Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/5927
Uitspraakdatum: 15 maart 2010
Procesverbaal van de tussenuitspraak in het geding tussen
[eiseres], gevestigd te [plaatsnaam],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaatsnaam],
verweerder.
Eiseres wordt hierna belanghebbende genoemd.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.Verweerder heeft in één geschrift 72 beschikkingen vastgesteld waarin de waarde van 72 onroerende zaken is vastgesteld krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2005, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting wegens zakelijk recht bekend gemaakt. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en aanslagen in één geschrift bezwaar gemaakt.
1.2.Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 20 november 2008 de waarden en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 16 december 2008, ontvangen bij de rechtbank op 18 december 2008, beroep ingesteld. Bij brief van 22 juni 2009, bij de rechtbank binnengekomen op 29 juni 2009, heeft belanghebbende haar beroepschrift nader gemotiveerd. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 288.
1.4.Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.Het onderzoek ter zitting van de enkelvoudige belastingkamer heeft plaatsgevonden op 16 september 2009 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende [namen], alsmede namens verweerder, [namen]. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de inspecteur. De rechtbank heeft het onderzoek vervolgens geschorst ten einde verweerder in de gelegenheid te stellen te reageren op de pleitnota van belanghebbende. Van hetgeen ter zitting is verhandeld is een proces-verbaal opgesteld, waarvan een afschrift op 2 oktober 2009 aan partijen is verzonden. Daarbij is tevens aan partijen medegedeeld dat de enkelvoudige kamer de zaak heeft verwezen naar de meervoudige kamer.
1.6.Bij brief van 12 oktober 2009, binnengekomen bij de rechtbank op 13 oktober 2009, heeft verweerder gereageerd op de pleitnota van belanghebbende. Hierop heeft belanghebbende gereageerd bij brief van 10 november 2009, bij de rechtbank ontvangen op 12 november 2009. Een afschrift van deze brieven is aan de wederpartij verstrekt.
1.7.Belanghebbende heeft verzocht om de geschilpunten met betrekking tot ieder individueel object afzonderlijk te behandelen. De rechtbank heeft vervolgens de zaken gesplitst in 72 afzonderlijke beroepszaken. De onderhavige zaak betreft het object [adres], te [plaatsnaam] (het object). In de beschikking is de waarde daarvan per de peildatum vastgesteld op € 70.000.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1.De beschikkingen die verweerder heeft vastgesteld, hebben betrekking op 72 woonwagenstandplaatsen. Met uitzondering van één standplaats, staat op elke standplaats een woonwagen. De waarden zijn per standplaats en met inbegrip van de bijbehorende woonwagen en eventuele bijgebouwen vastgesteld. Elke standplaats is een afgescheiden eenheid. Belanghebbende is eigenaar van de standplaatsen. Zij heeft de 72 standplaatsen en 29 huurwoonwagens op 15 december 2005 overgenomen van de gemeente [plaatsnaam], die in verband met die overdracht een bedrag van € 2.344.309 aan belanghebbende heeft vergoed. De woonwagenstandplaatsen worden door belanghebbende als eigenaar verhuurd aan bewoners, die daarop zelf een woonwagen hebben geplaatst dan wel huren van belanghebbende.
2.2.Verweerder is voor de waardeberekening uitgegaan van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten voor de waardepeildatum 1 januari 2005 vastgestelde Taxatiewijzer en kengetallen voor woonwagens. Verweerder heeft in een taxatierapport, opgesteld door [naam], taxateur van de gemeente, aangegeven hoe de waarde van de verschillende objecten is vastgesteld na plaatselijke en uitwendige opname.
2.3.Het onderhavige object is een standplaats van ongeveer 284 m2 met een woonwagen - type salonwagen - met berging, gebouwd in 1987. De inhoud van de woonwagen is ongeveer 73m², die van het bijgebouw ongeveer 35m². De waarde is als volgt bepaald:
Onderdeel Objectdeel Inh/opp Prijs Verv waarde Technische Functionele Gecorrigeerde
afschrijving waarde
Kavelwaarde Perceel(m2) 284 240 68.160 1 0,75 51.120
Hoofdgebouw Woonwagen (m2) 73 465 33.945 0,424 1 14.393
Bijgebouw Berging (m2) 35 350 12.250 0,424 1 5.194
114.355 70.707
3.Gronden
Vooraf
3.1.Het is aan verweerder om de juistheid van de vastgestelde waarden aannemelijk te maken. Verweerder heeft daarvoor een taxatierapport overgelegd, waarin gegevens over de grootte en berekende waardes zijn vermeld en waarin van elk object een foto staat en daarnaast een luchtfoto van de locatie. Daarbij heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de woonwagens onroerende zaken vormen en dat belanghebbende daardoor door natrekking ook eigenaar is geworden van de niet door belanghebbende verhuurde woonwagens. Er zijn over de individuele woonwagens geen andere gegevens vermeld dan de maten, het type woonwagen, de aantallen bijgebouwen en het bouwjaar.
