Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 218813 / KG ZA 11-385
Vonnis in kort geding van 1 september 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROMA INVESTMENTS B.V.,
statutair gevestigd te Ubbergen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. G.J.G. Olijslager te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
REPARCO NEDERLAND B.V.,
statutair gevestigd en zaakdoende te Nijmegen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaten mr. R.J.G. Bäcker en P.E. Lucassen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Roma en Reparco genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Roma
- de wijziging van eis
- de pleitnota van Reparco
- de eis in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Reparco is onder meer gespecialiseerd in de inzameling, inkoop, verkoop en recycling van oud papier en maakt onderdeel uit van het Norkse Skog concern, een van de grootste producenten van kranten- en tijdschriftenpapier.
2.2. Eind mei 2011 heeft Norske Skogindustrier ASA (hierna: Norkse Skog), de Noorse moederonderneming en enig aandeelhouder van Reparco, besloten om te onderzoeken of de onroerende zaak aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de bedrijfsruimte), die eigendom is van Reparco (en in het kader van haar bedrijfsvoering ook bij haar in gebruik) verkocht zou kunnen worden door middel van een sale and lease back constructie. De heer F. [betrokkene 1], senior advisery strategy bij Norske Skog, kreeg de opdracht om de mogelijkheden daartoe te onderzoeken en heeft vervolgens contact opgenomen met C. [betrokkene 2] werkzaam bij [betrokkene 2] bedrijfsmakelaars (hierna: [betrokkene 2]).
2.3. Roma heeft op 31 mei 2011 van [betrokkene 2] een e-mail met daarin beleggingsinformatie ontvangen over de bedrijfsruimte van Reparco.
2.4. Roma heeft op 8 juni 2011 van [betrokkene 2] vernomen dat Reparco bereid was een concessie aan de vraagprijs te doen, mits er onvoorwaardelijk zou worden geboden en snel kon worden getransporteerd, waarna Roma een bod heeft uitgebracht. Dit bod heeft Roma bij e-mailbericht van 10 juni 2011 aan [betrokkene 2] bevestigd.
2.5. [betrokkene 2] heeft Roma bij e-mailbericht van 14 juni 2011 bericht dat het voorstel op dat moment werd besproken met de CFO van Norske Skog.
2.6. Bij e-mailbericht van 17 juni 2011 heeft [betrokkene 2] Roma onder meer het volgende medegedeeld:
Met veel genoegen doe ik u namens Reparco Nederland B.V. het bijgevoegde koopvoorstel toekomen (incl. concepthuurovereenkomst, waarvoor afwijkingen van de op de verhuurder gerichte algemene voorwaarden van de ROZ moeten worden onderhandeld door partijen) ten aanzien van het onroerend goed gelegen te [adres] in [woonplaats].
Zoals afgesproken zal ik de heer [betrokkene 1] en de heer [betrokkene 3] van Norske Skog op maandag vergezellen naar de bijeenkomst om 13.00 uur in uw kantoor te Ubbergen.
Ik stel voor dat we dan beide documenten doornemen en een sluitend contract overeenkomen tussen beide partijen.
In het bijgevoegde koopvoorstel, dat door [betrokkene 2] is opgesteld, is onder meer het volgende opgenomen:
Geachte heer [betrokkene 4],
Naar aanleiding van uw koopvoorstel d.d. 10 juni jl. en na overleg met onze opdrachtgever doen wij u bijgaand, namens Reparco Nederland B.V. bijgaand koopvoorstel toekomen. Onderstaand treft u de uitgangspunten en condities van dit voorstel aan:
Verkoper
Reparco Nederland B.V.
(…)
Koper
Roma Investments B.V.
(…)
Object
De bedrijfsruimte met kantoren gelegen aan [adres] te [woonplaats], bestaande uit ca. 11.696 m2 VVO bedrijfsruimte en ca. 834 m2 VVO kantoorruimte incl. het volledige onderhavige kadastrale perceel, kadastraal bekend als gemeente Neerbosch, sectie L, nr. 223.
Koopsom
EUR 4.900.000,- k.k.
(zegge: viermiljoennegenhonderdduizend euro)
Voorbehoud
Verkoper brengt dit voorstel uit onder voorbehoud van juridische goedkeuring van de betrokken notaris en van het moederconcern van Reparco Nederland B.V., nl. Norske Skogindustrier. Na ondertekening van dit document (of een gewijzigde versie hiervan) wordt deze, samen met de bijbehorende concept huurovereenkomst, ter goedkeuring aan hen voorgelegd. Beide overeenkomsten behoeven derhalve hun beider goedkeuring.
Tot slot
Dit voorstel is geldig tot maandag 20 juni a.s. 17.00 uur. Indien u instemt met de inhoud van deze overeenkomst, verzoeken wij u vriendelijk een kopie hiervan voor akkoord te ondertekenen en alle overige pagina’s te paraferen en het geheel aan ons terug te sturen. Wij verzoeken daarna de notaris de koop- en leveringsakte op te maken.
