Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 236815 \ CV EXPL 08-5420
vonnis van de kantonrechter d.d. 31 maart 2009
in de zaak van:
de stichting Stichting Woonconcept,
hierna te noemen: Woonconcept,
gevestigd te Meppel,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.J.C. Bindels,
tegen
[Huurster],
hierna te noemen: [huurster],
wonende te [adres],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. P. Keijzer.
toevoegingsnummer: [xxx].
De procedure
1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 augustus 2008 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de nadere toelichtingen van partijen.
De vaststaande feiten
2.1 De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2 Woonconcept verhuurt sinds 14 oktober 2002 aan [huurster] de woning aan [adres]. In de huurovereenkomst en in de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is opgenomen dat de huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij huurovereenkomst gegeven bestemming als woning zal gebruiken en in deze bestemming geen wijzigingen zal aanbrengen. Tevens is in artikel 6.9 van de toepasselijke huurvoorwaarden bepaald dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals het kweken van hennep en dat bij constatering van deze activiteiten bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevraagd.
2.3 Tijdens een politie inval op 18 april 2008 heeft de politie, zo blijkt uit het proces-verbaal, vastgesteld dat er een hennepkwekerij was ingericht in de slaapkamer aan de voorzijde van de gehuurde woning. De ramen waren geblindeerd en boven de 18 aangetroffen hennepplanten hingen twee in hoogte verstelbare assimilatielampen. In de kweekruimte heeft de politie verder 3 ventilatoren voor luchtverversing aangetroffen en boven de hennepplanten hing een mechanische afzuiging voorzien van een koolstoffilter. De wanden en plafonds waren deels afgeplakt met aluminiumfolie. Op de zolder heeft de politie een zogenaamde grow tent aangetroffen en 39 potten gevuld met potgrond en afgeknipte hennepwortels.
2.4 Bij een tweede inval op 23 april 2008 zijn diverse flessen en jerrycans in beslag genomen, waarvan enkele flessen gevuld waren met het middel GHB, blijkens een narcotest verricht door een verbalisant.
2.5 Op 21 april 2008 heeft [huurster] een formulier ondertekend waarmee zij voornoemde huurovereenkomst opzegt per 21 augustus 2008. Bij brief d.d. 11 juni 2008 heeft de raadsman van [huurster] aangegeven dat [huurster] zich beroept op nietigheid van deze opzegging dan wel dat zij de opzegging vernietigt.
De vordering en het verweer
3.1 Woonconcept vordert de ontbinding van de huurovereenkomst - voor zover deze nog niet door huuropzegging is beëindigd - en de ontruiming van het gehuurde, alsmede een veroordeling van [huurster] in de proceskosten.
Bij dagvaarding stelt Woonconcept primair dat [huurster] de huurovereenkomst heeft opgezegd op 21 april 2008 met ingang van 21 augustus 2008. Woonconcept betwist dat deze opzegging onder misbruik van omstandigheden dan wel onder dwaling tot stand is gekomen.
Woonconcept baseert haar vordering voorts op de stelling dat [huurster] zich niet heeft gedragen als een goed huurder, nu zij in (een deel van) het gehuurde een in werking zijnde professionele hennepkwekerij heeft gehad en GHB in de woning heeft opgeslagen. Gelet daarop is [huurster] tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Zij heeft het gehuurde niet gebruikt overeenkomstig de bestemming van woonruimte. Woonconcept voert een actief en duidelijk beleid met betrekking tot hennep. Door de hennepkweek gaat een negatieve invloed uit op de woonomgeving. [huurster] heeft voorts geen dermate bijzondere omstandigheden aangevoerd waardoor toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
3.2 Allereerst stelt [huurster] dat er geen sprake was van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst per 21 augustus 2008, nu deze opzegging onder invloed van dwaling dan wel misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. De wil om de huur op te zeggen is nimmer bij [huurster] aanwezig geweest.
