Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 140352 / HA ZA 06-769
Vonnis van 4 januari 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KING'S HOME RECREATIE B.V.,
gevestigd te Soest,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. A.P. Maes te Apeldoorn,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ged.1conv./eis.1reconv.]
gevestigd te [vest.-/woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. W.Th. van Dijk te Spijkenisse,
2. [ged.3 conv.]]
wonende te [vest.-/woonplaats],
gedaagde in conventie,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[[ged.3conv.]],
gevestigd te [vest.-/woonplaats],
gedaagde in conventie,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[[ged.4conv.],
gevestigd te [vest.-/woonplaats],
gedaagde in conventie,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ged.5conv.]
gevestigd te [vest.-/woonplaats],
gedaagde in conventie,
6. [ged.6conv.]],
wonende te [vest.-/woonplaats],
gedaagde in conventie,
advocaat voor de gedaagden sub 2 t/m 6 mr. J.M. Schenk- Kraaiveld te Alblasserdam.
Eiseres zal hierna King’s Home genoemd worden, gedaagde sub 1 [ged.1] en gedaagden sub 2 t/m 6 [gedn. 2 t/m 6]
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 juni 2009
- het deskundigenbericht van 30 juni 2011 van [betrokkene1] van ONS Accountants en Belastingadviseurs te Oosterbeek,
- de conclusies na deskundigenbericht van King’s Home, [ged.1] en [gedn. 2 t/m 6]
Daarna is vonnis bepaald.
De (verdere) beoordeling van het geschil
In conventie
1. Gebleven wordt bij hetgeen eerder is vastgesteld en overwogen. In het laatste tussenvonnis zijn aan de daarbij benoemde deskundige de volgende vragen voorgelegd:
I. wat is het gemiste voordeel in de waarde van het totaal tot de onderneming van Hooge Veluwe Holding behorende grondoppervlakte indien daarop geen L-vormige stacaravans (hierna ook wel aan te duiden als chalets) mogen worden geplaatst van 50 m² ? Neemt u daarbij in aanmerking:
a. dat het gehele terrein vrij indeelbaar is en dat volgens het bestemmingsplan een maximum geldt voor het aantal uit te geven kavels van 206 of 208 vaste standplaatsen en dat de kavels groot genoeg moeten zijn om daarop een stacaravan te plaatsen en de brandveiligheid en overige veiligheidsvoorschriften die ter plaatse gelden niet aan de indeling in de weg staan;
b. wat de financiële onderbouwing is geweest van de destijds vastgestelde koopprijs van de aandelen;
c. hoe de plannen voor de vestiging van L-vormige stacaravans op het terrein zijn te vertalen naar die koopprijs;
d. wat de alternatieve opbrengstmogelijkheden zijn voor de vrijkomende plaatsen op het terrein als gevolg van het feit dat daarop geen L-vormige stacaravans mogen worden geplaatst;
II. (ervan uitgaande dat Hooge Veluwe Holding eigenaar is van de grond) wat is de consequentie van deze verminderde opbrengst voor de waarde van de aandelen van King’s Home in Hooge Veluwe Holding en het uit te keren dividend?
III. Welke andere feiten of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak?
2. Over de onderzoeksopzet heeft de deskundige in hoofdstuk 3.1. van zijn rapport het volgende geschreven:
“Essentieel is dat het toekomstige winstpotentieel van recreatiepark Hooge Veluwe naar de mening van de koper aanmerkelijk minder is geworden door de beperking in plaatsingsmogelijkheden van stacaravans. Daarbij spelen 2 bepalende factoren een rol:
• De opbrengsten die een L-vormige stacaravan van maximaal 50 m² had kunnen genereren ten opzichte van andere types stacaravans die wel zijn toegestaan;
• Het aantal L-vormige stacaravans dat geplaatst/verkocht had kunnen worden in plaats van andere types stacaravans die wel zijn toegestaan.
Andere factoren die een rol spelen zijn hiervan afgeleid en/of ondergeschikt qua belang.
