Uitspraak
201010569/1/A2.
Datum uitspraak: 11 april 2012
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te Nijmegen,
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem (hierna: de rechtbank) van 24 september 2010 in zaak nr. 10/1104 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Beuningen (hierna: het college).
1. Procesverloop
Bij besluit van 28 april 2009 heeft het college een verzoek van [appellante], Elfra B.V., [belanghebbende A] en [belanghebbende B] (hierna: [appellante] e.a.) om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 9 februari 2010 heeft het het door [appellante] e.a. daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 24 september 2010, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, het beroep daartegen niet-ontvankelijk verklaard, voor zover ingesteld door Elfra B.V., [belanghebbende A] en [belanghebbende B] en voor het overige gegrond en het besluit van 9 februari 2010 vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 4 november 2010, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 17 november 2010.
Bij besluit van 8 maart 2011 heeft het college het door [appellante] gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
[appellante] heeft een reactie ingediend.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 juli 2011, waar [appellante], vertegenwoordigd door haar [bestuurder], bijgestaan door mr. C.G.J.M. Termaat, advocaat te Rosmalen, en het college, vertegenwoordigd door P.G.M. van Summeren, werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend. De stichting Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) heeft op 7 oktober 2011 desgevraagd een deskundigenbericht uitgebracht. [appellante] en het college hebben hun zienswijze daarop naar voren gebracht.
Partijen hebben bij brieven van 16 en 28 december 2011 toestemming gegeven om in het geding uitspraak te doen, zonder nadere behandeling van de zaak ter zitting. Vervolgens heeft de Afdeling het onderzoek gesloten.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals deze luidde ten tijde van belang en voor zover thans van belang, kent het college van burgemeester en wethouders, voor zover een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van die bepaling dient te worden onderzocht of een wijziging van het planologische regime heeft plaatsgevonden, waardoor de verzoeker in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of dat heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan van dat uitgangspunt worden afgeweken.
2.3. [appellante] is eigenaar van het perceel met bedrijfsgebouw [locatie] te Weurt (hierna: het perceel). Volgens de lijst van toegestane bedrijven in bijlage A bij het bestemmingsplan "Industrieterrein Weurt" was onder de toepasselijke bestemming "Industriële doeleinden" gebruik van het perceel ten behoeve van garage- en automobielbedrijf toegestaan. In het bestemmingsplan "Industrieterrein Weurt, herziening 2004" (hierna: de herziening 2004) zijn de bedrijfsfuncties "autoherstelinrichtingen" en "handel in personenauto's en andere automobielen" aangeduid als evident strijdig gebruik en zijn de meeste autogerelateerde bedrijfsfuncties op die lijst komen te vervallen. [appellante] stelt hierdoor schade te hebben geleden. Door de verminderde gebruiksmogelijkheden is het perceel in waarde gedaald en zijn de huuropbrengsten lager, aldus [appellante].
2.4. Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan Maandag Planschadeadvies B.V. (hierna: Maandag). Die heeft hem op 23 mei 2008 bericht dat het perceel als gevolg van de herziening 2004 € 66.000,00 in waarde is gedaald en het college dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, aan [appellante] zou moeten vergoeden.
Het college heeft het verzoek vervolgens ter advisering aan de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) voorgelegd, die op 8 april 2009 advies heeft uitgebracht. Zij heeft hem bericht dat de herziening 2004, gelet op de resterende ruime gebruiksmogelijkheden op het perceel, niet tot een waardedaling ervan heeft geleid.
Het college heeft het advies van de SAOZ aan het besluit van 28 april 2009 ten grondslag gelegd. In bezwaar heeft de SAOZ haar advies bij brief van 10 december 2009 desgevraagd nader toegelicht.
2.5. De rechtbank heeft overwogen dat het college aan het advies van Maandag voorbij mocht gaan en de SAOZ om advies mocht vragen, omdat het advies van Maandag op onjuiste uitgangspunten is gebaseerd, nu daarin rekening is gehouden met de feitelijke vraag naar bedrijfsruimte voor autogerelateerde bedrijfsfuncties. Het door [appellante] in bezwaar overgelegde bericht van 7 juli 2009 van De Lorijn raadgevers o.g. (hierna: De Lorijn) houdt eveneens ten onrechte rekening met deze feitelijke vraag naar bedrijfsruimte, zodat het college ook daaraan voorbij mocht gaan. Verder heeft het vervallen van gebruiksmogelijkheden in zijn algemeenheid als planologische verslechtering te gelden, ook wanneer gebruiksmogelijkheden resteren. Het door het college gevolgde advies van de SAOZ dat die verslechtering, gelet op de nog bestaande ruime gebruiksmogelijkheden, niet tot een waardedaling van het perceel heeft geleid, vergt dan ook nadere motivering. De beoordeling door de SAOZ van de gevolgen van de planologische wijziging voor de waarde van het object is niet toereikend, aldus de rechtbank.
