ECLI:NL:PHR:2019:1014

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer18/04755

Zitting4 oktober 2019

CONCLUSIE

E.M. Wesseling-van Gent

In de zaak

[eiser]

tegen

[verweerder]

Het gaat in deze zaak om de beantwoording van de vraag of het hof de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte op goede gronden heeft afgewezen. In cassatie zijn uitsluitend de opzeggingsgrond van art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW (dringend persoonlijk/eigen gebruik) en de belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW Pro aan de orde.

1. Feiten^[1]en procesverloop^[2]

1.1 Verweerder in cassatie (hierna: [verweerder] ) huurt op basis van een schriftelijk huurcontract bedrijfsruimte van 5 september 1985 en bijbehorende huurprijsvaststellingsovereenkomst van 25 juli 2012 (de allonge) sinds 1 oktober 1985 van (de rechtsvoorganger van) eiser tot cassatie (hierna: [eiser] ) het pand aan de [a-straat 1] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam ([X]), sectie [X] nummer [001] (hierna ook: het gehuurde). De huurovereenkomst geldt sinds oktober 1995 voor onbepaalde tijd.

1.2 In artikel 21 van Pro de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

“Het is verhuurder toegestaan in een door huurder aan te wijzen ruimte op één der verdiepingen enige administratie op te slaan. Uitsluitend tijdens de winkel openingsuren is het aan verhuurder toegestaan desbetreffende ruimte te bezoeken.”

1.3 [verweerder] exploiteert sinds 1985 in het gehuurde een juwelierswinkel onder de naam City Diamonds.

1.4 [eiser] is sinds 11 november 2014 eigenaar van het gehuurde. [eiser] heeft het pand geschonken gekregen van zijn vader (hierna ook: [de vader] ).

1.5 Het pand bestaat uit een souterrain, een begane grond verdieping, een entresol, een eerste en tweede verdieping, een tussenverdieping en een derde en vierde verdieping.

1.6 De huur van het gehuurde bedroeg per 1 oktober 2016 € 108.884,80 per jaar.

1.7 Bij brief van 22 november 2014 heeft [eiser] [verweerder] als volgt bericht:

“Per abuis is de rekening voor de te betalen huur zonder BTW verzonden. Volgens artikel 4 van Pro de huurovereenkomst is er een BTW belaste huur overeengekomen. Ik verzoek u bijgesloten rekening te voldoen en de voorgaande rekening als niet verzonden te beschouwen.”

1.8 Bij brief van 17 december 2014 heeft [verweerder] hierop als volgt gereageerd:

“Hierbij treft u nog mijn reactie op uw eerdere brief betreffende de BTW. Ik heb nooit BTW betaald over de huurprijs. Dit werd nooit overeengekomen, ook niet in de laatste vaststellingsovereenkomst.”

1.9 [eiser] heeft naar aanleiding hiervan bij brief van 4 januari 2015 het volgende aan [verweerder] bericht:

“In het huurcontract van september 1985 staat dat er een BTW belast huur is overeengekomen.

Omzet- (1) Verhuurder en huurder komen overeen dat verhuurder aan huurder

belasting wèl/
geenomzetbelasting in rekening brengt over de in artikel 3 lid 1 bedoelde Pro huurprijs.

De vaststellingsovereenkomst is een toevoeging op de bestaande huurovereenkomst.

Ik voeg artikel 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst bij:

Artikel 2

Voor het overige blijven alle voorwaarden en bepalingen als vermeld in de huurovereenkomst tussen partijen onverkort van kracht, voor zover daarvan in het vorenstaande niet is afgeweken.

Voor u betreft het een verlegging van de BTW die volledig verrekend kan worden met de door u af te dragen BTW. Het brengt voor u geen extra kosten mee.

Bij een betaling zonder BTW, kan ik bij toekomstige onderhoud werkzaamheden de BTW niet terug vorderen en leid ik hierdoor schade.

Gezien er in de huurovereenkomst een BTW belaste huur is overeengekomen verzoek ik u de herziene factuur per omgaande te voldoen.”

1.10 [verweerder] heeft bij brief van 8 januari 2015 aan [eiser] als volgt gereageerd:

“Over de BTW discussie het volgende.

Het is juist dat er in het huurcontract staat dat er BTW in rekening wordt gebracht, maar dat is destijds gewoon verkeerd verwoord. Het was nooit de bedoeling dat er met BTW zou worden verhuurd en het is ook nooit gebeurd.

Dat betekent dat de oorspronkelijke bepaling niet geldt tussen partijen. Dat er [^[3]] sprake is van BTW belaste huur blijkt ook uit de allonge waar nergens is vermeld dat de nieuwe huurprijs exclusief BTW geldt.

Het is voor mij wel nadelig om nu alsnog te accepteren dat er belast wordt verhuurd aangezien ik de BTW moet voorfinancieren en dit voor mij dus een liquiditeitsnadeel oplevert van elke keer € 5.526,-.”

1.11 De gemachtigde van [eiser] heeft [verweerder] bij brief van 6 juli 2015 verzocht en gesommeerd om de verschuldigde omzetbelasting over de maanden januari 2014 (het hof leest: januari 2015) tot en met september 2015 ten bedrage van € 16.878,30 binnen veertien dagen te voldoen, bij gebreke waarvan [eiser] heeft aangekondigd de huurovereenkomst reeds nu voor alsdan op te zeggen tegen 1 augustus 2016 op de grond dat de bedrijfsvoering van [verweerder] , vanwege zijn betalingsonwil, niet is geweest zoals het een goed huurder betaamt.

Tevens heeft [eiser] bij voornoemde brief de huurovereenkomst opgezegd op grond van het feit dat – samengevat – de bedrijfsvoering van [verweerder] , vanwege zijn structurele weigering tot het plegen van huurdersonderhoud, niet is geweest zoals het een goed huurder betaamt.

Verder voert [eiser] in die brief als opzeggingsgrond aan dat het gehuurde ingrijpend wordt gewijzigd en substantieel wordt vergroot en dat deze herontwikkeling niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Vanwege deze voorgenomen wijziging stelt [eiser] het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik.

Tot slot heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd op grond van, aldus de brief, een redelijke afweging van de wederzijdse belangen, waarbij het belang van [eiser] bij een significant hoger rendement alsmede een substantiële vermeerdering van zijn beleggingswaarde zwaarder weegt dan [verweerder] belang om tegen een relatief lage huurprijs te blijven doorhuren.

1.12 Bij brief van 20 augustus 2015 is namens [verweerder] aan de gemachtigde van [eiser] meegedeeld dat [verweerder] niet instemt met de huuropzegging, waarbij is ingegaan op de door [eiser] aangevoerde opzeggingsgronden.

1.13 [eiser] heeft [verweerder] bij inleidende dagvaarding van 25 augustus 2015 gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam. [eiser] heeft daarbij – voor zover in cassatie van belang^[4]– gevorderd dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, (i) bepaalt dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2016 zal eindigen en (ii) [verweerder] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom.

1.14 [eiser] heeft aan zijn vorderingen o.m.^[5]ten grondslag gelegd dat hij de huurovereenkomst vanwege [verweerder] betalingsonwil tegen 1 augustus 2016 heeft opgezegd. Andere redenen zijn dat [verweerder] tekort schiet in de nakoming van zijn verplichting om het gehuurde bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden en dat [eiser] het gehuurde grondig wil renoveren en de winkelruimte vergroten en hij dus vrijelijk over het gehuurde dient te kunnen beschikken. Volgens [eiser] weegt zijn belang bij een significant hoger rendement alsmede een substantiële vermeerdering van zijn beleggingswaarde zwaarder dan het belang van [verweerder] om tegen een relatief lage huurprijs te blijven doorhuren.