Om de onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden dient dus in feite vastgesteld te worden wat de opbrengsten voor Hooge Veluwe waren geweest, wanneer de betreffende beperking in plaatsingsmogelijkheden niet bestond. Binnen de context van een methodologisch verantwoord onderzoek komen dan de volgende onderzoeksmethoden in beginsel in aanmerking:
a. Aansluiting zoeken bij begrotingen en prognoses die zijn opgesteld vóórdat de koop is gedaan (respectievelijk de schadekwestie aanhangig werd, 1 dag later);
b. Aansluiting zoeken bij daadwerkelijk gerealiseerde situaties elders, binnen overigens zoveel mogelijk vergelijkbare omstandigheden;
c. Het opstellen van een projectie achteraf, op basis van objectieve uitgangspunten en veronderstellingen die niet door de belangen van betrokken partijen zijn beïnvloed.
De onder a. en b. genoemde onderzoeksmethoden heb ik gehanteerd. Hierop zal ik uitgebreid terugkomen in Hoofdstuk 4 van dit rapport.
Voor wat betreft onderzoeksmethode c. dien ik te vermelden dat beperkingen aan mijn eigen deskundigheid een verhindering vormen. Het vaststellen van objectieve uitgangspunten en veronderstellingen zou dan moeten geschieden door iemand die wel over de noodzakelijke deskundigheid beschikt, zoals een aan Recron verbonden makelaar. Hier zal ik in de volgende paragraaf op ingaan.
Nadat de partijen tijdens een gezamenlijke bijeenkomt met de deskundige te kennen hadden gegeven dat zij samen geen deskundige (Recron) makelaar/taxateur konden of wilden aanwijzen, hebben partijen ieder een eigen makelaar /taxateur ingeschakeld die evenwel over de door de deskundige voorgelegde vragen niet tot eensluidende oordelen of standpunten konden komen. De deskundige heeft daarom, in overleg met de partijen gekozen voor een onderzoeksopzet (de hiervoor bedoelde onderzoeksmethoden a. en b.) waarbij referentiegegevens van andere parken leidend zouden zijn en waarbij de inschakeling van een makelaar/taxateur niet noodzakelijk zou zijn. Pas na het bekend worden van de referentiegegevens van andere parken heeft King’s Home de suggestie gedaan alsnog een gezamenlijk geselecteerde makelaar/taxateur in te schakelen maar hebben [ged.1] en [gedn. 2 t/m 6] deze suggestie van de hand gewezen, aldus de deskundige in hoofdstuk 3.2. van zijn rapport.
3. Met betrekking tot onderzoeksmethode a. heeft de deskundige samenvattend in zijn rapport geschreven:
In hoofdstuk 4.1.:
“De betaalde koopprijs is, in ieder geval voor wat betreft de grondwaarde, tot stand gekomen door onderhandelingen. Daarbij is een verrekening overeengekomen van € 20.000 per kavel voor meer/minder beschikbare kavels op het moment van levering ten opzichte van de verwachte 40 geleverde kavels. Er is geen bepaling opgenomen die verband legt tussen het op de kavels te plaatsen type chalet en de hoogte van de verrekening.
De uiteindelijk betaalde koopprijs is niet direct cijfermatig in verband te brengen met de plaatsbaarheid van L-vormige chalets.
Koper heeft aangegeven dat bij zijn beslissing om tot koop over te gaan de plaatsingsmogelijkheid van L-vormige chalets wel een rol heeft gespeeld en verwijst daarvoor naar een door of namens hem opgestelde prognose, gedateerd 31 januari 2006”.
In hoofdstuk 4.2.:
“Er bestaat een prognose van 31 januari 2006, waarbij koper verwacht 170 kavels te kunnen verkopen. De hierin gecalculeerde opbrengsten zijn in ieder geval niet haalbaar met enkelvoudige chalets tot 50 m². Koper stelt dat deze wel haalbaar zouden zijn geweest met L-vormige chalets, maar verkoper bestrijdt dat.
De accountant van koper heeft tijdens de aankoop geadviseerd en verwijst naar een ondernemingsplan, waarin uitgaande van 210 kavels, sprake zou zijn geweest van 110 enkelvoudige chalets en 100 L-vormige chalets. Noch deze aantallen, noch de individuele prijzen per chalet/kavel, sluiten aan op de prognose.
De verwachtingen over het aantal te realiseren L-vormige chalets zijn niet eenduidig herleidbaar en over de opbrengstmogelijkheden per chalet bestaan grote verschillen van mening tussen koper en verkoper.