2.6. Ter uitvoering van die uitspraak heeft het college het besluit van 8 maart 2011 genomen. Hieraan heeft het een nader advies van de SAOZ van 16 februari 2011 ten grondslag gelegd. Dat luidt dat, samengevat, in de herziening 2004 nog 109 reguliere, veel voorkomende en deels veelomvattende gebruikscategorieën resteren en er thans voldoende potentiële kopers en huurders zijn die een reguliere koop- of huurprijs voor het perceel willen betalen, zodat het enkele wegvallen van autogerelateerde bedrijfsfuncties geen relevant effect op de waarde van het perceel heeft.
Dat besluit is ingevolge artikel 6:24 van Pro de Awb, gelezen in samenhang met de artikelen 6:18, eerste lid, en 6:19, eerste lid, van die wet, ook voorwerp van dit geding.
2.7. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de adviezen van Maandag en De Lorijn niet op de juiste uitgangspunten berusten. Verder bestrijdt zij de uitgangspunten van het aanvullende advies van de SAOZ dat aan het besluit van 8 maart 2011 ten grondslag is gelegd.
2.7.1. De Afdeling heeft de StAB gevraagd of het door het college gevolgde oordeel van de SAOZ dat het perceel niet in waarde is gedaald, omdat nog voldoende gebruiksmogelijkheden resteren, juist is, waarbij niet van belang is dat [appellante] wellicht investeringen heeft gedaan die niet in de koopprijs tot uitdrukking zullen komen, als de koper geen autogerelateerde bedrijfsactiviteiten mag ontplooien. Verder heeft de Afdeling de StAB verzocht de waardevermindering van het perceel te bepalen, indien vorenbedoeld oordeel niet juist zou zijn.
De StAB heeft op 7 oktober 2011 een deskundigenbericht uitgebracht. Volgens dat bericht heeft de SAOZ een te kwantitatieve benadering gekozen door te benadrukken, hoeveel gebruiksmogelijkheden resteren. Dat het perceel vanwege de resterende gebruiksmogelijkheden nog steeds courant is, betekent volgens de StAB niet dat het niet in waarde is gedaald. De herziening 2004 heeft tot een planologisch nadeel geleid, nu negen autogerelateerde bedrijfsfuncties zijn komen te vervallen. Kwantitatief gezien zijn de gebruiksmogelijkheden met vijf procent afgenomen. Omdat niet alle gebruiksmogelijkheden even zwaar wegen, dient het nadeel ook kwalitatief te worden beoordeeld. Indien de vervallen gebruiksmogelijkheden de meest relevante mogelijkheden betreffen, waaraan de onroerende zaak zijn hoogste waarde ontleent, kan de planologische wijziging ook in dat opzicht van invloed zijn op het ontstaan van planschade, aldus de StAB. Uit de toelichting bij de herziening 2004 volgt volgens haar dat op de peildatum achttien van de tachtig bedrijven op het bedrijventerrein een autogerelateerde bedrijfsfunctie hadden. Zes daarvan waren volgens het bericht in strijd met de bestemming aanwezig. Het percentage legaal aanwezige autogerelateerde bedrijven bedroeg daarmee 15. Niet één andere branche was in die mate op het bedrijventerrein vertegenwoordigd. Deze oververtegenwoordiging was ook terug te vinden op het naastgelegen bedrijventerrein Westkanaaldijk. Hieruit volgt dat het bedrijventerrein op de peildatum gewild was voor autogerelateerde bedrijvigheid. Uit de toelichting bij het bestemmingsplan "Industrieterrein Weurt" volgt volgens de StAB dat in 1981 het gehele bedrijventerrein was uitgegeven en voor nieuwe bedrijfsvestigingen of bedrijfsverplaatsingen naar het destijds nieuwe bedrijventerrein Schoenaker in Beuningen moest worden uitgeweken. Het aanbod was derhalve gering, aldus het bericht. De grote vraag en het geringe aanbod maakten dat de percelen, bestemd voor autogerelateerde bedrijfsfuncties, een hogere waarde hadden dan niet voor die functie bestemde percelen. Voor de taxatie van de waardedaling van het perceel is aangesloten bij het advies van De Lorijn, die het nadeel op € 50.000,00 taxeert. De planologische conclusies in dit advies zijn juist en gebaseerd op een volledige en correcte planvergelijking. De taxatietechnische conclusies zijn ook juist, dan wel aannemelijk en voldoende inzichtelijk gemaakt, aldus de StAB.