1.15 [verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

1.16 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 14 december 2015 een comparitie van partijen gelast, die op 16 februari 2016 heeft plaatsgevonden. Daarbij is [eiser] verschenen, vergezeld door zijn partner en zijn gemachtigde, en [verweerder] , bijgestaan door mr. N. van Tamelen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.

1.17 Na verdere aktewisseling heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 22 augustus 2016, voor zover thans van belang, de vordering[en] afgewezen.

1.18 [eiser] is onder aanvoering van veertien grieven van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Amsterdam en heeft daarbij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met inbegrip van zijn vermeerderde eis.^[6]

1.19 [verweerder] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.^[7]

Vervolgens hebben partijen de zaak op 19 oktober 2017 doen bepleiten.

1.20 Het hof heeft bij arrest van 19 december 2017 (hierna: het tussenarrest) in de eerste plaats, samengevat, overwogen dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde terecht heeft afgewezen en dat alle daartegen gerichte grieven falen (rov. 3.4-3.5). Daarnaast heeft het hof [verweerder] met betrekking tot de – in cassatie niet relevante – vordering van [eiser] tot betaling van omzetbelasting toegelaten tot het leveren van (tegen)bewijs en iedere verdere beslissing aangehouden.

1.21 Nadat partijen ieder een memorie na enquête hadden genomen, heeft het hof in zijn arrest van 14 augustus 2018 (hierna: het eindarrest) het vonnis waarvan beroep bekrachtigd en hetgeen [eiser] in hoger beroep voorts nog heeft gevorderd, afgewezen.

1.22 [eiser] heeft tegen het tussenarrest en het eindarrest - tijdig^[8]- cassatieberoep ingesteld.

[verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping.

Partijen hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht, waarna [eiser] nog heeft gerepliceerd.^[9]

2.Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen met verschillende subonderdelen en een vierde onderdeel dat alleen een veegklacht bevat.

2.2

Onderdeel 1, dat uiteenvalt in zes subonderdelen, is gericht tegen rov. 3.4.6 van het tussenarrest. In het onderdeel zijn verschillende delen van deze rechtsoverweging met letters aangeduid. Ik citeer hierna rov. 3.4.6, met inbegrip van de letters uit het onderdeel, en tevens, voor de leesbaarheid de daaraan voorafgaande rov. 3.4.5:

“
Dringend eigen gebruik; renovatie

3.4.5

[eiser] voert aan (grieven 7 tot en met 11) voornemens te zijn het pand grondig [te] renoveren en de winkelruimte substantieel te vergroten door de eerste verdieping bij de winkelruimte te trekken. Tevens wil hij de tweede verdieping, voor zover gelegen in het voorhuis, bij het gehuurde trekken om daar, zoals ook op de derde verdieping, opslag- en verblijfsruimte te creëren. Met de voorgenomen renovatie neemt het aantal winkelmeters (van circa 92 m2 naar 152 m2) significant toe. Omdat deze renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, stelt [eiser] het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. Met de voorgenomen renovatie kan volgens [eiser] meer dan een verdubbeling van de huidige huur worden gerealiseerd, waartoe hij verwijst naar door hem overgelegde waardebepalingen van drie winkelmakelaarskantoren. De kantonrechter heeft het beroep op dringend eigen gebruik ten onrechte verworpen, aldus [eiser] .

3.4.6

[verweerder] heeft de stelling van [eiser] dat de voorgenomen verbouwing de winkelruimte vergroot, op goede gronden betwist;
[a]er is slechts een gewijzigde ontsluiting van de verdiepingen en de vergroting van het winkeloppervlak tot 152 m2 is uitsluitend erin gelegen dat [eiser] kiest voor een andere inrichting/indeling van het huidige souterrain, dat als kantoor dienst doet en de huidige eerste verdieping, die [verweerder] als opslagruimte gebruikt.
[b]Deze door [eiser] beoogde veranderingen zijn evenwel geen wijzigingen in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet.
[c]De functie van souterrain en eerste verdieping blijft “verhuurde winkelruimte”. Het is een eigen keuze van [verweerder] deze verdiepingen thans niet te gebruiken als verkoopvloer, welke keuze hij weer zou kunnen maken na afloop van de beoogde verbouwing.
[d]Het gehuurde verandert door die verbouwing niet wezenlijk.
[e]Uit productie D zijdens [eiser] bij gelegenheid van het pleidooi in eerste aanleg overgelegd blijkt dat door de verbouwing per saldo geen extra meters verhuurde winkelruimte worden toegevoegd. De 51 m2 op de tweede verdieping die na de verbouwing bij het gehuurde worden geteld betreffen immers de opslagruimte die [verweerder] blijkens de tekst van de huurovereenkomst thans reeds huurt, maar aan [eiser] , in huur of in gebruik, heeft afgestaan.

[f]Andere omstandigheden (dan een wijziging van het gehuurde in plaats en functie) die meebrengen dat de renovatie niet met instandhouding van de huurovereenkomst kan worden uitgevoerd, zijn door [eiser] niet gesteld, althans onvoldoende gemotiveerd onderbouwd.
[g]Het betoog van [eiser] dat het renovatieplan leidt tot meer dan een verdubbeling van de huidige huur en derhalve dringend eigen gebruik alsook een belang in het kader van de belangenafweging oplevert, kan niet slagen zoals hierna onder 3.4.8 wordt overwegen.

De grieven falen.”

2.3

Subonderdeel 1.1neemt tot uitgangspunt dat het hof blijkens de onder c en e weergegeven overwegingen bij de beantwoording van de vraag of de door [eiser] voorgenomen renovatie een wijziging van plaats en functie van het gehuurde meebrengt uitsluitend, althans in doorslaggevende mate betekenis heeft gehecht aan de contractuele bestemming van het gehuurde (te weten: winkelruimte^[10]). Het subonderdeel klaagt vervolgens dat het hof aldus heeft miskend dat bij de beantwoording van de vraag of een renovatie een wijziging van plaats en functie van het gehuurde meebrengt (en mitsdien kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst), acht dient te worden geslagen op alle (relevante) feiten en omstandigheden van het geval, waaronder (ook) de wijze waarop partijen aan de huurovereenkomst en de daarin opgenomen contractuele bestemming feitelijk uitvoering hebben gegeven (het feitelijk gebruik van het gehuurde). Het subonderdeel acht in dit verband van belang dat de tweede verdieping van het pand (in het geheel) niet door [verweerder] wordt gebruikt, aangezien deze in gebruik is bij [eiser]^[11], terwijl het souterrain en de eerste verdieping door [verweerder] niet als winkelruimte wordt gebruikt, maar als kantoor- respectievelijk opslagruimte.^[12]Voor zover het hof in de onder a, b, d en f weergegeven overwegingen eveneens moet worden geacht uitsluitend, althans in doorslaggevende mate betekenis te hebben gehecht aan de contractuele bestemming van het gehuurde, geldt het hiervoor gestelde, mutatis mutandis, evenzeer, aldus het subonderdeel.

Het subonderdeel klaagt verder dat, voor zover het hof – kort weergegeven – het voorgaande niet heeft miskend, de hiervoor weergegeven overwegingen onbegrijpelijk zijn in het licht van de hiervoor genoemde, blijkens rov. 3.4.6 ook door het hof verdisconteerde uitgangspunten terzake het feitelijk gebruik van het gehuurde. Een en ander klemt temeer in het licht van het gemotiveerde en gedocumenteerde betoog van [eiser] terzake het feitelijk (deels: van de contractuele bestemming afwijkende) gebruik van het gehuurde. Het hof is ten onrechte, althans op onbegrijpelijke wijze voorbijgegaan aan dit (essentiële) betoog van [eiser] , aldus het subonderdeel.^[13]

2.4

Alvorens subonderdeel 1.1 te bespreken, ga ik in op de opzeggings- en beëindigingsgronden van art. 7:296 BW Pro.