Aangezien de aard van een prognose onlosmakelijke onzekerheden met zich meebrengen, is het zaak om na te gaan welke aantallen en opbrengsten elders daadwerkelijk behaald zijn”.
4. Wat betreft onderzoeksmethode sub b. heeft de deskundige, in overleg met de partijen, vier (van de door [ged.1] geëxploiteerde acht andere) recreatieparken geselecteerd die geschikt zijn om als referentiepark te dienen, om de exploitatie-mogelijkheden van het park Hooge Veluwe hieraan te toetsen. De door [ged.1] van die parken aangeleverde gegevens van de verkochte aantallen stacaravans heeft de deskundige in hoofdstuk 4.3. neergelegd en hij heeft daarvan vervolgens een analyse gemaakt. In de samenvatting heeft de deskundige geschreven:
“In de omvang tot 50 m² worden nagenoeg uitsluitend enkelvormige stacaravans verkocht. Slechts 2 op een totaal van 134 stacaravans hebben de L-vorm.
In de omvang boven de 50 m² is het beeld genuanceerder. Meer dan 60% van de stacaravans is dat van het type ‘dubbel chalet’. De enkelvoudige en de L-vormige chalets benaderen elkaar qua verkoopaantallen, met een lichte voorkeur voor het enkelvoudige type.
Het is de vraag wat kopers van een dubbel chalet gekocht zouden hebben wanneer hun keuze beperkt was geweest tot uitsluitend een enkel chalet of een L-vormig chalet. Het is aansluitend de vraag of deze informatie een vertaling mag krijgen naar de potentiële keuze wanneer de omvangbeperking tot 50 m² een rol speelt.
Partijen hebben deskundigen ingeschakeld die het over de eerste vraag zeer met elkaar oneens zijn. Duidelijk is wel dat een 100% verkoop van L-vormige chalets sowieso niet met hun verwachting overeenkomt. De vervolgvraag is niet expliciet aan de orde geweest. Feit blijft dat L-vormige chalets van maximaal 50 m² wel waren toegestaan op de referentieparken, maar nauwelijks zijn verkocht.
Uit de overgelegde overzichten blijkt niet dat de stacaravans op het park Hooge Veluwe trager zijn verkocht dan op de referentieparken. Koper heeft een aantal vertragende omstandigheden op de referentieparken genoemd ter nuancering, die ik wel kan volgen maar niet kan kwantificeren. Het park Hooge Veluwe heeft gedurende de onderzoeksperiode een herstructurering ondergaan”.
De door [ged.1] van de referentieparken aangeleverde gegevens over de haalbare opbrengsten (gerealiseerde verkooptransacties en een aantal exploitatiegegevens) heeft de deskundige in hoofdstuk 4.5 van zijn rapport vermeld en hij heeft daarover in de samenvatting geschreven:
“Gebleken is dat de opbrengst per m² voor de verkochte kavels niet significant varieert met de daarop geplaatste types chalets.
Er zijn geen adequate gegevens voorhanden waarmee een rechtstreekse vergelijking gemaakt kan worden tussen de gerealiseerde verkoopopbrengsten van enerzijds enkelvoudige chalets en anderzijds L-vormige chalets binnen de omvangbeperking van 50 m². Er zijn maar 2 transacties gerealiseerd met L-vormige chalets binnen die maat.
Een dergelijke vergelijking kon wel gemaakt worden voor enkelvoudige chalets en L-vormige chalets die groter zijn dan 50 m². De gemiddelde marge op een verkooptransactie van een L-vormig chalet ligt dan ruim 15% hoger dan bij een enkelvoudig chalet.
Tussen L-vormige chalets en dubbele chalets bestaat geen significant verschil; deze laatste categorie is overigens niet toegestaan op park Hooge Veluwe.
Bij mijn analyse van de diverse categorieën exploitatie opbrengsten stuit ik op vergelijkbare beperkingen. Zo lijken L-vormige chalets (groter dan 50 m²) gemiddeld iets hogere huuropbrengsten te genereren dan enkelvoudige, maar daarbij kunnen meer factoren een rol spelen. Zo zijn er grote verschillen tussen de parken onderling en ook het aantal personen wat gehuisvest kan worden speelt een rol. Kwantificering is dan niet goed mogelijk.