2.7.2. Er bestaat geen aanleiding om aan de juistheid van de conclusies van dit deskundigenbericht te twijfelen. Hetgeen het college in zijn zienswijze heeft aangevoerd, biedt daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. Anders dan het college onder verwijzing naar een nader advies van de SAOZ van 17 november 2011 betoogt, heeft de StAB bij de schatting van de planschade de feitelijke marktsituatie op het bedrijventerrein niet ten onrechte in aanmerking genomen, nu deze de waarde van het perceel op de peildatum beïnvloedt en heeft zij haar oordeel dat de vraag naar bedrijfsruimte voor autogerelateerde bedrijvigheid op de peildatum groot was en het aanbod in verhouding gering toereikend toegelicht. Verder heeft zij voor de waardering van het planologisch nadeel niet ten onrechte bij het advies van De Lorijn aangesloten, nu daaraan geen onjuiste planologische uitgangspunten ten grondslag liggen en daarin de berekening van de waarde van het perceel voor en na de herziening van het bestemmingsplan inzichtelijk is gemaakt. De stelling dat de taxatie van De Lorijn niet juist is, omdat op de entresol een lagere huurwaarde van toepassing is, de huurwaarde van de kantoorruimten en het buitenterrein niet als gevolg van de planologische wijziging zal dalen en de huurwaarde van de bedrijfsruimte minder fors dan aangenomen, heeft het college niet met concrete gegevens toegelicht. Evenmin heeft het aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van het perceel onder het nieuwe planologische regime ten onrechte een hoger bruto aanvangsrendement is toegepast, omdat reeds met een lagere huurwaarde rekening is gehouden. In het taxatierapport van De Lorijn is uiteengezet dat beide factoren een negatieve invloed op de waarde van het perceel hebben. Het aangevoerde geeft geen aanleiding voor het oordeel dat dit onjuist is.
2.7.3. Gelet op het vorenstaande, is het college ten onrechte aan het advies van De Lorijn voorbij gegaan en zijn de adviezen van de SAOZ niet op juiste uitgangspunten gebaseerd, zodat deze ten onrechte aan de besluiten van 9 februari 2010 en 8 maart 2011 ten grondslag zijn gelegd.
2.8. Het hoger beroep is gegrond. Hetgeen [appellante] voor het overige heeft aangevoerd, behoeft geen bespreking. Het beroep tegen het besluit van 8 maart 2011 is ook gegrond. Dat besluit zal worden vernietigd.
2.9. Gelet op door de Afdeling onderschreven conclusies van het deskundigenbericht, mag het college bij het nemen van een nieuw besluit op het gemaakte bezwaar niet anders doen dan aan [appellante] € 50.000,00 ter vergoeding van planschade toekennen. Daarom zal de Afdeling op na te melden wijze zelf in de zaak voorzien.
2.10. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. De vergoeding is forfaitair van aard en bij de in bezwaar in aanmerking te nemen kosten is rekening gehouden met het door [appellante] overgelegde advies van De Lorijn.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Beuningen van 8 maart 2011, kenmerk BW11.00333, gegrond;
III. vernietigt dat besluit;
IV. verklaart het door [appellante] tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Beuningen van 28 april 2009 gemaakte bezwaar gegrond;
V. herroept dat besluit;
VI. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Beuningen aan [appellante] ter vergoeding van planschade € 50.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 juli 2007 tot aan de dag van uitbetaling, betaalt;
VII. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit van 9 februari 2010;
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Beuningen tot vergoeding aan [appellante] van bij haar in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen kosten tot een bedrag van € 1.444,00 (zegge: veertienhonderdvierenveertig euro), waarvan € 644,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IX. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Beuningen tot vergoeding aan [appellante] van bij haar in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.352,11 (zegge: dertienhonderdtweeënvijftig euro en elf cent), waarvan € 1.311,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
X. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Beuningen aan [appellante] het door haar voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 448,00 (zegge: vierhonderdachtenveertig euro) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. R.W.L. Loeb en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Dallinga
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 11 april 2012
18-686.