Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Team kanton Tilburg
zaak/rolnr.: 584788 CV EXPL 10-946
vonnis d.d. 26 mei 2010
inzake
de stichting Stichting WonenBreburg,
gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,
eisende partij bij exploot van dagvaarding d.d. 25 januari 2010,
gemachtigde mr. F.J.G.M. de Hommel, advocaat te Tilburg,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde bij voormeld exploot,
verschenen in persoon.
1. Het verloop van het geding
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
a. de inleidende dagvaarding,
b. de conclusie van antwoord,
c. de conclusie van repliek, tevens houdende vermindering van eis;
d. de conclusie van dupliek;
e de akte tevens houdende vermeerdering van eis;
f. de antwoordakte van gedaagde.
De inhoud van deze stukken, met inbegrip van de daarbij over¬gelegde bescheiden, wordt als hier ingevoegd beschouwd.
2. Het geschil en de beoordeling daarvan
2.1 Partijen zullen hierna worden aangeduid als WonenBreburg respectievelijk [gedaagde].
2.2 Tussen hen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken het navolgende vast:
- Sinds 25 oktober 2007 huurt [gedaagde], op grond van een schriftelijke overeenkomst de woning c.a., staande en gelegen te [adres]; de huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 465,57 per maand; laatstelijk bedraagt deze
€ 490,61 per maand;
- Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden Woonruimte van WonenBreburg van 1 augustus 2003;
- Volgens die voorwaarden, zoals onder meer uitgewerkt in artikel 6, is de huurder gehouden het gehuurde (uitsluitend) te gebruiken als woonruimte en zoals dat een goed huurder betaamt en is het niet toegestaan de bestemming van het gehuurde te wijzigen;
- Genoemde voorwaarden houden verder in dat het huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij; de voorwaarden bevatten daarnaast de clausule dat het huurder bekend is dat het hebben van een hennepkwekerij leidt tot schade aan het gehuurde, gevaarzetting en overlast;
- Op overtreding van enige bepaling uit de algemene voorwaarden is in artikel 16.1 een onmiddellijk opeisbare boete gesteld van, thans, € 140,00 per dag en voor elke dag dat de overtreding voortduurt;
- Op of omstreeks 5 januari 2010 heeft de politie in het gehuurde, te weten de grote slaapkamer aan de achterzijde, een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen; volgens het daarvan door de politie opgemaakte proces-verbaal van 20 januari 2010 zijn daarbij 116 hennepplanten aangetroffen en in beslag genomen, evenals professionele apparatuur zoals assimilatielampen, transformatoren, filters , tijdschakelaars, schakelkast, dompelpomp en ventilatoren; bovendien bleek dat “buiten de meter om” stroom werd afgetapt;
- [gedaagde] heeft erkend dat hij de kwekerij heeft ingericht/ voorhanden heeft gehad; op een verzoek van WonenBreburg tot (vrijwillige) beëindiging van de huurovereenkomst is [gedaagde] niet ingegaan.
2.3 WonenBreburg vordert thans, kort samengevat, de ontbinding van de met [gedaagde] bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. Daarnaast vordert zij wegens overtreding van het boetebeding zijn veroordeling tot betaling van € 9.800,- , te vermeerderen met rente en proceskosten. Bij akte heeft Wonen Breburg ten slotte gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huur over de maand april 2010 ad € 490,61 te vermeerderen met datzelfde bedrag voor elke maand dat hij vanaf 1 mei 2010 het gehuurde niet heeft ontruimd tot aan de datum van die ontruiming.
2.4 Aan haar vordering legt WonenBreburg in essentie ten grondslag dat [gedaagde] door in het gehuurde een hennepkwekerij in te richten heeft gehandeld zowel in strijd met zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen als met eerder benoemde bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en dat hij derhalve, mede gelet op de gevaarzetting die het inrichten van een hennepkwekerij met zich brengt, in zodanig ernstige mate te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dit de ontbinding ervan en de ontruiming van het gehuurder rechtvaardigt. Daarnaast is [gedaagde] op grond van de algemene voorwaarden aan haar de boete per dag verschuldigd, aldus WonenBreburg, daaraan toevoegend dat zij deze voor wat betreft het totaalbedrag, onder voorbehoud van het meerdere, wenst te relateren aan één kweekcyclus van 10 weken, zodoende in totaal 70 dagen maal € 140,- =
€ 9.800,-.
