Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 722543 \ CV EXPL 10-9362 \ BE \ 340 \ be
uitspraak van 9 december 2011
vonnis
in de zaak van
[eisende partij]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. M.C. Muller
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Spar Holding B.V.
gevestigd te Zevenbergen
gedaagde partij
gemachtigde mr. A.D. Flesseman
Partijen worden hierna [eisende partij] en Spar genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 februari 2011
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 28 april 2011
- de conclusie van repliek met producties
- de conclusie van dupliek met producties.
2. De feiten
2.1. Unigro N.V. heeft sedert 1 juli 1996 de bedrijfsruimte gelegen aan [straat en nummer] te [plaats] gehuurd. Op 6 juni 2006 is [eisende partij] met Unigro N.V. (toen Laurus Deelneming B.V. genaamd) een overeenkomst tot in de plaats stelling aangegaan. Op grond van deze overeenkomst is Spar met ingang van 1 juli 2002 de bedrijfsruimte (van [eisende partij]) gaan huren. De oppervlakte van deze bedrijfsruimte bedraagt 871,4 m2.
2.2. Spar heeft de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [persoon X]. Deze exploiteert daarin een supermarkt volgens de Spar-formule. De oppervlakte van deze supermarkt bedraagt ongeveer 530 m2. Het magazijn is ongeveer 190 m2. Het resterende deel van de bedrijfsruimte wordt niet gebruikt.
2.3. De bestemming van de bedrijfsruimte aan [straat en nummer] in het bestemmingsplan van de gemeente [naam gemeente] (kern [plaats]) is centrumvoorziening 1. Dit betekent dat daarop rust de bestemming detailhandel, horeca en dienstverlening. Conform deze bestemming kan er deze bedrijfsruimte alsook in de omringende winkelunits een supermarkt worden geëxploiteerd.
2.4. [eisende partij] heeft de huurovereenkomst bij brief van 22 juni 2010 opgezegd tegen 1 augustus 2011. Deze opzegging is gegrond op de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW Pro. Voorts is de opzegging gebaseerd op het bepaalde in art. 7:296 lid 4 aanhef Pro en onder d BW. Spar heeft niet met deze opzegging ingestemd.
3. De vordering en het verweer
3.1. [eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 augustus 2011 zal eindigen, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip, Spar zal veroordelen om de bedrijfsruimte (aan [straat en nummer] te [plaats]) op de datum waarop de huurovereenkomst eindigt te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag voor iedere dag dat Spar in gebreke is om hieraan te voldoende met machtiging van [eisende partij] om die ontruiming zelf te alten uitvoeren zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en/of politie, Spar zal veroordelen op tot aan de dag dat de huurovereenkomst eindigt aan [eisende partij] de maandelijkse huur te betalen, te verhogen met de contractuele indexering voor of op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft, met veroordeling van Spar in de proceskosten.
3.2. [eisende partij] stelt daartoe hij een aantal winkelunits die het gehuurde aan [straat en nummer] omringen bij het gehuurde wil betrekken zodat hij een supermarkt van ca 1300 m2 kan aanbieden. Het belang van [eisende partij] bij opzegging van de huurovereenkomst is daarin gelegen dat een aantal van de omringende winkelunits al enige tijd leeg staan. [eisende partij] wenst deze bij het gehuurde te betrekking zodat hij een veel grotere supermarktruimte kan aanbieden. [eisende partij] kan hierdoor tevens voldoen aan de wens van de gemeente [naam gemeente] om het centrum van [plaats] vitaler te maken. Zeker gezien de op handen zijnde woningbouw in [plaats] en de huidige leegstand in het centrum is het zeer wenselijk voor [plaats] als in het gehuurde een grotere supermarkt wordt gevestigd. Dit belang prevaleert boven het belang van Spar bij instandhouding van de huurovereenkomst. [eisende partij] heeft een huurovereenkomst met [bedrijf Z] overgelegd. Op grond van die huurovereenkomst verhuurt [eisende partij] aan [bedrijf Z]. een bedrijfsruimte aan [straat en nummer] van ca 1253 m2. de ingangsdatum van deze overeenkomst is 1 januari 2011 of zoveel eerder of later als bouwkundige oplevering aan [bedrijf Z] plaatsvindt.
3.3. Spar voert gemotiveerd verweer waarop hierna nader in wordt gegaan.
4. De beoordeling
Verwezenlijken bestemming?
4.1. [eisende partij] heeft aan de opzegging art. 7:296 lid 4 onder Pro d BW ten grondslag gelegd. Op grond van die bepaling moet een rechter de opzeggingsvordering van een verhuurder van bedrijfsruimte (in de zin van art. 7:290 BW Pro) toewijzen indien, zoals in dit geval, sprake is van een tweede, verlengde huurtermijn en de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Als aan die voorwaarde is voldaan vindt geen belangenafweging plaats.
