Uitspraak
RECHTBANK Assen
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 309662 \ CV EXPL 11-1202
vonnis van de kantonrechter van 18 oktober 2011
in de zaak van
[Eisers]
die beiden woonplaats kiezen op het kantoor van hun gemachtigde,
eisers,
gemachtigde: Tijhuis & Partners,
tegen
De stichting Woonservice Complex De Noorderkroon,
die gevestigd is in Roden,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L.A.A. Ongenae.
Partijen worden hierna in enkelvoud [eiser] en De Noorderkroon genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het comparitie vonnis van 7 juni 2011;
- het proces-verbaal van comparitie van 5 september 2011;
- de ter comparitie genomen akte van [eiser];
- de akten van partijen van 4 oktober 2011.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag het vonnis wordt uitgesproken.
De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
[eiser] is eigenaar van een appartement dat deel uitmaakt van het verzorgingscentrum "De Noorderkroon".
[eiser] verhuurt dat appartement aan De Noorderkroon. De tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst is neergelegd in de daarvan door hen op 15 juni 2007 opgemaakte akte. In die akte is onder meer opgenomen:
In aanmerking nemende dat
- (…)
- dat onder woonkosten dient te worden verstaan: de kosten voor de huur inclusief de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren voor de zelfstandige woonruimte en de algemene aan de woonruimte dienstbare ruimten.
en
Woonkosten
10. De woonkosten bestaan uit de maandelijkse huur van het appartement. De huurder zal de maandelijkse bijdrage aan de Vereniging van eigenaren voor zijn rekening nemen.
De Noorderkroon heeft geen bijdrage betaald aan de Vereniging van Eigenaren.
De vordering en het verweer
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten vordert [eiser], verkort weergegeven, veroordeling van De Noorderkroon tot betaling aan hem dan wel aan de Vereniging van Eigenaren van een bedrag ter grootte van € 20.146, 21 vermeerderd met rente en kosten.
Het verweer van De Noorderkroon strekt tot afwijzing van de vordering en hoofdelijke veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Daartoe stelt De Noorderkroon, samengevat weergegeven, dat in de door De Noorderkroon opgestelde huurovereenkomst een fout is geslopen, omdat in de huurovereenkomst staat dat De Noorderkroon als huurder, de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren zal betalen. De Noorderkroon stelt dat partijen dat niet zijn overeengekomen. Dat van een kennelijk fout sprake is, blijkt volgens De Noorderkroon uit de aanbiedingsbrief waarmee de huurovereenkomst aan [eiser] is verzonden. Daarin staat wat partijen zijn overeengekomen:
De onderhuurder betaalt aan ons de huur van € 500,-- wij maken dit bedrag aan u over en U betaalt zelf de nota van de Vereniging van Eigenaren. De onderhuurder betaalt de servicekosten aan de Stichting.
De Noorderkroon voert verder aan dat haar toenmalige directeur in een brief [eiser] expliciete heeft gewezen op het feit dat er sprake is van een vergissing en dat de aanbiedingsbrief een correcte weergave vormde van wat partijen was afgesproken.
De beoordeling
Het gaat in deze zaak, samengevat weergegeven met het oog op een doelmatige bespreking, om het volgende. Een eigenaar van een appartement in het verzorgingscentrum van De Noorderkroon is gehouden een bijdrage te betalen aan de Vereniging van Eigenaren. Het gaat om een substantiële bijdrage waarmee de kosten worden afgedekt gemoeid met de instandhouding van uiteenlopende voorzieningen die het verzorgingscentrum haar seniore bewoners biedt. Het verzorgingscentrum kampt al jarenlang met langdurige leegstand, waardoor appartementen weinig courant zijn. Een en ander brengt met zich mee dat erfgenamen van appartementen zich veelal geconfronteerd zien met een financiële last. Zij worden eigenaar van een nagenoeg onverkoopbaar appartement en zijn gelijktijdig gehouden, naast servicekosten, een aanzienlijke bijdrage te betalen aan de Vereniging van Eigenaren. Tegen deze achtergrond huurt De Noorderkroon in voorkomende gevallen appartementen van eigenaren. Die appartementen worden door De Noorderkroon onderverhuurd aan seniore huurders. Met deze constructie beoogt De Noorderkroon de leegstand in het verzorgingscentrum te bestrijden en zorg te kunnen blijven verlenen aan haar seniore bewoners. De constructie biedt eigenaren de mogelijkheid om de servicekosten gedurende de periode van onderhuur niet te betalen en de te betalen bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren te kunnen compenseren met de te ontvangen huur.