2.5 [gedaagde] is in rechte verschenen en heeft voor wat betreft het aanwezig hebben van een hennepkwekerij het daarover gestelde erkend. Voorts heeft hij verklaard te begrijpen dat dit met zich brengt dat hij de woning dient te verlaten, waarbij/ bij welke vordering, zo begrijpt de kantonrechter, hij zich neerlegt. Hij maakt echter bezwaar tegen de mee gevorderde boete die zijns inziens in geen verhouding staat tot zijn te kort schieten. Voorts heeft hij gewezen op zijn financiële omstandigheden in verband waarmee hij heeft verzocht om matiging van die boete. Nadat WonenBreburg vorenstaande bij repliek heeft tegengesproken en op dit punt bij haar vordering is gebleven, heeft [gedaagde] op zijn beurt bij dupliek zijn standpunt gehandhaafd. Daarbij heeft hij tevens nog gesteld het gehuurde in februari 2010 al te hebben ontruimd.
2.6 WonenBreburg heeft, daartoe in de gelegenheid gesteld, vervolgens bij akte aangevoerd niet bekend te zijn met het vertrek van [gedaagde] uit de woning c.q. dat de huur zou zijn opgezegd. Er van uitgaande dat aldus sprake is van huurachterstand heeft zij daarom haar eis vermeerderd in de eerder in 2.3 weergegeven zin.
2.7 [gedaagde] heeft daarop zijn standpunt dat hij het gehuurde in februari (2010) heeft ontruimd herhaald. Hij heeft tevens erkend niet (officieel) te hebben opgezegd en de sleutel (nog) niet te hebben ingeleverd. Volgens hem is het niettemin onredelijk indien hij toch nog huur zou moeten betalen.
2.8 Ingaand op het over en weer gestelde oordeelt de kantonrechter als volgt.
2.9 Op grond van het bepaalde in artikel 6: 265 BW. geeft iedere tekortkoming de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.10 Mét WonenBreburg is de kantonrechter van oordeel dat het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in/op het gehuurde, zeker zoals in dit geval, in beginsel een zodanig ernstig tekortschieten oplevert dat zij zich inderdaad op het standpunt kan en mag stellen dat van haar niet in redelijkheid kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren. Nu [gedaagde] voorts aansprakelijkheid daarvoor heeft erkend en hij zich niet althans niet gemotiveerd tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde heeft verzet, kunnen de vorderingen van WonenBreburg op dit punt worden toegewezen. Weliswaar heeft [gedaagde] aangevoerd het gehuurde al te hebben verlaten en te hebben ontruimd, maar nu niet is gebleken dat hij de huur heeft opgezegd c.q. dat WonenBrebrug van die ontruiming kennis droeg dan wel kon dragen, terwijl [gedaagde] daarnaast, naar hij zelf heeft aangevoerd, de sleutels niet heeft ingeleverd (en dus nog steeds toegang had tot het gehuurde), moet daaraan worden voorbijgegaan. Bovendien heeft WonenBreburg belang bij de vaststelling in rechte van die ontbinding. Dat zelfde geldt voor het verkrijgen van een titel om, zonodig, alsnog tot die ontruiming over te gaan. Het nog niet geëindigd zijn van de huurovereenkomst brengt ten slotte mee dat de gevorderde huur- en schadevergoedingstermijnen evenzeer kunnen worden toegewezen, een en ander als hierna bepaald.