2.7. Op 20 juni 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden, waarbij [betrokkene 1] en J. [betrokkene 3], manager new business & strategy bij Norske Skog namens Norske Skog, H. [betrokkene 4] (bestuurder van Roma), Y. [betrokkene 4] (zoon van H. [betrokkene 4]) en H. [betrokkene 6] (adviseur van Roma) namens Roma en [betrokkene 2] aanwezig waren. Tijdens de onderhandelingen is onder meer gesproken over de concepthuurovereenkomst en de afwijkingen van de ROZ-bepalingen. [betrokkene 1] heeft, op het moment dat over de prijs werd gesproken, telefonisch contact opgenomen met zijn leidinggevende bij Norske Skog. In het (in het Nederlands vertaalde) verslag van dit overleg, genaamd ‘minutes of meeting’ of ‘notulen van vergadering’, dat [betrokkene 2] ter plekke heeft opgemaakt, is onder meer het volgende opgenomen:
Partijen (Reparco/Roma) zijn akkoord gegaan met de voorgestelde koopovereenkomst en concepthuurovereenkomst, met de volgende wijzigingen:
Wijzigingen in de huurovereenkomst, op basis van Nederlandse artikelen aangehaald door L&L:
- art. 8.4, 8.15, 8.34, 8.40, 8.45, 8.47, 8.48 en deze artikelen (8:34/8.40) dienen te worden gewijzigd zodat beide partijen zich kunnen vinden in de definitieve weergave.
(…)
Wijzigingen in de koopovereenkomst:
- overdracht en betaling onroerend goed op 1 augustus 2011;
- koopprijs EUR 4.650.000,- k.k. (excl. kosten);
- notaris zal zijn Dirkzwager in samenwerking met Loyens & Loeff;
- koper zal alle medewerking verlenen aan verkoper met betrekking tot vermindering van de 6% overdrachtsbelasting, ten voordele van verkoper, zonder dat dit nieuwe nadelen oplevert voor koper.
Partijen komen overeen dat Loyens &Loeff contact zal opnemen met Dirkzwager om beide overeenkomsten af te ronden voor maandag 27 juli (bedoeld is 27 juni, de voorzieningenrechter) 15.00 uur.
2.8. Bij e-mailbericht van 23 juni 2011 heeft [betrokkene 2] [betrokkene 6], [betrokkene 1] en [betrokkene 3] onder meer het volgende bericht:
Loyens & Loeff heeft de toepasselijke overeenkomsten besproken met Dirkzwager, die kennis heeft van dit model en het goedkeurt, en zal de algemene conceptovereenkomst vandaag aan Dirkzwager doen toekomen, zodat deze kan worden doorgestuurd naar FGH Bank (welke bank bekend is met de overeenkomsten van L&L).
L&L werkt vandaag aan de definitieve conceptovereenkomst, waarin onze “notulen van vergadering” zullen worden verwerkt, en probeert deze morgen voor het einde van de dag te doen toekomen aan Dirkzwager.
We streven ernaar de definitieve overeenkomsten te laten goedkeuren door beide partijen voor volgende dinsdag en achten het niet nodig om volgende week bijeen te komen, aangezien L&L en Dirkzwager alleen nog maar tot overeenstemming hoeven te komen met betrekking tot de juridische beschrijving van de toepasselijke artikelen.
2.9. [betrokkene 1] heeft bij (in het Nederlands vertaald) e-mailbericht van 23 juni 2011 onder meer de Raad van Bestuur van Norske Skog voor zover van belang het volgende medegedeeld:
Tot nu toe heb ik de opdracht gekregen om over een deal te onderhandelen met de investeerders in het industrieel onroerend goed in [woonplaats], hetgeen wij maandag hebben gedaan. Deze dagen (definitieve concept overeenkomst wordt morgenmiddag naar de kopers opgestuurd) zijn onze advocaten de koop- en huurovereenkomsten aan het opstellen.
Als de kopers de concepten accepteren, dan is de volgende stap het sluiten van de deal op 1 augustus.
Ik heb een memo gemaakt om ze goed mogelijk de overwegingen van deze transactie weer te geven. Mijn voorstel is dat jullie het memo lezen en morgen (vrijdag) een principebeslissing nemen om de transactie te sluiten of niet. Gaute, kun jij hier gevolg aan geven?
2.10. [betrokkene 2] heeft de advocaten van Reparco/Norske Skog, [betrokkene 1] en [betrokkene 3] bij e-mailbericht van 24 juni 2011 onder meer het volgende bericht:
We begrijpen dat FGH je heeft geïnformeerd dat ze niet meewerken aan de door jou voorgestelde constructie voor de overdrachtsbelasting onroerend goed.
We verzoeken je bij dezen de voorbereidingen af te ronden voor de reguliere sale & leaseback samen met Dirkzwager.
Gelieve de definitieve ROZ-huurovereenkomst en koopovereenkomst op te stellen zodat [betrokkene 1] en ik deze kunnen bekijken.
Wij denken dat het nog steeds haalbaar is om beide partijen tot overeenstemming te laten komen met betrekking tot de ROZ-huurovereenkomst en koopovereenkomst voor komende dinsdag.
