Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 10/2840
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 5 januari 2012
inzake
Stichting [X], gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] met [A-straat 2] en [A-straat 3] en de [A-straat 4] (hierna: de schoolgebouwen), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het kalenderjaar 2009 op € 59.717.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 juni 2010 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 26 juli 2010, ontvangen door de rechtbank op 27 juli 2010, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 november 2011 te Arnhem. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde mr. drs. [gemachtigde], werkzaam bij [A] en taxateur [B]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en taxateur [C].
Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.
2. Feiten
Eiseres maakt voor haar werkzaamheden ten behoeve van de [X] gebruik van de schoolgebouwen. De schoolgebouwen bestaan uit de volgende onderdelen:
Gebouw: Bouwjaar Oppervlakte (m²)
[A-straat 1]:
- schoolgebouw fase 1 2003 5.594 - schoolgebouw fase 1 kelder 2004 960
- schoolgebouw fase 2 2004 18.660
- schoolgebouw fase 3 2007 11.603
- schoolgebouw fase 3 kelder 2007 2.804
Infrastructuur 2007 12.150
[A-straat 3] 1985 2.724
[A-straat 2] 1998 3.371
[A-straat 2] kelder 2008 1.028
[A-straat 4] 1923 4.666
3. Geschil
In geschil is de waarde van de schoolgebouwen op de waardepeildatum. Dit geschil spitst zich toe op de vraag wat de hoogte is van de waardecorrectie vanwege functionele afschrijving, meer specifiek vanwege de belemmeringen in gebruik, van de schoolgebouwen, met uitzondering van de [A-straat 4].
De waarde van de [A-straat 4] en de waarde van de grond zijn niet in geschil. Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat de bruto vervangingswaarde van [A-straat 3] € 1.000 per m² bedraagt en dat voor de levensduur van de ruwbouw met betrekking tot dit onderdeel moet worden uitgegaan van 25 jaar. Verder heeft eiseres ter zitting verklaard in te kunnen stemmen met het vanwege excessieve gebruikskosten voor [A-straat 2] en [A-straat 3] door verweerder gehanteerde percentage van functionele afschrijving.
Eiseres heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 september 2010 door mr. [D], [E] RT en [B]. De waarde is daarin bepaald op € 42.191.269. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
[A-straat 1]:
- schoolgebouw fase 1 € 3.528.812
- schoolgebouw fase 1 kelder € 490.890
- schoolgebouw fase 2 € 10.678.259
- schoolgebouw fase 3 € 8.367.268
- schoolgebouw fase 3 kelder € 788.095
Infrastructuur € 634.180
[A-straat 3] € 177.890
[A-straat 2] € 1.698.120
[A-straat 2] kelder € 357.618
€ 26.721.132
Grond € 6.943.800
BTW € 6.396.337
€ 40.061.269
[A-straat 4] € 2.130.000
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 november 2006 door [C], WOZ-taxateur. De waarde is daarin bepaald op € 65.208.000. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
[A-straat 1]:
- schoolgebouw fase 1 € 5.952.384
- schoolgebouw fase 1 kelder € 828.008
- schoolgebouw fase 2 € 18.282.819
- schoolgebouw fase 3 € 14.117.015
- schoolgebouw fase 3 kelder € 1.329.254
Infrastructuur € 1.069.701
[A-straat 3] € 749.134
[A-straat 2] € 2.861.390
[A-straat 2] kelder € 873.048
€ 46.062.753
Grond € 6.943.800
BTW € 10.071.245
€ 63.077.000 (afgerond)
[A-straat 4] € 2.131.000
Omdat eiseres kan instemmen met de in het taxatierapport van verweerder genoemde waarde van de [A-straat 4] van
€ 2.131.000, bepleit zij nu een waarde van in totaal € 42.192.000.
Verweerder is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Volgens het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van onroerende zaken die niet tot woning dienen, in afwijking van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde ingevolge het tweede lid. Het derde lid bepaalt verder dat bij de berekening van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak en
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Dit wordt ook wel aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Geen van de partijen heeft de waarde in het economische verkeer van het object vastgesteld. Kennelijk ligt hieraan de veronderstelling ten grondslag dat de door hen gehanteerde methode van gecorrigeerde vervangingswaarde leidt tot een waarde die gelijk is aan of hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Gelet op het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, zal de rechtbank partijen daarin volgen.