Opzeggings- en beëindigingsgronden van art. 7:296 BW Pro^[14]

2.5

De gronden waarop de rechter een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot art. 290-bedrijfsruimte kan toewijzen, zijn in art. 7:296 BW Pro limitatief opgesomd. Uitgaande in deze zaak van een huur van bijna dertig jaar, zijn de in aanmerking komende beëindigingsgronden de gronden van art. 7:296 lid 1 onder Pro a en b, de in lid 3 van dat wetsartikel genoemde grond en de gronden die in art. 7:296 lid 4 onder Pro c en d BW zijn opgenomen. Het gaat in dit cassatieberoep uitsluitend over de opzeggingsgrond van art. 7:296 lid 1 onder Pro b (dringend persoonlijk/eigen gebruik) en de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW Pro.

Art. 7:296 lid 1 en Pro onder b BW: ‘dringend persoonlijk gebruik’

2.6

Op grond van art. 7:296 lid 1 en Pro onder b BW dient de verhuurder, die de huurovereenkomst heeft opgezegd op grond van dringend persoonlijk gebruik van hemzelf of van een van de overige genoemde personen, in een beëindigingsprocedure de elementen (i) persoonlijk gebruik, (ii) duurzaam gebruik en (iii) het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde te stellen en aannemelijk te maken.

Als de verhuurder daarin slaagt, móet de rechter de daarop gebaseerde beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen. Er is dan geen ruimte voor een afweging van de wederzijdse belangen.^[15]

Duurzaam gebruik (renovatie)

2.7

In art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW is met zoveel woorden bepaald dat onder duurzaam gebruik ook wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarmee is ‘renovatie’ in art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW tekstueel als bijzondere vorm van duurzaam eigen gebruik gepositioneerd. Door deze toevoeging is de reikwijdte van het dringend eigen gebruik sterk verruimd ten opzichte van het voor 1 augustus 2003 geldende huurrecht.^[16]

2.8

Veelal wordt aangenomen dat ‘renovatie’ in art. 7:296 BW Pro dezelfde – ruime – betekenis heeft als in art. 7:220 BW Pro.^[17]In het tweede lid van die bepaling is opgenomen dat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan.

2.9

Bij de vraag of in het kader van art. 7:220 BW Pro sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst na renovatie, spelen de plaats en de functie van het gehuurde na renovatie een rol. In parlementaire geschiedenis van deze bepaling is opgemerkt:

“De Commissie heeft zich voorts afgevraagd of het wel juist is om in geval van sloop met vervangende nieuwbouw te spreken van voortzetting van de huurovereenkomst, nu er immers een nieuw huurobject is. Ter wille van de duidelijkheid is het wenselijk om voor de hier geregelde renovatie een scherp onderscheid te maken tussen enerzijds de gevallen, bedoeld in de leden 2 en 3, waarin de huurovereenkomst wordt voortgezet, zodat de bescherming die de huurder aan deze overeenkomst ontleent in beginsel niet verloren gaat, en anderzijds de gevallen, aangeduid in het vierde lid, waarin de verhuurder de huurovereenkomst met het oog op de renovatie opzegt. In de eerste groep van gevallen zal zeer wel een aanpassing van de huurovereenkomst op haar plaats kunnen zijn, bijv. de huurprijs. Maar een dergelijke aanpassing staat er niet aan in de weg de overeenkomst principieel als een voortzetting van de eenmaal bestaande overeenkomst te zien. Daaraan doet niet af dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven, zij het dat de kwaliteit – wellicht aanzienlijk – is verbeterd. Een grens zou hier trouwens ook moeilijk te trekken zijn; men denke aan een renovatie met handhaving van de gevel van het gebouw, maar met gehele vernieuwing van de rest.”^[18]

2.1

Standpunt van de wetgever is dus dat, kort gezegd, van renovatie met voortzetting van de bestaande (al dan niet op bepaalde punten aangepaste) huurovereenkomst ook kan worden gesproken als het gehuurde is gesloopt en opnieuw is opgetrokken, zolang plaats en functie van het gehuurde gelijk zijn gebleven.^[19]

2.11

In de literatuur wordt er op gewezen dat dit (omgekeerd) niet betekent dat zolang plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven, renovatie zonder beëindiging van de huur zonder meer mogelijk is. Andere omstandigheden kunnen dan nog tot de conclusie leiden dat voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is (en dus dat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is).^[20]Alle omstandigheden van het geval dienen in de beoordeling te worden betrokken, zoals de omvang van het in de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden.^[21]Te denken valt aan een situatie dat een renovatie dermate veelomvattend, ingrijpend of langdurig is dat de huurovereenkomst redelijkerwijs niet kan worden voortgezet.^[22]

2.12

Volledigheidshalve merk ik op dat in 2011 een initiatiefwetsvoorstel bij de Tweede Kamer is ingediend dat (o.m.) beoogt de huidige verwijzing naar renovatie in art. 7:296 lid 1 en Pro onder b BW te schrappen. Via de belangenafweging (of het niet instemmen met een redelijk aanbod), kan de huur alsnog worden beëindigd vanwege renovatie.^[23]Dit wetsvoorstel is in de vakliteratuur kritisch ontvangen.^[24]

Dringend eigen gebruik

2.13

Anders dan bij renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:220 lid 2 BW Pro aan de orde is, zal bij renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst ingevolge art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW wel de dringendheid van de renovatie moeten worden aangetoond.^[25]Niet is vereist dat dit geschiedt met objectieve gegevens. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten.

Verder is niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden. De omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt, vormt evenmin een beletsel voor een beroep op bedoelde opzeggingsgrond. Het feit dat voor de verhuurder alternatieven bestaan, hoeft op zichzelf ook niet aan een beroep daarop in de weg te staan. Dat zal pas het geval zijn als de huurder (concreet) aannemelijk maakt dat het voldoende in de rede ligt om die andere mogelijkheden te benutten.^[26]

2.14

Bij de invulling van het begrip ‘dringend’ speelt volgens Beij en Visser “vaak een rol of de uitstraling en/of indeling van een bedrijfsruimte/winkelcentrum nog voldoet aan de eisen van de tijd als gevolg waarvan moet worden gerenoveerd.”^[27]Volgens Evers duidt dringendheid in het kader van renovatie niet op een urgentie in de zin van spoed, maar op de achterliggende belangen bij de renovatie. Die kunnen volgens Evers o.a. gelegen zijn “in de financiële sfeer (huidige exploitatie is niet (meer) rendabel), in de bouwkundige sfeer (er zijn maatregelen nodig die verdergaan dan onderhoud) of een combinatie (er zijn maatregelen nodig die zodanige investeringen vergen dat nadien een andere vorm van exploitatie nodig/wenselijk is).”^[28]

2.15

In het arrest Alog/Ultimo^[29]heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat de in het arrest van 26 maart 2010,
NJ2010/190 (Herenhuis-arrest)^[30]voor de beëindiging van huur van woonruimte (zie art. 7:274 BW Pro) neergelegde maatstaf niet geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag volgens de Hoge Raad een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is bij woonruimte de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW Pro gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval, waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat, niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

2.16

De rechter dient de vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, te beantwoorden aan de hand van alle – in de loop van de procedure wellicht gewijzigde – omstandigheden van het geval.^[31]

