Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/1344
Uitspraakdatum: 4 april 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 23 juli 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2012 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van haar echtgenoot,
[echtgenoot], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 405.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
2.2.Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning behoort tot een complex van 17 woningen, die door het stratenplan in de buurt aan verschillende straten zijn gelegen (hierna: het complex).
2.3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde tussen € 376.650 en € 380.700 (€ 405.000 min 7% respectievelijk 6%). De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit beroep geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
2.4.De waarde voor de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5.De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de woning, beroept zich op een taxatierapport, opgesteld op 15 november 2010 door taxateur [taxateur]. In het taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde geschakelde woningen (hierna: referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als de referentieobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op
€ 405.000.
2.6.Met het hiervoor genoemde taxatierapport en met de toelichting ter zitting heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 405.000. De rechtbank heeft hierbij het volgende in aanmerking genomen. De referentieobjecten zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht en zijn qua type, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de door de heffingsambtenaar ter vergelijking aangevoerde objecten andere objectkenmerken hebben, brengt nog niet mee dat deze objecten niet als vergelijkbaar met de woning kunnen worden bestempeld. Wel is van belang dat bij de vergelijking met de verschillen rekening wordt gehouden.
2.7.Uit de gedingstukken en de toelichting ter zitting blijkt dat de heffingsambtenaar zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. Belanghebbende heeft in dat kader nog gesteld dat zij de ligging van de woning als minder goed ervaart in vergelijking tot [object A] omdat dat object in tegenstelling tot de woning uitkijkt op een groen plein. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat sommige gegadigden juist de voorkeur zullen geven aan de ligging aan een smalle binnenstraat, zoals aan de orde bij de woning, in verband met de privacy en onder meer de mindere inbraakgevoeligheid. Blijkens de door belanghebbende gemaakte situatieschets is de woning omsloten door bebouwing, terwijl het uitzicht vanaf de voorzijde van [object A] niet in die mate wordt beperkt. Verder blijkt uit de schets dat de woning is gelegen nabij de groenvoorziening zonder daarop uit te kijken, terwijl [object A] ten minste via een schuine lijn, zicht biedt op de groenvoorziening. De rechtbank acht niet aannemelijk dat objectief bezien sprake is van een zodanig nadeel dat waardevermindering in de rede ligt.
2.8.Voor zover belanghebbende zich beroept op de waarde die per 1 januari 2008 aan de woning is toegekend en in samenhang daarmee op de sindsdien opgetreden algemene waardeontwikkeling op de markt voor woningen als de onderhavige, verwerpt de rechtbank dit beroep. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
2.9.1.Belanghebbende verwijst voorts naar de WOZ-waarden van de objecten [objecten B,C,D,E en F] die volgens haar, net als de woning, op de waardepeildatum zijn gestegen, terwijl de overige elf objecten die tot het complex behoren in waarde zijn gedaald. De rechtbank begrijpt belanghebbende zo dat er geen geldige reden is de woning en de overige oneven nummers aan [straat], per 1 januari 2009 hoger te waarderen dan per 1 januari 2008, en de objecten [objecten G,H,I,J,K en L] alsmede [objecten M,N,O,P en Q] per 1 januari 2009 lager te waarderen dan per
1 januari 2008. Voornoemde stelling vat de rechtbank op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. In dit verband overweegt de rechtbank het volgende.
2.9.2.De rechtbank stelt voorop dat net zoals het niet van belang is welke waarde per 1 januari 2008 aan de woning is toegekend, dat evenzeer geldt voor de waarde die per 1 januari 2008 aan de overige elf objecten is toegekend. De stelling van belanghebbende dat de vastgestelde waarde van de woning niet correct kan zijn omdat deze niet in een juiste verhouding staat tot het verschil tussen de WOZ-waarden per 1 januari 2008 en 1 januari 2009 van andere onroerende zaken, kan daarom geen doel treffen. Een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel brengt ‘slechts’ met zich mee dat de WOZ-waarden die voor andere onroerende zaken per 1 januari 2009 zijn vastgesteld, maatgevend worden voor de waardevaststelling van de woning per 1 januari 2009. Uit de verklaringen van belanghebbende ter zitting begrijpt de rechtbank dat de objecten waarnaar belanghebbende verwijst, alle per 1 januari 2009 een hogere WOZ-waarde hebben dan de woning. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel treft dan reeds geen doel, omdat een geslaagd beroep op dat beginsel niet tot een lagere waarde leidt.
2.9.3.Voorts overweegt de rechtbank het volgende. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de heffingsambtenaar een meerderheid van met belanghebbende vergelijkbare gevallen door een fout gunstiger heeft behandeld dan belanghebbende zelf (de zogenoemde meerderheidsregel).
Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 2005, nr. 39953, LJN: AT8945, ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken, onder meer bepaald dat een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. In dit geval houdt dit in dat op belanghebbende de opdracht rust minstens twee identieke objecten aan te voeren die per 1 januari 2009 lager zijn gewaardeerd dan € 405.000. De Hoge Raad overweegt daarbij dat waar voor het gebruik van een onroerende zaak als referentieobject voor de waardering in het kader van de Wet WOZ voldoende is dat het vergelijkbaar is, voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de door belanghebbende aangevoerde objecten ([objecten G,H,I,J,K en L] alsmede [objecten M,N,O,P en Q]) niet als identiek aan de woning aangemerkt kunnen worden. Ter zitting is komen vast te staan dat voormelde objecten ten opzichte van de woning verschillend zijn voor wat betreft onder meer de perceelsoppervlakte en bijgebouwen. De rechtbank acht aannemelijk dat dergelijke verschillen van invloed zijn op de waarde. Dit leidt ertoe dat de door belanghebbende aangevoerde 11 objecten enerzijds en de woning anderzijds niet identiek zijn. Belanghebbende kan hierdoor geen aanspraak maken op de waarde die de heffingsambtenaar per 1 januari 2009 heeft vastgesteld van één of meerdere van de door belanghebbende genoemde 11 objecten, zo die waarde(n) al op een lager bedrag zou (zouden) zijn vastgesteld dan op € 405.000. Het beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel faalt.
2.10.Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft gesteld, kan niet leiden tot een daling van de waarde van de woning. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
2.11.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 4 april 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 11 april 2012.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.