Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 163179 / KG ZA 06-368
Vonnis in kort geding van 22 augustus 2006
in de zaak van
1.de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE TILBURG,
zetelend te Tilburg,
2. de commanditaire vennootschap
PIETER VREEDEPLEIN ONTWIKKELING C.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Gravenhage,
3.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PIETER VREEDEPLEIN BEHEER B.V.,
enig beherend vennoot van eiseres sub 2,
gevestigd en kantoorhoudende te 's-Gravenhage,
eiseressen,
procureur mr. A.J.H.W. Coppelmans,
advocaat mr. J.F. de Groot te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Tilburg,
gedaagde,
procureur mr. T.J.H.M. Linssen,
advocaat mr. P.J.L.J. Duijsens te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna respectievelijk “de gemeente”, – eiseres sub 2 en eiseres sub 3 gezamenlijk – “de CV” en “[gedaagde]” genoemd worden.
1.De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 juli 2006;
- de mondelinge behandeling op 2 augustus 2006;
- de pleitnota van mr. De Groot en de door de gemeente en de CV in het geding gebrachte
producties;
-de pleitnota van mr. Duijsens en de door [gedaagde] in het geding gebrachte producties;
1.2 Na de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter de zaak twee dagen aangehouden, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Partijen hebben bij faxberichten van 4 augustus 2006 echter alsnog vonnis gevraagd. De voorzieningenrechter laat een faxbericht van [gedaagde] d.d. 6 augustus 2006 buiten beschouwing, reeds omdat het is ingezonden nadat de behandeling van het kort geding is afgesloten. Vervolgens is vonnis bepaald.
2. Het geschil
De gemeente en de CV vorderen na wijziging van eis als voorlopige voorziening om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] te bevelen om met ingang van de vijfde dag na betekening van dit vonnis het aan haar in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie M, nr. 9771, totaal groot 0.0366 ha aan hen in gebruik te geven en te dulden dat dit perceel door hen wordt gebruikt voor de voltooiing van het bouwplan Pieter Vreedeplein e.o., eventueel met bepaling dat zij gezamenlijk aan [gedaagde] een vergoeding toeleggen voor het gebruik ad € 950,-- per maand vanaf het moment van ingebruikgeving totdat de eigendom op de gemeente Tilburg zal zijn overgegaan, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, althans met zodanige verdere voorziening als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
2. [gedaagde] te bevelen om op hun eerste schriftelijk verzoek medewerking te verlenen aan het vestigen van zodanige zakelijke rechten op het onder 1. vermelde perceel, dat zij vooruitlopend op de eigendomsovergang van bedoeld perceel aan de gemeente in de gelegenheid zijn de op, in of onder het perceel gebouwde delen van het complex, al dan niet in de vorm van appartementsrechten, als onderdeel van het project te verkopen en te leveren aan derden;
3. [gedaagde] te bevelen zich te onthouden van gedragingen die de voltooiing van het bouwplan Pieter Vreedeplein e.o. belemmeren of kunnen belemmeren;
4. te bepalen dat [gedaagde] aan elk van hen een dwangsom van € 5.000,--, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, verbeurt, voor elke dag dat [gedaagde] niet voldoet aan het gevorderde sub 1., althans het gevorderde sub 2., dan wel het gevorderde sub 3.;
5. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.
3. De feiten
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
A. [gedaagde] is eigenaresse van het perceel kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie M, nr. 9771, totaal groot 0.03.66 ha, plaatselijk bekend Pieter Vreedeplein nr. 5 en van de daarop bevindende opstal van één bouwlaag.
B. Voornoemd perceel is begrepen in het bouwplan Pieter Vreedeplein e.o. Het plan voorziet ter plaatse in de verwijdering van de op het perceel staande opstal en opname van het perceel in een nieuw te bouwen complex. Dit complex voorziet in de bouw van een ondergrondse parkeergarage, winkelruimte, een bioscoopcomplex, een fietsen-stalling en 116 appartementen.