Met de term ‘aannemelijk maken’ zoals in art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW staat opgenomen, wordt bedoeld dat de rechter niet is gebonden aan de regels van bewijsrecht en dat de rechter een grote vrijheid heeft met betrekking tot zijn oordeel omtrent het voldoende vaststaan van de feiten.^[32]Het oordeel of in een bepaald geval dringend eigen gebruik aannemelijk is, wordt als ‘met feitelijke waardering verweven’ aangemerkt.^[33]

Indien de rechter tot het oordeel komt dat de verhuurder erin is geslaagd het dringend eigen gebruik aannemelijk te maken, is, zoals hiervoor onder 2.6 vermeld, er geen plaats meer voor een afweging van het aldus vastgestelde belang van de verhuurder tegen het belang van de huurder bij voortzetting van het gebruik van het verhuurde en zal de rechter de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, moeten toewijzen.^[34]

2.17

De Bruin en Alberts leiden uit enkele uitspraken van de rechtbank Amsterdam en van het gerechtshof Amsterdam^[35]af dat, afhankelijk van het verweer van de huurder, in de geest van het hiervoor onder 2.12 genoemde wetsvoorstel ook kritisch wordt beoordeeld of de rendementsverbetering (voldoende) verband houdt met de renovatie of dat deze met name het gevolg is van de te realiseren markthuur. Tevens concluderen zij uit genoemde uitspraken dat een rechter niet snel genegen zal zijn om een huurbeëindiging toe te wijzen als het verhogen van de huurprijs het achterliggende belang is van de verhuurder en dit niet het gevolg is van verbetering door renovatie. In het door hen genoemde arrest van het gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017 valt hen op dat het hof bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een functiewijziging lijkt aan te knopen bij de contractuele bestemming en niet bij het feitelijk gebruik, zoals volgens hen in eerdere uitspraken wel geregeld het geval was.^[36]

Subonderdeel 1.1 haakt klaarblijkelijk bij dit betoog aan.

Bespreking subonderdeel 1.1

2.18

Zoals uit het juridisch kader volgt is voor een opzegging ingevolge art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW vereist dat de renovatie van de bedrijfsruimte zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en de verhuurder daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Het hof heeft in rov. 3.4.6 onderzocht of de renovatie niet met instandhouding van de huurovereenkomst kan worden uitgevoerd door te bezien of de door [eiser] beoogde veranderingen wijzigingen in plaats en functie betreffen die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. Tevens heeft het hof beoordeeld of [eiser] voldoende onderbouwd andere omstandigheden heeft gesteld die tot de slotsom zouden moeten leiden dat renovatie niet mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst. Het hof is hiermee uitgegaan van rechtens juiste uitgangspunten.

2.19

Bij de feitelijke beoordeling van de vraag of de door de verhuurder beoogde veranderingen wijzigingen in plaats en functie betreffen die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet, moeten alle relevante omstandigheden worden gewogen, en wel in onderling verband en samenhang.

2.2

Het hof heeft allereerst de in rov. 3.4.6 met de letters a tot en met e aangeduide feiten en omstandigheden in aanmerking genomen. Volgens het hof is onder meer slechts sprake van een gewijzigde ontsluiting van de verdiepingen, is de vergroting van het winkeloppervlak uitsluitend erin gelegen dat wordt gekozen voor een andere inrichting/indeling, blijft de functie van het souterrain en de eerste verdieping ‘verhuurde winkelruimte’ (waarbij geldt dat de huurder na afloop van de verbouwing weer de keuze kan maken die verdiepingen als verkoopvloer te gebruiken) en betreffen de extra meters de thans door [verweerder] gehuurde meters die aan [eiser] in huur of in gebruik zijn afgestaan.

Deze feiten en omstandigheden komen, in onderlinge samenhang bezien, er in wezen op neer dat volgens het hof sprake lijkt te zijn – in mijn bewoordingen – van een niet ingrijpende, cosmetische, aanpassing van de winkelruimte. Het oordeel van het hof dat de beoogde veranderingen geen wijzigingen zijn in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet, is gelet op de door het hof genoemde feiten en omstandigheden dan ook niet onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd.

2.21

De klachten van het subonderdeel dat het hof uitsluitend, althans in doorslaggevende mate betekenis heeft gehecht aan de contractuele bestemming van het gehuurde (te weten: winkelruimte), alsmede dat het hof heeft miskend dat acht dient te worden geslagen op alle (relevante) feiten en omstandigheden van het geval, waaronder (ook) de wijze waarop partijen aan de huurovereenkomst en de daarin opgenomen contractuele bestemming feitelijk uitvoering hebben gegeven (het feitelijk gebruik van het gehuurde), missen feitelijke grondslag. Het hof heeft blijkens de onder c weergegeven overweging acht geslagen op de feitelijke situatie van het gehuurde door te overwegen dat het een eigen keuze van [verweerder] betreft om het souterrain en de eerste verdieping thans niet te gebruiken als verkoopvloer. Ook voor het overige geeft het hof er blijk van oog te hebben voor de feitelijke uitvoering van het huurcontract. Het hof neemt bijvoorbeeld bij de onder a weergegeven overweging in aanmerking dat het huidige souterrain als kantoor dienst doet en de huidige eerste verdieping door [verweerder] als opslagruimte wordt gebruikt.

2.22

Naast de onder a-e genoemde omstandigheden, heeft het hof ook de overige door [eiser] aangevoerde stellingen (zie voor een weergave daarvan de in cassatie niet bestreden rov. 3.4.5) beoordeeld en in rov. 3.4.6 onder f en g genoemde feiten en omstandigheden gewogen. De klacht dat het hof heeft miskend dat alle omstandigheden in aanmerking dienen te komen, mist derhalve eveneens feitelijke grondslag.

2.23

Het subonderdeel klaagt tot slot dat het hof niet heeft gerespondeerd op het essentiële betoog van [eiser] met betrekking tot het feitelijk en deels van de contractuele bestemming afwijkende gebruik van het gehuurde. Deze klacht wordt herhaald in subonderdeel 1.3 en aldaar besproken.

2.24

Subonderdeel 1.2klaagt dat het hof bij de beantwoording van de vraag, of de renovatie een wijziging van plaats en functie van het gehuurde meebrengt, ook anderszins een onjuiste (want: te zware) maatstaf heeft gehanteerd. Anders dan het hof blijkens de hiervoor onder d weergegeven overweging kennelijk heeft gemeend is voor beëindiging van een huurovereenkomst op de voet van artikel 7:296 lid 1 onder Pro b BW niét vereist dat het gehuurde door de voorgenomen renovatie "wezenlijk" verandert. Voldoende is volgens het subonderdeel dat de renovatie meebrengt dat plaats en functie van het gehuurde in beginsel niet gelijk blijven.

2.25

In rov. 3.4.6 wordt eerst door het hof overwogen – sterk samengevat – dat slechts sprake is van een gewijzigde ontsluiting van de verdiepingen, dat de vergroting van het winkeloppervlak uitsluitend erin gelegen is dat wordt gekozen voor een andere inrichting/indeling en dat deze veranderingen geen wijzigingen zijn in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. Vervolgens oordeelt het hof dat de functie van het souterrain en de eerste verdieping ‘verhuurde winkelruimte’ blijft (waarbij geldt dat de huurder na afloop van de verbouwing weer de keuze kan maken die verdiepingen als verkoopvloer te gebruiken), om daarna feitelijk te constateren dat het gehuurde door die verbouwing niet wezenlijk verandert.