2.12 Het boetebeding valt niet onder de omschrijving van de bedingen voorkomend op de zogenaamde zwarte en grijze lijst als bedoeld in artikel 6:236 BW Pro en 6:237 BW. Het zou wel beschouwd kunnen worden als een beding, als genoemd onder punt e van de indicatieve lijst, gehecht aan de EG-richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, welke de lidstaten kunnen aanvullen of beperkter kunnen formuleren. Het zou immers kunnen worden gezien als een beding dat tot doel heeft de consument/schuldenaar die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Dat het boetebeding min of meer voorkomt op die indicatieve lijst van mogelijk oneerlijke bedingen, is hoewel relevant, echter niet doorslaggevend bij de beoordeling of het beding als onredelijk bezwarend kan worden aangemerkt. Immers, bij die beoordeling moet rekening worden gehouden met de rechterlijke matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW Pro en voorts met alle omstandigheden van het geval en met de aard en strekking van de overeenkomst. (vgl. HR 24-3-2006, NJ 2007,115).
2.13 In het onderhavige geval heeft WonenBreburg in haar Algemene Voorwaarden opgenomen dat het huurder niet is toegestaan in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. Op overtreding van (onder andere) dit verbod is een boete gesteld. Dat boetebeding dient te worden beschouwd als een prikkel voor de huurder om in de gehuurde woning geen hennepkwekerij op te zetten of te exploiteren. Nu echter, zoals hiervoor overwogen, de bevoegdheid bestaat om het boetebedrag te matigen, is het beding op zichzelf niet onredelijk bezwarend is en bestaat geen grond het om die reden te vernietigen.
2.14 Voorts mag van algemene bekendheid worden verondersteld dat de inrichting/aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde gepaard gaat of kan gaan niet alleen met overlast, maar tevens dat het, mede vanwege het risico van kortsluiting, een serieus gevaar kan opleveren voor de (brand-)veiligheid van omwonenden (waaronder andere huurders van WonenBreburg) en ook van bewoners zelf. Bovendien kan niet worden ontkend dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij een negatief effect heeft of kan hebben op de (leefbaarheid van de) buurt en woonomgeving, met alle ongewenste gevolgen, waaronder die betreffende mogelijke criminaliteit en de verhuurbaarheid van (eigen) woningen van dien. Gelet daarop heeft WonenBreburg een gerechtvaardigd belang, zowel bij het voorkomen van die gevolgen, als bij een duidelijk op ontmoediging gericht beleid en het voorkomen van precedentwerking. Aansluitend op wat eerder in 2.9 en 2.13 is overwogen moet daarom worden geoordeeld dat WonenBreburg ten einde dat doel te bereiken een gerechtvaardigd belang heeft bij het opnemen in de huurovereenkomst c.q. Algemene Voorwaarden van onderhavige contractuele prikkel.
2.15 Ten aanzien van de matiging van de boete merkt de kantonrechter op dat het boetebeding voorziet in een uniforme boete op velerlei mogelijke tekortkomingen. In een dergelijk geval, waarin het boetebeding één bedrag omvat voor vele en ook sterk uiteenlopende tekortkomingen, ligt het voor de hand dat in beginsel de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maakt om te differentiëren naar gelang de ernst van de tekortkoming en de daardoor veroorzaakte schade. Van geval tot geval zal daarom beoordeeld moeten worden tot hoeverre matiging vereist is, waarbij denkbaar is dat de boete in een concreet geval gematigd wordt tot nihil. (vgl. HR 13-2-1998, NJ 1998,725 en HR 26-10-2001, NJ 2002,595; de arresten Hauer/Monda I en II.
2.16 [gedaagde] heeft aangevoerd dat matiging van de boete in de rede ligt, omdat de tekortkoming van beperkte aard is en het inkomen zodanig, dat de gevorderde boete daarmee in wanverhouding zou komen te staan. Anders dan [gedaagde] stelt is de tekortkoming echter niet van zeer beperkte aard. Gelet op die tekortkoming is bovendien sprake van overtreding van de voorwaarden. Het boetebeding is daarom van toepassing en [gedaagde] is dienovereenkomstig boete verschuldigd, al is het wél zo dat de uitkomst daarvan tegen de achtergrond van hetgeen hierboven is overwogen en van de in artikel 6:94 BW Pro neergelegde maatstaf in redelijke verhouding dient te staan tot de overtreding. Voorkomen dient te worden dat het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt (vgl. HR 27-04-2007, NJ 2007, 262).
