Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 10/1866
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2012 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde [gemachtigde],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld,
verweerder,
gemachtigde [gemachtigde].
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 8 te Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 201.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 juli 2010 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 25 augustus 2010, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2011 te Assen. Eiser is verschenen, bijgestaan door de kantoorgenoot van zijn gemachtigde [naam], alsmede [taxateurs] (taxateurs).
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.1 Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1970 gebouwde senioren-hoekwoning met een inhoud van circa 289 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 350 m².
1.2 De kavel bestaat uit de oorspronkelijke kavel ter grootte van 129 m² en een in het jaar 2009 van de gemeente Westerveld aangekocht perceel grond ter grootte van 221 m². Laatstbedoeld perceel grond heeft eiser gekocht voor een bedrag van € 3.000,--. Op dit perceel grond mag niet worden gebouwd. Evenmin mag op deze grond een parkeerplaats worden gerealiseerd. Op deze grond staat tegen de zijgevel van de woning een schakelkast van de energiemaatschappij. Op deze grond rust een zakelijk recht ten behoeve van de energiemaatschappij voor het verrichten van werkzaamheden aan de schakelkast en voor de in de grond aanwezige kabels.
Geschil
2.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009.
2.2. Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 135.000,--.
2.3. Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing gehandhaafde waarde.
Beoordeling van het geschil
3.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3.2. Naar de bedoeling van de wetgever dient de waarde als bedoeld in de Wet WOZ te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
3.4. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, opgaat in een of meer andere onroerende zaken, wordt, ingevolge artikel 18, derde lid, onderdeel a, van de Wet WOZ, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Daarom is, gelet op hetgeen onder punt 1.2 is vermeld, in casu van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2010 gewaardeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.5 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde per 1 januari 2009 overeenkomt met de waarde als bedoeld in de Wet WOZ. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, nr. 40299, LJN AU 4300 en HR 28 januari 2011, nr. 10/00648,
LJN BP 2132).
3.6 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door WOZ-taxateur [taxateur] op 18 november 2010 opgemaakte matrix. Ter betwisting van de door verweerder vastgestelde waarde en ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft eiser een door [taxateur], NVM-makelaar, verbonden aan [makelaarkantoor], op 7 oktober 2010 opgemaakt taxatierapport en een daarbij behorende matrix ingebracht. Ter zitting heeft eisers taxateur nog een stamkaart overgelegd met gegevens betreffende de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 2 te Z].
3.7 Verweerder heeft de onroerende zaak blijkens de door hem overgelegde matrix getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft daarbij drie vergelijkingspercelen opgevoerd. Twee van deze vergelijkingspercelen betreffen een senioren-hoekwoning en één vergelijkingsperceel betreft een senioren-tussenwoning. Al deze vergelijkingspercelen hebben - anders dan eisers onroerende zaak - een extra verdieping (zolder). De twee opgevoerde hoekwoningen gelegen aan [b-straat 11 te Z] en de [c-straat 8 te Z] hebben een grotere inhoud dan eisers onroerende zaak (328 m³ respectievelijk 350 m³), maar een kleinere kaveloppervlakte (respectievelijk 230 m² en
235 m²). Deze vergelijkingspercelen zijn verkocht voor respectievelijk € 197.000,-- en
€ 191.500,--. Evenals eisers onroerende zaak hebben deze vergelijkingspercelen een parkeergelegenheid van circa 35 tot 40 meter afstand van de deur. De opgevoerde tussenwoning gelegen aan de [c-straat 14 te Z] heeft eveneens een grotere inhoud (350 m3) en een kleinere kaveloppervlakte (148 m²) dan eisers onroerende zaak. Dit vergelijkingsperceel is verkocht voor een bedrag € 158.500,--.
3.8 Eisers taxateur heeft eveneens de onder punt 3.7 bedoelde vergelijkingsmethode gehanteerd. In de door hem opgemaakte matrix zijn, naast het eveneens door verweerder gehanteerde vergelijkingsperceel gelegen aan de [c-straat 14 te Z], twee vergelijkingspercelen opgevoerd die zijn gelegen aan [d-straat 12 en 11 te Z]. Deze vergelijkingspercelen hebben een kaveloppervlakte van 140 m² respectievelijk 130 m² en betreffen senioren-tussenwoningen. Deze bouw van deze vergelijkingspercelen is identiek aan eisers woning; de inhoud is evengroot (289 m³). Deze vergelijkingspercelen zijn beide door een woningbouwvereniging op 20 juli 2009 respectievelijk op 5 november 2009 op de vrije markt verkocht voor een bedrag van € 125.000,--.
3.9 De door beide partijen ingebrachte matrices bevatten een rekenkundige opbouw van de voor de onroerende zaak en de vergelijkingspercelen per 1 januari 2009 getaxeerde waarden. Daarbij zijn de getaxeerde waarden op een aantal elementen uitgesplitst. Tussen de door partijen aan dezelfde elementen toegekende waarden bestaan verschillen, met name ten aanzien van de gehanteerde grondwaarden. De rechtbank stelt voorop dat slechts van belang is of de getaxeerde eindwaarde van de betreffende onroerende zaak overeenkomt met de waarde als bedoeld in de Wet WOZ. Met de rekenkundige taxatieopbouw kan worden onderbouwd of hiervan sprake is. Hiermee kan inzichtelijk worden gemaakt of in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingspercelen. De taxatieopbouw met de waarden van de afzonderlijke elementen is dus niet meer dan een hulp-/controlemiddel voor de waardevaststelling van de onroerende zaak als geheel. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de door partijen aan de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw toegekende waarden afzonderlijk op hun juistheid te beoordelen.
