Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ASSEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 58010 / HA ZA 06-541
Vonnis van 15 april 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEGA PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Almelo,
eiseres,
advocaat mr. W.M. Bierens,
tegen
1. [GEDAAGDE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [GEDAAGDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
3. [GEDAAGDE SUB 3] (overleden [in 2006]
laatst gewoond hebbende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J.J. Reiziger.
Partijen zullen hierna Mega en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 april 2007, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd;
- de conclusie overlegging producties van Mega van 15 augustus 2007;
- de brief met bijlagen van de raadsman van [gedaagden] van 14 september 2007;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor zijdens Mega van 7 februari 2008;
- de brief met bijlagen van de raadsman van [gedaagden] van 15 april 2008;
- het proces-verbaal van tegen getuigenverhoor zijdens [gedaagden] van 8 mei 2008;
- de conclusie na enquête met productie van Mega van 2 juli 2008;
- de conclusie van antwoord na enquête met producties van [gedaagden] van 30 juli 2008;
- de akte na enquête met productie van Mega van 10 september 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
De bewijsopdracht
2.1. Bij voormeld tussenvonnis van 25 april 2007 heeft de rechtbank aan Mega het bewijs opgedragen van feiten en omstandigheden, op grond waarvan partijen over en weer ervan mochten uitgaan dat de overeenkomst ook in stand zou blijven na een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject.
Het bijgebrachte bewijs
2.2. Mega heeft op 7 februari 2008 als getuigen doen horen: [getuige 1], directeur van Mega, en [getuige 2], in dienst van Mega. Daarnaast heeft Mega in het kader van haar bewijslevering, bij haar conclusie van 15 augustus 2007, stukken overgelegd.
2.3. Daarbij wordt nog opgemerkt dat, hoewel niet voldoende is komen vast te staan of [getuige 1] al dan niet, statutair of wettelijk gerechtigd is Mega te vertegenwoordigen en op grond daarvan dient te worden aangemerkt als partijgetuige in de zin van artikel 164 Rv Pro, voldoende is gebleken dat [getuige 1] zeer nauw betrokken is bij Mega, zodat zijn getuigenis in dat licht dient te worden beschouwd.
2.4. [gedaagden] hebben op 8 mei 2008 [getuige 3] in contra-enquête doen horen. Verder hebben zij bij brief van hun raadsman van 14 september 2007 twee akten van levering overgelegd en bij brief van 15 april 2008 een verklaring van de heer [getuige 3] en gespreksnotities.
Fasering en duur van dergelijke projecten
2.5. Uit de stukken en getuigenverklaringen volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in maart 1996 tussen partijen besproken is, dan wel hun bekend was of behoorde te zijn, dat het project “Delftlanden” gefaseerd zou worden ontwikkeld.
2.5.1. Uit de verklaring van [getuige 2] volgt dat er volgens hem op het moment van aangaan van de koopovereenkomst nog geen sprake was van fasering:
“Als u mij vraagt of ik het structuurplan 1980 ken en in 1996 kende, is mijn antwoord dat mijn functie is om alle gegevens over gebieden waar wij grond aankopen te verzamelen voordat wij tot aankoop overgaan. Nadat wij gekocht hebben is het niet meer zo. Als u mij vraagt of de details niet in het structuurplan stonden is mijn antwoord dat in het algemeen in een structuurplan alleen maar heel grof vermeld wordt, waar een woningbouwlocatie komt. Een structuurplan is ook niet bindend. Ik zal gezien mijn werkzaamheden wel iets over de inhoud van het structuurplan tot mij genomen hebben. Als mij gevraagd wordt of ik de fasering van het structuurplan ken, zou ik het niet weten. Er was volgens mij in die tijd geen fasering.”
2.5.2. Ook uit het betoog van Mega in punt 7 van haar conclusie overlegging producties volgt dat bij het aangaan van de koopovereenkomst in maart 1996 nog niet bekend was dat het project “De Delftlanden” gefaseerd zou worden ontwikkeld, en dat het Masterplan 1996 van 10 juli 1996 daarover voor het eerst repte. In zoverre behoefden partijen ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst nog niet uit te gaan van een gefaseerde ontwikkeling.
2.5.3. Volgens Mega is het een feit van algemene bekendheid dat een grote(re) woningbouwlocatie gefaseerd wordt ontwikkeld en dat bestemmingsplanprocedures uit de aard der zaak veel tijd in beslag nemen en een onzeker karakter hebben. De rechtbank is van oordeel, dat ook wanneer dit zou moeten worden aangenomen, dit niet zonder meer betekent dat partijen bij de koopovereenkomst ervan uit behoorden te gaan dat ook het project
“De Delftlanden” in fasen zou worden ontwikkeld, laat staan dat voor elke fase een afzonderlijk bestemmingsplan, met het daarvoor geldende besluitvormingstraject, zou worden gemaakt, waar ook één bestemmingsplan voor het hele projectgebied mogelijk ware geweest. Verder betekent dit niet dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst er rekening mee dienden te houden dat het perceel van [gedaagden] voor het grootste deel pas in een veel later stadium zou worden ontwikkeld, zoals na de koopovereenkomst is gebleken uit het Masterplan van 1996. Daarbij wordt opgemerkt dat het perceel van [gedaagden] kennelijk in het grensgebied tussen Delftlanden I en Delftlanden II lag.
2.5.4. Uit de verklaring van [getuige 3], die de belangen van [gedaagden] behartigde inzake de verkoop van de percelen aan Mega, blijkt dat niet over een gefaseerd en langdurig traject is gesproken of dat [gedaagden] daarmee redelijkerwijze rekening moesten houden:
“Er wordt mij gevraagd of er ooit gesproken is over gefaseerde leveringen. Daar is nimmer over gesproken. Uitgangspunt was dat levering binnen een periode van ongeveer 2 jaar zou plaatsvinden. Ik ga hier nog wat nader op in. Er is steeds uitgegaan van een vlotte aflevering zonder fasering. Wij hadden contact gehad met de gemeente. Daaruit hadden wij vernomen dat binnen een periode van 2 jaar begonnen zou worden met de bouw. Wij hadden ook aanbiedingen van andere projectontwikkelaars om voor 1 januari 1996 af te nemen. Er is nooit gesproken over een gedeeltelijke bestemmingsplanwijziging.“
2.5.5. De rechtbank betrekt daarbij ook dat uit de koopakte tussen Mega en [derde] genoegzaam volgt dat bij deze verkoop, waarvoor eenzelfde koopsom gold als bij
[gedaagden], rekening is gehouden met de mogelijkheid dat het bestemmingsplan zou worden gewijzigd binnen een periode van 6 jaar. Voor dat geval is een indexering afgesproken van de koopsom van 2,5% per jaar over de periode vanaf de bestemmingswijziging;
“Artikel 20
9. De koopsom zal met ingang van de onherroepelijke wijziging van het bestemmingsplan, waardoor koper het verkochte kan gebruiken als in artikel 5 lid 6 bedoeld Pro, geïndexeerd worden met 2,5 % per jaar.”
Niet gesteld of gebleken is dat [getuige 3] de belangen van [gedaagden] en [derde] gelijkertijd/tezamen behartigde. De beide koopovereenkomsten zijn echter door bemiddeling van [getuige 3] rond dezelfde tijd (maart en mei 1996) met dezelfde koper getekend voor een zelfde koopsom, met een, afgezien van de hiervoor bedoelde 6-jaarstermijn, min of meer gelijkluidend moment van levering en betaling. Dit wijst er naar het oordeel van de rechtbank op dat bij de koopovereenkomst tussen Mega en [gedaagden]
- net als bij de koopovereenkomst tussen Mega en [derde] - is uitgegaan van, althans rekening is gehouden met, afname door Mega binnen niet al te lange tijd na het aangaan van de overeenkomst.
Dat voor [derde], door wie om fiscale redenen pas na 6 jaar kon worden geleverd, wel een indexering is afgesproken en voor [gedaagden], die eerder kon leveren en daarmee de koopsom eerder kon ontvangen, niet, past daarbij.
Dat de constructieovereenkomst tussen Mega en [gedaagde sub 1] voor zowel het perceel van [gedaagden] als voor het perceel van [derde] gold, duidt in elk geval ook op enige samenhang tussen de beide koopovereenkomsten.
2.5.6. Mega voeren nog aan dat de afkoop van de pachter door [gedaagden] reeds op 6 maart 1996 is geschied, omdat de pachter een opvolger had per 1 november 2001, zodat de pachtovereenkomst naar alle waarschijnlijkheid ook na die datum zou zijn doorgelopen en [gedaagden] er daarom bepaald niet zeker van waren dat zij tijdig van de pachter zouden kunnen afkomen, indien feitelijke levering aan Mega aan de orde zou komen.
Dat de pachtovereenkomst mogelijk ook na 1 november 2001 zou zijn voortgezet is niet gemotiveerd betwist door [gedaagden]. Echter ook in het geval de pachtovereenkomst zonder afkoop mogelijk na 1 november 2001 zou zijn voortgezet wijst de handelswijze van [gedaagden], waarbij zij reeds in 1996 voor een aanzienlijk bedrag, namelijk ƒ 338.550,00, de pachter hebben afgekocht, terwijl zij zelf op dat moment nog niets van Mega ontvingen, naar het oordeel van de rechtbank niet direct erop dat [gedaagden] bij het aangaan van de koopovereenkomst met Mega ervan uitgingen dat sprake zou zijn van een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit deze handelswijze van [gedaagden] veeleer dat zij er van uitgingen dat zij in een eerder stadium dan nu het geval blijkt te zijn de verpachte percelen moesten leveren. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat de pacht van het perceel van [gedaagden] ineens en voor het gehele perceel is afgekocht, terwijl het perceel in twee fasen van Delftlanden blijkt te zijn gelegen en de bestemmingswijziging van het grootste gedeelte van dit perceel nog steeds op zich laat wachten. Dit wijst er in elk geval onvoldoende op dat [gedaagden] ten tijde van de afkoop van de pacht, die kort voor de koopovereenkomst met Mega plaatsvond, uitgingen van een langdurige, gefaseerde, planontwikkeling.
Prijs en risico van negatieve prijsontwikkeling
2.6. Niet aannemelijk geworden is dat de tussen Mega en [gedaagden] overeengekomen prijs van ƒ 36,00 per m² zo hoog was dat [gedaagden] op basis daarvan redelijkerwijze hadden behoren te begrijpen dat deze prijs pas na een langdurig en gefaseerd besluitvormingtraject zou kunnen worden ontvangen. De prijs van Mega is volgens partijen een goede prijs en inderdaad hoger dan de prijs die de gemeente volgens de door Mega overgelegde akten van levering rond 1996 voor percelen, gelegen in de “Delftlanden”, betaalde. De door de gemeente betaalde prijs en de door Mega geboden prijs laten zich, uitgaande van Mega’s eigen stelling dat bekend was dat het een langdurig traject zou worden, echter niet zonder meer met elkaar vergelijken. De gemeente heeft immers de grond onmiddellijk en voorwaardelijk afgenomen en betaald, terwijl Mega op grond van de koopovereenkomst pas hoeft af te nemen en te betalen nadat de bestemmingswijziging - en daarmee haar ontwikkelingsmogelijkheden - vaststaan. De argumenten die Mega heeft aangevoerd ten bewijze dat zij al die tijd het risico van een negatieve prijsontwikkeling heeft gehad, overtuigen in dat licht nog steeds niet.
Vertraging door Mega
2.7. Uit de stukken die Mega bij conclusie overlegging producties in het geding heeft gebracht blijkt niet dat Mega een hand heeft gehad in de vertraging in de totstandkoming van de wijziging van de bestemming van het gehele verkochte perceel, zoals door
[gedaagden] is gesteld.
2.8. De rechtbank constateert wel dat Mega heeft nagelaten de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en de intentieovereenkomst in het geding te brengen, waarnaar [gedaagden] in dit verband hebben gevraagd en waarnaar in de door Mega wel overgelegde producties vele malen wordt verwezen, zonder dat Mega voor het niet overleggen van deze stukken een gewichtige reden heeft gegeven, hetgeen Mega in de kader van de beoordeling of zij in haar bewijsopdracht is geslaagd, wordt aangerekend.
Conclusie
2.9. De rechtbank komt op grond van het vorenstaande tot het oordeel dat Mega niet is geslaagd in het bewijs dat partijen over en weer ervan mochten uitgaan dat de overeenkomst ook in stand zou blijven na een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject.
2.10. De door Mega gestelde uitleg van de koopovereenkomst dat [gedaagden] op grond van de koopovereenkomst ook na een gedeeltelijke bestemmingswijziging in een langdurig gefaseerd besluitvormingstraject, zoals thans het geval is, nog gehouden zijn aan de koopovereenkomst, in die zin dat zij gehouden zijn tot levering van het in de Delftlanden II gelegen gedeelte van het verkochte perceel, indien en zodra de bestemming daarvan onherroepelijk is gewijzigd in die van woningbouw, wordt daarom niet gevolgd. De op de door Mega voorgestane uitleg van de overeenkomst gegronde vorderingen sub II en III van Mega worden daarom afgewezen. Voor het overige zijn geen vorderingen ter beoordeling aan de rechtbank voorgelegd.
2.11. Mega zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, waarin ook zijn begrepen de proceskosten van [gedaagden] voor het voeren van verweer tegen de door Mega inmiddels ingetrokken vordering onder I (r.o. 4.1 en 4.2 van voormeld tussenvonnis van 25 april 2007). De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht € 248,00
- overige kosten 11,34
- salaris advocaat 12.844,00 (4,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 13.103,34.
BESLISSING
De rechtbank
1. wijst de vorderingen af,
2. veroordeelt Mega in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 13.103,34,
3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. le Poole, mr. H. Wolthuis en mr. M.E. van Rossum, bijgestaan door mr. F.W. Strijker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2009.?