De kantonrechter is van oordeel dat deze opzeggingsgrond niet aan de orde is omdat de bestemming van het gehuurde reeds is verwezenlijkt door verhuur aan Spar, althans daaraan geen andere bestemming wordt gegeven indien de (uit te breiden) bedrijfsruimte aan [bedrijf Z]. wordt verhuurd.
Belangenafweging
4.2. De opzegging van de huurovereenkomst is ook gebaseerd op art. 7:296 lid 3 BW Pro. Op grond hiervan kan de rechter de opzeggingsvordering toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder (en onderhuurder) bij verlenging van de overeenkomst. De rechter dient de vordering in elk geval af te wijzen indien van de huurder bij een redelijke afweging van voormelde belangen van hem tegen de voormelde belangen van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
4.3. Het belang van [eisende partij] bij opzegging van de huurovereenkomst is daarin gelegen dat hij een aantal winkelunits heeft die de door Spar gehuurde bedrijfsruimte omringen en al enige tijd leeg staan. [eisende partij] wenst deze bij het gehuurde te betrekking zodat hij een supermarktruimte van in totaal 1300 m2 kan aanbieden.
4.4. Spar heeft dit betwist en aangevoerd dat er geen verstandige ondernemer bereid zal zijn om de door [eisende partij] beoogde full service supermarkt aan [adres] te vestigen gelet op de concurrente van supermarkten rond [plaats] en de stagnatie in de geplande woningbouw in [plaats]. Voor wat betreft de overeenkomst met [bedrijf Z]. heeft Spar betoogd dat deze is gebaseerd op achterhaalde en niet meer actuele woningbouwplannen in [plaats]. Volgens Spar is een rendabele exploitatie van de door [eisende partij] en [bedrijf Z]. beoogde full service supermarkt niet mogelijk. Zelfs als deze plannen wel kans van slagen hebben, valt niet in te zien waarom Spar hiervoor zou moeten wijken. Volgens Spar kan het centrum van [plaats] ook op andere wijze worden verlevendigd. [eisende partij] kan de leegstaande winkelunits opknappen en aantrekkelijker maken. Als [eisende partij] de leegstaande winkelunits had willen verhuren had het voor de hand gelegen dat hij daarvoor een makelaar in de hand had genomen, hetgeen [eisende partij] heeft nagelaten. Dit aldus door [eisende partij] zelf gecreëerde belang moet daarom buiten beschouwing blijven. Het genereren van een hogere huurprijs, waar het [eisende partij] kennelijk om te doen is, is geen rechtens te respecteren belang. [eisende partij] kan, teneinde een hogere huurprijs te realiseren, de procedure van art. 7:303 BW Pro doorlopen. Spar en haar onderhuurder hebben daartegenover een groot belang bij instandhouding van de huurovereenkomst gelet op de rendabele exploitatie, de opgebouwde goodwill en de broodwinning van de 22 personeelsleden van [persoon X]. Als Spar de vestiging verliest ten faveure vaneen andere supermarkt zijn er voor haar geen mogelijkheden om elders in [naam gemeente] of de directe omgeving op nieuw te vestigen. Juist omdat Spar zich richt op kleinere plaatsen in Nederland zoals [plaats] heeft zij er groot belang bij om deze vestiging te behouden.
4.5. De kantonrechter is van oordeel dat de in art. 7: 296 lid 3 BW bedoelde belangenafweging in het voordeel van [eisende partij] uitvalt. Als vaststaand moet immers worden aangenomen dat hij een huurovereenkomst met [bedrijf Z]. heeft gesloten op grond waarvan hij de door hem beschreven (uitbreidings)plannen kan realiseren. Dat [bedrijf Z]. in de ogen van Spar de full service supermarkt niet rendabel zal kunnen exploiteren maakt dit niet anders. De kantonrechter merkt hierbij nog op dat de in maart 2010 gesloten huurovereenkomst in december 2010 nog door [eisende partij] en [bedrijf Z] is voorzien van een allonge in verband met het niet-realiseren van appartementen boven de bedrijfsruimte. Hieruit moet worden afgeleid dat [bedrijf Z]. destijds het voornemen voor realisering van die supermarkt had. Niet is gesteld of gebleken dat daarin nadien verandering is gekomen. Indien dat wel het geval is, is overigens sprake van schending - door [eisende partij] – van art. 21 rv Pro.