2.11. Bij e-mailbericht van 28 juni 2011 heeft [betrokkene 2] [betrokkene 6], [betrokkene 1], [betrokkene 3] en de advocaat van Reparco/Norske Skog het volgende bericht:
We hebben begrepen dat Dirkzwager en L&L nog steeds werken aan de definitieve huur- en koopovereenkomst. Ze zouden geen grote problemen tegenkomen, aangezien er maar ongeveer drie artikelen in de huurovereenkomst staan die misschien herschreven moeten worden.
Hopelijk ontvangen we de concepten vandaag, maar de kans is groot dat dit wat later wordt (laten het wijten aan het mooie weer). Nadat beide partijen akkoord gaan met beide documenten, zullen we ervoor zorgen dat de overeenkomsten door beide partijen worden ondertekend. Norske Skog is bezig om een lokaal persoon te machtigen om te tekenen.
(…)
Ik zou willen voorstellen op 26 juli af te spreken met jou[betrokkene 5] en een lid van het lokale Reparcomanagement om het onroerend goed te bekijken en het proces-verbaal van oplevering op te stellen, dat zal worden geacht aan de huur- en koopovereenkomst. Wellicht kunnen jij en [betrokkene 5] contact met elkaar opnemen om dit af te spreken? Ik zal mijn agenda vrijhouden voor 26 en 27 juli.
2.12. Op 28 juni 2011 is duidelijk geworden dat de financier van Roma – FGH Bank – niet instemt met de erfpachtlease-constructie waarmee overdrachtsbelasting kan worden bespaard. De advocaat van Reparco/Norske Skog heeft bij e-mailbericht van 29 juni 2011 de notaris van Roma en [betrokkene 4] het volgende medegedeeld:
Mijn cliënte is teleurgesteld over de afwijzing door FGH van de erfpachtlease-constructie het het ten gevolge daarvan (onnodig) mislopen door cliënte van een zeer substantieel bedrag. Naar aanleiding daarvan heeft deze middag eerst intern overleg plaatsgevonden over de verdere voortgang. U ontvangt nu morgenochtend ter becommentariëring de twee conceptovereenkomsten.
2.13. De advocaat van Reparco/Norske Skog heeft bij e-mailbericht van 4 juli 2011 aan de notaris van Roma als volgt bericht:
In navolging op ons gesprek van eind vorige week waarin ik u mededeelde dat het voor de verkoper moeilijk was om de benodigde toestemming te krijgen, bericht ik u dat dit nochtans nog immer niet is gelukt. Ik zal trachten u morgenmiddag te bellen om u een update te geven.
2.14. [betrokkene 2] heeft Roma op 6 juli 2011 telefonisch medegedeeld dat Reparco/Norske Skog zich terugtrekt, omdat er een overnamekandidaat voor de onderneming van Reparco zou zijn. Bij e-mailbericht van 8 juli 2011 heeft de advocaat van Reparco/Norske Skog de notaris van Roma onder meer bericht:
Naar aanleiding van uw telefoongesprek met mijn kantoorgenoot mr. Bäcker bericht ik u mede namens hem als volgt.
Wij hebben van onze cliënte begrepen dat de directie van cliënte en van de Noorse moedervennootschap van cliënte niet akkoord gaan met de transactie waarover de afgelopen periode is gesproken.
De directie van de cliënte en van de moedervennootschap van cliënte wensen deze transactie in elk geval de komende periode niet plaats te laten vinden. In de concept intentieovereenkomst die ter becommentariëring aan uw cliënte op 17 juni jl. is toegezonden was overigens reeds het voorbehoud van goedkeuring van de moedervennootschap opgenomen.
Na de zomerperiode, als meer duidelijk is over de toekomstplannen van het concern waartoe cliënte behoort, zal worden bezien of eventueel de onderhandelingen over de transactie kunnen worden opgestart, indien en voor zover partijen daartoe dan bereid zijn.
2.15. Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter heeft Roma op 8 juli 2011 ten laste van Reparco conservatoir beslag tot levering van de bedrijfsruimte gelegd.
2.16. Bij brief van 14 juli 2011 heeft de advocaat van Roma Reparco gesommeerd om de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst na te komen. De advocaat van Reparco heeft hierop bij brief van 21 juli 2011 afwijzend gereageerd.
2.17. Roma heeft een verklaring van H. [betrokkene 6] van 16 augustus 2011 overgelegd waarin onder meer het volgende is opgenomen:
Met betrekking tot de bijeenkomst op 20 juni met de vertegenwoordigers van Reparco BV/Norske Skog verklaar ik het volgende;
Aanwezig waren [ ] [betrokkene 4], [ ] [betrokkene 4] en ikzelf en [ ] [betrokkene 2], [betrokkene 5] [betrokkene 3] en [betrokkene 1] [betrokkene 1] namens Reparco BV/Norske Skog.
Voorts is er over de koopsom gesproken. Herhaaldelijk hebben wij ons teruggetrokken van de onderhandelingtafel, evenals de tegenpartij. Tegenpartij heeft meermaals met het thuisfront gebeld.