Het is een oudtante van [eiser] geweest die een appartement in De Noorderkroon heeft bewoond en dat appartement aan [eiser] heeft nagelaten. Het is tegen de hiervoor geschetste achtergrond dat [eiser] met de Noorderkroon een huurovereenkomst heeft gesloten.
Inmiddels is het appartement van [eiser] al jaren verhuurd, heeft [eiser] de huurpenningen van de Noorderkroon ontvangen, maar heeft [eiser] noch De Noorderkroon in al die jaren de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren betaald. [eiser] vordert in deze procedure dat de kantonrechter De Noorderkroon veroordeelt om de bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren aan [eiser] te betalen dan wel rechtstreeks aan de Vereniging van Eigenaren. Het komt er aldus op aan de inhoud van de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst vast te stellen.
Voordat de kantonrechter dat zal doen, ziet hij echter aanleiding het navolgende te overwegen.
[eiser] stelt in zijn dagvaarding dat de Vereniging van Eigenaren de bijdrage heeft gefactureerd aan De Noorderkroon. [eiser] hecht aan zijn dagvaarding de betreffende facturen. Ter comparitie is echter gebleken dat de facturen niet van de Vereniging van Eigenaren afkomstig zijn, maar door [eiser] zelf zijn gefabriceerd en voor wat betreft de betaling er van zijn voorzien van het eigen bankrekeningnummer van [eiser]. Ook is ter comparitie gebleken dat [eiser] door de Vereniging van Eigenaren niet is aangesproken tot betaling van enige bijdrage. Al wat andersluidend is gesteld in de dagvaarding klopt derhalve niet. De kantonrechter kan niet anders dan vaststellen dat [eiser] om zijn vordering in zijn ogen kans van slagen te geven, feiten heeft gesteld waarvan hij wist dat die feiten geen basis hebben in de werkelijkheid. Ook kan de kantonrechter niet anders dan vaststellen dat [eiser] er zelfs niet voor terugschrikt om facturen op naam van de Vereniging van Eigenaren te fabriceren kennelijk om de door hem betrokken stellingen overtuigingkracht te geven. Aldus handelt [eiser] in ieder geval in strijd met de in art. 21 Rv. verankerde waarheidsplicht. Het is onder meer dat artikel dat een partij verplicht om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren en dat, wanneer deze verplichting niet is nageleefd, de rechter de bevoegdheid geeft om daaruit de gevolgtrekking te maken die hij geraden acht. De kantonrechter kan onder de gegeven omstandigheden niet anders dan tot de conclusie komen dat twijfel aan de goede trouw van [eiser] op zijn plaats is.
Wat betekent het een en ander voor de vaststelling van de inhoud van de huurovereenkomst en de daarin neergelegde bepaling over de woonkosten?
Anders dan [eiser] lijkt voor te staan, wordt de inhoud van een overeenkomst niet uitsluitend bepaald door de tekst er van. Waar het op aan komt, is de betekenis die partijen ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen.
Met inachtneming van deze maatstaf gaat de kantonrechter voorbij aan de tekst van art. 10 van de huurovereenkomst. Er is sprake geweest van een kennelijk fout, partijen zijn niet overeengekomen dat De Noorderkroon de bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren zal betalen. Mede gelet op de omstandigheid dat [eiser] het met de waarheid niet zo nauw neemt, kan de kantonrechter niet anders dan tot de slotsom komen dat [eiser] tegen beter weten in dacht profijt te kunnen trekken uit een kennelijke verschrijving in de huurovereenkomst. [eiser] had beter moeten weten, gelet op al wat partijen over en weer hebben verklaard ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst, de daarbij betrokken en over en weer kenbare belangen bij de totstandkoming daarvan, de aanbiedingsbrief waarmee hij de huurovereenkomst toegezonden kreeg en de latere brief van De Noorderkroon waarin hij nogmaals werd gewezen op de verschrijving.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen.
[eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partijen in de op de gebruikelijke wijze te begroten kosten van de procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering van [eiser] af;
veroordeelt hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van De Noorderkroon begroot op € 1.200,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.R. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2011.
typ/conc: 216/BRT
coll: