Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 236270 / KG ZA 12-611
Vonnis in kort geding van 15 november 2012
in de zaak van
[eiser]
eiser,
advocaat mr. T.A.M. Drubbel te Almere,
tegen
de stichting
STICHTING BEWAARENTITEIT GRONDVERMOGEN WONINGEN 1,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
vertegenwoordigd door de heren Legter en Beemer en bijgestaan door mr. R.T.A. Runia-Meijer, kandidaat notaris.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Stichting genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling.
1.2. Ten slotte is in verband met de spoedeisendheid van de zaak op 15 november 2012 vonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de beslissing steunt, worden hieronder vastgelegd.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft bij notariële akte van levering d.d. 29 september 2009, onder voorbehoud van het recht van erfpacht en het recht van opstal te zijnen behoeve, de blote eigendom van de in die akte omschreven onroerende zaak, zijnde een woonhuis met erf, ondergrond en verdere aan- en toebehoren, staande en gelegen t[woonplaats] aan de [adres] (hierna: de woning), aan de Stichting verkocht.
2.2. In deze akte is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
B. KOOPOVEREENKOMST EN LEVERING
(…)
Artikel 7
(…)
3. De Maandelijkse canon bedraagt met ingang van heden zeshonderd vijftig euro (€ 650,00) per maand.
4. Op het Erfpachtrecht zijn voorts van toepassing de bepalingen hierna opgenomen in onderdeel C.
(…)
C. BEPALINGEN VAN HET ERFPACHTRECHT EN HET OPSTALRECHT
(…)
Artikel 4. Maandelijkse canon
1. Erfpachter is verplicht bij voorruitbetaling aan de Erfverpachter ter zake van het Erfpachtrecht de Maandelijkse canon te betalen.
De bij aanvang van het Erfpachtrecht verschuldigde Maandelijkse canon bedraagt: zeshonderd vijftig euro (€ 650,00).
2. Indien over de Maandelijkse canon omzetbelasting is verschuldigd, wordt de Maandelijkse canon daarmee verhoogd.
3. De verplichting tot het betalen van de Maandelijkse canon vangt aan op heden.
(…)
Artikel 5. Jaarlijkse verhoging canon
1. De maandelijkse canon wordt telkens op één januari automatisch verhoogd volgens het hierna bepaalde:
a. het bedrag van de Maandelijkse canon verschuldigd in tweeduizend tien en elk jaar volgend op dat jaar, is met afronding op hele centen naar boven, gelijk aan de Maandelijkse canon verschuldigd over de maand december in het voorafgaande jaar – de “basismaand”- vermenigvuldigd met één komma nul (1.0), of, indien dat hoger is, met de hierna onder 1.b. te vermelden breuk;
b. van de hiervoor onder 1.a bedoelde breuk wordt de teller gevormd door het consumentenprijsindexcijfer over september van het jaar waarin de basismaand zich bevindt en de noemer door het consumentenprijsindexcijfer over september van het jaar onmiddellijk voorafgaande aan het jaar waarin de basismaand zich bevindt.
(…)
2. Onder het in lid 1.b. van dit artikel bedoelde consumentenprijsindexcijfer wordt verstaan het door het Centraal Bureau voor de Statistiek – verder te noemen het “Bureau” – of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet, te publiceren consumentenprijsindexcijfer, reeks alle huishoudens (jaar-op-jaarmethode) gebaseerd op het meest recente basisjaar dat het Bureau hanteert.
(…)
Artikel 21. Verzuim. Boete
1. Indien Erfpachter niet, niet tijdig, niet volledig of niet juist aan enige voor hem uit deze akte voortvloeiende verplichting voldoet, is de Erfpachter zonder dat enige in gebreke stelling vereist is in verzuim door het enkele verloop van de termijn of het enkele niet, niet tijdig, niet volledig of niet juist nakomen van de desbetreffende verplichting.
2. Indien Erfpachter in verzuim is, is Erfpachter een onmiddellijk, zonder enige nadere ingebrekestelling opeisbare boete verschuldigd ter grootte van één procent (1%) van twaalf maal de dan geldende Maandelijkse canon voor elke dag, of een gedeelte van een dag, dat Erfpachter in verzuim is.
Erfverpachter kan de boete matigen.
3. De verschuldigde boete moet worden betaald binnen één maand nadat deze is opgeëist. De kosten van de invordering van de verschuldigde boete zijn voor rekening van de Erfpachter.
(…)
2.3. De Stichting heeft bij deurwaardersexploot van 16 maart 2012 [eiser] het bevel gedaan om de tot en met maart 2012 ontstane achterstand in de canonbetalingen en boetes te voldoen. [eiser] is niet tot betaling overgegaan.
2.4. Bij deurwaardersexploot van 5 april 2012 heeft de Stichting executoriaal beslag gelegd op het recht van erfpacht en recht van opstal van het terrein, de woning en het erf met tuin.
2.5. Bij deurwaardersexploot van 26 oktober 2012 heeft de Stichting de openbare executoriale verkoop van het recht van erfpacht en opstal van [eiser] doen aanzeggen. De achterstand in betalingen bedroeg ten tijde van dit exploot € 25.984,03. De veiling staat gepland voor 20 november 2012.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Stichting zal veroordelen om de executoriale verkoop die de Stichting heeft aangezegd tegen 20 november 2012, geen doorgang te doen vinden, een en ander op straffe van een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom en om twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis schriftelijk te bevestigen, dat de Stichting de executoriale verkoop heeft opgeschort en zal opgeschort houden tot een nadere, door u in goede justitie te bepalen datum, doch niet eerder dan een jaar na de datum van de thans aangezegde veiling.
3.2. [eiser] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat de wijze waarop de Stichting van haar recht tot executie gebruik wil maken, misbruik van recht oplevert en jegens hem onrechtmatig, want in het maatschappelijk verkeer onbetamelijk, is. Aan de executoriale inbeslagneming ligt volgens [eiser] geen contractuele of wettelijke basis ten grondslag en in het verlengde daarvan is het [eiser] volkomen onduidelijk op welke contractuele en wettelijke basis de aanzegging van de executieveiling berust. Daarnaast wordt [eiser] door een executoriale veiling benadeeld omdat een vrije verkoop van de woning op de vrije markt meer zal opbrengen.
3.3. De Stichting voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Uit de door [eiser] overgelegde processen verbaal van bevel van betaling en executoriale beslaglegging blijkt dat de Stichting de in executoriale vorm uitgegeven grosse van de notariële akte d.d. 29 september 2009, verleden voor notaris mr A.H.G. Wilod Versprille met vestigingsplaats Veenendaal, executeert. Van opzegging van het erfpachtrecht, zoals door [eiser] is aangevoerd, is dan ook geen sprake.
4.2. Op grond van artikel 430 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is tenuitvoerlegging van een grosse van een in Nederland verleden authentieke akte mogelijk indien aan de grosse executoriale kracht toekomt. Aan de grosse van een authentieke akte komt slechts executoriale kracht toe met betrekking tot op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven vorderingen, alsmede met betrekking tot toekomstige vorderingen die hun onmiddellijke grondslag vinden in een op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven rechtsverhouding (HR 26 juni 1992, NJ 1993, 449/LJN: ZC0646). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter verschaft de notariële akte d.d. 29 september 2009 voldoende duidelijkheid omtrent hetgeen [eiser] aan de Stichting verschuldigd is. Immers is, naast de hoogte van de canon en wijze van indexering daarvan, ook de periodiek verschuldigde boete bepaald waarvan [eiser] niet betwist dat hij in de betaling daarvan een achterstand heeft. Deze notariële akte levert dan ook een executoriale titel op.
4.3. Hetgeen [eiser] heeft aangevoerd omtrent parate executie van de notariële akte treft geen doel. Zoals hierboven is overwogen levert de notariële akte een executoriale titel op, parate executie van de notariële akte is dan ook niet aan de orde.
4.4. [eiser] heeft de achterstand in betaling van de canon erkend en heeft voorts niet betwist dat er geen ander inkomen of vermogen aanwezig is waarop de Stichting haar vordering kan verhalen. [eiser] heeft al meer dan een jaar zonder succes getracht de woning op de vrije markt te verkopen, uitzicht op een spoedige verkoop is er echter niet. De Stichting heeft onbetwist aangevoerd dat nog drie andere schuldeisers voor hoge bedragen beslag hebben gelegd op het recht van erfpacht en opstal. Daarbij komt dat de achterstand in betaling van de canon iedere maand verder oploopt, terwijl de marktwaarde van het recht van erfpacht en opstal en de waarde van de woning met ondergrond in de huidige markt blijven dalen. Er is geen uitzicht op een spoedige betaling van de achterstand en op tijdige voldoening van de maandelijkse canon in de toekomst. Gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden heeft [eiser] dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de Stichting misbruik maakt van recht door tot executie van het recht van erfpacht en opstal over te gaan.
4.5. Op grond van het vorenstaande zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
4.6. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Stichting worden begroot op € 575,00 aan griffierecht.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Stichting tot op heden begroot op € 575,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.P. Giesen en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2012.
De feiten en de motivering zijn afzonderlijk vastgelegd op 22 november 2012.
Coll. MBR