[eisende partij] zal met deze huurovereenkomst met [bedrijf Z]. een hogere huurprijs realiseren. De m2 prijs is thans € 103,- en uit de overgelegde huurovereenkomst met [bedrijf Z] blijkt dat dat € 125,- zal worden. Dit alles maakt dat [eisende partij] een zwaarwegend belang heeft bij de realisering van zijn plannen. Dat [eisende partij] wellicht tot verhoging van de huurprijs met Spar kan komen (art. 7:303 BW Pro) maakt niet dat hierin geen belang is gelegen. Het belang van [eisende partij] is voorts daarin gelegen dat de omliggende winkelunits bij die uitbreiding zullen worden betrokkenen terwijl deze thans (deels) leeg staan en niet verhuurd worden. De stelling van Spar dat [eisende partij] daar doelbewust op heeft aangestuurd is naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende komen vast te staan. Met betrekking tot de aan [bedrijf Y] verhuurde winkelunit is gebleken dat [eisende partij] deze voor de duur van één jaar had kunnen verhuren, maar dat [eisende partij] een huurtermijn van drie jaar wenste waarna geen (nieuwe) huurovereenkomst werd gesloten. Dat [eisende partij] aan een huurtermijn van drie jaar vast hield acht de kantonrechter, zonder nadere toelichting van de zijde van Spar die ontbreekt, niet onredelijk. Spar heeft nog aangevoerd bereid te zijn de supermarkt te ‘upgraden’ tot het zogenoemde ‘Champions League Niveau’. Dit doet niet af aan het voorgaande omdat dat slechts betekent dat het assortiment van de supermarkt – op het gebied van versproducten – wordt uitgebreid.
De belangen van Spar en haar onderhuurder [persoon X] leggen daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Als onbetwist staat weliswaar vast dat [persoon X] voor zijn inkomen afhankelijk is dat hij de supermarkt exploiteert, maar daar staat tegenover dat Spar heeft aangegeven in een van de omliggende dorpen een nieuwe vestiging te zullen openen. Zonder nadere toelichting die ontbreekt valt niet in te zien dat [persoon X] die nieuwe vestiging niet zou kunnen exploiteren. Voor wat betreft de belangen van de bij [persoon X] in dienst zijnde werknemers geldt hetzelfde. Bij dit alles is betrokken dat onderhavige huurovereenkomst sinds 1996 en voor wat betreft de Spar formule sinds 2002 duurt zodat er voldoende gelegenheid is geweest om gedane investeringen terug te verdienen. De belangen van Spar en [persoon X] brengen wel mee dat dat huurovereenkomst op een langere termijn zal eindigen, te weten op 1 september 2012. Die termijn is nodig om Spar (en [persoon X]) in de gelegenheid te stellen een locatie voor een nieuw te openen vestiging te vinden en afspraken te maken met de personeelsleden die thans in de supermarkt (van [persoon X]) werken.
4.6. De conclusie is dat de opzeggings- en ontruimingsvordering wordt toegewezen. De dwangsom wordt gemaximeerd zoals hierna te vermelden. De gevorderde machtiging om de hulp van de politie in te roepen wordt afgewezen, omdat deze, gelet op het bepaalde in artikel 2 Politiewet Pro, niet nodig is.
Betaling van de huur
4.7. [eisende partij] heeft ook gevorderd om Spar te veroordelen om de huurprijs te betalen tot aan de dag dat de huurovereenkomst eindigt. [eisende partij] heeft echter niet aangegeven waarom hij dit vordert en evenmin is gesteld of gebleken dat de huurpenningen niet(tijdig) door Spar worden betaald. Aldus is niet gesteld of gebleken dat [eisende partij] belang heeft bij deze vordering zodat die wordt afgewezen.
Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten
4.8. De kantonrechter is voornemens om Spar – zoals zij verzocht – een tegemoetkoming van de verhuis- en herinrichtingskosten toe te kennen. Spar heeft er terecht op gewezen dat het thans niet mogelijk, althans niet eenvoudig is, de kosten van verhuizing en herinrichting te onderbouwen. Om die reden zal Spar daartoe nader in de gelegenheid worden gesteld. Daartoe wordt de zaak naar de rolzitting verwezen.
Slotoverwegingen
4.9. Dit (deel)vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat geen sprake is van een kennelijk ongegrond verweer van Spar (art. 7:295 lid 1 BW Pro).
4.10. De kantonrechter acht het wenselijk dat hoger beroep tegen dit (deel)vonnis kan worden ingesteld.
4.11. De beslissing met betrekking tot de proceskosten wordt aangehouden.
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1. bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte, gelegen te [plaats] aan [straat en nummer], zal eindigen op 1 september 2012;
5.2. veroordeelt Spar om genoemde bedrijfsruimte op die datum te verlaten en geheel leeg en ontruimt, onder afgifte van de sleutels aan [eisende partij] op te leveren, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van
€ 50.000,-, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [eisende partij] in gebreke is om hieraan te voldoen;
5.3. machtigt [eisende partij] om, indien Spar, niet overgaat tot ontruiming die ontruiming zelf te laten uitvoeren;
5.4. bepaalt dat van dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen;
5.5. verwijst de zaak naar de rol van 13 januari 2012 voor het nemen van een akte door Spar als hiervoor beschreven;
5.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.J. Engberts en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2011.