Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/864
Uitspraakdatum: 1 maart 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] BV, gevestigd te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente, verweerder.
Eiseres wordt hierna ook aangeduid als belanghebbende.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat] te [woonplaats] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 15.574.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 januari 2006 de waarde verminderd tot op € 4.550.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2005 verminderd tot een aanslag naar die waarde.
1.3. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 16 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 17 februari 2006, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 276.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Verweerder heeft per brief van 28 november 2006, ontvangen bij de rechtbank op 30 november 2006, een nader stuk ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2006 te Breda.
1.7. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, haar gemachtigde, alsmede de verweerder.
1.8. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de inspecteur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Op 17 mei 2004 heeft belanghebbende het eigendom verkregen van de onroerende zaken, gelegen aan de [straat] te [woonplaats] (hierna: het object) voor een bedrag van € 4.500.000, inclusief kosten koper.
2.2. Het object was een voormalige meelfabriek. Op het moment van aankoop door belanghebbende bestond het object uit een fabrieksgebouw, met daarin allerlei machines, daarnaast kantoren en meerdere andere gebouwen, op een terrein van circa 3,7 ha, waaronder een kade voor de overslag van goederen die over het water kunnen worden vervoerd.
2.3. Na aankoop heeft belanghebbende de machines en al wat overigens los verkoopbaar was aan diverse partijen verkocht voor een bedrag gelijk aan hetgeen zij in het object, inclusief kosten koper, had geïnvesteerd.
2.4. De vorige eigenaar van het object is in staat van faillissement geraakt en in het kader
daarvan heeft een bank het object, zonder succes, trachten te verkopen voor minimaal
€ 8.500.000.
2.5. Verweerder heeft met dagtekening 30 april 2005 met betrekking tot het object een waardebeschikking in het kader van de Wet WOZ aan belanghebbende verstuurd, waarbij het object per waardepeildatum, en naar de toestand van, 1 januari 2003 (tijdvak 2005 tot en met 2006) is gewaardeerd op € 15.574.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder de waarde verlaagd naar € 4.550.000.
2.5.1. Verweerder heeft de nader vastgestelde waarde van € 4.550.000 in een “Rapportage onderbouwing WOZ-waarde van het object [straat] te [woonplaats]” (hierna: matrix) als volgt gespecificeerd:
Omschrijving Gecorrigeerde vervangingswaarde in €
1.1. Kantoren 33.354
1.2. Kantoren 17.167
1.3. Opslag/werkpl. 108.133
1.4. Kantine 21.757
1.5. Silogebouw 914.085
2.1. Kade 926.800
2.2. Verharding/hekwerk 266.000
3.1. Grond 2.263.920
Totaal 4.553.216
2.6. Belanghebbende heeft opdracht gegeven aan [taxateurs] (WOZ gediplomeerd) het object te taxeren. Het taxatierapport van 24 maart 2006 omschrijft het doel van de taxatie als volgt: ”Doel is het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Wet WOZ voor de belastingjaren 2005 en 2006”. De door voormelde taxateur getaxeerde gecorrigeerde vervangingswaarde op waardepeildatum, tevens toestandsdatum, 1 januari 2003 bedraagt € 835.000.
2.6.1. Het in verband met deze taxatie opgemaakte “rekenmodel” specificeert de waardering als volgt:
Omschrijving Gecorrigeerde vervangingswaarde na technische afschrijving in € Gecorrigeerde vervangingswaarde in €
Kantoorgebouw 122.711 61.356
Kantoorgebouw 1e verdieping 61.951 30.976
Opslagloods parterre 173.475 86.738
Opslagloods 1e verdieping 15.998 7.999
Produktiegebouw 12.542.709 0
Kade 791.200 791.200
Terreinverharding 352.000 264.000
Grond bedrijfsmatig in gebruik 1.888.000 1.888.000
saldo 15.948.044 3.130.269
Af: saneringskosten 1.045.000
Af: sloopkosten produktiegebouw 1.250.000
Totaal 835.269
Totaal afgerond 835.000
2.6.2. De geschatte sloopkosten zijn gebaseerd op een offerte met dagtekening 26 mei 2005 van [BV] aan belanghebbende voor sloop, afvoer van puin en andere afvalmaterialen van het [meelfabriek] gebouw, voor een bedrag van € 1.250.000 (excl. BTW).