Het is een niet door mij beantwoordbare vraag of de uitkomsten van analyses gebaseerd op chalets groter dan 50 m², kunnen worden gebruikt om conclusies te trekken voor chalets die maximaal 50 m² groot zijn.
5. Na een analyse door de deskundige van de jaarrekeningen 2006 t/m 2009 van Hooge Veluwe Holding BV en haar dochtermaatschappij Buitenplaats de Hooge Veluwe BV, alsmede van Hooge Veluwe Vastgoed BV (voorheen: King’s Home), in hoofdstuk 4.6, komt de deskundige in hoofdstuk 5 tot het volgende resumé en een interpretatie van zijn onderzoeksresultaten:
Resumé
Administratief onderzoek van gerealiseerde verkopen op referentieparken heeft het volgende opgeleverd:
• Verkochte chalets tot 50 m² zijn nagenoeg uitsluitend enkele chalets;
• Verkochte chalets groter dan 50 m² zijn voor meer dan 60% dubbele chalets (niet toegestaan op Hooge Veluwe). De resterende bijna 40% is min of meer gelijkelijk verdeeld in enkele chalets en L-vormige chalets. Hoe dit had gelegen wanneer er alleen een keuze was geweest tussen enkele en L-vormige chalets is door mij niet te zeggen;
• De gemiddelde winstmarge op verkopen van L-vormige chalets (groter dan 50 m²) met kavel ligt ruim 15% hoger dan die van enkele chalets (groter dan 50 m²) met kavel;
• Door mij is niet te zeggen in hoeverre onderzoeksgegevens van chalets groter dan 50 m² toepasbaar zijn op de situatie van Hooge Veluwe, waar een beperking tot 50 m² geldt.
Onderzoek van exploitatiegegevens stuit op vergelijkbare beperkingen. Het financiële belang van de exploitatie opbrengsten is ondergeschikt ten opzichte van de opbrengsten uit verkopen”.
(…)
Interpretatie van de onderzoeksresultaten
“Op basis van administratief onderzoek kan niet worden vastgesteld dat er schade van betekenis is voor koper.
1. Er bestaat geen zichtbare relatie tussen de betaalde koopprijs en de te plaatsen types chalets. Opgestelde berekeningen rond het moment van aankoop zijn zodanig dat hier niet van kan worden uitgegaan.
2. Er is een uitgebreide analyse gemaakt van verkopen op een viertal referentieparken. Hieruit blijkt klip en klaar dat gedurende de onderzoeksperiode 132 enkelvoudige chalets < 50 m² zijn verkocht tegenover maar 2 L-vormige chalets < 50 m².
3. Bij de verkopen van chalets > 50 m² is dit beeld anders. Hier worden wel L-vormige chalets verkocht, naast enkelvoudige en (het meest voorkomend) dubbele chalets. Laatstgenoemde type is ook afgezien van de omvang niet toegestaan op Hooge Veluwe.
Mogelijkheid 1
Wanneer vast komt te staan dat de voorkeuren van kopers van een chalet boven 50 m² op geen enkele wijze relateerbaar zijn aan de voorkeuren van kopers van een chalet tot 50 m², dan is aangetoond dat er daadwerkelijk geen schade van betekenis is.
Mogelijkheid 2
Wanneer vast komt te staan dat de voorkeuren van kopers van een chalet boven 50 m² wel op een bepaalde wijze relateerbaar zijn aan de voorkeuren van kopers van een chalet tot 50 m², dan zal er sprake zijn van schade. De omvang van deze schade hangt dan af van:
• De mate waarin het aankoopgedrag relateerbaar is (als percentage van de populatie kopers);
• De meeropbrengst van een kavel met L-vormig chalet < 50 m² ten opzichte van een enkelvoudig chalet < 50 m².
Op basis van deze 2 variabelen kan dan eventuele schade worden berekend. Het rapport biedt daarvoor dan aanknopingspunten.
Uit mijn onderzoek is overigens gebleken dat de inkomsten uit exploitatie van een park ondergeschikt zijn aan die van de verkaveling van het park. In het verlengde daarvan geldt hetzelfde voor eventuele schade.