C. De raad van de gemeente heeft op 28 februari 2005 besloten tot onteigening van het perceel van [gedaagde].
D. Bij beschikking van 6 juni 2005 heeft deze rechtbank op de voet van artikel 54a Onteigeningswet (Ow) een rechter-commissaris en drie deskundigen benoemd om een voorlopig oordeel omtrent de schadeloosstelling te geven.
E. De vervroegde plaatsopneming door de deskundigen heeft op 13 juni 2005 plaats-gevonden.
F. Medio 2005 is de bouw van voornoemd complex rechtmatig aangevangen. Het verkeert thans in een vergevorderd stadium. Door de bouw is het perceel op de bouwplaats komen te liggen en wordt het geheel ingesloten door het nieuwbouwcomplex. [gedaagde] benut het op het perceel staande gebouw al enige tijd niet meer.
G. Bij Koninklijk besluit van 1 december 2005 heeft de kroon het raadsbesluit van de gemeente van 28 februari 2005 tot onteigening van het perceel van [gedaagde] goedgekeurd.
H. Op 24 januari 2006 is het voorlopig deskundigenbericht omtrent de schadeloosstelling uitgebracht.
I. Bij exploit van 25 januari 2006 heeft de gemeente [gedaagde] doen dagvaarden voor deze rechtbank en gevorderd in haar naam vervroegd de onteigening uit te spreken van het perceel van [gedaagde], met bepaling van een voorschot op de aan [gedaagde] toe te kennen schadeloosstelling.
J. Bij vonnis van 7 juni 2006 heeft deze rechtbank de vordering van de gemeente toegewezen en het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 600.000,--.
K. [gedaagde] heeft tegen voornoemd vonnis tijdig beroep in cassatie ingesteld onder aanvoering van één middel. Het middel voert aan dat de rechtbank de vordering van de gemeente tot vervroegde onteigening niet direct had mogen toewijzen, omdat de gemeente in strijd met artikel 54g Ow [gedaagde] niet binnen twee maanden na de datum waarop de vervroegde plaatsopneming heeft plaatsgevonden heeft doen dagvaarden. Volgens [gedaagde] had de rechtbank nader onderzoek door de deskundigen moeten gelasten en/of een aanvullende plaats opneming en/of het nader bestuderen van de meer recente gegevens sedert de vorige plaatsopneming op 13 juni 2005. [gedaagde] concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak.
L. De gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. De gemeente heeft voorts om een versnelde behandeling verzocht. De Hoge Raad heeft de schriftelijke toelichting van partijen bepaald op 13 oktober 2006.
M. Bij brief van 7 juli 2006 heeft mr. De Groot namens de gemeente en de CV [gedaagde] een voorstel gedaan, inhoudende – kort gezegd – primair intrekking van het ingestelde cassatieberoep en subsidiair het vervroegd in gebruik geven van het perceel Pieter Vreedeplein nr. 5, beide tegen aanbieding van een schadeloosstelling. [gedaagde] is niet binnen de gestelde termijn met het voorstel akkoord gegaan.
4. De beoordeling
4.1 De gemeente en de CV leggen aan hun vorderingen in essentie ten grondslag dat [gedaagde] jegens hen onrechtmatig handelt door de voortgang van de werkzaamheden betreffende het project Pieter Vreedeplein e.o. tegen te houden zonder enig redelijk belang bij voortgezet gebruik van het perceel Pieter Vreedeplein nr. 5, afgezet tegen de grote belangen van de gemeente en de CV.
4.2 [gedaagde] voert hiertegen gemotiveerd verweer. Op dit verweer en op hetgeen
partijen verder nog ter ondersteuning van hun standpunten hebben aangevoerd zal, voor zover nodig, in het hiernavolgende nader worden ingegaan.