Voor verkoper was het een eis dat we een onvoorwaardelijke deal zouden sluiten en dat transport uiterlijk 01 augustus zou plaatsvinden.
We hebben een overeenkomst gesloten op basis van sale-lease-back met een koopsom van
€ 4.650.000 en een aanvanghuurprijs van € 600.000, waarbij de eerste huurperiode 10 jaar zou bedragen.
Geen van beide partijen heeft enig voorbehoud gemaakt anders dan dat de juridische adviseurs van beide partijen de huur- en koopovereenkomsten op juiste wijze zouden vastleggen.
Verkoper heeft geen enkel voorbehoud meer gemaakt. De heer [betrokkene 1] gaf aan een mandaat te hebben een koopovereenkomst te sluiten
Het moge duidelijk zijn dat wij nimmer een van de zijde van verkoper voorwaardelijke overeenkomst zouden hebben geaccepteerd daar wij door de harde eis van verkoper dat 01 augustus getransporteerd zou moeten worden wij genoodzaakt waren met spoed de financiering te regelen (met alle daaraan verbonden kosten) en de notariële akte van levering op te laten stellen.
De heer [betrokkene 2] heeft aan tafel een overeenkomst opgesteld en deze is door partijen geaccordeerd.
Roma heeft voorts een verklaring overgelegd van H. [betrokkene 4], van 17 augustus 2008, onder meer inhoudende:
Op 20 juni 2011 heb ik met een gevolmachtigd vertegenwoordiger van Reparco BV/Norske Skog een onvoorwaardelijke koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het bedrijfspand gelegen te [woonplaats], [adres].
Op voorhand was duidelijk gemaakt door verkoper dat het doel van de bijeenkomst van 20 juni was een onvoorwaardelijke koopovereenkomst te sluiten. Dit is van tevoren aangekondigd, juist daarom kwam een vertegenwoordiger van verkoper naar Nederland. Er is nadrukkelijk op voorhand gesteld dat deze vertegenwoordiger gemachtigd was een onvoorwaardelijke overeenkomst te sluiten.
Met name omdat er onvoorwaardelijk moest worden onderhandeld heb ik vrijdag 17 juni met de heer [betrokkene 2] het pand bezichtigd.
De overeenkomst van 20 juni is vastgelegd in de ‘minutes of meeting’ zoals opgesteld door de heer [betrokkene 2].
Na overeenstemming hebben wij (ik en de heer [betrokkene 1]) elkaar de hand geschud en elkaar gefeliciteerd met de gesloten overeenkomst.
Het moge duidelijk zijn dat ik nimmer een ‘handshake’ op een deal kan geven als er nog enig voorbehoud zou zijn. Het mogelijk ook duidelijk zijn dat ik – als kopende partij – nimmer voorwaarden aan een overeenkomst aan de zijde van verkoper zou accepteren!
Verder heeft Roma nog een verklaring overgelegd van Y. [betrokkene 4] van 17 augustus 2011 voor zover thans relevant inhoudende:
Met betrekking tot de bijeenkomst op 20 juni met de vertegenwoordigers van Reparco BV/Norske Skog verklaar ik het volgende:
De dag voor de bijeenkomst heeft mijn vader mij gevraagd hierbij aanwezig te zijn vanwege mijn uitstekende kennis van de Engelse taal – ik heb enige jaren in Engeland gewoond – de gesprekken zouden in het Engels worden gevoerd.
[betrokkene 1] gaf aan gemachtigd te zijn tot verkoop. Van groot belang was dat de overeenkomst onvoorwaardelijk was en dat deze vóór 1 juli werd vastgelegd.
Mijn vader wilde (…) niet verder gaan dan € 4.650.000 (…). Zijn aanbod was geheel onvoorwaardelijk.
Uiteindelijk heeft [betrokkene 1] zich teruggetrokken om te overleggen met zijn superieuren. Hierna kwam hij terug aan tafel en verklaarde dat we ‘een deal’ hadden. Mijn vader en [betrokkene 1] schudden daarna elkaar de hand en feliciteerden elkaar.
De heer [betrokkene 2] heeft aan tafel een overeenkomst opgesteld die door partijen gelezen is, enkele malen gecorrigeerd, toen geaccordeerd is en toen aan partijen gemaild is. De heer [betrokkene 6] heeft een uitdraai hiervan aan alle aanwezigen gegeven.
In de aan tafel gemaakte overeenkomst werd onder meer gesteld dat binnen een week alles door ‘de juristen’ vastgelegd zou moeten worden. In eerste instantie werd afgesproken dat de 27e wederom bij elkaar te komen. Naderhand werd geconcludeerd dat alles zo duidelijk was dat dat overbodig was en er gewoon getekend zou kunnen worden per volmacht.
Ik heb nimmer de indruk gehad of gehoord dat er namens verkoper enig voorbehoud werd gemaakt en/of dat de heer [betrokkene 1] niet gemachtigd zou zijn de overeenkomst te sluiten.
2.18. Reparco heeft een (in het Nederlands) verklaring van [betrokkene 1] van 16 augustus 2011 overgelegd, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
Met betrekking tot de bijeenkomst met Roma Investments op 20 juni 2011 verklaar ik het volgende.