3.2.Belanghebbende heeft gesteld dat de woonwagens roerend zijn en dus niet meegeteld mogen worden bij de waardering. In de aanvulling op haar beroepschrift heeft zij geconcludeerd tot een waarde van nihil. Zij heeft daarvoor verwezen naar de koopovereenkomst van 15 december 2005, waarbij zij geld heeft toegekregen. In haar pleitnota komt zij uit op veel lagere waarden dan verweerder. In de brief van 3 augustus 2009 concludeert belanghebbende tot lagere waarden dan de gemeente, maar de daarin onder meer vermelde afschrijving wegens functionele veroudering is niet met objectieve gegevens onderbouwd.
3.3.De rechtbank is van oordeel dat noch verweerder, noch belanghebbende voldoende gegevens heeft aangedragen om de rechtbank in staat te stellen om een goed gefundeerd oordeel te geven over de waarde van de objecten. Verweerder heeft onvoldoende geïndividualiseerde gegevens per object verstrekt, en heeft de juistheid van de door hem gehanteerde prijzen niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende gaat er ten onrechte vanuit dat uit de koopovereenkomst van december 2005 moet worden afgeleid dat de grond een waarde heeft van nihil. Belanghebbende nam immers bij die overeenkomst niet alleen de objecten over maar nam tevens een verplichting tot voortzetting van de exploitatie (verhuur) op zich. Nu het bij de WOZ gaat om de waarde bij vrije verkoop en niet de waarde bij (voortgezette) verhuur, is de toen afgesproken prijs niet maatgevend. Belanghebbende heeft haar alternatieve berekening van de waardes niet met feiten onderbouwd.
3.4.De rechtbank heeft om die reden besloten aan verweerder te verzoeken het taxatierapport nader te onderbouwen, waarna belanghebbende daar opnieuw op zal kunnen reageren. In het hierna volgende zal de rechtbank alvast, voor zover mogelijk, een oordeel geven over de geschilpunten die partijen verdeeld houden en tevens de uitgangpunten uiteenzetten aan de hand waarvan de standplaatsen en de woonwagens naar haar oordeel gewaardeerd dienen te worden.
Woonwagens: Roerend of onroerend?
3.5.Voor de betekenis van het begrip "onroerende zaak" moet worden aangesloten bij artikel 3:3 Burgerlijk Pro Wetboek. Als onroerend hebben volgens die bepaling onder meer te gelden de gebouwen en werken die duurzaam met de grond, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen, zijn verenigd. Een gebouw kan - gelet op HR 31 oktober 1997, nr. 16 404, NJ 1998/97 - duurzaam met de grond verenigd zijn doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht, voor zover deze naar buiten kenbaar is.
3.6.Uit de door verweerder ingebrachte foto’s, leidt de rechtbank af dat aan de onderzijde van alle woonwagens een constructie is aangebracht die tot of tot in de grond reikt, zodat de woonwagens visueel één geheel met de grond vormen. Voorts heeft verweerder onbestreden gesteld dat alle woonwagens zijn aangesloten op alle nutsvoorzieningen en zijn bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Gelet op deze feiten en omstandigheden acht de rechtbank aannemelijk dat de woonwagens naar aard en inrichting zijn bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. De woonwagens zijn derhalve duurzaam met de grond verenigd en als een onroerende zaak te beschouwen. Nu ter zake van de woonwagens geen recht van opstal of een ander zakelijk recht is gevestigd is belanghebbende door natrekking eigenares van de woonwagens geworden.
3.7.Verweerder heeft derhalve terecht bij de waardering per object de waarde van de woonwagen mee in aanmerking genomen.
Waarderingssystematiek
3.8.De rechtbank stelt voorop dat in het kader van de Wet WOZ uitgegaan wordt van de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (hierna te noemen: beste koper). De vergelijkingsmethode is hierbij gebruikelijk. In de Taxatiewijzer is vermeld dat het aantal verkooptransacties van woonwagens – blijkbaar ook op landelijk niveau – te beperkt is om de koopsommen te gebruiken als onderbouwing.
3.9.Belanghebbende stelt dat uitgegaan moet worden van de vergelijkingsmethode en dat daarbij gekeken moet worden naar transacties in [plaatsnaam], bij gebreke daarvan in de regio en bij gebreke daarvan landelijk. Belanghebbende heeft gewezen op twee verkopen van verhuurde woonwagens in mei 2009. Naar het oordeel van de rechtbank liggen die verkopen te ver af van de peildatum om de waarde per peildatum daarop te baseren. Verder heeft belanghebbende onder andere gewezen op nieuwbouwprijzen van woonwagens. Naar het oordeel van de rechtbank zeggen nieuwbouwprijzen niets over de waarde van gebruikte woonwagens. Nu ook belanghebbende verder geen verkooptransacties van rond de peildatum aanvoert, acht de rechtbank de door de verweerder gehanteerde methode waarbij de grond wordt gewaardeerd op basis van de vergelijkingsmethode en de woonwagens op basis van de nieuwbouwwaarde - gecorrigeerd naar het prijsniveau op de waardepeildatum - met een afschrijvingstermijn en een restwaarde, een redelijke benadering.
