Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/3342
Uitspraakdatum: 7 februari 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] NV, gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom,
verweerder.
Eiseres wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 2 juli 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikkingen waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [de onroerende zaken] (hierna: de onroerende zaken), zijn gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikkingen in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2009.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2011. De zaken met procedurenummers 10/3342 en 10/3343 zij daarbij gelijktijdig behandeld. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigden [gemachtigden], verbonden aan Van Noort Gassler & Co te [woonplaats], alsmede namens verweerder, [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van [taxateur], taxateur.
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraken op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot:
-€ 441.000 ([onroerende zaak A])
-€ 233.000 ([onroerende zaak B])
-€ 247.000 ([onroerende zaak C])
-€ 339.000 ([onroerende zaak D])
-€175.000 ([onroerende zaak E])
-€117.000 ([onroerende zaak F])
-€ 85.000 ([onroerende zaak G])
-€1.024.000 ([onroerende zaak H])
-€104.000 ([onroerende zaak I])
-€136.000 ([onroerende zaak J])
-€ 58.000 ([onroerende zaak K])
-€173.000 ([onroerende zaak L])
-€ 2.222.000 ([onroerende zaak M])
-vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 437.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2009 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarden en de aanslagen gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende is juridisch eigenaar van de onderhavige onroerende zaken. De onderhavige onroerende zaken zijn gelegen in het winkelcentrum genaamd “[het winkelcentrum]” (hierna: het winkelcentrum).
2.3.De door verweerder verdedigde waarden zijn bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft daarbij de overeengekomen werkelijke huursom per 1 januari 2008 vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor, hetgeen leidt tot de volgende berekening:
Adres Kap. factor Huursom (€) WOZ-waarde (€) Afgerond (€)
[onroerende zaak A] 9 51.980 467.820 467.000
[onroerende zaak B] 9 27.428 246.852 246.000
[onroerende zaak C] 9 29.088 261.792 261.000
[onroerende zaak D] 9 39.971 359.739 359.000
[onroerende zaak E] 9 20.675 186.075 186.000
[onroerende zaak F] 9 13.780 124.020 124.000
[onroerende zaak G] 9 10.100 90.900 90.000
[onroerende zaak H] 9 120.500 1.084.500 1.084.000
[onroerende zaak I] 9 12.245 110.205 110.000
[onroerende zaak J] 9 16.018 144.162 144.000
[onroerende zaak K] 9 6.850 61.650 61.000
[onroerende zaak L] 9 20.415 183.735 183.000
[onroerende zaak M] 9 261.520 2.353.680 2.353.000
Tussen partijen is niet in geschil dat dit voor objecten als deze een bruikbare methode is.
2.4.In het verweerschrift heeft verweerder de kapitalisatiefactor als volgt onderbouwd:
Exploitatiekosten 5,0%
Vaste lasten 3,5%
Beheerskosten 4,0%
Leegstandsrisico 8,0%
Totaal 20,5%
Netto huur: 100- 20,5% = 79,5%
Yield:
Basisrendement 4,13%
Risico-opslag 3,50%
Netto yield 7,63%
Netto yield 100 / 7,63 = 13,11
79,5% x 13,11 = 10,42
Correctie kosten koper 7,3% = 7,3 / 100 = 0,073
Kapitalisatiefactor = 10,42 - 0,073 = 10,3
2.5.Ter zitting heeft belanghebbende een onderbouwing van de kapitalisatiefactor overgelegd. In reactie op deze onderbouwing heeft verweerder erkend dat hij de correctie kosten koper onjuist heeft berekend. De correctie kosten koper dient volgens verweerder alsnog te worden gesteld op 0,73, hetgeen conform het standpunt van belanghebbende is. Voorts heeft de rechtbank met partijen ter zitting geconstateerd dat zij slechts nog van mening verschillen over het aan de risico-opslag toe te kennen percentage. Verweerder heeft het percentage van de risico-opslag gesteld op 3,5%. Daarbij verwijst verweerder naar de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24, Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2008”, waarin de maximale risico-opslag wordt gesteld op 3,5%. Daarentegen betoogt belanghebbende dat het percentage dient te worden gesteld op 4,5%. Belanghebbende stelt dat het winkelcentrum aan [adres] op de waardepeildatum dermate veel overlast ondervond van de drugsproblematiek in de gemeente Bergen op Zoom (hierna: de gemeente) dat dit een risico-opslag rechtvaardigt van 4,5%. Verweerder betwist deze overlast, althans stelt dat deze overlast op de waardepeildatum geen invloed heeft op de risico-opslag.
2.6.Partijen zijn het erover eens dat in het geval de overlast zodanig is dat dit van invloed is op de factor risico opslag, het percentage in dat geval dient te worden gesteld op 4,5%. In wezen dient de rechtbank in het onderhavige geval dan ook een oordeel te geven over de mate van overlast die het winkelcentrum op de waardepeildatum ondervond door het drugstoerisme in de gemeente.
2.7.De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende, gelet op hetgeen zij in de procedure naar voren heeft gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat het winkelcentrum op de waardepeildatum aanzienlijke overlast ondervond van het drugstoerisme in de gemeente. Vaststaat dat de in de gemeente aanwezige coffeeshops nog niet waren gesloten op de waardepeildatum. Voorts staat vast dat in de directe nabijheid van het winkelcentrum een coffeeshop was gelegen (coffeeshop “[coffeeshop]”). Belanghebbende heeft onbestreden gesteld dat bezoekers van deze coffeeshop veelvuldig het winkelcentrum bezochten, hetgeen volgens belanghebbende, en de rechtbank acht dit aannemelijk, bepalend was voor de (negatieve) sfeer in het winkelcentrum. Het voorgaande vindt ook steun in de stukken van het geding. Uit diverse gepubliceerde beleidstukken van de gemeente blijkt namelijk dat de drugsproblematiek en de daarmee gepaard gaande overlast in de gemeente omvangrijk was, hetgeen ook ontegenzeggelijk van invloed is op de leefbaarheid en veiligheid in de directe omgeving van het winkelcentrum. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat een potentiële koper hier rekening mee houdt. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor onder 2.6 heeft overwogen, dient het percentage van de risico-opslag dan te worden gesteld op 4,5%. Dit betekent dat de kapitalisatiefactor in het onderhavige geval 8,5 bedraagt. Het gelijk is derhalve aan de zijde van belanghebbende en het beroep is gegrond.
2.8.De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank beschouwt daarbij de zaken met procedurenummers 10/3342 en 10/3343 als samenhangend in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Deze kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). Nu in beide zaken het beroep gegrond is, wordt aan de onderhavige zaak de helft daarvan toegerekend zijnde € 437.
2.9. Voor een vergoeding van de kosten van de bezwaarfase acht de rechtbank geen termen aanwezig, nu niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende om vergoeding van deze kosten heeft verzocht voordat, zoals is vereist op grond van artikel 7:15, derde lid, van de Awb, uitspraak op bezwaar is gedaan.
Aldus gedaan door mr.drs. M.M. de Werd, voorzitter, mr. A.W. Schep en mr. M.L. Weerkamp, rechters, en door de voorzitter en mr. M. Jansen, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.