Uitspraak
00/1505 GEMWT COO ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE BREDA
Veertiende kamer
Uitgesproken d.d.: 2 februari 2001
UITSPRAAK
in het geding tussen:
Woo Udenhout B.V., gevestigd te Udenhout, eiseres,
P.J. Severiens te Huis ter Heide, gemachtigde,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg, te Tilburg, verweerder.
1. Procesverloop:
Bij verweerders besluit van 17 maart 2000 met kenmerk GROJA/992372/W39790 (hierna: het primaire besluit), verzonden op dezelfde dag, is eiseres - op grond van de artikelen 14 en 17 van de Woningwet (Ww) - aangeschreven tot het treffen van een aantal voorzieningen aan het pand […]weg 1 te Udenhout (hierna: pand). Daartegen heeft eiseres op 26 april 2000 bezwaar gemaakt.
Bij verweerders besluit van 10 juli 2000 met kenmerk BD/SJZ/2.444/114289 (hierna: het bestreden besluit), verzonden op 17 juli 2000, is het bezwaar deels gegrond verklaard en het primaire besluit deels herroepen. Daartegen heeft eiseres op 28 augustus 2000 bij de rechtbank beroep ingesteld.
Op 22 september 2000 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van 8 januari 2001. Namens eiseres is verschenen gemachtigde P.J. Severiens. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. L.P.F. Warnier, ambtenaar van de gemeente Tilburg (hierna: gemeente). Voorts is verschenen X, als exploitant van restaurant "Z”
2. Beoordeling:
Eiseres heeft de eigendom van het pand. Een deel van het pand wordt verhuurd aan X, die het thans gebruikt als een restaurant, onder de naam "Z". Het resterende deel van het pand wordt gebruikt voor de huisvesting van personen. Daarbij gaat het in concreto om een aantal afzonderlijke (slaap)kamers die ten behoeve van permanent verblijf worden verhuurd (althans ter beschikking gesteld) en enige sanitaire voorzieningen voor gemeenschappelijk gebruik.
Op 23 juni 1999 heeft een ambtenaar van de gemeente vastgesteld dat het pand in een aantal opzichten niet voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit (Bb) aan bestaande gebouwen stelt. Naar aanleiding daarvan heeft verweerder bij brief van 28 september 1999 (onder meer) gewezen op 23, in een afzonderlijke bijlage nader omschreven, punten die - ingevolge het Bb - moeten worden aangepast. In dat kader heeft verweerder tevens het voornemen kenbaar gemaakt om eiseres - op grond van de artikelen 14 en 17 van de Ww - aan te schrijven tot het treffen van voorzieningen.
Op 12 november 1999 heeft eiseres schriftelijk gereageerd op verweerders brief van 28 september 1999. Die reactie heeft verweerder niet op andere gedachten gebracht. Vervolgens heeft verweerder bij besluit van 8 december 1999 laten weten dat hij de aanschrijving van 28 september 1998 handhaaft, en dat eiseres tegen het betreffende besluit bezwaar kan maken binnen zes weken na verzending ervan. Het besluit van 8 december 1999 is niet in rechte aangevochten.
Bij het primaire besluit heeft verweerder eiseres (onder meer) aangeschreven om een aantal, in een afzonderlijke bijlage nader omschreven, voorzieningen te treffen teneinde te voldoen aan de verplichtingen ingevolge het Bb. In het primaire besluit heeft verweerder tevens verklaard dat hij een last onder dwangsom zal opleggen indien eiseres niet op uiterlijk 1 mei 2000 de nodige voorzieningen zal hebben getroffen.
Op 26 april 2000 heeft eiseres tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. Verweerder heeft het primaire besluit heroverwogen, en naar aanleiding daarvan het bezwaar deels gegrond verklaard. In aansluiting daarop heeft verweerder het primaire besluit deels herroepen, door de aanschrijving ingevolge de Ww te beperken tot een aantal nader omschreven punten. In het bestreden besluit heeft verweerder tevens verklaard dat hij een last onder dwangsom zal opleggen indien eiseres niet op uiterlijk 1 oktober 2000 de nodige voorzieningen zal hebben getroffen.