4.3 Vooropgesteld wordt dat ingevolge de Onteigeningswet de eigendom van een onroerende zaak eerst door inschrijving van het in kracht van gewijsde gegane onteigeningsvonnis op de onteigenaar overgaat. Het onteigeningsvonnis van 7 juni 2006 is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat de wet daarin niet voorziet. Nu cassatie is ingesteld zal van eigendomsovergang derhalve voorlopig geen sprake zijn. Toewijzing van het gevorderde komt derhalve neer op een ingrijpende inbreuk op het eigendomsrecht van [gedaagde]. Voor de vraag of een dergelijke, vérstrekkende, vordering toewijsbaar is is van belang:
I - wat het gevolg zou zijn van de eventuele vernietiging in cassatie van het vonnis van de rechtbank;
II - wat in concreto de gevolgen voor [gedaagde] zouden zijn van de in feite gevorderde ingebruikneming;
III - of een afweging van de wederzijdse belangen van partijen bij de beantwoording van de in de in het slot van de eerste alinea onder 4. 3 geformuleerde vraag dient plaats te vinden en zo ja, wat het resultaat van die afweging zou zijn.
4.4 ad I
Partijen verschillen van mening of de door [gedaagde] ingestelde cassatie kans van slagen heeft waarbij de discussie zich toespitst op de uitleg van het per 1 juli 2005 gewijzigde artikel 54g Ow. Daarbij is van belang dat het – enige – cassatiemiddel zich richt tegen de overweging van de rechtbank - kort samengevat – dat een nieuwe descente door deskundigen ten behoeve van hun advies omtrent de aan [gedaagde] toe te kennen schadevergoeding niet noodzakelijk was; blijkens haar toelichting in de cassatiedagvaarding overigens gaat het [gedaagde] met name om hernieuwde bestudering van de gegevens door deskundigen en het verdisconteren van relevante waardebepalende omstandigheden die zich zouden hebben voorgedaan in de periode liggende tussen het uitbrengen van hun voorlopig bericht en hun definitieve advies. De gemeente en de CV menen dat in die belangen al wordt voorzien in de huidige procedure en wijzen, onder meer, op de artikelen 36a en 40 Ow.
Indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat het vonnis zal worden gecasseerd en ter verdere behandeling zal worden verwezen dan moet echter worden aangenomen dat de nieuwe behandeling betrekking zal hebben op de vaststelling van de schadevergoeding en dat de onteigening zelf niet meer ter discussie zal staan. Tegen de beslissing tot onteigening is ook geen middel gericht. Voorzover [gedaagde] bedoelt te stellen dat die onteigening via de verwijten omtrent de gebrekkige pogingen van de gemeente tot minnelijke verwerving opnieuw aan de orde zou kunnen komen snijdt die stelling geen hout. Met andere woorden: er dient van uitgegaan te worden dat zij de eigendom over het betreffende perceel zal verliezen, óók indien haar cassatiemiddel zou slagen.
4.5. ad II
Toewijzing van de vorderingen zou leiden tot sloop van het op het perceel staande gebouw, uitgraving van dat perceel en constructie van een nieuw bouwwerk. In confesso is dat de huidige toestand van het gebouw niet meer waarneembaar zal zijn indien het na eventuele cassatie tot een nieuwe descente zou komen. Niettemin is voorshands voldoende aannemelijk dat de belangen van [gedaagde] bij een zorgvuldige waardebepaling daardoor niet geschaad zullen worden. De gebruiksmogelijkheden van het huidige gebouw en de bouwkundige toestand er van hebben, zoals blijkt uit zowel de voorlopige rapportage van de door de rechtbank benoemde deskundigen, het rapport van eerder door [gedaagde] ingeschakelde deskundigen als uit de in de onteigeningsprocedure gewisselde stellingen nauwelijks een rol gespeeld: het gaat veeleer om de gebruiksmogelijkheden van het perceel. Daar zal ook na sloop van het gebouw en bebouwing van het perceel nog een oordeel over gegeven kunnen worden waarbij alle relevante factoren aan de orde kunnen komen. Bovendien kan de huidige feitelijke situatie uitgebreid gedocumenteerd worden.
