Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/261
Uitspraakdatum: 14 augustus 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] N.V., gevestigd te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente, verweerder.
Eiser wordt hierna ook aangeduid als belanghebbende.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [belanghebbende], [adres] [woonplaats], (hierna: het vliegveld), per waardepeildatum 1 januari 2003 en de toestanddatum 1 januari 2005 vastgesteld op € 4.599.000.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 september 2005 de waarde verminderd tot € 1.752.486.
1.3. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 8 november 2005 beroep ingesteld.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 276.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend op 7 februari 2006.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2006 te Breda, tezamen met het onderzoek in de zaak die bij de rechtbank is geregistreerd onder nummer 05/1962. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende haar directeur, en de verweerder.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendomsrecht van het vliegveld. Het vliegveld bestaat uit een stuk grond van ongeveer 160.000 m2 met daarop een gebouw bestaande uit twee etages met een vloeroppervlak, per etage, van 107 m2 , verharde start- en landingsbanen, een verhard parkeerterrein en tanks.
2.2. Met dagtekening 28 februari 2005 is bij beschikking de waarde van het vliegveld als bedoeld in artikel van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) vastgesteld op € 4.599.000 naar de toestand op 1 januari 2005 en de waardepeildatum 1 januari 2003. In de uitspraak op bezwaar is de waarde verminderd tot € 1.752.486.
2.3. Het vliegveld is gewaardeerd als een samenstel in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Daarbij zijn, voor zover te dezen van belang, na de uitspraak op bezwaar de onderdelen als volgt gewaardeerd:
Oppervlak Waarde/m2 Totaal
Restgrond onverhard 129.909 € 5 € 649.545
Grond gebouw 655 € 55 € 36.025
Verharding parkeerterrein 636 € 21,35 € 13.579
3. Geschil
3.1. In geschil is of terecht een grondoppervlak van in totaal 655 m2 is toegerekend aan het gebouw waarin de werkplaats en kantoor zijn gevestigd (het gebouw). Tevens is in geschil de waarde van de verharding van het parkeerterrein. Niet meer in geschil is dat de waarde van de restgrond kan worden gesteld op € 3 per m2. Ook is niet meer in geschil dat de totale oppervlakte aan restgrond 130.000 m2 beslaat.
3.2. Voor hetgeen partijen hebben aangevoerd wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces verbaal van de zitting waarvan een kopie aan deze uitspraak is gehecht.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van het vliegveld moet worden bepaald op de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, Wet WOZ, waarbij rekening moet worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. De rechtbank sluit zich daarbij aan. De rechtbank is ook met partijen van oordeel dat sprake is van een samenstel van eigendommen als is bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ dat als één geheel moet worden gewaardeerd nu de door belanghebbende in haar bedrijf aangewende eigendommen onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel vormen en het bedrijf als één samenhangend geheel moet worden beschouwd, waarbinnen alle eigendommen voor één organisatorisch doel worden aangewend.
De ondergrond bij het bedrijfsgebouw
4.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het vliegveld toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter zitting en in het verweerschrift bij de zaak met nummer 05/1962 gesteld dat de gemeente bij elk gebouw een oppervlak hanteert van 2,5 maal het bruto vloeroppervlak in verband met noodzakelijke ruimte voor verkeer en toegang tot het gebouw. In het onderhavige geval komt dat uit op 2,5 x 2 x 107 = 535 m2. Bij de beschikking is uitgegaan van een oppervlak van 655 m2.
4.3. De omstandigheid dat sprake is van een samenstel van eigendommen, neemt niet weg dat de verschillende onderdelen van dat samenstel afzonderlijk dienen te worden gewaardeerd, zij het met inachtneming van de omstandigheid dat de onderdelen tot een samenstel behoren. De rechtbank is van oordeel dat de grond die behoort bij een bedrijfsgebouw als zodanig moet worden gewaardeerd en dat dat niet alleen geldt voor de ondergrond maar ook voor de grond die direct dienstbaar is aan en noodzakelijk voor het gebruik van het bedrijfsgebouw. Belanghebbendes stelling dat uitsluitend de ondergrond in aanmerking moet worden genomen, wordt derhalve verworpen.
