Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht
AWB nummer: 08/540
uitspraak van de enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
inzake
[Naam],
wonende te [Woonplaats],
eiser,
tegen
de raad van de gemeente Vlissingen,
te Vlissingen,
verweerder.
I. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen verweerders besluit op bezwaar van 24 april 2008 (het bestreden besluit).
Het beroep is op 16 maart 2009 behandeld ter zitting. Eiser is daar verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door W.J.C. Vael, werkzaam bij de gemeente Vlissingen in gezelschap van ing. K. Minderhoud van Taxatie- en adviesbureau Minderhoud te Westkapelle. Ter zitting is het onderzoek gesloten. De rechtbank heeft het onderzoek op 31 maart 2009 heropend teneinde advies in te winnen van de StAB te Den Haag als deskundige.
Met toestemming van partijen heeft de rechtbank een onderzoek ter zitting achterwege gelaten.
Hierna is het onderzoek gesloten.
II. Overwegingen
1. Verweerder heeft bij besluit van 16 december 2003 vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de ruimtelijke ordening (hierna: WRO) van het bestemmingsplan “Vredehof”, en bouwvergunning verleend voor het bouwen van 66 appartementen in de vorm van een circa 55 meter hoge woontoren aan de Vredehoflaan te Vlissingen. De inmiddels gerealiseerde woontoren maakt deel uit van het verzorgingscomplex Ter Reede.
2. Eiser heeft op 30 augustus 2005 verzocht om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO ten gevolge van het vrijstellingsbesluit. Eiser stelt dat zijn woning aan de [adres] te [Woonplaats] in waarde is gedaald wegens verlies van privacy in de achtertuin van zijn woning omdat er vanuit vijftien van de appartementen inkijk in zijn tuin zal zijn.
3. Verweerder heeft ter beoordeling van eisers verzoek advies gevraagd aan Taxatie- & Adviesbureau Minderhoud te Westkapelle (hierna: Minderhoud). In het op 3 maart 2007 uitgebrachte advies komt Minderhoud tot de conclusie dat weliswaar sprake is van een planologisch nadeliger situatie, maar dat deze niet leidt tot een waardedaling van eisers woning.
4. Verweerder heeft het advies van Minderhoud gevolgd en het verzoek bij besluit van 26 april 2007 afgewezen. Bij het bestreden besluit heeft verweerder dit standpunt gehandhaafd. Verweerder meent dat geen sprake is van een onevenredig nadeel dat niet ten laste van eiser moet blijven. Aan de door eiser, ter ondersteuning van zijn standpunt dat sprake is van een waardedaling, overgelegde brief van makelaar Bimmel kent verweerder geen betekenis toe omdat de door Bimmel geconstateerde waardedaling de waardedaling in het economische verkeer betreft en niet het planologische nadeel.
5. Eiser kan zich niet met het bestreden besluit verenigen. Er is - kort samengevat - volgens eiser sprake van een planologisch nadeel omdat de woontoren op grond van de vrijstelling circa 10 meter dichterbij zijn woning is gebouwd dan de bebouwing die op grond van het bestemmingsplan mogelijk was. Voorts zal er inkijk vanuit meer appartementen in zijn tuin zijn dan vanuit de op grond van het bestemmingsplan mogelijke bebouwing. Bepalend daarvoor is, volgens eiser, dat door de rechte gevel van de woontoren de appartementen op de 10e tot en met de 17e verdieping een (veel) beter zicht op zijn tuin geven dan mogelijk zou zijn vanuit de op grond van het bestemmingsplan mogelijke bebouwing met een schuine gevel. De woonlagen in een schuine gevel zouden verder naar achter gelegen zijn, waardoor de inkijkhoek op zijn achtertuin minder gunstig is.
Eiser stelt dat er wel sprake is van een waardaling aangezien een planologisch nadeel, en dus schade, per definitie op geld waardeerbaar is. Hij verwijst hiertoe naar een uitspraak van de rechtbank Breda (LJN: BB5070). Hij voert aan dat de prijzen in het wijkje, waarin zijn woning is gelegen, in de afgelopen vijf jaar niet zijn gestegen terwijl landelijk de prijzen wel zijn gestegen. Volgens eiser vertoont het advies van Minderhoud op verscheidene punten feitelijke gebreken.
De rechtbank overweegt als volgt.
6. Op grond van artikel 49, eerste lid, van de WRO, zoals dat luidde ten tijde van belang, kent de gemeenteraad voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van - onder meer - een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in de artikelen 17 of 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
7. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, tengevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
8. De rechtbank heeft gelet op de bestaande punten van geschil aanleiding gezien om de StAB te Den Haag te verzoeken als deskundige op te treden en onderzoek te doen naar de vraag of eiser planschade heeft geleden. De StAB heeft advies uitgebracht in haar verslag van 14 juli 2009. Naar aanleiding van de reactie van eiser op het advies heeft de rechtbank de StAB verzocht hierop te reageren. Dat heeft geleid tot een nader advies van de StAB neergelegd in een verslag van 3 december 2009.
9. De StAB komt tot de conclusie dat er bij vergelijking van de planologische regimes geen sprake is van een planologisch nadeliger situatie voor eiser, die heeft geleid tot waardedaling van de onroerende zaak van eiser. De StAB baseert deze conclusie op het volgende.
10. Op grond van het vigerende bestemmingsplan “Vredehof” hadden de gronden, waarop de woontoren is gerealiseerd, de bestemming “openbare en bijzondere doeleinden”en “tuin”. Op de gronden met de bestemming “openbare en bijzondere doeleinden” was het mogelijk om de gronden langs de Vredehoflaan over een afstand van 155 meter te bebouwen met een aaneengesloten bouwmassa. Deze bebouwing was toegelaten op een afstand van ongeveer 90 meter van het perceel van eiser. Gebouwd mocht worden tot een goothoogte van 30 meter. Dat betekent dat bij een hoogte van een bouwlaag van 3 meter, 10 bouwlagen konden worden gerealiseerd. Deze goothoogte mocht worden overschreden door hellende dakvlakken en de daarbij behorende topgevels, verbindingsvlakken en dakkapellen. Met betrekking tot deze overschrijding was geen maximale nokhoogte of dakhelling opgenomen in het bestemmingsplan. De hoogte is dan afhankelijk van de diepte van het gebouw: hoe dieper het gebouw hoe hoger het snijpunt van de hellende dakvlakken. Nu het bebouwingsvlak op de plankaart een omvang heeft van grofweg 155 bij 170 meter en dit voor 50% mocht worden bebouwd, kon een aanzienlijke bouwmassa met zeer diverse breedte-diepteverhoudingen worden gebouwd. Op grond hiervan was het mogelijk om in de schuine kap meerdere bouwlagen te realiseren.
11. Het nieuwe planologisch regime wordt gevormd door het reeds geldende bestemmingsplan inclusief het vrijstellingsbesluit. Dat betekent dat ook onder het nieuwe planologische regime de voornoemde bebouwingsmogelijkheden van het bestemmingsplan Vredehof blijven bestaan. Daarnaast is door de vrijstelling de bouw mogelijk geworden van een circa 55 meter hoge en 25 meter brede woontoren met 17 woonlagen. De bovenzijde van de 17e woonlaag ligt op ongeveer 51 meter hoogte. De woontoren is toegestaan op een kortste afstand van ongeveer 80 meter van het perceel van eiser. Een en ander houdt in dat de bouwmogelijkheden op grond van de vrijstelling op twee punten afwijken van de bestaande bouwmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan Vredehof, te weten de situering van de woontoren 10 meter dichterbij het perceel van eiser en het feit dat een woontoren kan worden gebouwd met een volledig rechte gevel in plaats van een schuine kap boven de goothoogte van 30 meter.
12. De inkijk op het perceel van eiser is zowel onder het oude als het nieuwe regime beperkt tot inkijk in de achtertuin van eiser. Er is geen sprake van inkijk in de woning. Aan de woning is aan de oostzijde van het perceel een aanbouw gebouwd, die de inkijk in een deel van de tuin van eiser reeds wegneemt. De op grond van het bestemmingsplan mogelijke bebouwing met een breedte van 155 meter maakte inkijk in de tuin van eiser mogelijk vanuit verschillende invalshoeken. Daarnaast was inkijk mogelijk vanuit (een of) meerdere bouwlagen in de schuine kap van de mogelijke bebouwing vanaf een hoogte van 30 meter. Gegeven het feit dat er geen maximale dakhelling of nokhoogte was voorgeschreven, waren hierbij varianten met verschillende zichtlijnen mogelijk. In de nieuwe situatie na de vrijstelling is inkijk in de achtertuin mogelijk vanuit twee appartementen per verdieping vanaf een hoogte van 30 meter, te weten van de 10e tot en met 17e verdieping. Volgens de StAB waren, gelet op het vorenstaande, de op grond van het bestemmingsplan bestaande mogelijkheden tot inkijk in de achtertuin van eiser reeds dusdanig substantieel dat de mogelijkheden tot inkijk vanuit de woontoren niet een ingrijpende toename daarvan betekenen.
13. Als gevolg van de vrijstelling is in plaats van op 90 meter afstand van eisers perceel thans op 80 meter afstand daarvan op de locatie van de woontoren bebouwing aan de Vredehoflaan mogelijk. Voor de vraag of deze wijziging tot planologisch nadeel leidt is van belang dat eisers perceel en het perceel waarop de woontoren is gebouwd niet aan elkaar grenzen, maar dat daartussen twee straten, een groenvoorziening en een rij woningen liggen. Gelet op deze situatie en het feit dat de afstand van 90 meter slechts met 10 meter wordt verkort neemt de inkijk, aldus de StAB, niet in relevante mate toe.