Het te onteigenen perceel is door de vergevorderde bouwwerkzaamheden erom heen nu volledig ingesloten en nauwelijks meer bruikbaar. In dit geding staat voldoende vast dat het al bij aanvang van die werkzaamheden feitelijk niet meer gebruikt werd door [gedaagde]. Ingebruikname , vooruitlopend op de feitelijke eigendomsovergang krachtens onteigening, beperkt [gedaagde] dan ook niet in het gebruik van het perceel.
4.6 ad III
Vooropgesteld zij dat niet aan de orde is of [gedaagde] thans haar eigendom dient over te dragen maar of zij jegens de gemeente en de CV onrechtmatig handelt door met een beroep op haar – onbetwiste – eigenaarsrecht te weigeren haar perceel in gebruik te geven op de door eiseressen gewenste wijze. Dit komt neer op een zeer ingrijpende inbreuk op [gedaagde]’ eigendomsrecht maar dat staat op zich zelf - anders dan [gedaagde] stelt – aan een belangenafweging niet in de weg. Wel zullen dan, gezien de ernst van die inbreuk, enerzijds zware eisen gesteld dienen te worden aan de toetsing van de belangen van de gemeente en de CV en moet anderzijds duidelijk zijn dat de belangen van [gedaagde] bij het voorkomen van de inbreuk op haar eigendomsrecht daar als het ware schril bij afsteken.
Voldoende aannemelijk is dat met het bouwplan een aanzienlijk maatschappelijk en publiek belang is gemoeid. Het gaat om een omvangrijk complex dat een prominente plaats inneemt in de binnenstad van Tilburg. Toetsing en erkenning van dat belang volgt ook uit de goedkeuring van het onteigeningsbesluit door de Kroon en uit de beslissing tot vervroegde onteigening van de rechtbank. Indien met de voltooiing van het project gewacht dient te worden tot een onteigeningsvonnis in kracht van gewijsde is gegaan zal die voltooiing aanzienlijk vertraagd worden. De overlast door verlenging van de door de bouwwerkzaamheden noodzakelijke verkeersmaatregelen zal daardoor verlengd worden; bekorting van de duur van die overlast is eveneens een relevant maatschappelijk belang.
Dat is, anders dan de gemeente stelt, niet het geval ten aanzien van de omstandigheid dat burgers niet zouden begrijpen waarom een project stil zou liggen als gevolg van het verzet van een burger; de gemeente moet geacht worden dat te kunnen uitleggen.
Voldoende aannemelijk is voorts dat vertraging van het project zal leiden tot aanzienlijke extra financiële lasten, onder meer bestaand uit renteverlies, verhoging van de verwervingskosten van het project en dergelijke. Die lasten zullen in belangrijke mate voor rekening van de CV komen maar zijn uiteraard relevant voor beoordeling van de vraag of [gedaagde] (ook) jegens de CV onrechtmatig handelt door haar beroep op haar eigendomsrecht.
Tegenover die belangen staat als eerste het recht van [gedaagde] in beginsel over haar eigendom te beschikken zoals haar goeddunkt. Dat recht is echter al lang niet meer absoluut. In feite kan zij die rechten nog maar beperkt uitoefenen nu onteigening onafwendbaar is en feitelijk gebruik niet (meer) mogelijk is en ook niet door haar wordt beoogd. Zij lijdt dus ook op dat punt geen schade indien het perceel in gebruik zou worden genomen. Als tweede belang – en dat belang lijkt [gedaagde] met name ook te willen behartigen – geldt dat zij door haar weigering in te stemmen met ingebruikgeving druk wil uitoefenen op de gemeente en de CV om zodoende een door haar gewenste winkelunit in het te realiseren complex te verkrijgen, althans een zo hoog mogelijke schadeloosstelling te bewerkstelligen. Dat is echter een niet te respecteren belang. Niet wat de door haar beoogde winkelunit betreft omdat, voorzover de gemeente ter zake toezeggingen zou hebben gedaan zij de gemeente daar in een afzonderlijke procedure op dient aan te spreken; de Onteigeningswet kent alleen vergoedingen in geld. Niet wat de hoogte van de schadevergoeding betreft omdat haar belangen op dat punt voldoende worden gewaarborgd door de bepalingen van de Onteigeningswet en zij in de lopende onteigeningsprocedure in de gelegenheid zal zijn haar visie omtrent de schadeloosstelling aan de orde te stellen. Daarin past niet, althans niet nu de vervroegde onteigening inmiddels is uitgesproken , het hanteren van drukmiddelen op de wijze zoals [gedaagde] dat thans doet.
