Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, team bestuursrecht
procedurenummer: 05 / 4387 WET
uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats], gemeente [plaatsnaam],
eiser,
gemachtigde drs. I.M.H. Brouns,
en
de raad van de gemeente [plaatsnaam],
verweerder.
1. Procesverloop
Namens eiser is beroep ingesteld tegen het besluit van verweerder van 29 september 2005, (bestreden besluit), verzonden op 6 oktober 2005, inzake de afwijzing van een namens eiser ingediend verzoek om toekenning van een planschadevergoeding.
Het beroep is behandeld ter zitting van 24 november 2006. Daarbij was eiser aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens verweerder is [medewerker verweerder] verschenen, vergezeld door P.B.M. Pesch en ing. E.M. Fassaert.
Na de zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) benoemd als deskundige. Op 10 april 2007 heeft de StAB verslag uitgebracht van diens onderzoek. Partijen hebben op het verslag gereageerd en vervolgens de rechtbank toestemming gegeven de zaak af te doen zonder behandeling ter zitting.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
2. Beoordeling
2.1 Op grond van de gedingstukken en de behandeling ter zitting gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Eiser woont sinds omstreeks december 2000 aan het [adres] te [woonplaats]. Bij besluit van 17 september 2002 heeft het college van burgemeester en wethouders van [plaatsnaam] vrijstelling van het bestemmingsplan en bouwvergunning verleend voor het oprichten van een cultureel centrum en een appartementencomplex ter plaatse van het voormalige raadhuis aan het [adres] te [woonplaats]. De vergunde gebouwen zijn inmiddels gerealiseerd.
Bij brief van 24 februari 2004 aan verweerder is namens eiser een verzoek om vergoeding van de door hem geleden schade als gevolg van de realisering van het appartementen-complex ingediend. Volgens eiser is sprake van een beperking van zijn uitzicht, van inkijk in zijn woning en van vermindering van daglichttoetreding, waardoor eiser in zijn woongenot is aangetast en de waarde van zijn woning is verminderd.
Verweerder heeft het verzoek om planschadevergoeding in handen gesteld van adviesbureau ODPLUS B.V., dat een advies heeft uitgebracht, inhoudende dat geen planologisch nadeel is vastgesteld, dat de verleende vrijstelling niet leidt tot een onevenredige verslechtering van de privacy en het uitzicht van eiser en dat er geen sprake is van planschade die leidt tot waardevermindering van eisers onroerende zaak.
Vervolgens heeft verweerder bij primair besluit van 27 januari 2005 eisers verzoek om planschadevergoeding afgewezen overeenkomstig voornoemd advies. Daartegen is namens eiser bezwaar gemaakt. Daarbij heeft eiser een tegenrapport van OAG Makelaars & Rentmeesters (OAG) ingediend.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard onder de overweging, kort gezegd, dat er geen sprake is van planologisch nadeel dat op waarde valt te taxeren.
2.2 Namens eiser is, samengevat, aangevoerd dat het rapport van ODPLUS B.V. gebreken vertoont, dat verweerder wel erkent dat sprake is van planologisch nadeel en dat eiser verweerder niet kan volgen in het standpunt dat dit nadeel niet op waarde te taxeren zou zijn. Volgens eiser heeft hij wel aanspraak op planschadevergoeding vanwege beperking van waardevol vrij uitzicht, vanwege beperking van woongenot en privacy en vanwege beperking van waardebepalende ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Het bestreden besluit acht eiser onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd. Verder doet eiser een beroep op het gelijkheidsbeginsel, aangezien zijn buren wel voor een planschadevergoeding in aanmerking komen.
Namens eiser wordt verzocht het bestreden besluit te vernietigen, de planschadeclaim van eiser toe te wijzen en verweerder te veroordelen in de kosten van beroep, bezwaar en van het onderzoek van OAG.
2.3 Artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) bepaalt dat de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van (onder meer) een besluit tot verlening van vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent.
2.4 De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van een verzoek om toekenning van schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor de verzoeker in een nadeliger positie is komen te verkeren en waardoor hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het effect van het beweerdelijk schadeveroorzakende vrijstellingsbesluit te worden vergeleken met het tevoren geldende planologische regime. Daarbij is niet de oude feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van dat oude regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking van die mogelijkheden daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Op de bouwlocatie aan het [adres] te [woonplaats] is het bestemmingsplan ‘Bebouwde kom’ uit 1980 van de voormalige gemeente [woonplaats] en [plaatsnaam] van toepassing. Op de plaats waar het nieuwe appartementencomplex tegenover eisers woning is gebouwd rusten de bestemmingen ‘Openbare en bijzondere doeleinden’ en ‘Verkeersdoeleinden’. De rechtbank heeft redenen om te twijfelen aan de juistheid van de namens verweerder gemaakte planvergelijking. In het door verweerder gehanteerde rapport van ODPLUS B.V. is om te beginnen over het hoofd gezien dat het nieuwe appartementencomplex mede is gebouwd op gronden met de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’. In de tweede plaats laat reeds een oppervlakkige planvergelijking zien dat er als gevolg van het vrijstellingsbesluit hoger en dichter bij eisers woning kan worden gebouwd dan onder het oude regime. Het standpunt van verweerder komt erop neer dat alsnog wordt erkend dat eiser enig planologisch nadeel ondervindt van het vrijstellingsbesluit maar dat het betreffende nadeel dermate gering is dat dit niet op een geldbedrag is te taxeren. Dit standpunt komt de rechtbank tegenstrijdig voor, aangezien schade per definitie op geld waardeerbaar is. Zonder schadebedrag is er geen sprake van benadeling. In dit geval oogt het planologische nadeel voor eiser overigens groter dan verwaarloosbaar, hetgeen ook de conclusie is van het door eiser ingediende en goed gemotiveerde rapport van OAG. Om deze redenen heeft de rechtbank aanleiding gezien een deskundige in te schakelen.
Bij brief van 8 januari 2007 heeft de rechtbank de StAB te Den Haag aangezocht om als deskundige op te treden en onderzoek te doen naar de door eiser geleden planschade. De StAB heeft op 10 april 2007 verslag gedaan van diens onderzoek en bevindingen. Beide partijen hebben op het rapport gereageerd. Geen der partijen heeft geklaagd over de wijze van totstandkoming van dit rapport en ook de rechtbank heeft geen aanleiding om aan de zorgvuldigheid van het onderzoek van de StAB te twijfelen. In dat kader merkt de rechtbank op dat hij de vermelding van de plaatsnaam ‘[plaatsnaam]’ op pagina 3 van het rapport beschouwt als een kennelijke verschrijving van de plaatsnaam ‘[plaatsnaam]’. Daarom zal de rechtbank de bevindingen van de StAB tot de zijne maken en overnemen, en overweegt daartoe het volgende.
In het deskundigenrapport wordt geconcludeerd dat als gevolg van het vrijstellingsbesluit kan worden gebouwd tot een grotere hoogte dichter bij de woning van eiser. Voor wat betreft de bouwhoogte voert verweerder aan dat de vierde bouwlaag op het appartementencomplex moet worden beschouwd als een ‘naar verhouding ondergeschikt bouwdeel’ dat onder het oude planregime ook kon worden gerealiseerd. Op pagina 8 van het rapport is te lezen dat dit standpunt door de deskundige wordt gevolgd. Naar de rechtbank uit het rapport begrijpt is hiervan uitgegaan bij de taxatie van het schadebedrag. Voor wat betreft de afstand van het appartementencomplex tot eisers woning merkt verweerder op dat dit complex verder naar voren is geplaatst dan het vrijstellingsbesluit toelaat. Aangezien deze afwijking van hetgeen is vergund door het tot handhaving bevoegde bestuursorgaan kennelijk wordt toegelaten, moet deze afwijking worden geacht te vallen onder het vrijstellingsbesluit. De deskundige is dan ook terecht uitgegaan van de feitelijke plaatsing van het appartementencomplex.