Eiseres kan zich niet verenigen met het bestreden besluit en heeft om die reden beroep bij de rechtbank ingesteld. Blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting staat eiseres op het standpunt dat de aanschrijving tot het treffen van voorzieningen (deels) ten onrechte aan haar is gericht. In dat kader heeft eiseres betoogd dat niet zij, maar de huurders verantwoordelijk zijn voor het herstel van (een aantal van) de door verweerder geconstateerde gebreken aan het pand. Verder heeft eiseres gesteld dat haar te weinig tijd is gegund om evenbedoelde gebreken te herstellen.
De rechtbank overweegt als volgt.
Ingevolge artikel 14, eerste lid van de Ww schrijven burgemeester en wethouders (hierna: b&w) degene die als eigenaar of uit anderen hoofde tot het treffen van die voorzieningen bevoegd is, aan binnen een door hen te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen, indien een woning, woonkeet of woonwagen wegens strijd met de in het Bb neergelegde voorschriften of uit anderen hoofde noodzakelijk voorzieningen behoeft.
Ingevolge artikel 17, eerste lid van de Ww kunnen b&w degene die als eigenaar of uit anderen hoofde tot het treffen van die voorzieningen bevoegd is, aanschrijven binnen een door hen te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen, indien een gebouw, niet zijnde een woning, woonkeet of woonwagen, wegens strijd met de in het Bb neergelegde voorschriften of uit anderen hoofde noodzakelijk voorzieningen behoeft.
Ingevolge artikel 26, tweede lid, eerste volzin van de Ww kunnen b&w de beschikking tot toepassing van bestuursdwang gelijktijdig met de desbetreffende aanschrijving bekendmaken.
Allereerst dient, uit de gedingstukken, te worden geconcludeerd dat het besluit van 8 december 1999 in zijn geheel is herroepen door het nemen (en deels handhaven) van primaire besluit. In dat kader wijst de rechtbank op het gegeven dat het rechtszekerheidsbeginsel verbiedt dat een situatie wordt bestreken door twee of meer aanschrijvingen ingevolge de Ww. Verder moet, blijkens het verhandelde ter zitting, worden geconstateerd dat in het primaire besluit en het bestreden besluit geen gebruik is gemaakt van de in artikel 26, tweede lid van de Ww geformuleerde bevoegdheid. Verweerder heeft immers uitdrukkelijk verklaard, dat eiseres een afzonderlijke dwangsombeschikking zal ontvangen indien zij nog langer in gebreke blijft om de in het bestreden besluit genoemde voorzieningen te treffen.
Op basis van het vorenstaande stelt de rechtbank vast dat het thans voorliggende geschil zich beperkt tot de vraag of eiseres terecht is aangeschreven tot het treffen van de in het bestreden besluit met zoveel woorden aangeduide voorzieningen.
In dat kader stelt de rechtbank voorop dat eerst, ambtshalve, moet worden onderzocht of het pand geheel of gedeeltelijk is beschouwen als een woning in de zin van artikel 14, eerste lid van de Ww. Daarbij is van belang om vast te stellen dat in de Ww het begrip "woning" niet nader is gedefinieerd. Gelet hierop komt gewicht toe aan de betekenis van het begrip "woning" in het dagelijks taalgebruik, en aan de wijze waarop het in geding zijnde bouwwerk is ingericht en wordt gebruikt. Tevens laat de rechtbank zich leiden door artikel 7A:1623a, derde lid van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin het begrip "zelfstandige woning" wordt omschreven.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het deel van het pand dat wordt gebruikt voor de huisvesting van personen, terecht aangemerkt als woning in de zin van artikel 14, eerste lid van de Ww. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de in het desbetreffende deel aanwezige kamers geen eigen toegang hebben, terwijl die kamers voor bewoning afhankelijk zijn van daarbuiten gesitueerde wezenlijke voorzieningen. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Voorzitter van de voormalige Afdeling rechtspraak van de Raad van State van 15 oktober 1993 met kenmerk S03.93.3313 (gepubliceerd in AB 1994, nummer 685).
Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder de aanschrijving terecht aan eiseres heeft gericht. Gebleken is immers dat eiseres als eigenaar bevoegd is tot het treffen van de thans in geding zijnde voorzieningen. Deze categorie personen wordt in de artikelen 14 en 17 van de Ww met zoveel woorden genoemd.
Anders dan eiseres meent, is het antwoord op de vraag wie de kosten van de door verweerder voorgestane verbetering van het pand moet dragen, niet bepalend voor het antwoord op de vraag wie bevoegd is over de te renoveren objecten te beschikken. Beslissend is de - in artikel 5:3 van Pro het BW vervatte - regel dat de eigenaar van een zaak eigenaar is van al haar bestanddelen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet de eigendom heeft van de objecten aan de binnenzijde van het pand. Deze stelling - die eiseres overigens eerst ter zitting heeft geponeerd - is niet onderbouwd met stukken waaruit kan worden afgeleid dat de beheers- en beschikkingsbevoegdheid van enerzijds het pand en anderzijds zijn bestanddelen zijn gescheiden.
Gezien het vorenstaande concludeert de rechtbank dat verweerder op zichzelf bevoegd was om jegens eiseres toepassing te geven aan de artikelen 14 en 17 van de Ww, in verband met de bouwkundige toestand van het pand.
Eiseres heeft het bestaan van voornoemde gebreken aan het pand, zoals die zich ten tijde van het nemen van het bestreden besluit manifesteerden, niet bestreden. Evenmin heeft eiseres weersproken dat verweerder, bij afweging van alle betrokken belangen, in redelijkheid tot de gewraakte aanschrijving had kunnen besluiten. Daarnaast bieden de gedingstukken noch het verhandelde ter zitting aanknopingspunten voor de veronderstelling dat het bestreden besluit in deze opzichten gebreken vertoont.
Gezien het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder (gelet op artikel 14, eerste lid van de Ww) gehouden was om eiseres aan te schrijven de nodige voorzieningen aan het woongedeelte van het pand te treffen, en dat verweerder (gelet op artikel 17, eerste lid van de Ww) redelijkerwijs heeft kunnen besluiten om eiseres aan te schrijven de nodige voorzieningen aan het restaurantgedeelte van het pand te treffen.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat aan eiseres voldoende tijd is gegund om de in het bestreden besluit aangeduide voorzieningen te treffen. Eiseres heeft weliswaar betoogd dat zij de in geding zijnde voorzieningen niet vóór 1 oktober 2000 kan (casu quo had kunnen) treffen, maar dat betoog wordt niet gedragen door een deugdelijke onderbouwing.
Eiseres heeft slechts in algemene termen gewezen op de omstandigheid dat het moeilijk is om de nodige werkzaamheden tijdig door aannemers te laten verrichten. Die omstandigheid komt, naar het oordeel van de rechtbank, voor risico van eiseres. Daarbij komt nog dat verweerder aan eiseres reeds een aantal maanden uitstel heeft verleend voor het treffen van voorzieningen ter voldoening aan de gewraakte aanschrijving. In dit verband merkt de rechtbank verder op dat eiseres, om haar moverende redenen, geen grond heeft gezien om de president van de rechtbank te verzoeken om terzake een voorlopige voorziening te treffen.
Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. Zij ziet immers geen aanleiding tot vernietiging van het bestreden besluit. Gelet hierop ziet de rechtbank evenmin grond om te gelasten dat de gemeente het gestorte griffierecht aan eiseres vergoedt, en om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres.
3. Beslissing:
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan en uitgesproken in het openbaar door mr. Lagas, in tegenwoordigheid van mr. Koenraad als griffier, op 2 februari 2001
Tegen deze uitspraak kunnen partijen, alsmede iedere andere belanghebbende, hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van een beroepschrift bedraagt zes weken en vangt aan op de dag na de datum van verzending van het afschrift van deze uitspraak.
Afschrift verzonden d.d.:
WB