Bij het berekenen van schade (vermindering van waarde van aandelen en dividend) dient overigens rekening te worden gehouden met belastingheffing op verkoopopbrengsten”.
6. [ged.1] en [gedn. 2 t/m 6] hebben de inhoud van het deskundigenrapport niet betwist. Zij hebben wel aangetekend dat de verkopen en voorkeuren van kopers van caravans die groter zijn dan 50 m² in geen enkel opzicht relateerbaar zijn aan de verkopen/voorkeuren van kopers van caravans die kleiner zijn dan 50 m². Voor een nader deskundigenonderzoek is volgens [ged.1] en [gedn. 2 t/m 6] daarom geen reden.
7. King’s Home heeft de inhoud van het deskundigenrapport evenmin gemotiveerd betwist. Zij heeft wel aangegeven dat zij volhardt bij haar commentaar op het concept deskundigenrapport, zoals dat is verwoord in haar brief aan de deskundige van 30 juni 2011, maar in zijn “nota van verwerking wederhoor” van diezelfde datum, gevoegd als bijlage bij het deskundigenrapport, heeft de deskundige daarop gemotiveerd gereageerd. Daarom heeft King’s Home nu niet mogen volstaan met een enkele verwijzing naar haar eerdere commentaar. Zij had tenminste moeten aangeven op welke onderdelen zij het niet eens was met de nota van de deskundige en om welke redenen. Op één onderdeel heeft King’s Home dat wel gedaan. Zij heeft gemotiveerd bestreden dat de deskundige op basis van de door hem verzamelde gegevens, waaronder de informatie van de door King’s Home ingeschakelde makelaars/taxateurs, geen inschatting zou kunnen maken van de door King’s Home geleden/te lijden schade. Volgens King’s Home kan dat wel. Ter staving daarvan heeft zij overgelegd een brief van BDO Accountants van 27 september 2011 aan haar. Daarin staat, voor zover van belang:
“Op uw verzoek hebben wij kennis genomen van de op 30 juni 2011 door ONS Accountants uitgebrachte rapportage (…).
(…)
Hoewel door de deskundige de eventuele schade niet eenduidig bleek vast te stellen, biedt zijn rapportage naar ons beider mening wel voldoende aanknopingspunten om tot een indicatie van het mogelijke schade bedrag te komen. U heeft ons vervolgens verzocht om op basis van deze informatie een inschatting van het schadebedrag te maken. De uitwerking daarvan treft u aan in het vervolg van deze brief.
(…)
Het aantal te plaatsen L-vormige chalets
Uit het rapport blijkt onder 4.2 dat u als koper bent uitgegaan van 100 te plaatsen L-vormige chalets. Op de verworven 178 kavels betekent dit een aandeel van 56% te plaatsen L-vormige chalets. Op basis van de onder 4.3 in het rapport opgenomen informatie komt deze inschatting ons niet onaannemelijk voor. Ten aanzien van de onderzochte referentieparken is immers vastgesteld dat in de categorie chalets > 50 m² meer dan 60% van de kopers kiest voor een dubbel chalet, terwijl de enkelvoudige en L-vormige chalets elkaar qua verkoopaantallen benaderen. Hieruit leiden wij af dat circa 20% kiest voor een enkelvoudig chalet. Tevens is door een 2-tal taxateurs aangegeven dat, indien kopers de keuze hebben tot een enkelvoudig of L-vormig chalet, 70%-80% zal kiezen voor een L-vormig chalet. Op basis van deze gegevens lijkt het door u ingeschatte aandeel van 56% L-vormige chalets niet te hoog”.
Op basis van de in het deskundigenrapport in hoofdstuk 4.5 opgenomen gegevens heeft BDO het verschil in marge tussen enkelvoudige en L-vormige chalets berekend op ongeveer € 9.000,-- per chalet, waarmee het totale gemiste voordeel uitkomt op € 900.000,--.