[huurster] betwist dat er GHB in haar garage aanwezig was dan wel dat zij daarvan op de hoogte was, maar zij erkent wel dat zij hennep gekweekt heeft en daarmee in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst. [huurster] stelt dat deze tekortkoming niet zodanig is, dat dit een ontbinding rechtvaardigt en er zijn volgens haar bijzondere omstandigheden aanwezig waardoor een beroep op ontbinding in dit geval niet gerechtvaardigd is. Volgens [huurster] was er geen sprake van een professionele en omvangrijke hennepplantage. [huurster] had 18 plantjes in haar slaapkamer om haar schuld bij Vodafone af te lossen. De zolder was niet ingericht als hennepkwekerij, er stond alleen een niet-gebruikte grow tent en in de potten met potgrond zaten geen hennepplanten of resten daarvan. [huurster] heeft geen enkel financieel voordeel gehad en zij heeft geen enkele keer geoogst. [huurster] kan erkennen dat in zijn algemeenheid een negatieve invloed kan uitgaan van een hennepkwekerij, maar in dit specifieke geval heeft de woonomgeving geen overlast ervaren. Zij meent dat haar specifieke woonbelang in dit geval dient te prevaleren boven het algemene belang van Woonconcept. Zij leeft als alleenstaande moeder van twee kinderen van een uitkering en zij heeft psychische problemen. Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, zal [huurster] op een zwarte lijst komen te staan en niet elders iets kunnen huren, zodat zij met haar kinderen op straat komt te staan.
De beoordeling
4.1 Allereerst dient te worden beoordeeld of de huurovereenkomst rechtsgeldig door opzegging is beëindigd. Naar de kantonrechter begrijpt, voert [huurster] primair aan dat er sprake is van wilsontbreken en subsidiair dat er sprake is van wilsgebreken. [huurster] heeft aangegeven dat zij direct na het verhoor door de politie is doorgestuurd naar Woonconcept. Het gesprek met twee medewerkers van Woonconcept is door [huurster] als behoorlijk intimiderend ervaren en heeft haar ertoe gebracht de huurovereenkomst op te zeggen. Woonconcept had volgens haar dienen te onderzoeken of zij daadwerkelijk instemde met beëindiging van de huurovereenkomst en of zij de gevolgen daarvan wel kon overzien. Tegenover deze stellingen zijdens [huurster] staat de enkele betwisting zijdens Woonconcept, hetgeen naar het oordeel van de kantonrechter een onvoldoende weerlegging oplevert. Woonconcept verwijst weliswaar naar haar schrijven d.d. 1 juli 2008, maar uit dit schrijven blijkt dat zij naar aanleiding van de brief van (de raadsman van) [huurster] d.d. 11 juni 2008 tot een gerechtelijke procedure tot ontbinding zal overgaan en voert geen feiten of omstandigheden aan op grond waarvan [huurster] ten onrechte de nietigheid zou hebben ingeroepen. In deze brief erkent Woonconcept dat [huurster] in een gesprek op 21 april 2008 (de dag van het verhoor) voor de keuze is gesteld dat zij ofwel het huurcontract kon 'ontbinden' met een termijn van vier maanden ofwel de gerechtelijke procedure kon afwachten die Woonconcept zou opstarten. Overigens is niet dan wel onvoldoende gesteld of gebleken dat Woonconcept gerechtvaardigd op de opzeggingsverklaring van [huurster] mocht vertrouwen en dat zij aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan, hetgeen onder de genoemde omstandigheden op de weg van Woonconcept lag. De kantonrechter is dan ook met [huurster] van oordeel dat de opzeggingshandeling - als gevolg van het ontbreken van de wil van [huurster] daartoe - als nietig dient te worden aangemerkt, zodat de huurovereenkomst thans nog voortduurt.
4.2 Ter beoordeling van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter stelt vast dat er sprake is van een tekortkoming zijdens [huurster], mede gelet op de Aanwijzing Opiumwet waaruit blijkt dat bij de aanwezigheid van meer dan 5 hennepplanten wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Met een hoeveelheid van 18 hennepplanten gaat namelijk een hoeveelheid hennep voor eigen gebruik te boven, hetgeen ook niet ontkend wordt door [huurster]. Overigens is het enkel voldoen aan het criterium van meer dan vijf hennepplanten voldoende om aan te nemen dat er sprake is van een bedrijfsmatige teelt van hennep, daaraan doet niet af dat aan andere factoren zoals genoemd in de Aanwijzing Opiumwet niet (geheel) wordt voldaan. Tevens is daarbij niet van belang of daadwerkelijk in het gehuurde GHB was opgeslagen.