Uit artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaken en de sedert de stichting van de zaken opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de schoolgebouwen toegekende waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft vanwege belemmeringen in gebruik de volgende correcties in aanmerking genomen:
[A-straat 1]:
- schoolgebouw fase 1 2003 0,0% - schoolgebouw fase 1 kelder 2004 0,0%
- schoolgebouw fase 2 2004 2,0%
- schoolgebouw fase 3 2007 0,0%
- schoolgebouw fase 3 kelder 2007 0,0%
[A-straat 3] 1985 30,0%
[A-straat 2] 1998 0,0%
[A-straat 2] kelder 2008 30,0%
De correcties van 30% voor [A-straat 3] en [A-straat 2] kelder zijn toegepast vanwege een ondoelmatige inrichting. De correctie van 2% voor [A-straat 1] schoolgebouw fase 2 is toegepast in verband met onvoldoende liftcapaciteit. Daarnaast heeft verweerder in verband met excessieve gebruikskosten een standaardcorrectie van 2% toegepast en deze correctie voor [A-straat 3] en [A-straat 2] met 10% respectievelijk 5% verhoogd.
Eiseres heeft gesteld dat aldus onvoldoende rekening is gehouden met het ruimtegebrek in de schoolgebouwen vanwege de forse toename van het aantal studenten. Eiseres heeft voorts gesteld dat de toename van het aantal studenten in het hoger onderwijs een landelijke trend is. Volgens eiseres zijn bouwkundige uitbreidingen nodig om het ruimtegebrek te compenseren. Daarom dient volgens eiseres een functionele correctie vanwege een belemmering van de gebruiksmogelijkheden plaats te vinden van 41,9% bovenop de correctie die verweerder per onderdeel heeft toegepast. Voor de berekening van deze correctie is eiseres uitgegaan van de formule die is opgenomen in de taxatiewijzer algemeen. Voormeld percentage van 41,9% is als volgt berekend:
Aantal ingeschreven studenten op de peildatum 11.843
Norm per leerling (volgens het Uitvoeringsbesluit 5,7
voorzieningen in de huisvesting PO/VO van
21 februari 1997 (hierna: het Uitvoeringsbesluit))
Benodigde vierkante meters op de peildatum (5,7 * 11.843) 67.505 m²
Werkelijk aanwezige vierkante meters op de peildatum 51.410 m²
Tekort aan vierkante meters op de peildatum 16.095 m²
Gemiddelde bouwkosten per vierkante meter nieuwbouw € 1.242
Kosten voor herstel (16.095 * € 1.242) € 19.989.990
Factor/percentage belemmering in gebruik:
1,000 – (19.989.990/47.716.495) = 0,581 (percentage van 41,9%).
Verweerder bestrijdt dat een dergelijke functionele correctie moet worden toegepast vanwege de toename van het aantal studenten, omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden gesteld op het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Indien de berekening van eiseres zou worden gevolgd, zou de waarde voor een vervangende onroerende zaak die geschikt is voor alle studenten, op hetzelfde bedrag worden gewaardeerd als de onderhavige schoolgebouwen, die ruimte bieden aan veel minder studenten. Dat is volgens verweerder niet aanvaardbaar, omdat de schoolgebouwen door de toename van het aantal studenten juist intensiever en doelmatiger worden benut. Ook miskent eiseres volgens verweerder dat het gaat om de waardering van het object zelf en dat de subjectieve wensen van de gebruiker geen rol spelen. Tot slot is verweerder van mening dat de toename van het aantal studenten en het ruimtegebrek hun oorzaak vinden in een keuze van eiseres zelf.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, door geen rekening te houden met een functionele correctie wegens gebruiksbelemmeringen als gevolg van ruimtegebrek en alleen voor de excessieve kosten als gevolg van het ruimtegebrek een correctie toe te passen, de waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
De functionele correctie wegens gebruiksbelemmeringen dient plaats te vinden om de vervangingswaarde te laten uitkomen op de waarde die het object voor de eigenaar in economische zin heeft. Daarbij kan ook een tekort of overschot aan ruimte een rol spelen. Dit blijkt ook uit de algemene taxatiewijzer en de taxatiewijzer onderwijs, waarvan tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de schoolgebouwen op basis van deze taxatiewijzers vastgesteld moet worden. In de algemene taxatiewijzer is vermeld dat onder belemmering in gebruiksmogelijkheden wordt verstaan belemmering van de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte. In de taxatiewijzer onderwijs is voorts opgenomen dat een te klein onderwijsgebouw kan leiden tot een functionele veroudering als gevolg van een belemmering van de gebruiksmogelijkheden of van excessieve gebruikskosten.
Eiseres is in haar berekening van de functionele correctie wegens gebruiksbelemmeringen uitgegaan van de norm voor het aantal vierkante meters per leerling. Hiermee heeft eiseres een objectieve maatstaf gehanteerd voor de berekening van het tekort aan ruimte. Gelet op deze normen en het aantal beschikbare vierkante meters is in het onderhavige geval sprake van een substantieel gebrek aan ruimte. Dit betekent dat de functionaliteit van de gebouwen niet optimaal is. De door eiseres gehanteerde norm voor het aantal vierkante meters betreft weliswaar die voor het voortgezet onderwijs, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om in het onderhavige geval van een lagere norm uit te gaan. De subjectieve wensen van de gebruiker spelen, gelet op de door eiseres gehanteerde norm, in zoverre geen rol. Nu sprake is van een landelijke trend van toename van het aantal studenten kan ook niet worden gezegd dat het ruimtegebrek het gevolg is van een volstrekt vrije keuze van eiseres.
De stelling van verweerder dat de schoolgebouwen door de toename van het aantal studenten intensiever worden benut, is juist. Dat dit ook een doelmatiger gebruik met zich brengt, heeft verweerder, gelet op daaraan gestelde normen in het Uitvoeringsbesluit, niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft derhalve ten onrechte geen waardedruk toegekend aan het ruimtegebrek dat is ontstaan door het grote aantal leerlingen in de schoolgebouwen. Ook uit het feit dat de getaxeerde waarde hoger is dan de vastgestelde waarde volgt niet dat in voldoende mate rekening is gehouden met de waardedruk wegens het ruimtegebrek, omdat niet inzichtelijk is geworden hoe deze waarde tot stand is gekomen.
Ook eiseres heeft, naar het oordeel van de rechtbank, de waarde van de schoolgebouwen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Eiseres is namelijk bij de berekening van de functionele correctie wegens gebruiksbelemmeringen ten onrechte uitgegaan van de gemiddelde bouwkosten per vierkante meter voor nieuwbouw. Nieuwbouw is niet de enige wijze waarop het ruimtegebrek kan worden hersteld. Mede daarom voert het te ver om de correctie voor functionele veroudering te baseren op de bouwkosten voor nieuwbouw. Het gevolg daarvan zou immers zijn dat de nieuwbouwwaarde van de ontbrekende ruimte geheel in mindering zou komen op de waarde van de schoolgebouwen. Een dergelijke correctie wegens functionele veroudering doet geen recht aan de waarde van de schoolgebouwen.
Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waarderingen van de schoolgebouwen op de waardepeildatum van beide taxateurs niet juist kunnen worden geacht. De rechtbank zal daarom, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde op de waardepeildatum in goede justitie vaststellen, en wel op € 52.000.000.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken.
Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.310 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 218, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). Voor het hanteren van een hogere wegingsfactor ziet de rechtbank geen aanleiding.
Eiseres heeft tevens verzocht om een vergoeding voor de werkzaamheden van haar taxateur en heeft daartoe een specificatie overgelegd. Het daarop vermelde aantal uren van 41 en het tarief van € 81,23 zijn tussen partijen niet in geschil en komt de rechtbank ook niet onredelijk voor. Eiseres heeft derhalve recht op een vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige tot een bedrag van € 3.330,43. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
De totale proceskostenvergoeding bedraagt derhalve € 4.640,43.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 52.000.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 4.640,43;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 298 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.G.J. van Well, voorzitter, mr. G.H.W. Bodt en mr. E.C.G. Okhuizen, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P.J.G. Tiemessen, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 5 januari 2012
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.