Vervolgens is de deskundige terecht ingegaan op de verschillen in gebruiksmogelijkheden onder het oude regime en onder het vrijstellingsbesluit. Terzake stelt verweerder zich op het standpunt dat geen sprake is van een toegenomen privacybelemmering omdat het gebruik in de nieuwe situatie niet is geïntensiveerd. In het deskundigenrapport wordt nergens gesteld dat sprake is van een intensiever gebruik. De deskundige koppelt het privacyverlies aan de kortere afstand tussen de woning van eiser en het bouwwerk er tegenover. De rechtbank kan instemmen met het standpunt van de deskundige dat een kortere afstand tussen gebouwen leidt tot een beperking van de privacy.
Op basis van de door de deskundige gemaakte planvergelijking, die de rechtbank beoordeelt als correct, heeft makelaar Bakker de als gevolg daarvan door eiser geleden schade getaxeerd op een bedrag van € 5.000,-. In het taxatierapport schrijft makelaar Bakker onder meer dat de kopersdoelgroep voor het appartement van eiser zoveel mogelijk privacy en uitzicht vraagt. Volgens verweerder dient bij de taxatie de factor ‘uitzicht’ geen rol van betekenis of slechts een ondergeschikte rol te spelen. Naar het oordeel van de rechtbank moet makelaar Bakker beter in staat worden geacht te kunnen inschatten welke doelgroep belangstelling heeft voor de woning van eiser dan verweerder. Verder heeft makelaar Bakker het belang van de factor ‘uitzicht’ voor deze doelgroep genoegzaam inzichtelijk gemaakt in paragraaf 2.5 van zijn rapport. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat daarom geen aanleiding het schadebedrag op dit punt naar beneden bij te stellen.
2.5 Voorgaande overwegingen leiden tot de conclusie dat het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand is gekomen omdat de planvergelijking door ODPLUS B.V. niet correct heeft plaatsgevonden. Verder blijkt uit het deskundigenrapport dat eisers verzoek om planschadevergoeding ten onrechte is afgewezen door verweerder. Om deze redenen zal het beroep van eiser gegrond worden verklaard. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. Op basis van het deskundigenrapport is slechts één beslissing mogelijk, te weten toekenning van een planschadevergoeding ten bedrage van € 5.000,-. Daarom zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien en het betreffende bedrag aan eiser toekennen.
2.6 Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient het griffierecht aan eiser te worden vergoed. Tevens zal de rechtbank verweerder veroordelen in de proceskosten van eiser, die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden vastgesteld op het hieronder opgenomen bedrag. Het betreft zowel de in bezwaar als in beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand alsmede de kosten van het uitgebreide planschaderapport van OAG, dat eiser als gevolg van het onzorgvuldig rapport van ODPLUS B.V. in redelijkheid heeft laten opstellen. De kosten daarvan ten bedrage van € 2.416,09 acht de rechtbank redelijk.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
verklaart het bezwaar van eiser tegen verweerders besluit van 27 januari 2005 gegrond, herroept het betreffende besluit, kent eiser ten laste van de gemeente [plaatsnaam] een planschadevergoeding toe ten bedrage van € 5.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
gelast dat de gemeente [plaatsnaam] aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 138,- vergoedt;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3.704,90, te betalen door de gemeente [plaatsnaam].
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.L. Woerdeman, rechter, en in aanwezigheid van M.G.A. de Heer, griffier, in het openbaar uitgesproken op 27 september 2007.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen en andere belanghebbenden hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
De termijn daarvoor bedraagt zes weken en vangt aan op de dag na verzending van deze uitspraak.
Afschrift verzonden op: 27 september 2007.