2.17 Acht dient te worden geslagen niet alleen op het gestelde in artikel 6:93 BW Pro in zake de vereisten voor het opvorderen van de boete, maar tevens op het feit dat bij ontdekking van een hennepkwekerij veelal ontbinding en ontruiming althans een geforceerde opzegging van de huurovereenkomst zal volgen. Dat zal als verstrekkend en vaak als sanctie worden ervaren, ook in het hier voorliggende geval dat de huurder alleenstaande is. Aandacht verdient daarnaast dat de uit te spreken ontbinding en ontruiming om de reden als hier aan de orde tot gevolg heeft dat [gedaagde] door het beleid van WonenBreburg (en andere corporaties) geruime tijd niet in aanmerking zal worden gebracht voor andere huisvesting. Bovendien bestaat het risico dat die termijn in het kader van de toedeling van huisvesting nog langer dreigt te worden zolang de boete niet is of kan worden voldaan. Van belang is verder dat het in deze gaat om een boete en niet om het toekennen van schadevergoeding. Daarmee en mede gelet op een eveneens openstaand strafrechtelijk traject verdraagt zich niet dat de hoogte van de boete wordt gekoppeld aan de geschatte niet vast staande opbrengst van de hennepkweek. Dit alles in aanmerking genomen is het door WonenBreburg gevorderde boetebedrag disproportioneel en te fors aangezet, hoezeer ook de kantonrechter zich het standpunt van WonenBreburg kan voorstellen dat hennepkwekerijen in (huur)woningen een kwalijk maatschappelijk verschijnsel zijn. Opmerking verdient trouwens dat in de bij repliek door WonenBreburg overgelegde mede op haar instigatie uitgegeven folder/brochure “Haal hennep uw buurt uit” en “Wat riskeert een kweker?” het claimen van de/een boete ook niet als een van de sancties/ gevolgen wordt genoemd.
2.18 Gezien het beperkte inkomen van [gedaagde] zal de kantonrechter, waar de billijkheid dit in de gegeven omstandigheden (klaarblijkelijk) eist, onder toepassing van artikel 6:94 BW Pro de contractuele boete daarom matigen tot een in dit geval redelijk geoordeeld totaalbedrag van € 750,-. Tot betaling van dat bedrag zal [gedaagde] worden veroordeeld, vermeerderd met rente en overigens als hierna vermeld, en met afwijzing van op dit punt meer of anders gevorderde.
2.19 Beslist wordt dan ook als volgt. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van WonenBreburg gevallen.
3. DE BESLISSING
De kantonrechter:
spreekt uit de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning c.a., gelegen te [adres];
veroordeelt [gedaagde] om binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis genoemde woning c.a. te verlaten en te ontruimen, met medeneming van al diegenen die, en al hetgeen dat zich daarin of daarop niet vanwege WonenBreburg bevinden /bevindt, eventuele onderhuurders, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn daaronder begrepen, en de woning c.a. ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen, onder afgifte der sleutels, en met machtiging op WonenBreburg, de ontruiming zonodig op kosten van [gedaagde] via de deurwaarder te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm;
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting ter zake huur over de maand april 2010 aan WonenBreburg te betalen de somma van € 490,61, te vermeerderen met datzelfde bedrag per maand voor elke ingegane maand dat [gedaagde] na 1 mei 2010 de woning niet aan WonenBreburg ter beschikking heeft gesteld;
veroordeelt [gedaagde] voorts om binnen één maand na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan WonenBreburg te betalen de somma van € 750,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 25 januari 2010 tot aan de dag van voldoening;
verwijst [gedaagde] in de kosten van de procedure en veroor¬deelt hem derhalve tot betaling van die kosten aan de zijde van WonenBreburg gevallen en tot op heden begroot op € 795,93 waar¬onder begrepen € 500,- voor salaris van de gemachtigde van WonenBreburg;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst voor zoveel nodig af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. H.L.L. Poeth, kantonrechter te Tilburg, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.