2.6.3. De saneringskosten worden onderbouwd door een berekening van [Makelaars], als volgt:
Ton m³
Sanering olietanks € 20.000
Sanering puinlaag 16.000 € 5 € 80.000
Sanering zink 5.000 € 45 € 225.000
Transport 24.000 € 30 € 720.000
Totaal saneringskosten € 1.045.000
2.7. Per 31 augustus 2006 heeft belanghebbende op het object een recht van erfpacht gevestigd ten behoeve van derden voor een periode van 50 jaar tegen een canon van € 282.185 per jaar. In de hieraan voorafgaande periode heeft belanghebbende het object te koop aangeboden voor een bedrag van € 4.550.000.
3. Geschil
3.1. In geschil is of de waarde van het object is te bepalen op € 4.550.000, hetgeen verweerder bepleit en belanghebbende bestrijdt.
3.2. Verweerder stelt daarbij dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dan wel op grond van het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ de waarde van het object € 4.550.000 bedraagt.
3.3. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ nihil bedraagt en bepleit een waarde bepaald op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ van € 835.000.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de WEV). Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 naar de toestand waarin het object zich – naar tussen partijen niet in geschil is – op die datum bevindt. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak, die niet tot woning dient en die – kort gezegd – niet is aan te merken als monumentenpand, worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid van die bepaling.
4.2. Bij betwisting door belanghebbende rust op de verweerder de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
De rechtbank acht verweerder met hetgeen hij aanvoert, waaronder het taxatieverslag en de matrix, daarin niet geslaagd. De rechtbank tekent hierbij aan dat in een geval als dit, waarin het object wordt gewaardeerd volgens de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde, overlegging van een taxatierapport de meest voor de hand liggende methode is om bewijs te leveren. Aan verhandelingen in een verweerschrift over onderwerpen die op het terrein van een deskundige liggen, maar die niet worden ondersteund door een rapport van een deskundige, kent de rechtbank derhalve slechts een beperkte bewijskracht toe.
4.3. Belanghebbende heeft met betrekking tot de haar voorgestane waarde wel een taxatierapport van een ter zake deskundige overgelegd. De rechtbank zal dit taxatierapport dan ook als uitgangspunt nemen. De rechtbank zal het rapport echter niet integraal overnemen omdat het met betrekking tot de grondwaarde en de inschatting van de economische veroudering van het produktiegebouw/silogebouw alsmede de onder 2.6.1. bedoelde sloop- en saneringskosten uitgaat van, naar het oordeel van de rechtbank, onjuiste uitgangspunten.
4.4. De grond is door verweerder op € 60 p/m² gewaardeerd en hij heeft dit onderbouwd door, onweersproken, te stellen dat de gemeente bedrijfsterreinen binnen het industriegebied [haven], waarbinnen ook het object is gelegen, op waardepeildatum uitgaf tegen prijzen die varieerden van € 100 p/m² (voor aan het water grenzende gronden) tot € 75 p/m² (voor de wat verderaf gelegen terreinen). Nu de onderhavige grond voor een deel aan het water is gelegen is de door verweerder gehanteerde waarde p/m² niet irreëel te noemen. De rechtbank acht de in het taxatierapport door belanghebbende gegeven onderbouwing voor de door haar gehanteerde grondwaarde niet voldoende omdat deze (mede) zijn ingegeven door ervaringscijfers van grondwaarden in de gemeente [woonplaats], die pleegt uit te gaan van € 50 p/m². De door verweerder gehanteerde waarden gaan van een betere vergelijkingsmaatstaf uit omdat deze op of omstreeks de waardepeildatum gerealiseerd zijn in hetzelfde industriegebied als waarin het object is gelegen. De rechtbank zal derhalve de grondwaarde bepalen op € 60 p/m².
