Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 224776 / KG ZA 12-6
Vonnis in kort geding van 8 februari 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaten mr. J.C. Langeveld en mr. D. Bercx te Heilig Landstichting,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SMITS & ORVAL ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde,
vertegenwoordigd door haar statutair bestuurder J.A.L. Orval.
Partijen zullen hierna [eiser] en Smits & Orval genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van Smits & Orval.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen zijn de eigenaren van twee naast elkaar gelegen percelen aan de [adres] te [plaats]. [eiser] is eigenaar van het perceel plaatselijk bekend [adres] 14 en Smits & Orval is eigenaar van het perceel plaatselijk bekend [adres] 16.
2.2. De begane grond van het pand van [eiser] aan de [adres] 14 wordt als praktijkruimte verhuurd en de eerste en tweede verdieping worden aan studenten verhuurd. Smits & Orval houdt kantoor op de begane grond van haar pand aan de [adres] 16 en de eerste en tweede verdieping worden aan studenten verhuurd.
2.3. Aan de achterzijde van het pand van [eiser] bevindt zich een tuin en een groot balkon op de eerste verdieping. In de achtergevel van het pand is een aantal ramen aanwezig.
2.4. In de achtergevel van het pand van Smits & Orval bevindt zich op de tweede verdieping een raam. Via dit raam is een plat dak op de bovenste verdieping van de achterbouw van het pand bereikbaar. Het platte dak doet dienst als vluchtroute.
2.5. Omstreeks juni 2011 heeft Smits & Orval op dit platte dak zonder (voorafgaande) toestemming van [eiser] een balkon c.q. dakterras gerealiseerd door het dak van een hekwerk en houten vlonders te voorzien (hierna: het balkon). Dit balkon is (gedeeltelijk) op de erfgrens gesitueerd en bevindt zich op slechts één meter van een raam van het pand van [eiser]. Het balkon biedt rechtstreeks uitzicht op zowel de tuin en het balkon op de eerste verdieping van het pand van [eiser] als in de kamers van het pand van [eiser].
2.6. [eiser] heeft Smits & Orval gesommeerd om het balkon af te breken en afgebroken te houden. Smits & Orval heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven. Smits & Orval is wel bereid om op de erfgrens aan het balkonhek een terrasscherm te plaatsen ter vermindering van de inkijk op het erf van [eiser].
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Smits & Orval te veroordelen om het balkon af te breken en afgebroken te houden;
2. Smits & Orval te verbieden om het platte dak te (laten) gebruiken;
3. te bepalen dat Smits & Orval een dwangsom verbeurt van € 500,00 voor iedere dag dat zij na betekening van dit vonnis in strijd handelt met ieder van de hiervoor genoemde veroordelingen, tot een maximum van € 25.000,00 per veroordeling is bereikt;
4. Smits & Orval te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.
3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat het balkon zonder zijn toestemming in strijd met artikel 5:50 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en dus onrechtmatig is gerealiseerd. Daarnaast stelt hij dat het gebruik van het balkon onrechtmatige hinder ex artikel 5:37 jo Pro. 6:162 BW jegens hem en zijn huurders oplevert op basis van de aard, de ernst en de duur van de hinder. De hinder bestaat volgens [eiser] uit abnormale opdringe¬righeid, (geluids)overlast en schending van het recht op privacy van de bewoners (huurders) van het pand van [eiser]. Voorts stelt [eiser] dat ook in het kader van een belangenafweging het belang van [eiser] en zijn huurders, dat erin is gelegen dat zij niet permanent ernstige hinder van de aanwezigheid en het gebruik van het balkon onder¬vinden, zwaarder dient te wegen dan het belang van Smits & Orval en haar huurders, dat erin is gelegen dat de huurders van Smits & Orval bij mooi weer buiten kunnen verblijven op het balkon. [eiser] doet subsidiair een beroep op artikel 5:50 jo Pro. 5:51 BW en artikel 5:37 jo Pro. 6:162 BW. Hij stelt dat het door Smits & Orval voorgestelde terrasscherm aan het balkonhek op de erfgrens, een meranti frame met een metalen gaashekwerk begroeid met klimop, in strijd is met artikel 5:51 BW Pro, omdat deze afscheiding niet vaststaand en ondoor¬zichtig is, zodat het balkon in dat geval nog steeds onrechtmatig is op grond van artikel
5:50 BW. Daarnaast maakt de plaatsing van de voorgestelde afscheiding geen einde aan de onrechtmatige hinder dat het balkon veroorzaakt en weegt nog steeds het belang van [eiser] en zijn huurders bij de afbraak van het balkon zwaarder dan het belang van Smits & Orval en haar huurders bij de instandhouding ervan, aldus [eiser]. Aan de vorderingen legt [eiser] meer subsidiair artikel 5:37 jo Pro. 6:162 BW ten grondslag. Hij stelt dat ook indien een afscheiding zou worden geplaatst die voldoet aan de wettelijke eisen van artikel 5:51 BW Pro, het balkon nog steeds onrechtmatige hinder oplevert vanwege ontne¬ming van lichtinval en uitzicht, abnormale opdringerigheid en (geluids)overlast en dat ook in dit geval [eiser] en zijn huurders een groter belang hebben bij de afbraak van het balkon dan Smits & Orval en haar huurders bij de instandhouding ervan.
