Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Team Breda
zaak/rolnr.: 586764 VV EXPL 10-16
vonnis in kort geding d.d. 19 maart 2010
inzake
1.[eiser 1],
2.[eiser 2],
beiden wonende te [plaatsnaam], thans tijdelijk verblijvende in het buitenland,
eisers,
gemachtigde: mr. R.A.M. Breij, werkzaam bij Bureau Breij B.V. te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde,
gemachtigde: mr. N.P. Tinholt, werkzaam bij ARAG Rechtsbijstand te Leusden.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding in kort geding van 19 februari 2010 met producties.
1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 maart 2010. Ter zitting is namens eisers verschenen mr. Breij voornoemd, alsmede gedaagde in persoon, bijgestaan door mr. Tinholt voornoemd. Mr. Breij heeft ter gelegenheid van de zitting een procesvolmacht overgelegd en mr. Tinholt heeft haar pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden.
2. Het geschil
2.1 Eisers (verder te noemen [eisers]) hebben bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad – kort gezegd – gevorderd:
I. gedaagde (verder te noemen [gedaagde]) te veroordelen om het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis daadwerkelijk en zelf te blijven gebruiken als woonruimte gedurende de resterende contractsduur, te weten tot en met 31 juli 2010, op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 500,= voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft tot een maximum van € 25.000,= ;
II. [gedaagde] te veroordelen aan hen te betalen een bedrag van € 2.162,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over
€ 2.152,50 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de voldoening;
III. [gedaagde] te veroordelen aan hen bij vooruitbetaling te betalen een bedrag van € 1.076,25 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 maart 2010 tot 1 augustus 2010, dit bedrag te verhogen met de wettelijk toegestane huurverhoging, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;
En voor het geval [gedaagde] per 1 augustus 2010 met ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft:
IV. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan de [adres] binnen 5 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis te onruimen, op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000,=;
V. [gedaagde] te veroordelen om aan hen bij vooruitbetaling te betalen een bedrag van € 1.076,25 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 augustus 2010 tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, dit bedrag te verhogen met de wettelijk toegestane huurverhoging, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;
En in elk van de gevallen:
VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
2.2 [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eisers]
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
a. [eisers] zijn eigenaar van de woning gelegen aan de [adres]. [eisers] hebben deze woning (verder te noemen het gehuurde) met ingang van 10 september 2007 verhuurd aan [gedaagde]. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst hebben [eisers] de woning zelf bewoond. Zij verblijven sinds september 2007 in het buitenland.
b. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“…Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
(…)
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd ingaande op 10 september 2007 en lopende tot en met 31 juli 2008 met een stilzwijgende verlenging van telkens twaalf maanden per de 1e van de maand tot uiterlijk 31 juli 2010. Tijdens de bepaalde tijd tot en met 31 juli 2008 kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.
2. De wederzijdse opzegtermijn met inachtneming van de bepaalde tijd zoals genoemd in punt 1 t/m 31 juli 2010, is minimaal drie kalendermaanden per de 1e van de maand en dient schriftelijk te geschieden.
3. Het is huurder bekend dat deze verhuur naar zijn aard tijdelijk is in verband met de bedoeling van verhuurder na afloop van de huurtermijn en bij terugkomst uit het buitenland het registergoed in eigen gebruik te nemen en deze huurovereenkomst dus niet vanzelfsprekend wordt verlengd na 31 juli 2010. Huurder aanvaardt daarvan de consequenties en ziet af van rechten van verlenging van de huur enigerlei wijze anders dan de overeengekomen bepaalde tijd. Huurder bewilligt reeds nu in onverwijlde en onvoorwaardelijke ontruiming van het gehuurde bij opzegging van de huurovereenkomst”
c. De huurprijs bedraagt € 1.076,25 per maand. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom aan [eisers] betaald ter hoogte van € 3.000,=. In artikel 16 van Pro de huurovereenkomst staat onder meer vermeld: “De borg mag niet verrekend worden met de laatste maanden huur.”
d. [gedaagde] heeft de huur over de maanden januari en februari 2010 onbetaald gelaten.