Per e-mail van 15 juni 2011 informeerde [ ] [betrokkene 2] mij dat ik, samen met [betrokkene 5] [betrokkene 3] en [betrokkene 3] zelf, op maandag 20 juni verwacht werd bij het kantoor van Roma Investments in Ubbergen. [betrokkene 3] stelde voor om Roma Investments voorafgaand aan deze overeenkomst te voorzien van een koopvoorstel zonder voorbehouden.
Omdat ik niet de bevoegdheid had om een overeenkomst te sluiten, maar alleen om te onderhandelen, antwoordde ik [betrokkene 3]: “Je zou een algemeen voorbehoud moeten maken dat definitieve overeenstemming tussen partijen moet worden goedgekeurd door het bevoegde lichaam binnen Norske Skog”. Daarnaast moest Reparco’s management uiteraard de overeenkomst sluiten. Ik had geen volmacht om namens Reparco Nederland B.V. de overeenkomst te sluiten.
Ik informeerde Roma dat ik de bevoegdheid had gekregen namens Norske Skogindustrier ASA over de voorwaarden van een overeenkomst te onderhandelen, maar dat de uiteindelijke goedkeuring benodigd was van het Corporate Management van Norske Skogindustrier ASA. Ik heb nooit gezegd dat ik ook een volmacht had om namens Reparco Nederland B.V. een overeenkomst te sluiten.
Op een gegeven moment deed [ ] [betrokkene 4] een tegenbod van EUR 4,6 miljoen, met een huurprijs van € 600.000. Ik vroeg een moment om naar Noorwegen te kunnen bellen. Ik sprak in het Noors met [ ] [betrokkene A], mijn baas. Ik vertelde hem welk voorstel op tafel lag en we wisselden visies uit. Teruggekeerd aan tafel deed ik ons tegenbod, en kwamen wij een koopprijs van EUR 4,65 miljoen en een jaarlijkse huurprijs van EUR 600.000 overeen. (…) Ik herhaalde dat onze voorwaarden van goedkeuring nog van kracht waren. Op dat moment dacht ik dat het krijgen van goedkeuring een formaliteit zou zijn. Het was uiteraard niet aan mij om hierover te beslissen. Daarna maakte [betrokkene 3] “Minutes of Meeting” en vertrokken alle partijen.
Verder heeft Reparco een ongedateerde verklaring van [betrokkene 2] overgelegd onder meer inhoudende:
[betrokkene 1] merkte op dat beide definitieve documenten moesten worden beoordeeld door de juridische afdeling van Norske Skog en L&L en verzekerde [ ] [betrokkene 4] dat dit slechts een formaliteit was.
Reparco heeft voorts een (in het Nederlands vertaalde) verklaring van [betrokkene 5] [betrokkene 3], Manager New Business & Strategy bij Norske Skog van 16 augustus 2011 overgelegd, waarin hij onder meer verklaart:
Op 20 juni 2011 ontmoette ik, voorafgaand aan de bijeenkomst met Ro[betrokkene 1] [betrokkene 1] en [betrokkene 3] [betrokkene 2] in Hotel Spijk[betrokkene 1] legde uit dat hij bevoegd was te onderhandelen over een prijs voor het pand van Reparco, maar dat definitieve goedkeuring door het Corporate Management moest worden gegeven. (…) Tijdens de bijeenkomst herhaa[betrokkene 1] dat hij bevoegd was te onderhandelen over de prijzen van deze transactie, maar dat het Corporate Management altijd het laatste woord van goedkeuring heeft ten aanzien van een transactie. (…)
Nadat dit was vastgesteld, begon de onderhandeling over de prijs en het bijbehorende kwartaalbijdrage die zou moeten worden betaal[betrokkene 1] voerde een telefoongesprek in het Noors om te zien wat hij kon doen met de prijs en hij kwam terug met een laatste bod van EUR 4,7 miljoen. (…) Nadat dit was vastgesteld, ging de onderhandeling over de prijs door en eindigde bij EUR 4,65 miljoen. Op dat moment maakte [betrokkene 1] opnieuw melding van het voorbehoud van uiteindelijke goedkeuring door het Corporate Management van Norske Skogindustrier ASA. Hierna werden enkele kleine details besproken en maakte [betrokkene 3] [betrokkene 2] de notulen op.
Reparco heeft tot slot een (een in het Nederlands vertaalde) verklaring van de heer [ ] [betrokkene A] van 16 augustus 2011 overgelegd, onder meer inhoudende:
Ik ben de Senior Vice President, Hoofd Strategy en Portfolio (en lid van het Corporate Management) van Norske Skogindustrier ASA, gevestigd te Lysaker te Noorwegen.
Eind mei 2011 werd de mogelijke verkoop van het terrein in [woonplaats] besproken in het Corporate Management. [betrokkene 1] [betrokkene 1] kreeg de opdracht om met de potentiële koper over een mogelijke deal te onderhandelen. Het was duidelijk dat alle aspecten van een overeenkomst van deze aard en grootte (sale en lease back) onderhevig zouden zijn aan goedkeuring van het Corporate Management van Norske Skogindustrier ASA.