8. Over de door de deskundige in zijn rapport aangehaalde en ook door BDO in haar brief van 27 september 2011 genoemde informatie van de door King’s Home en [ged.1] ingeschakelde partijdeskundigen, heeft de deskundige in hoofdstuk 4.3 onder het kopje “externe opties” het volgende geschreven:
“Koper heeft een tweetal externe opinies overgelegd die ingaan op de vorenstaande vraagstelling (de vraag wat kopers van een dubbele stacaravan zouden hebben gedaan wanneer hun keuze beperkt is tot alleen een enkelvoudige of een L-vormige stacaravan; de rechtbank):
• Makelaar/taxateur [betrokkene2] heeft met datum 5 december 2010 aangegeven dat waarschijnlijk 80% van de kopers van een dubbelvormig chalet, bij gebrek aan deze mogelijkheid, zullen kiezen voor een L-vormig chalet (10% ziet af van de koop en 10% kiest een enkelvoudig chalet). Hierbij gaat hij overigens uit van een onderling vergelijkbare omvang, maar vermeldt niet specifiek een tot 50 m² beperkte omvang;
• De heer [betrokkene3] van Wilbrink Makelaardij vermeldt in een overigens ongedateerd mailbericht dat, indien slechts de keuze bestaat tussen een enkelvoudige of een L-vormige stacaravan, de verhouding 30% staat tot 70% zou resulteren. Dubbele stacaravans zijn naar zijn mening overigens verreweg het meest verkocht. Hij vermeldt evenmin een beperking in omvang tot 50 m².
Verkoper heeft met datum 4 april 2011 een opinie overgelegd van de heer [betrokkene4], exploitant van een 6 tal recreatieparken en 2 campings en daarnaast op een aantal vlakken bestuurlijk actief binnen de Recron. Hij spreekt voor stacaravans van maximaal 50 m² een onomwonden voorkeur uit voor enkelvoudige versies en bestrijdt de opinies van de deskundigen van koper. Koper heeft op zijn beurt deze opinie weer bestreden.
De drie hier aangehaalde opinies zijn aan mij overgelegd door koper en verkoper. Ze zijn niet eensluidend van opzet, noch van conclusies. Voor mijn rapport volsta ik met het vermelden van de betreffende opinies. Ik ben van mening dat er niet voldoende grondslag bestaat om hier eenduidige cijfermatige bevindingen aan te ontlenen, anders dan dat géén van de deskundigen een 100% keuze voor L-vormige stacaravans veronderstelt.
9. In het licht van deze - onweersproken - informatie van de deskundige en hetgeen hij verder in de hoofdstukken 4.3 en 4.5 van zijn rapport heeft geschreven, kan de door BDO in haar brief van 27 september 2011 gemaakte berekening van de schade geen stand houden. De reden waarom de deskundige tot de conclusie komt dat niet met zekerheid kan worden aangetoond of er daadwerkelijk schade van betekenis is, is immers gelegen in de omstandigheid dat onzeker is of de voorkeuren van kopers van een chalet > 50 m² op enige wijze relateerbaar zijn aan de voorkeuren van kopers van een chalet < 50 m². De informatie van de door King’s Home ingeschakelde makelaars/taxateurs neemt die onzekerheid niet weg, omdat als onweersproken moet worden aangenomen dat zij bij hun onderzoek de beperking in de omvang van de chalets (tot 50 m²) niet hebben meegewogen, en daar gaat het nu juist om.
10. Voor benoeming van een andere accountant om hierover te rapporteren, zoals door King’s Home is voorgesteld, is geen aanleiding, omdat ook die de bedoelde onzekerheid niet zal kunnen wegnemen. Voor zover King’s Home de benoeming van een makelaar-taxateur als deskundige voorstaat, geldt het volgende. In het deskundigenrapport en de reacties daarop van partijen is geen enkel aanknopingspunt te vinden voor de veronderstelling dat de voorkeuren van kopers van een chalet van meer dan 50 m² op de door King’s Home voorgestane wijze relateerbaar zijn aan de voorkeuren van kopers van een chalet tot 50 m². Veeleer blijkt uit het deskundigenbericht het tegendeel. Feit is immers, zoals de deskundige heeft vastgesteld, dat op de referentieparken waar enkele en L-vormige chalets van maximaal 50 m² waren toegestaan, slechts twee L-vormige chalets zijn verkocht tegenover 132 enkele chalets. Dat duidt erop, zoals ook de door [ged.1] ingeschakelde partijdeskundige heeft geconstateerd, dat kopers van een chalet van maximaal 50 m² een duidelijke voorkeur hebben voor enkelvoudige versies. De informatie van de door King’s Home ingeschakelde makelaars/taxateurs maken dat, gegeven hetgeen hiervoor 9 onder is overwogen, niet anders. Dat alles, gevoegd bij de omstandigheid dat de partijen het voorafgaand aan het onderzoek eens waren over de door de deskundige gevolgde opzet van het onderzoek (zoals hiervoor onder 2 laatste alinea is weergegeven), leidt ertoe dat er thans geen aanleiding is een makelaar/taxateur als deskundige te benoemen.