2.26

Indien het subonderdeel betoogt dat het hof kennelijk heeft gemeend dat voor beëindiging van een huurovereenkomst op de voet van artikel 7:296 lid 1 onder Pro b BW is vereist dat het gehuurde door de voorgenomen renovatie "wezenlijk" verandert, berust het subonderdeel op een verkeerde lezing van rov. 3.4.6. Het hof heeft, zoals hiervoor onder 2.18 aan de orde is geweest, de juiste maatstaf aangelegd, te weten of de beoogde veranderingen wijzigingen in plaats en functie betreffen die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. Het hof heeft dit expliciet in de onder b weergegeven overweging opgenomen en dit kan eveneens uit de onder f weergegeven overweging worden afgeleid.

2.27

Overigens geldt naar mijn mening dat logischerwijs bij een wezenlijke renovatie eerder sprake zal zijn van een wijziging in plaats en functie die meebrengt dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet en is het rechtens niet onjuist om de vraag of de renovatie wezenlijk is in dit kader mee te wegen.

2.28

In
subonderdeel 1.3wordt geklaagd dat het hof in zijn hiervoor onder e weergegeven overwegingen bovendien heeft miskend dat de vraag, of de tweede verdieping van het pand al dan niet tot het gehuurde behoort, dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf, althans dat het hof bij de beantwoording van de desbetreffende vraag niet uitsluitend, althans in doorslaggevende mate, acht had dienen te slaan op de tekst van de schriftelijk tussen partijen gesloten huurovereenkomst, maar op alle (relevante) feiten en omstandigheden van het geval, waaronder het feitelijk gebruik van het gehuurde. Een en ander klemt volgens het subonderdeel temeer in het licht van het gemotiveerde en gedocumenteerde betoog van [eiser] , dat de tweede etage niét tot het gehuurde behoort, waarvan ook [verweerder] in het kader van de huurprijsherziening van 2007 is uitgegaan.^[37]Aan dit (essentiële) betoog van [eiser] is het hof ten onrechte, althans op onbegrijpelijke wijze, voorbijgegaan.^[38]

2.29

Anders dan het subonderdeel tot uitgangspunt neemt, handelt het oordeel van het hof in rov. 3.4.6 onder e m.i. niet over de vraag of de tweede verdieping van het pand al dan niet tot het gehuurde behoort, maar heeft het hof aldaar de stellingen van [eiser] beoordeeld dat hij de winkelruimte substantieel wil vergroten (van circa 92 m2 naar 152 m2) door de eerste verdieping bij de winkelruimte te trekken en dat hij tevens de tweede verdieping, voor zover gelegen in het voorhuis, bij het gehuurde wil trekken om daar, zoals ook op de derde verdieping, opslag- en verblijfsruimte te creëren (zie rov. 3.4.5). Het hof heeft vervolgens op basis van de aan hem voorbehouden beoordeling van de door [eiser] overgelegde productie D. geoordeeld dat door de verbouwing per saldo geen extra meters verhuurde winkelruimte worden toegevoegd. De stelling van [eiser] met betrekking tot de 51 m2 op de tweede verdieping levert naar het oordeel van het hof ook geen extra winkelruimte op omdat deze opslagruimte betreft die [verweerder] huurt maar aan [eiser] , in huur of gebruik, heeft afgestaan.

2.3

Het subonderdeel faalt derhalve en mitsdien ook de laatste klacht van subonderdeel 1.1 (zie hiervoor onder 2.23).

2.31

Volgens
subonderdeel 1.4is het in rov. 3.4.6 onder a weergegeven oordeel van het hof overigens ook onjuist en/of onbegrijpelijk, in het bijzonder voor zover dat oordeel (door het gebruik van de woorden "slechts" resp. "uitsluitend") een kwalificatie behelst van de door [eiser] voorgenomen renovatie. Het subonderdeel betoogt dat óók een voorgenomen renovatie als de onderhavige, als zodanig aanleiding kan geven tot beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:296 lid 1 onder Pro b BW, althans dat een zodanige aanleiding bestaat in het onderhavige geval. Volgens het subonderdeel heeft [eiser] gemotiveerd en gedocumenteerd betoogd dat de voorgenomen renovatie meebrengt dat het gehuurde zowel naar functie als plaats (zeer) ingrijpend wordt gewijzigd: de winkelruimte krijgt door de gewijzigde ontsluiting resp. gewijzigde inrichting/indeling van verdiepingen een geheel andere aanblik^[39], het aantal winkelmeters wordt bijna verdubbeld, althans neemt in oppervlakte significant (met 65%) toe, en de minder rendabele indeling van het pand wordt aangepast.^[40]Op dit (essentiële) betoog van [eiser] heeft het hof echter niet, althans niet op voldoende begrijpelijke wijze gerespondeerd.

In het licht van dit (essentiële) betoog van [eiser] valt volgens het subonderdeel ook niet in te zien, zoals het hof in de hiervoor onder d weergegeven overwegingen heeft geoordeeld, dat het gehuurde door de verbouwing niet "wezenlijk" verandert, althans valt zulks niet in te zien zonder nadere motivering, die ontbreekt. Ook daarom is het hiervoor onder d weergegeven oordeel van het hof onjuist en/of onbegrijpelijk.^[41]

2.32

Ook subonderdeel 1.4 bestrijdt een van de door het hof aan zijn oordeel ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden. Het oordeel van het hof dat de beoogde veranderingen geen wijzigingen zijn in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet, is echter gebaseerd op een samenstel van elkaar versterkende relevante omstandigheden. Dat totaal is, zoals reeds in het kader van de behandeling van de subonderdelen 1.1-1.3 is uiteengezet, feitelijk en niet onbegrijpelijk. Subonderdeel 1.4 stuit daarop af.

2.33

Subonderdeel 1.5komt op tegen het oordeel van het hof in rov. 3.4.6 onder f dat door [eiser] geen andere omstandigheden (voldoende gemotiveerd) zijn gesteld. Het subonderdeel klaagt dat dit oordeel onbegrijpelijk is en geeft daarbij twee lezingen van het bestreden oordeel. Voor zover (i) het oordeel
medemoet worden betrokken op feiten en omstandigheden die betrekking hebben op een wijziging in plaats en functie van het gehuurde, is het oordeel onbegrijpelijk in het licht van het hiervoor in subonderdeel 1.4 weergegeven (essentiële) betoog van [eiser] . Voor zover (ii) het oordeel moet worden betrokken op feiten en omstandigheden anders dan betrekking hebbend op een wijziging in plaats en functie van het gehuurde, is het oordeel eveneens onbegrijpelijk omdat [eiser] gemotiveerd heeft betoogd dat de door hem voorgenomen renovatie óók niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, gelet op de specifieke aard van de onderneming van [verweerder] , een juwelierszaak, en de daarmee samenhangende veiligheidsaspecten respectievelijk de ten gevolge daarvan te verwachten obstakels bij een tijdelijke verhuizing van de in het gehuurde uitgeoefende onderneming, nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat [verweerder] tot een dergelijke tijdelijke verhuizing bereid zou zijn.

2.34

Lezing (i) ziet er aan voorbij dat het hof met zoveel woorden overweegt dat “andere omstandigheden (dan een wijziging van het gehuurde in plaats en functie)” niet zijn gesteld. Het hof heeft dus onderkend dat zelfs indien plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven, andere omstandigheden nog tot de conclusie kunnen leiden dat voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is (en dus dat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is; zie hiervoor onder 2.11).

2.35

In het kader van lezing (ii) verwijst het subonderdeel naar hetgeen bij pleidooi in appel namens [eiser] naar voren is gebracht.^[42]Ik citeer genoemde paragrafen:

“20. Voor zover uw Hof toch mocht oordelen dat, ondanks de toevoeging van 51 m², de plaats óf de functie van het gehuurde gelijk blijft en er dus sprake kan zijn van een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst ex artikel 7:220 lid 2 BW Pro, geldt dat in het onderhavige geval de renovatie niet uitgevoerd kan worden zonder dat de huurovereenkomst eindigt. Dit houdt rechtstreeks verband met de aard van de onderneming van [verweerder] .