Op 20 juni 2011 belde [betrokkene 1] mij laat in de middag op en bracht mij op de hoogte van de situatie. (…) Mijn respons was dat hij de prijs moest blijven opdrijven, maar dat we volkomen duidelijkheid moesten hebben over het punt van beëindiging en dat in een later stadium uiteraard alle elementen van de transactie aan het Corporate Management ter goedkeuring moesten worden voorgelegd.
3. Het geschil in conventie
3.1. Roma vordert – na een wijziging van eis – dat de voorzieningenrechter
I. Reparco veroordeelt de op 20 juni 2011 tot stand gekomen overeenkomsten van koop/verkoop en huur/verhuur, zoals vastgelegd in de “minutes of meeting” van diezelfde datum na te komen en alle medewerking te verlenen die daarvoor nodig is, in het bijzonder door:
A. binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een met de inhoud van deze overeenkomsten overeenstemmende schriftelijke koopovereenkomst en schriftelijke huurovereenkomst aan notaris mr. Verbeek van Dirkzwager Advocaten en Notarissen ter hand te stellen,
B. binnen vier dagen na betekening van dit vonnis de (eventueel in overleg tussen de notaris van Reparco en notaris Verbeek aangepaste) koopovereenkomst en huurovereenkomst in tweevoud te ondertekenen en de beide door Reparco ondertekende partijexemplaren aan Roma ter hand te stellen,
C. uiterlijk zeven dagen na betekening van dit vonnis voor notaris Veerbeek (of diens plaatsvervanger) op diens kantoor te Nijmegen aan de Van Schaeck Mathonsingel 4 te verschijnen teneinde aldaar en alsdan onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte tot levering,
D. na te laten iedere maatregel (handelen of nalaten) die vrije of onbelemmerde overdracht kan of zou kunnen blokkeren,
2. Reparco veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 50.000,- (zegge: vijftigzuidend euro) voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Reparco in gebreke blijft met het voldoen aan het gevorderde onder I.,
3. bepaalt dat als Reparco na zeven dagen na betekening van dit vonnis niet volledig heeft voldaan aan het gevorderde onder 1. deze uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte strekkende tot (medewerking aan) levering van de onroerende zaak aan [adres] te [woonplaats] aan Roma,
4. Reparco veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder mede begrepen de kosten van het door Roma gelegde beslag.
3.2. Roma legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Volgens haar is er een onvoorwaardelijke (huur- en koop-)overeenkomst tot standgekomen tussen partijen, nu zij tijdens het overleg op 20 juni 2011 volledige overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van zowel de koop- als de huurovereenkomst. Dit blijkt uit de “minutes of meeting” en het e-mailbericht van [betrokkene 2] van 23 juni 2011 aan partijen. Tijdens de onderhandelingen op 20 juni 2011 is geen enkel voorbehoud gemaakt door [betrokkene 1]. [betrokkene 1] heeft waar nodig tijdens de onderhandelingen met de directie van Norske Skog overleg gevoerd. Roma mocht er dan ook op vertrouwen dat er een onvoorwaardelijke overeenkomst werd gesloten, die alleen nog juridisch correct moest worden vastgelegd. Dit geldt volgens Roma temeer nu Reparco Roma had gevraagd een onvoorwaardelijk bod te doen. Voor zover het voorbehoud zou zijn herhaald tijdens de bespreking op 20 juni 2011 heeft het iedere betekenis verloren, omdat in afwijking van het koopvoorstel overeengekomen werd dat de definitieve overeenkomsten door Loyens & Loeff zelf als advocaat/notaris van Reparco zouden worden opgemaakt in overleg met de notaris/advocaat van Roma en niet meer zouden worden voorgelegd aan Norske Skog. Voorzover er nog een voorbehoud van kracht zou zijn stelt Roma dat dat niet op de inhoud van de koop- en huurovereenkomst zag, maar het slechts de redactie betrof, althans een correcte vastlegging van de overeenkomsten. Het staat Reparco volgens Roma dan ook niet vrij om zich nog terug te trekken, helemaal niet als deze terugtrekking is gebaseerd op een mogelijke overname van Reparco. In dat geval is sprake van misbruik van bevoegdheid, zo stelt Roma. Het voorbehoud was daar immers niet voor bedoeld.
3.3. Reparco voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. Reparco vordert dat de voorzieningenrechter
A. alle door Roma ten laste van Reparco gelegde beslagen opheft, althans
B. Roma veroordeelt om alle ten laste van Reparco gelegde beslagen op te heffen, althans
C. Roma veroordeelt om op straffe van verbeurte van een dwangsom het conservatoir beslag tot levering ten laste van Reparco binnen 24 uur na betekening van dit vonnis op te heffen, en
D. Roma verbiedt om op grond van dezelfde vordering andere beslagen ten laste van Reparco te leggen, althans
E. die voorlopige voorziening(en) treft die hij in goede justitie gerade acht, en
F. Roma veroordeelt in de kosten van dit geding.
4.2. Reparco legt – kort gezegd – aan haar vorderingen ten grondslag dat het conservatoir beslag tot levering zonder enige rechtsgrond en daarmee vexatoir en onrechtmatig is. Reparco verwijst hiervoor naar haar standpunt in conventie.
