer in de vorm van een nadere specificering van de verschillende, binnen die inrichting toegestane gebruiksmogelijkheden.
De gebruiksmogelijkheden die in het nieuwe bestemmingsplan zijn geschrapt betreffen dergelijke nadere specificeringen. Als gevolg daarvan zijn twee van de door de SAOZ getelde 136 soorten van toegestane inrichtingen geheel vervallen ("automobielen (personenauto's)" en "autobanden" onder categorie 3a), en zijn er twee slechts beperkt, maar niet vervallen ("automobielen (personenauto's)" onder categorie 2 en "groothandelsbedrijf" onder categorie 3a).
Naar het oordeel van de rechtbank kan er voorts niet aan voorbij worden gegaan dat de toegestane soorten van inrichtingen binnen de categorieën 1 t/m 3a geacht moeten worden sterk uiteenlopend te zijn in betekenis voor de aantrekkelijkheid van het object voor potentiële kopers. Onder de op bijlage A opgenomen bedrijfscategorieën bevinden zich veelomvattende en veel voorkomende soorten van inrichtingen, zoals "persoonlijke dienstverlening" en "aannemersbedrijf", en zeer specifieke en weinig voorkomende inrichtingen zoals "zadelmakersbedrijf" en "specerijmalerij". Aangenomen kan worden dat aan de vervallen gebruiksmogelijkheden, die zien op veel voorkomende bedrijvigheid, relatief zwaarder gewicht kan worden toegekend, althans dat deze niet als ondergeschikte gebruiksvormen kunnen worden beschouwd. De enkele constatering dat de vermindering van gebruiksmogelijkheden procentueel gezien verwaarloosbaar is, acht de rechtbank dan ook onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de invloed van die vermindering op de waarde van het object eveneens verwaarloosbaar is.
De rechtbank voegt daaraan toe dat van de SAOZ en van verweerder niet kan worden verwacht dat elk van de soorten van inrichtingen afzonderlijk wordt gewaardeerd. Dat doet er niet aan af dat het standpunt dat de vervallen gebruiksmogelijkheden voor de waarde van het object verwaarloosbaar moeten worden geacht, vraagt om een verdergaande onderbouwing dan thans aan de hand van de cijfermatige benadering is gegeven.
3.9. Gelet op het vorenstaande is het bestreden besluit genomen in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Het beroep moet derhalve gegrond worden verklaard en het bestreden besluit moet worden vernietigd. Verweerder zal, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen, een nieuwe beslissing op bezwaar moeten nemen.
Ten aanzien van het in bezwaar gedane verzoek van eiseres om vergoeding van de kosten die zij in verband met de behandeling van het bezwaar heeft moeten maken - waaronder die voor het laten opstellen van de contra-expertise door De Lorijn - merkt de rechtbank op dat verweerder bij het nieuw te nemen besluit op bezwaar daarover dient te beslissen.
De rechtbank acht wel termen aanwezig om toepassing te geven aan artikel 8:75 van Pro de Awb en verweerder te veroordelen in de door eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten, welke zijn begroot op € 874 aan kosten van verleende rechtsbijstand en € 7,10 aan reiskosten voor het ter zitting aanwezig laten zijn van één bestuurder van [eiseres] (F.J.M. van Gelder), berekend naar de reiskosten per openbaar vervoer, tweede klasse, voor het traject Nijmegen-Arnhem.
Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding in verband met het beroep, voor zover dat door de overige eisers is ingediend.
3.10. Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank, mede gelet op artikel 8:74 van Pro de Awb, tot de volgende beslissing.
4. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep niet-ontvankelijk, voor zover dat is ingesteld door [eisers];
- verklaart het beroep voor het overige gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die [eiseres] in verband met de behandeling van het beroep heeft gemaakt, tot een bedrag van € 881,10;
- bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht ad € 298 aan [eiseres] vergoedt.
Aldus gegeven door mr. G.A. van der Straaten, voorzitter, en mr. L. van Gijn en mr. P.J. van den Broeke, rechters, in tegenwoordigheid van mr. J.N. Witsen, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op 24 september 2010.
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel 6:24 juncto Pro 6:13 van de Awb, binnen 6 weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Verzonden op: 24 september 2010.