21. [verweerder] exploiteert in het gehuurde een winkel in juweliersartikelen en uurwerken, tevens een diamantslijperij. Begrijpelijkerwijs moet een dergelijke onderneming goed en deugdelijk beveiligd zijn, doch hierin schuilt nu het probleem.

22. Wanneer de renovatie wordt uitgevoerd met openstelling van de winkel, is de veiligheid niet meer te garanderen. Zo wordt bijvoorbeeld de voorgevel c.q. de pui gewijzigd, wordt het voorste gedeelte van de eerste verdieping verwijderd en vinden op de begane grond en entresol allerhande werkzaamheden plaats, ten gevolge waarvan werklieden, maar mogelijk ook ongewenste personen van buitenaf, het pand ongecontroleerd in en uit kunnen lopen. Het is niet mogelijk de winkelruimte gedeeltelijk af te sluiten. Het gehuurde heeft immers maar één centrale ingang. Niet ter discussie zal staan dat de renovatie alleen kan plaats vinden indien de winkel dicht is.

23. Een tijdelijke uitplaatsing van [verweerder] is, zou hij daar al oren naar hebben, ook niet realiseerbaar, zulks gelet op de wederzijds kenbare belangen van partijen.

24. In de eerste plaats is er voor een relatief korte periode geen vervangende winkelruimte in de directe nabijheid van het gehuurde beschikbaar. [verweerder] zal de exploitatie dan ook hebben te staken. Daarnaast is een tijdelijke verhuizing uit het oogpunt van kosten ook bepaald niet aantrekkelijk voor partijen, wederom gelet op de voor een juwelier noodzakelijke veiligheidsmaatregelen.

25. Zou [verweerder] een kledingwinkel exploiteren dan was de situatie compleet anders. Een kledingwinkel kan gemakkelijk en zonder al te veel kosten worden verplaatst. Voor een juwelierszaak ligt dat, mede gelet op de eigen stellingen van [verweerder] , wezenlijk anders. Reden waarom [eiser] ook geen voorstel ex artikel 7:220 lid 2 BW Pro heeft gedaan.

26. De conclusie is dan ook dat [verweerder] ter uitvoering van de renovatiewerkzaamheden het gehuurde definitief heeft te verlaten en dat een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst niet aan de orde kan zijn.

(…)

36. Anders dan in het arrest van uw Hof van 13 juni 2017 aan de orde was, heeft [verweerder] zich ook nimmer bereid verklaard om een hogere huurprijs te aanvaarden voor een gerenoveerde en grotere bedrijfsruimte. Het standpunt van [verweerder] dienaangaande is altijd heel simpel geweest, hij heeft geen enkele behoefte aan een grotere winkel, zodat de eerste verdieping wat hem betreft ook niet bij de verkoopruimte behoeft te worden getrokken. Daar wringt de schoen. [eiser] wil het pand aanpassen aan de eisen van deze tijd en wil de eerste verdieping juist wel als verkoopruimte laten gebruiken en wil als gevolg hiervan de tweede en derde verdieping als opslag- en verblijfsruimte en de vierde verdieping ten behoeve van alle installaties laten gebruiken. Partijen kunnen elkaar onmogelijk vinden en het gevolg hiervan is – naar de stellige overtuiging van [eiser] – dat de huurovereenkomst dan moet eindigen.”

2.36

Anders dan het subonderdeel betoogt, blijkt m.i. uit deze citaten niet (duidelijk) dat de met de aard van het bedrijf (juwelierszaak) samenhangende veiligheidsrisico’s zijn aangevoerd in het kader van ‘andere omstandigheden dan een wijziging van het gehuurde in plaats en functie’.

Het hof heeft het betoog van [eiser] kennelijk ook niet zo opgevat. In de in samenhang met rov. 3.4.6 te lezen rov. 3.4.8 oordeelt het hof namelijk in het kader van de belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW Pro onder meer dat in het verhuurde pand een juwelierszaak wordt gedreven en dat de verhuizing naar een alternatieve locatie, als die al voorhanden is, betekent dat kostbare veiligheidsmaatregelen getroffen moeten worden. Volgens het hof zien deze omstandigheden juist op het evidente belang van [verweerder] bij voortzetting van de huurovereenkomst. Het hof heeft derhalve de aard van de onderneming in de belangenafweging betrokken en die in het voordeel van [verweerder] laten uitvallen.

Dat het hof de geciteerde passages uit de pleitnotities niet in de sleutel van de ‘andere omstandigheden’ heeft gezet, acht ik derhalve niet onbegrijpelijk. Daarbij wijs ik tevens terug naar hetgeen hiervoor onder 2.11 is vermeld als voorbeelden van andere omstandigheden dan een wijziging van het gehuurde in plaats en functie, zoals de situatie dat een renovatie dermate veelomvattend, ingrijpend of langdurig is dat de huurovereenkomst redelijkerwijs niet kan worden voortgezet. Daarvan is volgens het hof juist geen sprake nu het bij de voorgenomen verbouwing in deze zaak slechts gaat om een gewijzigde ontsluiting van de verdiepingen, terwijl de vergroting van het winkeloppervlak uitsluitend erin is gelegen dat [eiser] voor een andere inrichting/indeling van het huidige souterrain en de huidige eerste verdieping kiest.

2.37

Tot slot van onderdeel 1 wordt in
subonderdeel 1.6geklaagd dat het hiervoor onder g weergegeven oordeel van het hof rechtens onjuist en/of onbegrijpelijk is om de in onderdeel 2 uiteen te zetten redenen.

Ik zal dit subonderdeel dan ook bij de behandeling van onderdeel 2 betrekken.

2.38

Onderdeel 2is gericht tegen de voorlaatste volzin van rov. 3.4.6 en tegen rov. 3.4.8 van het tussenarrest. Tegen rov. 3.4.8 wordt ook opgekomen in
onderdeel 3.

Voor de leesbaarheid citeer ik nogmaals het bestreden gedeelte van rov. 3.4.6 alsmede rov. 3.4.7, en vermeld ik in rov. 3.4.8 tussen [] de in onderdeel 3 gebruikte aanduiding van de verschillende onderdelen van de rechtsoverweging:

“3.4.6 (…) Het betoog van [eiser] dat het renovatieplan leidt tot meer dan een verdubbeling van de huidige huur en derhalve dringend eigen gebruik alsook een belang in het kader van de belangenafweging oplevert, kan niet slagen zoals hierna onder 3.4.8 wordt overwegen.

3.4.7

[eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd met een beroep op een redelijke afweging van de wederzijdse belangen, stellende dat zijn belang bij een significant hoger rendement alsmede een substantiële vermeerdering van zijn beleggingswaarde zwaarder weegt dan [verweerder] belang om tegen een relatief lage huurprijs te blijven doorhuren. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de belangen van [verweerder] zwaarder laten wegen dan die van [eiser] , waartegen [eiser] met zijn grieven 12 en 13 opkomt. Het hof oordeelt als volgt.

