Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/1101
Uitspraakdatum: 4 november 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 25 november 2009 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerendezaakbelasting 2009.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2011 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar,
[gemachtigde].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 795.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
2.2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 650.000.
2.3.Niet in geschil is dat belanghebbende in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Belanghebbende heeft ter zitting de rechtbank verzocht de zaak niet terug te wijzen en zelf af te doen aan welk verzoek de rechtbank heeft voldaan.
2.4.De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op [datum] 2010 door [taxateur], taxateur te Eindhoven. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 821.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.5.Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de taxateur aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van
€ 821.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte, de onderhoudstoestand en de aanwezige bijgebouwen, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
2.6.Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen, althans onvoldoende, woningen uit de Villabuurt in aanmerking heeft genomen bij de waardebepaling. Naar de rechtbank partijen begrijpt, ontbreekt het aan voldoende dicht bij de peildatum liggende transacties van (meer) vergelijkbare objecten uit voormelde buurt. De verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten, zoals opgenomen in het taxatierapport, zijn dan de relatief beste vergelijkingsmaatstaf. De rechtbank verwerpt daarom de grief van belanghebbende.
2.7.Belanghebbende heeft gesteld dat sprake is van een onzorgvuldige waardeberekening van de woning door er op te wijzen dat de waarde van de woning onevenredig is ingestegen in vergelijking tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige peildatum en de door het CBS gepubliceerde gemiddelde stijgingspercentages. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan algemene indexcijfers en met voorbijgaan aan WOZ-waarden die aan andere objecten zijn toegekend. Deze beroepsgrond van belanghebbende faalt.
2.8.Belanghebbende heeft zich beroepen op schending van het gelijkheidsbeginsel en verwezen naar in de omgeving van de woning gelegen vergelijkbare panden die allemaal ongeveer € 100.000 lager zijn gewaardeerd. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de heffingsambtenaar een meerderheid van met belanghebbende vergelijkbare gevallen door een fout gunstiger heeft behandeld dan belanghebbende zelf (de zogenoemde meerderheidsregel).
2.8.1.De heffingsambtenaar heeft weersproken dat sprake is van begunstiging met betrekking tot de door belanghebbende genoemde panden. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat wel sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging.
2.8.2.De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 2005, nr. 39953, onder meer gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met kenmerk LJN AT8945, ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken, onder meer bepaald dat een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat waar voor het gebruik van een onroerende zaak als referentiepand voor de waardering in het kader van de Wet WOZ voldoende is dat het vergelijkbaar is, voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aan deze opdracht heeft voldaan, daar de door belanghebbende aangevoerde objecten bezwaarlijk als identiek aan de woning aangemerkt kunnen worden. De onderlinge verschillen van de waardebepalende objectkenmerken, zoals inhoud, perceelsoppervlakte en bijgebouwen, acht de rechtbank te groot om als verwaarloosbaar aan te merken. Het beroep op schending van de meerderheidsregel faalt hierom.
2.8.3.Gelet op hetgeen in 2.8 tot en met 2.8.2 is overwogen faalt belanghebbendes beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel.
2.9.Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. Hetgeen belanghebbende overigens heeft gesteld kan niet tot een ander oordeel leiden.
2.10.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 4 november 2011 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 14 november 2011.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.