4.3. Roma voert verweer.
4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Anders dan Reparco heeft betoogd is de voorzieningenrechter van oordeel dat wel sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van Roma. Roma heeft ten behoeve van de aankoop van de bedrijfsruimte financiering verkregen van FGH Bank. Voldoende aannemelijk is dat dit aanbod – hetgeen gebruikelijk is – geldt voor een beperkte termijn, die spoedig – gestreefd werd immers naar 1 augustus 2011 als datum van levering – zal verlopen. Wanneer de overeenkomst niet op korte termijn wordt nagekomen, riskeert Roma dat zij helemaal geen financiering meer kan verkrijgen, dan wel tegen ongunstigere voorwaarden. Daarnaast stelt Roma dat zij met (een) derde(n) in onderhandeling is over de onderhavige belegging en dat die derde mogelijk zal afhaken, indien Reparco niet spoedig de tussen partijen gesloten overeenkomst zal nakomen, hetgeen onweersproken is gebleven. Tot slot heeft Reparco als reden aangegeven waarom zij afziet van het geven van goedkeuring aan de beoogde verkoop en levering van de bedrijfsruimte, dat zich een mogelijke overnamekandidaat heeft gemeld voor Reparco. Roma vreest daarmee voor verduistering. Nu Roma in dit kort geding nakoming vordert van de overeenkomsten van koop/verkoop en huur/verhuur is het spoedeisend belang hiermee gegeven.
5.2. Kernvraag in dit kort geding is of het waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand is gekomen.
Bij de beantwoording van die vraag geldt dat de inhoud van het onder 2.6 genoemde koopvoorstel van 17 juni 2011 kwalificeert als een aanbod tot het sluiten van een (koop)overeenkomst onder het daar genoemde voorbehoud van juridische goedkeuring van de notaris en van het moederconcern van Reparco, Norske Skogindustrier. Blijkens de onder 2.7 weergegeven minutes of meeting van de bespreking van 20 juni 2011 hebben partijen (Roma/Reparco), na onderhandelingen, wilsovereenstemming bereikt over de voorgestelde koopovereenkomst en de voorgestelde concepthuurovereenkomst, inclusief de in de minutes of meeting vermelde wijzigingen zowel in de koopovereenkomst als in de huurovereenkomst. Die wijzigingen hebben geen betrekking op het voorbehoud dat is gemaakt in het koopvoorstel van 17 juni 2011. Aan de tekst van de minutes of meeting verbindt de voorzieningenrechter voorshands de conclusie dat partijen naar aanleiding van het hiervoor genoemde aanbod tot het sluiten van een koopovereenkomst overeenstemming hebben bereikt, inclusief een aantal wijzigingen in het koopvoorstel en de concept huurovereenkomst. Het voorbehoud uit het koopvoorstel is blijkens de tekst van de minutes of meeting niet gewijzigd en heeft daarmee voorshands als aanvaard te gelden. Dat brengt mee dat tussen partijen een koopovereenkomst onder de opschortende voorwaarde van juridische goedkeuring door de notaris en het moederconcern van Reparco, Norske Skogindustrier is tot stand gekomen. Die juridische goedkeuring van de notaris en Norske Skogindustrier is uiteindelijk niet verleend, zodat de voorwaarde niet is vervuld en de werking van de verbintenis niet is aangevangen zodat geen nakoming kan worden verlangd (artikel 6:22 BW Pro). Aangenomen moet worden dat hetzelfde geldt voor de huurovereenkomst waarvan de werking immers noodzakelijkerwijs afhankelijk is van de vraag of goedkeuring wordt verkregen voor de koopovereenkomst. Anders dan Roma meent, noopt de tekst van het voorbehoud niet tot de conclusie dat daarop geen beroep kan worden gedaan op grond van de in het e-mailbericht van (de advocaat van Reparco/Norske Skog) vermelde redenen.