3.4.8

Hiervoor is reeds overwogen
[i]dat niet is gebleken dat de door [eiser] gewenste renovatie van het gehuurde niet met voortzetting van de huurovereenkomst gepaard zou kunnen gaan.
[ii][eiser] heeft echter geen renovatievoorstel aan [verweerder] voorgelegd als bedoeld in artikel 7:220 BW Pro, zodat [verweerder] voor zichzelf ook nog niet heeft kunnen bepalen of hij onder de juiste randvoorwaarden met de renovatie zou kunnen instemmen. Dit pleit niet voor een beëindiging van het huurrecht van [verweerder] met het oog op die renovatie op grond van een belangenafweging.
[iii]Voor zover de door [eiser] beoogde renovatie al tot de door hem gestelde – en door [verweerder] betwiste – significante rendementsverbetering/verdubbeling van de huurprijs zou leiden, mag een renovatie niet dienen ter omzeiling van de matigende werking die artikel 7:303 BW Pro op de huurprijs heeft. Ook dat pleit niet voor toewijzing van de beëindigingsvordering op grond van de belangenafweging.

Daartegenover staat
[iv]het evidente belang van [verweerder] bij voortzetting van de huurovereenkomst; naar hij onbestreden heeft aangevoerd, is hij voor zijn inkomsten afhankelijk van de inkomsten uit de in het pand gedreven juwelierszaak, heeft hij ter plaatse in dertig jaar aanzienlijke goodwill opgebouwd en investeringen gepleegd, terwijl
[v]een verhuizing naar een alternatieve locatie, als die al voorhanden is, betekent dat kostbare veiligheidsmaatregelen getroffen moeten worden.

Al het voorgaande in aanmerking genomen moet de belangenafweging in het voordeel van [verweerder] uitvallen. De hiertegen gerichte grieven hebben geen succes.”

2.39

In de door de onderdelen 2 en 3 bestreden rechtsoverwegingen heeft het hof op de voet van art. 7:296 lid 3 BW Pro de belangen van partijen tegen elkaar afgewogen. Dienaangaande neem ik het volgende in aanmerking.

Opzegging op grond van belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW Pro)

2.4

Indien bij de vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst die tien jaar of meer heeft ‘gelopen’, na het eindigen van de tweede vijfjaarstermijn geen sprake is van een van de vier in art. 7:296 lid 1 onder Pro a, onder b en in lid 4 onder c en d BW toewijzingsgronden, kan de rechter blijkens art. 7:296 lid 3 BW Pro de vordering toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. Anders dan de vier andere gronden, waarbij de rechter de vordering tot beëindiging moet toewijzen als zo’n grond zich voordoet, is toewijzing van de beëindigingsvordering op grond van art. 7:296 lid 3 BW Pro ter discretie van de rechter. Dit blijkt uit de ‘kan-formulering’ in art. 7:296 lid 3 BW Pro, waar tegenover de ‘kan slechts- formule’ in lid 1 van art. 7:296 BW Pro staat. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Uit de wettekst volgt dan ook dat de belangenafweging als toewijzingsgrond of afwijzingsgrond voor de rechter fungeert.^[43]

2.41

Art. 7:296 lid 3 BW Pro strekt tot een evenwichtige ‘open’ belangenafweging waarbij geen van de betrokkenen op voorhand in een bevoorrechte positie verkeert en het erom gaat te bepalen wiens (legitieme) belangen in de gegeven omstandigheden het zwaarst wegen. De belangenafweging is in hoge mate feitelijk van aard (en in zoverre voorbehouden aan de feitenrechter) en dat geldt in beginsel ook voor de vraag aan welke omstandigheden betekenis toekomt.^[44]Het oordeel van de feitenrechter kan in cassatie dan ook slechts in beperkte mate worden getoetst. In de literatuur wordt erop gewezen dat de open belangenafweging van het derde lid een ‘sterk casuïstisch karakter’ heeft.^[45]

2.42

De in aanmerking te nemen belangen zullen volgens Rossel en Heisterkamp vaak van economische aard zijn – enerzijds bijvoorbeeld de wens om de bedrijfsruimte vrij van huur te vervreemden en anderzijds bijvoorbeeld de omstandigheid dat investeringen nog niet volledig zijn afgeschreven en de wens om goodwillverlies te voorkomen – maar omstandigheden in de persoonlijke sferen van (onder)huurder en verhuurder kunnen eveneens een rol spelen.^[46]

2.43

Onderdeel 2 komt in twee subonderdelen op tegen het hiervoor in rov. 3.4.8 onder (iii) geciteerde oordeel met betrekking tot art. 7:303 BW Pro.

Dit wetsvoorschrift houdt in het eerste lid in dat zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs
nader(curs. A-G) zal vaststellen als een van partijen meent dat de tussen hen geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De huurprijs is in de aanvang volkomen vrij en blijft dat ook tijdens de huurovereenkomst. Partijen staat vrij om af te spreken wat zij willen. Als geen overeenstemming is te bereiken, staat echter de gang naar de rechter open.^[47]

2.44

De rechter heeft ingevolge art. 7:303 lid 1 BW Pro in twee gevallen de bevoegdheid om de huurprijs nader vast te stellen: (a) indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur, of (b) in alle andere gevallen, telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

2.45

De verhuurder kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst combineren met een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs voor het geval de beëindigingsvordering zou worden afgewezen en de huurder kan aan zijn verweer tegen de beëindigingsvordering een reconventionele vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs koppelen voor het geval zijn verweer slaagt.^[48]

2.46

Subonderdeel 2.1klaagt dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 7:303 BW Pro. Volgens het subonderdeel moet de door de wetgever uitdrukkelijk gegeven mogelijkheid om een huurovereenkomst te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, als zodanig worden onderscheiden van de mogelijkheid die art. 7:303 BW Pro biedt om de huurprijs door de rechter nader te doen vaststellen, althans geldt zulks in een geval als het onderhavige, waarin de voorgenomen renovatie zal leiden tot een significante rendementsverbetering en substantiële vermeerdering van de beleggingswaarde van het gehuurde. Het subonderdeel betoogt daartoe “dat de regeling van art. 7:303 BW Pro niet zonder meer, althans in voldoende mate, kan worden geacht te voorzien in het – als zodanig: relevante – belang van een verhuurder om te kunnen profiteren van een zodanige significante rendementsverbetering en substantiële vermeerdering van de beleggingswaarde van het gehuurde, gericht als deze regeling is op herziening van een huurprijs die niet langer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.”

Voor zover het hof mocht hebben gemeend dat [eiser] zijn stellingname, dat sprake is van een significante rendementsverbetering en substantiële vermeerdering van de beleggingswaarde van het gehuurde, onvoldoende heeft onderbouwd, is dat volgens het subonderdeel onbegrijpelijk in het licht van de gemotiveerde én gedocumenteerde stellingname van [eiser] op dit punt, waarop het hof alsdan ten onrechte niet, althans in onvoldoende begrijpelijke mate, heeft gerespondeerd. Minst genomen had het hof [eiser] moeten toelaten tot (nadere) bewijslevering.

Subonderdeel 2.2klaagt, voortbouwend op subonderdeel 2.1, dat voor zover het hof in dit verband spreekt van "omzeiling" van de matigende werking van art. 7:303 BW Pro en het hof deze (kennelijke) kwalificatie van de insteek van de vorderingen van [eiser] heeft laten meewegen bij zijn verwerping van het beroep op dringend eigen gebruik, dat voorts ook onbegrijpelijk is, omdat zowel in 2007 als in 2012 overeenstemming is bereikt met [verweerder] over een huurprijsaanpassing in de zin van art. 7:303 BW Pro en [eiser] lopende de onderhavige beëindigingsprocedure initiatieven heeft ontplooid om tot een herziening van de huurprijs te komen. Bij die stand van zaken kan van een "omzeiling" van de matigende werking van art. 7:303 BW Pro dan ook niet worden gesproken, aldus het subonderdeel.