Naar voorlopig oordeel wegen inderdaad de belangen van eiseressen in casu aanzienlijk veel zwaarder dan dat van [gedaagde]. Om die reden is de omstandigheid dat eiseressen de door de houding van [gedaagde] dreigende vertraging hadden kunnen voorkomen door te gaan wachten met bouwen van onvoldoende gewicht.
4.7 Conclusie op grond van het onder 4.4 tot en met 4.6 overwogene is dat [gedaagde] onder de hiervoor gestelde omstandigheden onrechtmatig handelt jegens eiseressen door niet in te stemmen met de gevorderde ingebruikname. Dat betekent dat de vorderingen onder I en II zullen worden toegewezen met inachtneming van het navolgende. Tot sloop van het bestaande pand mag niet worden overgegaan alvorens de huidige situatie, zowel binnen als aan de buitenzijde nauwkeurig door beschrijving van de bouwkundige toestand en foto’s is vastgelegd. De eventueel te verbeuren dwangsommen zullen aan een maximum worden gebonden. Voor toewijzing van een vergoeding is geen reden omdat het pand niet in gebruik is. Duidelijk zal zijn dat het vestigen van zakelijke rechten geen eigendomsoverdracht kan inhouden. Het onder 3 gevorderde zal als te vaag en onduidelijk geformuleerd worden afgewezen.
5. De kosten
[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1 beveelt [gedaagde] om met ingang van de vijfde dag na betekening van dit vonnis het aan haar in eigendom toebehorende perceel, kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie M, nr. 9771, totaal groot 0.0366 ha, aan eiseressen in gebruik te geven en te dulden dat dit perceel door hen wordt gebruikt voor de voltooiing van het bouwplan Pieter Vreedeplein e.o.;
6.2 bepaalt dat aan het op voormeld perceel staande pand geen werkzaamheden zullen plaatsvinden alvorens de toestand daarvan is vastgelegd als omschreven onder 4.7 van dit vonnis;
6.3 beveelt [gedaagde] op eerste schriftelijk verzoek van een door eiseressen aan te wijzen notaris medewerking te verlenen aan het vestigen van zodanige zakelijke rechten op voormeld perceel dat zij, vooruitlopend op de eigendomsovergang van bedoeld perceel aan de gemeente in de gelegenheid zullen zijn rechten op de op, in of onder het perceel gebouwde delen van het complex , al dan niet in de vorm van appartementsrechten, als onderdeel van het project te verkopen en te leveren aan derden;
6.4 bepaalt dat [gedaagde] aan eiseres sub 1 en sub 2 elk een dwangsom van € 5.000,-- verbeurt voor elke dag dat [gedaagde] niet voldoet aan een van de haar bij dit vonnis opgelegde veroordelingen, met bepaling dat in totaal aan eiseressen sub 1 en 2 gezamenlijk niet meer dan € 1.000.000,-- kan worden verbeurd;
6.5 veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding deze voorzover aan de zijde van de wederpartij gevallen tot op heden begroot op € 1.155,32, waaronder begrepen een bedrag van € 816,-- aan procureurssalaris;
6.6 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.7 wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de voorzieningenrechter mr. M.M. Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2006?in tegenwoordigheid van mr. A. Evers, waarnemend griffier.