4.5. De in opdracht van belanghebbende berekende saneringskosten zijn vooral gekoppeld aan sloop van het produktiegebouw/silogebouw en/of bouwwerkzaamheden op het terrein. De door belanghebbende gegeven specificatie daarvan omvat onder andere sanering van de puinlaag en zink alsmede transportkosten. De rechtbank is van oordeel dat niet het totale bedrag van € 1.045.000 ten laste van de grondwaarde kan worden gebracht omdat het door belanghebbende overgelegde onderdeel van bodemonderzoeksrapporten aangeeft dat niet altijd behoeft te worden overgegaan tot sanering. De bestaande puinlaag die over vrijwel het gehele terrein aanwezig is, mag namelijk in beginsel worden gehandhaafd. Slechts indien bouw- of andere werkzaamheden daartoe nopen en het puin niet op locatie kan worden hergebruikt, is het noodzakelijk deze af te voeren naar een verwerkingsinrichting. Ook sanering van verontreiniging met zink in de bovengrond is niet noodzakelijk. In beginsel is het mogelijk om op de met zink verontreinigde grond te bouwen. Nu belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat eventuele saneringskosten niet op derden kunnen worden verhaald, is aannemelijk dat indien nieuwbouw op het terrein dan wel herbouw van het produktiegebouw/silogebouw sanering noodzakelijk zou maken, de daaraan verbonden kosten voor rekening van belanghebbende komen. Gezien bovenstaande onzekerheden met betrekking tot de noodzaak tot sanering, alsmede het feit dat er sprake is van een dubbeltelling omdat zowel in de in 2.6.2. vermelde offerte van de sloopkosten als de in 2.6.3. vermelde specificatie van de saneringskosten afvoer van puin is berekend, zal de rechtbank de saneringskosten als waardedrukkende factor in goede justitie bepalen op een bedrag van € 100.000.
4.6. De in het taxatierapport van belanghebbende gehanteerde waardering van het zogenaamde produktiegebouw/silogebouw gaat uit van het onjuiste uitgangspunt dat op de waardepeildatum dit gebouw geen aanwendingsmogelijkheden zou kunnen hebben. De door belanghebbende bepleite afwaardering tot nihil wegens het ontbreken van enige functionaliteit (economische veroudering) komt de rechtbank onjuist voor aangezien weliswaar het produktiegebouw/silogebouw na waardepeildatum al enkele jaren onverkoopbaar/onverhuurbaar gebleken is, maar niet aannemelijk is geworden dat het op die datum dusdanig economisch verouderd was dat alleen sloop zou resten. De rechtbank zal de afschrijving wegens economische veroudering derhalve in goede justitie bepalen en de gecorrigeerde vervangingswaarde van het produktiegebouw/silogebouw tevens in goede justitie bepalen op € 627.135, zijnde 5% van € 12.542.709. Voor het in mindering brengen van sloopkosten is derhalve geen ruimte.
4.7. Op grond van vorenstaande overwegingen stelt de rechtbank de totale gecorrigeerde vervangingswaarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2003 in goede justitie vast op € 4.033.324, naar onderdelen als volgt gespecificeerd:
Omschrijving Gecorrigeerde vervangingswaarde na technische afschrijving in € Gecorrigeerde vervangingswaarde in €
Kantoorgebouw 122.711 61.356
Kantoorgebouw 1e verdieping 61.951 30.976
Opslagloods parterre 173.475 86.738
Opslagloods 1e verdieping 15.998 7.999
Produktiegebouw 12.542.709 627.135
Kade 791.200 791.200
Terreinverharding 352.000 264.000
Grond bedrijfsmatig in gebruik 2.263.920 2.263.920
saldo 4.133.324
Af: saneringskosten 100.000
Af: sloopkosten produktiegebouw 0
Totaal 4.033.324
4.8. Verweerder heeft subsidiair gesteld dat de waarde in vrij opleverbare staat ook € 4.550.000 bedraagt. Hetgeen verweerder hiervoor aandraagt, zijn berekeningen van verschillende contante waarden van de per augustus 2006 overeengekomen jaarlijkse erfpachtcanon en het door belanghebbende te koop zetten van het object tegen een vraagprijs van € 4.500.000. Aangezien zowel het inzetten van een vraagprijs, wat daar ook overigens van zij, als het vestigen van het recht van erfpacht zich ver na 1 januari 2003 hebben voorgedaan, kunnen deze gebeurtenissen niet succesvol aangegrepen worden om een waarde in vrij opleverbare staat van € 4.550.000 aannemelijk te maken.
4.9. Gelet op hetgeen in 4.7. is vermeld, zal de rechtbank de waarde van het object vaststellen op € 4.033.324. Het beroep is derhalve gegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot op € 4.033.324;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2005 tot een berekend naar een waarde van € 4.033.324;
- gelast dat de gemeente het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 276 aan deze vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 1 maart 2007 door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. J.J.J. Engel en mr. D. Hund, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.