2.47

M.i. heeft het hof het onderscheid tussen de door de wetgever uitdrukkelijk gegeven mogelijkheid om een huurovereenkomst te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en de mogelijkheid die art. 7:303 BW Pro biedt om de huurprijs door de rechter nader te doen vaststellen, niet miskend. Nadat het hof had overwogen dat niet is gebleken dat de door [eiser] gewenste renovatie van het gehuurde niet met voortzetting van de huurovereenkomst gepaard zou kunnen gaan, heeft het hof aandacht besteed aan de stelling van [eiser] dat de door hem beoogde renovatie tot een verdubbeling van de huurprijs zou leiden. Die stelling brengt het hof in de eerste plaats tot de – juiste – overweging dat ingevolge art. 7:296 lid 3 BW Pro een renovatie niet mag dienen tot het omzeilen van de matigende werking die art. 7:303 BW Pro op de huurprijs heeft.^[49]Immers, art. 7:303 BW Pro kent in lid 1 onder b BW voor een nadere huurprijsvaststelling een referentieperiode van vijf jaar en in lid 2 is een regeling opgenomen voor de nadere vaststelling door de rechter van de huurprijs.

2.48

Vervolgens heeft het hof de stelling in het kader van de ‘open’ belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW Pro (zie ook hiervoor onder 2.41) beoordeeld en verworpen. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk, aangezien het hof in rov. 3.4.6 tot het oordeel is gekomen dat niet is gebleken dat de door [eiser] gewenste renovatie van het gehuurde niet met voorzetting van de huurovereenkomst gepaard zou kunnen gaan en het gehuurde door de verbouwing niet wezenlijk verandert.

Voor het overige geldt dat beantwoording van de vraag aan welke omstandigheden betekenis toekomt in hoge mate feitelijk is^[50]en dat rov. 3.4.8 onder (iii) slechts een van de belangen behelst die het hof in aanmerking heeft afgewogen.

2.49

Het oordeel van het hof geeft dus niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is voldoende begrijpelijk gemotiveerd. Onderdeel 2 faalt mitsdien in zijn geheel, en daarmee ook subonderdeel 1.6.

2.5

Onderdeel 3, dat als gemeld ook is gericht tegen rov. 3.4.8 van het tussenarrest, komt in vier subonderdelen op tegen de hiervoor geciteerde onderdelen (i) tot en met (v).

2.51

Subonderdeel 3.1klaagt dat het hof met zijn hiervoor onder (i) weergegeven oordeel, voortbouwt op rov. 3.4.6 van het tussenarrest en dat de tegen die rechtsoverweging gerichte klachten van de onderdelen 1 en 2 ook het oordeel van het hof in rov. 3.4.8 van het tussenarrest aantasten. Het onder (iii) weergegeven oordeel is volgens het subonderdeel daarnaast onjuist en/of onbegrijpelijk op de in onderdeel 2 uiteengezette gronden.

Nu de onderdelen 1 en 2 niet tot cassatie kunnen leiden, deelt subonderdeel 3.1 in dat lot.

2.52

Subonderdeel 3.2bevat de klacht – zakelijk weergegeven – dat het hof met zijn hiervoor onder (ii) weergegeven oordeel heeft miskend dat het de verhuurder vrijstaat om, indien hij het gehuurde wenst te renoveren, al dan niet te kiezen voor de weg van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst. Indien de verhuurder meent dat een (primaire dan wel subsidiaire) vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW de juiste weg is, behoort hem dan ook niet te worden tegengeworpen dat hij geen renovatievoorstel als bedoeld in art. 7:220 BW Pro aan de huurder heeft gedaan.

2.53

Subonderdeel 3.2 berust op een verkeerde lezing van het arrest.

De in rov. 3.4.8 door het hof gemaakte belangenafweging vindt plaats nadat het hof heeft geoordeeld dat niet is gebleken dat de door [eiser] gewenste renovatie van het gehuurde niet met voortzetting van de huurovereenkomst gepaard zou kunnen gaan. Met andere woorden: de vordering ingevolge art. 7:296 lid 1 onder Pro b BW (in verbinding met lid 4 en lid 3) slaagt niet, zodat in het kader van de vordering tot opzegging van de huurovereenkomst de belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW Pro resteert.

2.54

Als niet blijkt dat een door de verhuurder gewenste renovatie van het gehuurde niet met voortzetting van de huurovereenkomst gepaard zou kunnen gaan, blijft mogelijk dat wordt overgegaan tot renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst. Voor deze situatie is in art. 7:220 lid 2 BW Pro een regeling opgenomen. Het hof refereert in rov. 3.4.8 aan die regeling in het kader van de vraag of op grond van de belangenafweging het huurrecht van [verweerder] met het oog op de renovatie moet worden beëindigd. Het hof werpt dus niet aan [eiser] tegen dat hij geen renovatievoorstel aan [verweerder] heeft voorgelegd, maar ziet als mee te wegen belang aan de zijde van [verweerder] dat deze nog niet heeft kunnen bepalen of hij onder de juiste randvoorwaarden met de renovatie zou kunnen instemmen.

Het subonderdeel faalt derhalve.

2.55

De subonderdelen 3.3 en 3.4 zijn gericht tegen de belangenafweging van het hof onder (iv) en (v).
Subonderdeel 3.3klaagt dat het hof door aan de zijde van [verweerder] de hiervoor onder (iv) weergegeven feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen, ten onrechte, althans op onbegrijpelijke wijze, is voorbijgegaan aan het (essentiële) betoog van [eiser] dat [verweerder] ruim voldoende de tijd heeft gehad om zijn investeringen af te schrijven en terug te verdienen, terwijl het huurrecht naar zijn aard eindig is, zodat de beschermingsbehoefte in een geval als dit, waarin de huurovereenkomst al ruim 30 jaar loopt, veel aan kracht inboet.^[51]Subonderdeel 3.4bouwt hierop voort en klaagt dat, gelet op in subonderdeel 3.3 genoemde stellingname van [eiser] met betrekking tot (kort gezegd) het afgeschreven zijn van investeringen en de eindigheid van het huurrecht, de kosten van de aan een verhuizing verbonden veiligheidsmaatregelen niet (zonder meer) doorslaggevend kunnen zijn voor de vraag of een belangenafweging in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW Pro dient te leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst, zoals het hof onder (v) heeft gedaan.^[52]

2.56

Zoals hiervoor onder 2.41 vermeld, is de belangenafweging van lid 3 van art. 7:296 BW Pro in hoge mate feitelijk van aard en is ook de vraag aan welke omstandigheden betekenis toekomt voorbehouden aan de feitenrechter. Beide oordelen van de feitenrechter kunnen in cassatie dan ook slechts in beperkte mate worden getoetst. Voor zover in cassatie als klacht wordt aangevoerd dat een in aanmerking genomen omstandigheid onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd, kan niet worden volstaan met verwijzing naar het debat in feitelijke instantie, maar dient tevens, met het oog op art. 407 lid Pro Rv, te worden gemotiveerd waarom het oordeel van het hof onbegrijpelijk is.

De subonderdelen 3.3 en 3.4 stuiten op het voorgaande af. Voor zover subonderdeel 3.4 nog klaagt dat de kosten van de aan een verhuizing verbonden veiligheidsmaatregelen niet (zonder meer) doorslaggevend zijn voor de vraag of een belangenafweging in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW Pro dient te leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst, mist het subonderdeel feitelijke grondslag.

2.57

De slotsom is dat ook onderdeel 3 niet tot cassatie kan leiden.

2.58

Onderdeel 4, dat een veegklacht bevat, faalt in het verlengde van de klachten van de onderdelen 1 tot en met 3.

3.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik en renovatie

Conclusie

2.Bespreking van het cassatiemiddel

3.Conclusie

Voetnoten