e. Bij brief van 30 december 2009 heeft de gemachtigde van [eisers] namens hen aan [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 juli 2010 en de ontruiming van het gehuurde per deze datum aangezegd.
f. Bij e-mail van 31 december 2009, verzonden aan Kant en de gemachtigde van Kant, heeft [gedaagde] de huurovereenkomst met in achtneming van een opzegtermijn van drie maanden opgezegd tegen 31 maart 2010.
g. [gedaagde] heeft met ingang van 1 april 2010 een huurovereenkomst voor woonruimte met een derde afgesloten en is derhalve voornemens om het gehuurde op 31 maart 2010 te ontruimen en te verlaten.
3.2 [eisers] hebben aan hun vordering nakoming van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. Volgens [eisers] zijn partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan die niet tussentijds door opzegging door de huurder kan worden beëindigd, althans niet eerder dan voor het verstrijken van de bepaalde tijd, in dit geval 31 juli 2010. [gedaagde] is dan ook volgens [eisers] op grond van de artikelen 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (BW) alsmede de aanhef van de huurovereenkomst gehouden om het gehuurde tot het einde van de laatste huurtermijn (te weten tot 31 juli 2010) als woonruimte in gebruik te blijven houden. Bovendien is [gedaagde] gehouden om de huur door te betalen vanaf 31 maart 2010 en kan hij niet reeds de door hem betaalde waarborgsom daarvoor aanspreken, aangezien de huurovereenkomst een dergelijke verrekening niet toelaat, aldus [eisers]
3.3 [gedaagde] heeft gesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen na het verstrijken van de eerste termijn per 31 juli 2008 op grond van artikel 7:242 lid 2 juncto Pro artikel 7:230 BW Pro is voortgezet als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Tussentijdse opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden was dan ook toegestaan en leidt ertoe dat de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2010 is geëindigd, aldus [gedaagde]. Een dergelijke tussentijdse opzegging is volgens [gedaagde] eveneens op grond van de artikelen 1 en 2 van de huurovereenkomst mogelijk na het verstrijken van de eerste huurperiode op 31 juli 2008. [gedaagde] heeft voorts gesteld dat hij de huur vanaf 1 januari 2010 niet heeft betaald, aangezien hij vermoedt dat [eisers] de door hem gestorte waarborgsom niet vrijwillig zullen terugstorten, zodat hij er belang bij heeft deze te verrekenen met de huur.
3.4 De kantonrechter ziet zich in deze procedure gesteld voor de vraag of voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen niet eerder is geëindigd dan per 31 juli 2010. Daartoe dient te worden beoordeeld of de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] kon geschieden tegen de datum van 31 maart 2010.
De kantonrechter gaat ervan uit dat indien deze vraag ontkennend moet worden beantwoord, de opzegging van [gedaagde] wel door [eisers] is geaccepteerd maar met een conversie ex artikel 7:271 lid 6 BW Pro van de opzegging naar een opzegging conform lid 1 van voornoemd artikel tegen het einde van de overeengekomen bepaalde tijd. Zowel [eisers] als [gedaagde] hebben zich ter zitting aan een dergelijke conversie van de opzegging – indien nodig – geconformeerd.
3.5 Zoals gezegd heeft [gedaagde] aangevoerd dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd, dus na 31 juli 2008, is voortgezet als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [eisers] hebben deze stelling betwist onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 2 december 1994 (NJ 1995,401). Volgens hen heeft de Hoge Raad in deze uitspraak bepaald dat artikel 7:230 BW Pro niet van toepassing is, indien partijen een verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd na ommekomst van de intiële huurperiode zijn overeengekomen. Bovendien, zo heeft hun gemachtigde ter zitting aangevoerd, betreft het in dit geval een huurovereenkomst wegens “buitenlandverblijf”, zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW Pro, en is deze gezien haar aard bedoeld om voor bepaalde tijd te gelden. Voor zover aan artikel 7:230 BW Pro een andere uitleg moet worden gegeven en verlenging voor bepaalde tijd niet mogelijk is, heeft volgens [eisers] te gelden dat deze uitleg ter zijde wordt geschoven door de intentie van partijen.