5.3. Roma heeft aangevoerd dat haar directeur, de heer [betrokkene 4], voorafgaand aan, en tijdens de meeting op 20 juni 2011 duidelijk te kennen heeft gegeven geen (verkopers) voorwaarden te willen accepteren en te streven naar het sluiten van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst. Die stelling vindt echter geen steun in de tekst van de minutes of meeting. Blijkens die tekst hebben partijen overeenstemming bereikt over de voorgestelde koopovereenkomst en concept huurovereenkomst inclusief de in de minutes of meeting vermelde wijzigingen in zowel de koopovereenkomst als de huurovereenkomst. Dat ook een wijziging ten aanzien van het in het koopvoorstel van 17 juni 2011 opgenomen voorbehoud tussen partijen is overeengekomen vermelden de minutes of meeting niet. Indien Roma evenwel bedoelt te betogen dat zij er, gelet op hetgeen partijen over en weer in het kader van hun onderhandelingen hebben verklaard, redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat partijen eveneens een wijziging ten aanzien van het voorbehoud zoals vermeld in het koopvoorstel van 17 juni 2011 zijn overeengekomen, daaruit bestaande dat dit voorbehoud zou vervallen, kan dit haar in het beperkte kader van dit kort geding niet baten. Voor zover zij zich in dit verband beroept op de door haar overgelegde schriftelijke getuigenverklaringen van H. [betrokkene 6], haar directeur H. [betrokkene 4] en diens zoon Y. [betrokkene 4] geldt dat deze verklaringen op essentiële onderdelen – in het bijzonder ten aanzien van hetgeen al dan niet over een voorbehoud zou zijn besproken op 20 juni 2011 – worden weersproken door de schriftelijke getuigenverklaringen van de heer F. [betrokkene 1], de heer J. [betrokkene 3] en [betrokkene 2]. Ook uit hetgeen ter zitting naar aanleiding van vragen van de voorzieningenrechter is verklaard blijkt dat partijen ten aanzien van hetgeen op 20 juni 2011 ter zake van het voorbehoud al dan niet zou zijn besproken lijnrecht tegenover elkaar zijn blijven staan. Dat betekent dat op dit punt nadere bewijslevering – in de vorm van een (voorlopig) getuigenverhoor – nodig is waarvoor in dit kort geding geen plaats is.
5.4. Nu, zoals hiervoor onder 5.2. reeds is overwogen, de voorwaarde niet is vervuld, wordt aan beantwoording van de vraag of Reparco bevoegd werd vertegenwoordigd en, indien dat niet het geval zou zijn, of Reparco de aan haar toe te rekenen schijn van
vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gewekt, niet toegekomen.
5.5. De stelling van Roma dat sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid van de zijde van Reparco, nu zij om een oneigenlijke reden (de mogelijke overname van Reparco door een derde partij) haar toestemming heeft onthouden aan het sluiten van de overeenkomst, stuit reeds af op hetgeen onder 5.2, laatste volzin, is overwogen.
5.6. Het voorgaande brengt mee dat, nu voorshands geoordeeld onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter de vordering zonder meer zal toewijzen, de vorderingen, die strekken tot nakoming, moeten worden afgewezen.
5.7. Roma zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Reparco worden begroot op:
- griffierecht € 560,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.376,00
6. De beoordeling in reconventie
6.1. In reconventie vordert Reparco – kort gezegd – opheffing van het conservatoir beslag tot levering van de bedrijfsruimte. De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd – hetgeen vooralsnog niet aannemelijk is geworden –, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
6.2. In conventie is beslist dat de vordering tot nakoming van de overeenkomst tot verkoop en levering van de bedrijfsruimte, ter zekerheid waarvan het beslag door Roma is gelegd, zal worden afgewezen. Dit betekent dat hiermee summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van het door Roma ingeroepen recht, zodat het beslag zal worden opgeheven.
6.3. Het gevorderde verbod om ter zake van dezelfde (pretense) vordering opnieuw ten laste van Reparco beslag te leggen, is volgens vaste jurisprudentie slechts in uitzonderlijke gevallen op zijn plaats. Het staat immers in beginsel een ieder vrij om van de door de wet geboden middelen tot bewaring van zijn recht gebruik te maken. Bovendien moet niet uitgesloten worden geacht dat in de bodemprocedure de vordering toch toewijsbaar zal blijken. Wel is er aanleiding om Roma te gebieden om, telkens wanneer zij zich ter zake van de door haar gepretendeerde vordering tot een voorzieningenrechter richt met een verzoek tot beslaglegging ten aanzien van enig vermogensbestanddeel van Reparco, deze voorzieningenrechter in het betreffende verzoekschrift op de hoogte te stellen van de onderhavige beslissing door een kopie daarvan bij het verzoekschrift over te leggen, op straffe van een dwangsom, die zal worden beperkt als volgt.
6.4. Roma zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Reparco worden begroot op:
- salaris advocaat € 408,00 (factor 0,5 × tarief € 816,00)
Totaal € 408,00
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. wijst de vorderingen af,
7.2. veroordeelt Roma in de proceskosten, aan de zijde van Reparco tot op heden begroot op € 1.376,00,
in reconventie
7.3. heft op het op 8 juli 2011 ten laste van Reparco gelegde conservatoir beslag tot levering van de onroerende zaak aan [adres] te [woonplaats] inclusief grond, kadastraal bekend als gemeente Neerbosch, sectie L, nummer 223,
7.4. gebiedt Roma om, telkens wanneer zij zich ter zake van de door haar gepretendeerde vordering(en) tot een voorzieningenrechter richt met een verzoek tot beslaglegging ten aanzien van enig vermogensbestanddeel van Reparco, deze voorzieningenrechter in het betreffende verzoekschrift op de hoogte te stellen van de onderhavige beslissing door een kopie daarvan bij het verzoekschrift over te leggen,
7.5. veroordeelt Roma in de proceskosten, aan de zijde van Reparco tot op heden begroot op € 408,00,
7.6. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A van der Pol en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 1 september 2011.