Daarnaast moet rekening worden gehouden met de planologische mogelijkheden op de tussen het perceel van eiser en het perceel waarop de woontoren is gebouwd gelegen gronden. Op grond van het bestemmingsplan Vredehof kon en kan op het tussenliggende perceel [adres], woningbouw plaatsvinden met een (goot)hoogte van 6 meter, die overschreden kan worden door hellende dakvlakken. Tevens was en is de bouw van bijgebouwen met een hoogte van 3 meter en erfafscheidingen met een hoogte van 2 meter
mogelijk. Het volledig benutten van deze bouwmogelijkheden heeft tot gevolg dat de inkijkmogelijkheden in de tuin van eiser verder konden en kunnen worden beperkt.
Voorts is van belang dat de afstand waarover de inkijk in de tuin van eiser plaatsvindt wordt bepaald door de zichtlijn. Deze zichtlijn bedraagt vanaf de 17e verdieping van de woontoren
ongeveer 100 meter. Het onderscheidend waarnemingsvermogen op die afstand is beperkt.
De StAB concludeert op basis van een en ander dat het zicht op eisers tuin vanuit de woontoren niet zodanig is dat sprake is van inkijk die aangemerkt moet worden als een planologisch nadeel, dat leidt tot waardedaling van eisers woning.
14. De hiervoor genoemde al op grond van het bestemmingsplan “Vredehof” bestaande ruime bouwmogelijkheden aan de Vredehoflaan in aanmerking nemend, kan ook niet gezegd worden dat voor eiser wat betreft het uitzicht vanuit zijn woning als gevolg van de vrijstelling een planologisch nadeliger situatie is ontstaan.
15. Gelet op de uiteenzetting van de StAB ziet de rechtbank aanleiding om de conclusie van de StAB dat geen sprake is van planologisch nadeliger situatie die heeft geleid tot een waardedaling van eisers woning, over te nemen. In hetgeen eiser in reactie op de adviezen van de StAB naar voren heeft gebracht ziet de rechtbank geen grond voor een ander oordeel. De rechtbank merkt hierbij het volgende op.
16. De StAb heeft in reactie op de door eiser overgelegde tekening met een vergelijking van zichtlijnen vanuit de woontoren met een rechte gevel en vanuit bebouwing ter plaatse met een schuine gevel boven de goothoogte van 30 meter, naar het oordeel van de rechtbank met juistheid opgemerkt dat er op grond van het bestemmingsplan ook gevels met andere hellingshoeken mogelijk zijn, die andere en gunstiger zichtlijnen mogelijk maken.
17. Met de omstandigheid dat, zoals eiser heeft gesteld, vanuit eventuele bebouwing op de oude rooilijn buiten het gebied van de woontoren geen inkijk op eisers tuin mogelijk is wegens de aanwezigheid van ertussenin staande hoge bomen, kan bij een planologische vergelijking geen rekening gehouden te worden. Dit betreft immers een feitelijke omstandigheid, die, zoals blijkt uit overweging 7, bij planvergelijking niet relevant is. Het gaat hier om afschermend groen op het naastgelegen perceel, waarvan geenszins zeker is dat dit gehandhaafd zal blijven.
18. Voorts moet krachtens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij de beantwoording van de vraag of planologisch nadeel is opgetreden rekening worden gehouden met de bouwmogelijkheden op de tussenliggende percelen. Dat geldt ook indien het tussenliggende perceel toebehoort aan anderen dan de verzoeker om planschadevergoeding. Naar het oordeel van de rechtbank is verwezenlijking van dergelijke bebouwing op het perceel [adres] niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten. Dat er nu op het perceel bebouwing van geringere afmetingen staat, maakt de verwezenlijking van de maximale bouwmogelijkheid zeker niet onmogelijk.
19. Gelet op het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van een planologische nadeligere situatie die heeft geleid tot waardedaling van eisers onroerende zaak, komt de rechtbank niet toe aan beoordeling van eisers beroepsgronden met betrekking tot de waardedaling van zijn woning.
20. De conclusie is dat het beroep ongegrond is en dat het bestreden besluit in stand kan blijven.
21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
III. Uitspraak
De Rechtbank Middelburg
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Dijkman, in tegenwoordigheid van mr. J.M. Bins-Scheffer, griffier en op 20 mei 2010 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan een belanghebbende hoger beroep instellen.
Het instellen van het hoger beroep geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage, binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak.
Afschrift verzonden op: 20 mei 2010.