3.6 [gedaagde] heeft ter zitting een passage uit de Nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel tot wijziging van het huurrecht (in werking getreden op 1 augustus 2003) aangehaald ter onderbouwing van zijn stelling dat de wetgever uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van het oordeel van de Hoge Raad in zijn arrest van 2 december 1994.
3.7 In artikel 7:230 BW Pro is bepaald dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst daardoor, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. In het tweede lid van artikel 7:242 BW Pro is bepaald dat van dit artikel niet te nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken.
3.8 In de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel “vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek” (kamerstukken II 1997-1998, 26089, nr. 3) is ter toelichting op artikel 7:242 BW Pro het volgende opgenomen:
Uit het verslag (kamerstukken II 1999-2000, 26089, nr. 5) blijkt dat de commissie van justitie ten aanzien van het voorgestelde artikel 7:242 lid 2 BW Pro de volgende opmerkingen heeft gemaakt:
“De Hoge Raad liet in zijn arrest HR 2 december 1994, NJ 1995,401 de contractuele verlenging voor bepaalde tijd prevaleren voor de maximale duur van de opzegtermijn. Kan de regering zijn keuze voor de opzegtermijn nader toelichten? Heeft artikel 230 wel Pro betrekking op de contractuele verlenging? Er is immers geen sprake van het aflopen van de huurovereenkomst, want die wordt verlengd en bovendien blijkt bij contractuele verlenging juist wel van een andere bedoeling, namelijk om voor bepaalde tijd te verlengen.”
Vervolgens heeft de wetgever hierop in de Nota naar aanleiding van het verslag (kamerstukken II, 1999-2000 26089, nr. 6) als volgt gereageerd:
“Het is juist dat het huidige recht een dergelijke bescherming van de huurder van woonruimte niet kent, omdat de Hoge Raad in zijn arrest van 2 december 1994, NJ 1995, 401, heeft geoordeeld dat de huidige wet niet in de weg staat aan een beding dat de huurovereenkomst die voor een bepaalde is aangegaan, bij gebreke van opzegging voor bepaalde tijd wordt verlengd en ook uit de wetsgeschiedenis van artikel 1623a e.v. geen aanwijzing valt te putten dat het partijen niet vrij zou staan zulk een regeling te treffen. In deze uitleg van de huidige wet ligt besloten dat bij een beding als voormeld de opzeggingsbevoegdheid van de huurder ernstig kan worden beperkt, hetgeen voor deze ingrijpende nadelige gevolgen kan hebben. Men denke aan een huurder die dringend genoodzaakt is te verhuizen, maar moeilijk dubbele huur kan betalen. Vóór het voormelde arrest werd in de literatuur dan ook op billijkheidsgronden een andere opvatting verdedigd, die erop neerkwam dat een beding dat tot stilzwijgende verlenging voor een bepaalde tijd leidde, ongeoorloofd is; men zie de noot van PAS onder het arrest. In het wetsvoorstel is er de voorkeur aan gegeven deze laatste opvatting alsnog uitdrukkelijk in de wet op te nemen door artikel 230, voor wat betreft de stilzwijgende verlenging, tot dwingend recht te maken.”
3.9 De kantonrechter leidt uit de voorgaande parlementaire geschiedenis af, dat de wetgever er bewust voor heeft gekozen om met het dwingendrechtelijke voorschrijven van het bepaalde in artikel 7:230 BW Pro ten aanzien van de huur van woonruimte, te breken met de uitspraak van de Hoge Raad en vast te leggen dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet stilzwijgend voor (wederom) een bepaalde tijd kan worden verlengd. De wetgever heeft hiermee beoogd te voorkomen dat de huurder in de nadelige positie komt dat hij na verlenging (telkens) geen gebruik kan maken van de in artikel 7:271 lid 5 onder Pro a BW neergelegde bevoegdheid om een huurovereenkomst tussentijds (met in achtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden) op te zeggen. Gezien de vraagstelling van de commissie van justitie geldt voorgaande regel ook ten aanzien van contractuele verlengingen en dient de term “aflopen van de huurovereenkomst” in artikel 7:230 BW Pro niet zodanig te worden uitgelegd – zoals door [eisers] voorgestaan – dat van een stilzwijgende verlenging alleen sprake is indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is opgezegd en er na beëindiging van de huurrelatie sprake is van voortgezet gebruik van het gehuurde door de huurder.