Waarde grond
3.10.De gemeente is voor het bepalen van de waarde van de grond uitgegaan van de waarde van in dezelfde buurt gelegen grond met bestemming woningbouw en heeft daarop een korting toegepast van 25%. Dat zou uitkomen op dezelfde waarde als die van plantsoengrond in de gemeente. Belanghebbende heeft een aantal verkoopcijfers aangedragen waarbij een waarde van de ondergrond van een woonwagenstandplaats wordt gerealiseerd van € 65, hetgeen aanmerkelijk lager is dan de door verweerder voorgestane waarde. De rechtbank is, gelet op deze verkoopcijfers, van oordeel dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met het feit dat de grond gelegen is in een woonwagengebied, waarvan in zijn algemeenheid gezegd kan worden dat zulks een belangrijke waardedrukkende factor vormt.
3.11.Bovendien heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat een aantal woonwagenstandplaatsen niet gelegen zijn in een woonwijk maar op een industrieterrein, aan de rand van de gemeente. Voor die situaties is de door verweerder gehanteerde waarderingsnorm niet bruikbaar.
3.12. Belanghebbende heeft nog een aantal verkoopcijfers aangedragen van gevallen waarbij de zittende huurder de grond heeft aangekocht. Naar het oordeel van de rechtbank is de prijs die wordt gerealiseerd bij verkoop van grond aan de huurder, niet de prijs die de beste koper zou betalen. De door belanghebbende aangedragen verkoopcijfers vertegenwoordigen naar het oordeel van de rechtbank niet de waarde in het economisch verkeer van de ondergrond.
De opstal (de woonwagen)
3.13.Belanghebbende verdedigt een degressieve afschrijvingsmethodiek. Verweerder gaat voor het bepalen van de waarde van de woonwagens uit van de landelijke Taxatiewijzer, die uitgaat van een lineaire afschrijvingsmethodiek. In zijn schriftelijke reactie op de pleitnota van belanghebbende heeft verweerder echter erkend dat op de woonwagen de eerste jaren degressief afgeschreven dient te worden. In zoverre gaat de Taxatiewijzer, en dus ook verweerder die zich op deze Taxatiewijzer baseert, uit van een onjuiste afschrijvingsmethodiek.
3.14.Met betrekking tot de restwaarde van de woonwagen heeft belanghebbende gesteld dat uit ervaring blijkt dat de gemiddelde woonwagen/chalet die vóór het jaar 2000 is gebouwd binnen 20 jaar wordt gesloopt en op dat moment een restwaarde vertegenwoordigt van nihil. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft belanghebbende een tweetal verkooptransacties aangedragen. Verweerder daarentegen heeft gesteld dat uitgegaan moet worden van een afschrijvingstermijn van 20 jaar en een restwaarde van 20%. Naar het oordeel van de rechtbank hangt de restwaarde sterk af van de kwaliteitskenmerken van de individuele woonwagen, welke gegevens in dit geval niet bekend zijn. De rechtbank acht zich onvoldoende voorgelicht om een oordeel te geven met betrekking tot de restwaarde van de woonwagens.
3.15. Belanghebbende heeft tevens gesteld dat verweerder telkens de in de Taxatiewijzer vermelde maximumprijs per type woonwagen heeft gehanteerd, dit terwijl de Taxatiewijzer juist uitgaat van een bandbreedte. De in de Taxatiewijzer gehanteerde bandbreedte per type woonwagen komt de rechtbank niet onredelijk voor, echter van geval tot geval zal door verweerder gemotiveerd aangegeven moeten worden welke prijs per m² binnen de bandbreedte van toepassing is, hetgeen verweerder in het onderhavige geval nog niet heeft gedaan. De rechtbank overweegt ook hier dat de individuele kwaliteitskenmerken van de woonwagen een belangrijk aspect vormen voor het bepalen van de waarde binnen de bandbreedte.
Omzetbelasting
3.16.Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde in het economisch verkeer van de woonwagen en de ondergrond bepaald dient te worden exclusief omzetbelasting. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, nr. 38 085, BNB 2003/347 blijkt dat verweerder terecht uitgaat van een prijs inclusief omzetbelasting.
Conclusie:
3.17.De rechtbank verzoekt verweerder om nadere informatie aan te leveren over de waarde van het object per de peildatum, en wel op de volgende onderdelen:
-de waarde van de ondergrond (zie 3.01. en 3.11.);
-de restwaarde, afschrijving en afschrijvingstermijn van de woonwagen (zie 3.13 tot en met 3.16).
4.Beslissing
De rechtbank:
-stelt verweerder in de gelegenheid om binnen zes weken na de verzenddatum van deze tussenuitspraak te reageren op de tussenuitspraak en nadere informatie aan te leveren;
-houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gedaan door mr. M.L. Weerkamp, voorzitter, mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr. drs. M.M. de Werd, rechters, en door de voorzitter en mr. M. Jansen, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Tegen deze tussenuitspraak kunnen geen rechtsmiddelen worden aangewend.