3.3. [eiser] stelt een spoedeisend belang te hebben bij zijn vorderingen gelet op het permanente karakter van de onrechtmatigheid van het balkon en de onrechtmatige hinder die daarmee gepaard gaat.
3.4. Smits & Orval voert verweer.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang van [eiser] bij de vorderingen is gegeven omdat de gestelde onrechtmatige situatie een voortdurend karakter heeft. Smits & Orval heeft het spoedeisend belang ook niet betwist.
4.2. Ingevolge artikel 5:50 lid 1 BW Pro is het niet geoorloofd om zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf, binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
4.3. Vast staat dat het balkon in geschil zich bevindt binnen twee meter van de erfgrens met het perceel van [eiser] en dat het balkon rechtstreeks uitzicht geeft op zowel de tuin en het balkon op de eerste verdieping van het pand van [eiser] als in de kamers van het pand van [eiser]. Ook staat vast dat Smits & Orval dit balkon heeft gereali¬seerd zonder voorafgaande toestemming van [eiser] en dat [eiser] ook achteraf niet bereid is toestemming te verlenen. Dit betekent dat het balkon in strijd met artikel 5:50 BW Pro en dus onrechtmatig is gerealiseerd, zodat [eiser] zich tegen de aanwezigheid van dit onrechtmatige balkon kan verzetten en amotie van het balkon kan vorderen, tenzij er sprake is van misbruik van bevoegdheid door [eiser] (vgl. HR 13-06-2003, NJ 2003, 507). Gesteld noch gebleken is dat [eiser] misbruik maakt van zijn bevoegdheid door amotie van het balkon te vorderen. Onvoldoende (onderbouwd) weersproken is dat [eiser] en zijn huurders door de aanwezigheid en het gebruik van het balkon, ongeacht of en welk terrasscherm als afscheiding wordt geplaatst op de erfgrens, zodanige hinder ondervinden van het balkon dat deze gelet op de aard, de ernst en de duur hiervan en de hierdoor veroor¬zaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval als onrechtmatig dient te worden aangemerkt in de zin van artikel 5:37 jo Pro. 6:162 BW. Voors¬hands moet worden geconcludeerd dat de primaire grondslag van [eiser] slaagt, zodat reeds op grond hiervan de vorderingen van [eiser] voor toewijzing in aanmerking komen en het balkon dus moet worden afgebroken. De voorzieningenrechter acht daarvoor een termijn van twee weken redelijk en zal deswege deze termijn verbinden aan de afbraak van het balkon. Daarnaast zal ook het gebruik van het platte dak worden verboden nu Smits & Orval daartegen geen verweer heeft gevoerd. Deze veroordelingen zullen worden versterkt met de gevorderde dwangsom.
4.4. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat indien al zou worden toegekomen aan een belangenafweging, een afweging van de wederzijdse belangen van partijen niet noopt tot een andere beslissing dan hiervoor vermeld. Immers, het belang van [eiser] bij afbraak van het balkon, zijnde dat [eiser] en zijn huurders niet permanent worden geconfronteerd met onrechtmatige hinder door de aanwezigheid en het gebruik van het balkon, weegt beduidend zwaarder dan het belang van Smits & Orval bij instandhouding van het balkon. Als belang heeft Smits & Orval immers enkel aangevoerd dat haar huurders bij mooi weer gebruik kunnen maken van het balkon en daarnaast dat het balkon de functie heeft van een vluchtweg voor haar huurders op de tweede verdieping. Ter zitting heeft Smits & Orval erkend dat er een alternatieve vluchtweg mogelijk is voor haar huurders op de tweede verdieping, waarbij geen gebruik hoeft te worden gemaakt van het balkon dan wel het platte dak waarop het balkon is gerealiseerd. Dit betekent dat als enige belang van Smits & Orval het belang van haar huurders om bij mooi weer van de buiten¬lucht te genieten overblijft, welk belang overduidelijk niet in verhouding staat met het hiervoor genoemde zwaarwegende belang van [eiser] bij afbraak van het balkon.
4.5. Gelet op de toewijzing van de vorderingen op de primaire grondslag heeft [eiser] geen belang meer bij een beoordeling van de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag van de vorderingen.
4.6. Smits & Orval zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 95,14
- griffierecht € 267,00
- salaris advocaat € 816,00
Totaal € 1.178,14
4.7. De vordering tot veroordeling van Smits & Orval in de nakosten zal worden toegewezen als hierna te melden.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt Smits & Orval om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het balkon op de bovenste verdieping van de achterbouw van het pand aan de [adres] 16 te [plaats] af te breken en afgebroken te houden,
5.2. verbiedt Smits & Orval om het platte dak op de bovenste verdieping van de achterbouw van het pand aan de [adres] 16 te [plaats] te (laten) gebruiken,
5.3. veroordeelt Smits & Orval om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1 en/of 5.2 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 per veroordeling is bereikt,
5.4. veroordeelt Smits & Orval in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.178,14,
5.5. veroordeelt Smits & Orval in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Smits & Orval niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2012.
Coll: HS