3.10 Dat voornoemde uitwerking van artikel 7:230 BW Pro niet geldt ten aanzien van huurovereenkomsten waarin een “diplomatenclausule” in de zin van artikel 7:274 lid 2 BW Pro is opgenomen, volgt niet uit de wet en voor deze stelling van [eisers] zijn ook geen aanknopingspunten te vinden in de parlementaire geschiedenis of jurisprudentie. Binnen het beperkte kader van deze procedure kan niet komen vast te staan dat partijen de bedoeling hebben gehad een tussentijdse opzegging, anders dan tegen het einde van iedere huurperiode, uit te sluiten. De eerste drie artikelen van de huurovereenkomst lijken er eerder op te duiden dat partijen enkel het tussentijds opzeggen tijdens de eerste huurperiode (tot 31 juli 2008) hebben willen uitsluiten en dat opzeggen daarna met inachtneming van een termijn van drie maanden mogelijk is. Wat daar verder ook van zij, de omstandigheid dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst telkens voor bepaalde tijd wordt aangegaan om een eenvoudige terugkeer van [eisers] in de woning na het eindigen van het verblijf in het buitenland te bewerkstelligen, laat onverlet dat de wet (in artikel 7:242 lid 2 juncto Pro 2:230 BW) een dergelijke contractuele verlenging niet toestaat. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 31 juli 2008 geacht te zijn voortgezet voor onbepaalde tijd.
3.11 Dit betekent dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] op grond van artikel 7:271 lid 5 onder Pro a BW gerechtigd was om de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden op te zeggen en dat de huurovereenkomst aldus door de schriftelijke opzegging van [gedaagde] op 31 december 2009 met ingang van 31 maart 2010 zal eindigen.
3.12 Daarmee komt de grondslag aan de vordering van [eisers] om [gedaagde] te veroordelen het gehuurde tot 31 juli 2010 in gebruik te houden en de huurpenningen over de periode van 1 april 2010 tot 31 juli 2010 aan hen door te betalen te ontvallen, zodat deze vorderingen zullen worden afgewezen.
3.13 [gedaagde] is uiteraard wel gehouden om de huur over de maanden januari 2010 tot en met maart 2010 aan [eisers] te voldoen. Een verrekening van de laatste maandelijkse huurtermijnen met de gestorte waarborgsom is blijkens de huurovereenkomst niet toegestaan. Dat [eisers] in gebreke zullen blijven met het terugstorten van de waarborgsom na het eindigen van de huur, is wel door [gedaagde] gesteld, maar wordt door hem niet nader onderbouwd, zodat de kantonrechter hierin geen rechtvaardiging ziet voor een opschorting van de huur of een verrekening van de huur met de waarborgsom. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot het betalen van de huurprijs vanaf 1 januari 2010 tot en met 31 maart 2010, hetgeen gelijk staat aan een bedrag van € 3.228,75.
3.14 De wettelijke rente over dit bedrag zal als gegrond op de wet en niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken worden toegewezen zoals gevorderd.
3.15 Nu de huurovereenkomst naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter met ingang van 1 april 2010 zal eindigen en [gedaagde] ter zitting (onweersproken) heeft gesteld dat hij voornemens is het gehuurde uiterlijk op 31 maart 2010 te ontruimen en te verlaten, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de voorwaardelijke vordering van [eisers] om [gedaagde] tot een ontruiming van het gehuurde te veroordelen alsmede tot betaling van de huur indien [gedaagde] met een ontruiming in gebreke blijft, toe te wijzen.
3.16 Aangezien partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure dient te dragen.
4. De beslissing bij wege van voorlopige voorziening
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een bedrag van € 3.228,75 aan huur over de maanden januari tot en met maart 2010 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van de huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;
bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure dienen te dragen;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Wallis en is in het openbaar uitgesproken op
19 maart 2010.