Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/3270
Uitspraakdatum: 13 april 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], domicilie kiezende te [woonplaats],
eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zundert,
verweerder.
Eisers worden hierna belanghebbenden genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van verweerder van 25 juni 2010 op het bezwaar van belanghebbenden tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2011 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede namens verweerder, [gemachtigde] en [taxateur]
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraken op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 325.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
-gelast dat verweerder het door belanghebbenden betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 364.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot € 332.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
2.2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbenden bepleiten een waarde van € 310.000. Verweerder concludeert tot handhaving van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 332.000.
2.3.Op verweerder rust de last om de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Daartoe heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [taxateur], WOZ-taxateur. De taxateur heeft de waarde in het economische verkeer van de woning bepaald op € 332.000. Voor de waardering is de vergelijkingsmethode gehanteerd, waarbij de woning is vergeleken met een drietal objecten. Het betreft een drietal panden gelegen aan, [object A], [object B] en [object C], in [woonplaats]. De getaxeerde waarde van de woning is afgeleid uit verkoopgegevens van die objecten. Tevens is in het taxatierapport een matrix opgenomen waarin de ter vergelijking opgevoerde objecten worden vergeleken met de woning van belanghebbende. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de woning en de opgevoerde objecten.
2.4.Ter zitting heeft de verweerder verklaard dat in dit geval, in afwijking van artikel 18, eerste lid Wet WOZ, de waarde is bepaald naar de staat van de woning per 1 januari 2010, de zogenoemde toestandsdatum. Verweerder is in dit geval uitgegaan van de toestandsdatum omdat het buitenwerk na de waardepeildatum is geschilderd. Naar het oordeel van de rechtbank is dit echter geen omstandigheid die een afwijking van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ rechtvaardigt. Het schilderen van het buitenwerk kan naar het oordeel van de rechtbank namelijk niet aangemerkt worden als een verbouwing en/of verbetering in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b, Wet WOZ. In zoverre is de taxatie van verweerder dan ook onjuist.
2.5.Partijen hebben in deze procedure allebei een taxatierapport overgelegd. In het door belanghebbenden overgelegde taxatierapport, en de aanvulling daarop, wordt geen gedetailleerde achtergrondinformatie gegeven van de gehanteerde referentieobjecten. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is dit wel het geval. In zoverre hecht de rechtbank dan ook meer waarde aan het taxatierapport van verweerder. Met betrekking tot het taxatierapport van verweerder overweegt de rechtbank dan het volgende. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatierapport gehanteerde referentieobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De rechtbank overweegt daartoe dat deze referentieobjecten, evenals de woning, twee-onder-één-kap-woning betreffen, van een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare perceelsoppervlakte en inhoud hebben. Vergelijkingsobjecten hoeven niet over dezelfde objectkenmerken, zoals aantal kamers, inhoud en kaveloppervlakte, te beschikken. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken, zodanig dat aan de hand daarvan de waarde van niet-verkochte woningen kan worden bepaald. Daartoe is niet vereist dat sprake is van identieke woningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten de waarde van de woning is afgeleid. Wel heeft verweerder, zoals de rechtbank hiervoor onder 2.4 heeft overwogen, onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het buitenwerk op de waardepeildatum in matige toestand verkeerde. Anders dan in het taxatierapport dient bij “Schilderwerk buiten” namelijk de kwalificatie “matig” te worden vermeld. Eén ander rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank een aftrek van € 7.000. Gelet hierop stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 325.000 (€ 332.000 - € 7.000). Het beroep is dan ook gegrond.
2.6.Niet aannemelijk is geworden dat belanghebbenden kosten hebben gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Voor een proceskostenveroordeling bestaat dan ook geen aanleiding.
Aldus gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en door deze en mr. M. Jansen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 13 april 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 26 april 2011.
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.