4.4. Verweerder heeft zijn stelling dat als grond die direct dienstbaar is aan en noodzakelijk is voor het gebruik van het gebouw moet worden uitgegaan van een oppervlak van 2,5 maal de totale vloeroppervlakte van het gebouw, niet met enig bewijsmiddel gestaafd. Belanghebbende heeft gesteld dat de factor 2,5 in elk geval te hoog is. De rechtbank stelt voor het onderhavige gebouw van twee etages de bij het gebouw behorende grond, inclusief de ondergrond, in goede justitie op tweemaal de ondergrond of 214 m2.
De verharding van het parkeerterrein
4.5. Verweerder heeft overgelegd een overzicht van aanlegkosten voor infrastructuur, waarin als kostprijs voor parkeerplaatsen wordt uitgegaan van € 1.325 per 25 m2of € 53 per m2. Verweerder is bij de waardering uitgegaan van een bedrag aan aanlegkosten van € 35 per m2, afgewaardeerd tot een factor 0,61 wegens de technische veroudering van de verharding. Belanghebbende heeft daar tegenover gesteld dat de verharding van het parkeerterrein in 1995 € 11,35 per m2 heeft gekost. Tevens heeft hij gesteld dat het niet aannemelijk is dat de eenvoudige verharding van een parkeerterrein meer zou kosten dan de verharding van start- en landingsbanen, die in 2002 € 25 per m2 heeft gekost.
4.6. Ter zitting is komen vast te staan dat het parkeerterrein in 1995 is aangelegd op grond die was verstevigd met een gravellaag, die als zodanig reeds als parkeerplaats dienst deed. Voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden uitgegaan van de kosten van herbouw van het parkeerterrein op onbebouwde en onverharde grond. Nu daarvan in 1995 geen sprake was, kunnen de feitelijk in 1995 voor de verharding gemaakte kosten niet als uitgangspunt dienen voor de bepaling van de waarde.
4.7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde overzicht de nieuwbouwkosten voor het parkeerterrein onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Zo is niet duidelijk waarom uitgegaan zou moeten worden van een nieuwbouwprijs van € 53 terwijl verweerder zelf is uitgegaan van € 35 per m2, en evenmin in hoeverre de kostprijs beïnvloed wordt door het soort grond of de omgeving waar de verharding wordt aangebracht. De rechtbank is tevens van oordeel dat belanghebbendes verwijzing naar de feitelijke kosten van verharding van de start- en landingsbanen hout snijdt. Er is immers geen aanleiding te veronderstellen dat de verharding van een parkeerterrein van hogere kwaliteit zou moeten zijn dan die van start- en landingsbanen. Dit klemt temeer nu de start- en landingsbanen zijn aangelegd in de plaats van grasbanen en er bij die aanleg derhalve nog geen fundering aanwezig was – zoals ook als uitgangspunt heeft te gelden bij de berekening van de vervangingswaarde van de verharding van het parkeerterrein. De rechtbank zal dan ook voor de kostprijs van de verharding van het parkeerterrein dit bedrag van € 25 per m2 als uitgangspunt nemen.
4.8. Tussen partijen is niet in geschil dat door toepassing van een factor 0,61 voldoende rekening wordt gehouden met technische en functionele veroudering. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de verharding wordt dan 0,61 x € 25 = € 15,25 per m2.
Conclusie
4.9. Partijen hebben er ter zitting overeenstemming over bereikt dat de waarde van de restgrond moet worden gesteld op € 3 per m2 en de oppervlakte op 130.000 m2. Op grond daarvan en van het onder 4.4. en 4.8. overwogene, moet de beschikking dan met inachtneming van het volgende worden herzien:
Posten in geschil Uitspraak verweerder Oordeel Rechtbank
Oppervlak Waarde/m2 Totaal Oppervlak Waarde/m2 Totaal
Restgrond onverhard 129.909 5 649.545 130.000 3 390.000
Grond gebouw 655 55 36.025 214 55 11.770
Verharding parkeerterrein 636 21,355 13.579 636 15,25 9.699
Totaal 699.149 411.469
verschil 287.680
4.10. De rechtbank vermindert de waarde tot € 1.752.486 min € 287.680 =
€ 1.464.806. Het gelijk is aan belanghebbende.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.464.806;
- gelast dat de gemeente het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 276 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 14 augustus 2006 door mr. A.G.M. Zander, voorzitter, mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr. D. Hund, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.S.J. Pijnenburg-Braspenning, griffier.
De uitspraak is enkel door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303,
2500 EH ‘s-Gravenhage, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.