11. De slotsom is dat de deskundige zijn bevindingen naar aanleiding van de vragen van de rechtbank goed heeft gemotiveerd Deze en de daarvan door de deskundige gegeven interpretatie komen de rechtbank juist en overtuigend voor en worden door haar overgenomen. Daaruit en uit hetgeen hiervoor onder 9 en 10 is overwogen volgt dat niet kan worden aangenomen dat King’s Home enige schade van betekenis heeft geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [ged.1], zodat deze vordering van King’s Home moet worden afgewezen. In het tussenvonnis van 18 februari 2009 (rechtsoverweging 9) was al beslist dat de vorderingen van King’s Home tegen [gedn. 2 t/m 6] moeten worden afgewezen en in het tussenvonnis van 18 februari 2009 (rechtsoverweging 3) was al beslist dat de vordering van King’s Home tegen [ged.1] met betrekking tot de zogenoemde “backservicekoopsom” eveneens moet worden afgewezen.
12. Als de in het ongelijk gestelde partij zal King’s Home de kosten van de procedure in conventie moeten dragen, de kosten van het deskundigenbericht daaronder begrepen, zij het dat [ged.1] en [gedn. 2 t/m 6] ter zake daarvan niets van King’s Home te vorderen hebben, omdat deze kosten door laatstgenoemde waren voorgeschoten.
In reconventie
13. Op 3 april 2006 heeft King’s Home ten laste van [ged.1] conservatoir derdenbeslag laten leggen onder de coöperatie Coöperatieve Rabobank Staphorst Rouveen u.a., zulks ter verzekering van de in de conventie bedoelde vordering. Hetgeen in de conventie is overwogen leidt ertoe dat aangenomen moet worden dat King’s Home geen vordering heeft op [ged.1], zodat zij voormeld beslag ten onrechte heeft gelegd. De vordering van [ged.1] in reconventie, strekkende tot opheffing van dat beslag, moet dan ook worden toegewezen voor zover het beslag met inachtneming van de wettelijke termijnen en formaliteiten is gelegd. Of dat laatste zo is kan niet worden nagegaan, omdat bij de beslagstukken ontbreekt het (ingevolge art. 721 Rv Pro. op straffe van nietigheid voorgeschreven) exploot van betekening van een afschrift van de dagvaarding aan de derde. De vordering zal daarom worden toegewezen zoals hierna (onder d) te melden.
14. Als de in het ongelijk gestelde partij zal King’s Home in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank
In conventie
a. wijst de vorderingen af,
b. veroordeelt King’s Home in de kosten van de procedure, aan de zijde van [ged.1] tot op heden begroot op € 12.844,-- voor salaris van de advocaat en op € 4.667,-- wegens griffierecht,
c. veroordeelt King’s Home in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedn. 2 t/m 6] tot op heden begroot op € 12.844,-- voor salaris van de advocaat en op € 4.667,-- wegens griffierecht,
in reconventie
d. heft op, voor zover nog nodig, het door King’s Home op 3 april 2006 ten laste van [ged.1] gelegde conservatoire derdenbeslag onder de coöperatie Coöperatieve Rabobank Staphorst Rouveen u.a.,
e. veroordeelt King’s Home in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [ged.1] begroot op € 452,-- voor salaris van de advocaat,
in conventie en in reconventie voorts
f. veroordeelt King’s Home tevens in de nakosten, aan de zijde van [ged.1] bepaald op € 205,-- voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,00 voor nasalaris advocaat en de werkelijk gemaakte kosten voor het doen uitbrengen van een exploot van betekening,
g. verklaart de beslissingen onder b, d, e en f uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2012.
coll.: ED