3.10 De rechtbank zal in de eerste plaats beoordelen of verweerder tegenover de betwisting door eiser aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Verweerder heeft uitsluitend gebruik gemaakt van vergelijkingspercelen die - anders dan eisers onroerende zaak - beschikken over een extra verdieping. Uit eisers matrix volgt echter dat er ook vergelijkingspercelen voorhanden zijn die evenals eisers onroerende zaak niet beschikken over een extra verdieping en die dezelfde inhoud als eisers onroerende zaak hebben. Deze vergelijkingspercelen ([d-straat 12 en 11] zijn - naar namens eiser ter zitting onbestreden is verklaard - op de vrije markt verkocht. De rechtbank acht deze twee vergelijkingspercelen daarom bruikbaar ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. Verweerder heeft deze vergelijkingspercelen echter niet betrokken in zijn onderbouwing van de waardevaststelling. Gelet hierop acht de rechtbank niet aannemelijk dat verweerder bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak - anders dan de vergelijkingspercelen - niet beschikt over een extra verdieping. De rechtbank acht evenmin aannemelijk dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de aan de onder punt 1.2 bedoelde in 2009 aangekochte grond klevende beperkingen. Hierbij verwerpt de rechtbank verweerders stelling dat eiser van te voren had kunnen weten dat hij niet optimaal gebruik kan maken van de grond en dat dit de gemeente niet kan worden toegerekend. Het gaat er bij de waardevaststelling immers om dát er sprake is van aan de grond klevende beperkingen en niet om de vraag aan wie dit kan worden toegerekend.
3.11 De rechtbank concludeert, gelet op hetgeen onder punt 3.10 is overwogen, dat verweerder niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Dit betekent dat de rechtbank moet beoordelen of eiser - tegenover de betwisting door verweerder - de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.
3.12 Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser evenmin aan zijn bewijslast voldaan. Doordat eisers taxateur bij de onderbouwing van zijn taxatie alleen gebruik heeft gemaakt van tussenwoningen, kan niet worden nagegaan of eisers taxateur er in voldoende mate rekening mee heeft gehouden dat eisers onroerende zaak een hoekwoning betreft. Zoals volgt uit verweerders matrix, zijn er wel hoekwoningen voorhanden die als vergelijkingspercelen kunnen dienen. Verder heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat alle drie door eisers taxateur gebruikte vergelijkingspercelen beduidend minder grond hebben dan eisers onroerende zaak. Eisers taxateur heeft niet inzichtelijk gemaakt dat hij dit verschil in voldoende mate in de door hem getaxeerde waarde tot uitdrukking heeft gebracht. De rechtbank acht het in dat kader onbegrijpelijk dat eisers onroerende zaak slechts circa
€ 11.000,-- meer waard zou zijn dan vergelijkingspercelen gelegen aan de [d-straat 12 en 11], terwijl deze vergelijkingspercelen tussenwoningen betreffen en 210 m² respectievelijk
220 m² minder grond hebben dan eisers onroerende zaak. De rechtbank gaat voorbij aan de door eisers taxateur ter zitting overgelegde stamkaart betreffende de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 2 te Z]. De voor deze onroerende zaak pas op 4 mei 2011 gerealiseerde transactieprijs werpt onvoldoende licht op de marktsituatie op 1 januari 2009, te meer nu sindsdien sprake is van een onzekere marktsituatie.
3.13 Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 165.000,--. Bij deze schatting van de waarde heeft de rechtbank onder meer het volgende in aanmerking genomen:
- De transactiegegevens van alle door partijen aangedragen vergelijkingspercelen.
- De omstandigheid dat eisers onroerende zaak een hoekwoning zonder extra verdieping betreft.
- Het verschil in kaveloppervlakte tussen eisers onroerende zaak en de vergelijkingspercelen.
- De aan de onder punt 1.2 bedoelde in 2009 aangekochte grond klevende beperkingen.
- De omstandigheid dat eisers onroerende zaak geen parkeergelegenheid heeft nabij de deur.
3.14 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, de bestreden uitspraak zal vernietigen en de waarde zal verminderen tot een bedrag van € 165.000,--.
Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.092,-- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 218,--; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 437,--; met toepassing van een wegingsfactor 1). Nu verweerder de hoogte van de door eiser gevraagde vergoeding voor de kosten van het taxatierapport niet heeft bestreden, stelt de rechtbank deze door verweerder te vergoeden kosten vast op een bedrag van € 481,90 (overeenkomstig de factuur van [makelaarskantoor] van 8 oktober 2010). Aldus dient verweerder in totaal een bedrag van € 1.573,90 aan proceskosten te vergoeden aan eiser.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot een bedrag van € 165.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.573,90 ;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41,-- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. E.M. Visser, rechter, in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2012.
w.g M. Hiemstra w.g. E.M. Visser
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.