4.3 Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen, moet het gewicht van de tekortkoming ook worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder. Enerzijds neemt de kantonrechter daarbij in aanmerking dat Woonconcept ten aanzien van het telen van hennep een niet-gedoogbeleid voert - hetgeen blijkt uit artikel 6.9 van haar huurvoorwaarden en artikelen in haar woningkrant - en dat [huurster] niet heeft betwist dat zij daarmee bekend was. Zij was er derhalve van op de hoogte, althans behoorde rekening te houden met de mogelijkheid dat Woonconcept bij een hennepkwekerij in het gehuurde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde nastreeft. Voorts blijkt uit het proces-verbaal dat er goederen in de garage van de huurwoning waren opgeslagen die de ingrediënten vormen van GHB en dat blijkens een narcotest enkele flesjes GHB bevatten. Zij is echter niet strafrechtelijk veroordeeld voor het voorhanden hebben van GHB wegens het ontbreken van wettelijk bewijs en niet is gebleken van enige resultaten van een onderzoek van het NFI naar aanleiding van de in beslaggenomen vloeistoffen. Hoewel [huurster] betwist dat er GHB aanwezig was in het gehuurde dan wel dat zij daarvan op de hoogte was, heeft zij aangegeven dat zij een gedeelte van haar garage in gebruik heeft gegeven aan haar kennis [J]. Deze had volgens haar een aantal zaken in de garage opgeslagen, waaronder de door de politie in beslag genomen goederen. Het is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de narcotest en de overige aangetroffen zaken voldoende aannemelijk geworden dat er in ieder geval een (zeer) kleine hoeveelheid GHB aanwezig was in (de garage van) het gehuurde. [huurster] is in beginsel ingevolge artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk voor gedragingen van derden zoals [J] in het gehuurde, maar de kantonrechter zal bij de afweging van de belangen in dit kader rekening houden met de omstandigheid dat niet is komen vast te staan dat [huurster] op de hoogte was van enige GHB productie in het gehuurde.
4.4 Anderzijds heeft [huurster] aangegeven dat in dit specifieke geval geen overlast voor de woonomgeving is opgetreden. Volgens haar was de kwekerij van dermate bescheiden omvang dat van (stank)overlast geen sprake was. Evenmin is volgens haar op enig moment sprake geweest van een risico op gevaarzetting, overlast of schade. Voorts wijst zij op haar persoonlijke omstandigheden als alleenstaande moeder van twee kinderen van 13 en 16 jaar, haar moeilijke financiële situatie en haar psychische problemen. Volgens haar kan ze vervolgens niet elders iets huren en is ze niet in staat om een particuliere huurwoning te betalen, zodat ze met haar kinderen op straat komt te staan.
4.5 In de afweging van voornoemde omstandigheden is met name van belang dat de plaatsgevonden hennepteelt met 18 plantjes in een deel van een slaapkamer zeer beperkt van omvang kan worden genoemd en naar het oordeel van de kantonrechter gebruik is gemaakt van niet-professioneel te noemen apparatuur zoals een plantenspuit en een (tafel)ventilator. Voorts is niet dan wel onvoldoende gesteld of gebleken dat er in dit specifieke geval sprake is geweest van gevaarzetting, overlast of schade. De enkele algemene stellingen van Woonconcept hieromtrent zijn, gelet op de specifieke stellingen zijdens [huurster], daartoe onvoldoende. Ook omtrent de aangetroffen GHB is onvoldoende gesteld of gebleken dat er sprake zou zijn van gevaarzetting, overlast of schade. Ten slotte neemt de kantonrechter bij zijn belangenafweging in aanmerking de bijzondere persoonlijke situatie van [huurster]. Uit de stukken is gebleken dat [huurster] als gevolg van haar psychische problematiek wordt belemmerd in haar functioneren. Ze staat (nog steeds) onder behandeling van het GGZ en wordt bijgestaan door een maatschappelijk begeleider. Woonconcept heeft niet ontkend dat bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde [huurster] op een 'zwarte lijst' voor sociale huurwoningen zal komen te staan, terwijl voldoende aannemelijk is geworden dat het voor [huurster] financieel niet haalbaar is een huurwoning in de vrije sector te verkrijgen. Voldoende aannemelijk is geworden dat bij ontruiming van het gehuurde [huurster] op straat zal komen te staan met een grote kans op uithuisplaatsing van haar kinderen. Al deze bijzondere omstandigheden wegen naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan de door Woonconcept aangevoerde belangen, zodat de gevorderde ontbinding en haar gevolgen naar het oordeel van het kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij neemt de kantonrechter overigens nog in aanmerking dat [huurster] de toezegging heeft gedaan dat haar misstap eenmalig was.
4.4 Woonconcept zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij het salaris van de gemachtigde van [huurster] op 2 punten van het liquidatietarief kanton zal worden gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering van Woonconcept af;
veroordeelt Woonconcept tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [huurster] begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen aan de griffier door bijschrijving op rekeningnummer 19.23.25.760 t.n.v. MvJ Arrondissement Asssen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.M.C. Obenhuijsen en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2009.
typ/conc: 167/SJSK
coll: