Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Breda
zaak/rolnr.: 715253 CV EXPL 12-3182
vonnis d.d. 10 oktober 2012
inzake
[X],
wonende te [adres],
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde: Landelijke Associatie van Gerechtsdeurwaarders te Breda,
tegen
[Y],
wonende te [adres],
gedaagde sub 1 in conventie, eiseres sub 1 in reconventie,
procederend in persoon,
en
Maarten Frans van Rij,
wonende te [adres],
gedaagde sub 2 in conventie, eiser sub 2 in reconventie,
procederend in persoon.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het vonnis van 15 augustus 2012 en de daarin genoemde stukken;
b. de conclusie van dupliek in reconventie zijdens [X].
2. De verdere beoordeling
In conventie:
2.1 De kantonrechter overweegt dat [X] zijn vordering overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) tijdig heeft ingesteld nu de uitspraak van de Huurcommissie op 16 februari 2012 aan partijen is toegezonden en [X] de dagvaarding op 5 april 2012 heeft betekend.
2.2 [Y] en [Z] hebben de Huurcommissie overeenkomstig artikel 7:249 BW Pro verzocht de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. Op grond van artikel 11 Uitvoeringswet Pro Huurprijzen Woonruimte (UHW) beoordeelt de huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs van de woning aan de hand van de in artikel 10 lid 1 UHW Pro gegeven regels waarmee de maximale huurprijsgrens van de desbetreffende woonruimte kan worden bepaald. Daarnaast kan de Huurcommissie in geval van gebreken aan die woning bepalen dat slechts een lagere huurprijs in rekening mag worden gebracht. Met deze sanctie wordt beoogd dat de verhuurder wordt gestimuleerd om de gebreken te verhelpen. De verhouding tussen de nieuwe lagere huurprijs en de kosten van herstel van het gebrek is in dat verband niet relevant. Niet noodzakelijk is dat – zoals [X] lijkt te betogen – de huurder de verhuurder ter zake het gebrek in gebreke stelt. De huurder is niet verplicht de gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat wordt immers geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur.
2.3 De kantonrechter overweegt dat [X] geen verweer heeft gevoerd tegen het door de Huurcommissie vastgestelde puntentotaal en ook niet tegen het benoemen van het onderhavige gebrek als een gebrek in de categorie C. Deze gegevens worden dan ook als uitgangspunt genomen. Dit betekent dat op grond van het vastgestelde gebrek een tijdelijke huurverlaging door de Huurcommissie tot 40 % van de op 1 mei 2011 geldende maximale huurprijs redelijk wordt geacht. Bij de vaststelling van het bedrag van de tijdelijke huurverlaging acht de kantonrechter zich echter niet zonder meer gebonden aan de percentages zoals genoemd in het Besluit huurprijzenwet woonruimte. Het besluit vermeldt slechts welk percentage per categorie gebrek aan ‘ten laagste’ voor de in rekening te brengen huurprijs te hanteren is maar schrijft niet voor dat bij ieder gebrek in de categorie C een percentage van 40 hoort. Door [X] zijn echter geen feiten en omstandigheden gesteld die er toe nopen dat een ander percentage gehanteerd zou moeten worden. Gelet daarop, alsmede gelet op het gevaarlijke karakter van het gebrek, ziet de kantonrechter geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de Huurcommissie.
2.4 Ook de stelling van [X] dat de duur van de procedure bij de Huurcommissie heeft geleid tot een hogere terugbetalingsverplichting leidt niet tot een ander oordeel. In artikel 37 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (UHW) is weliswaar bepaald dat de termijn waarbinnen de Huurcommissie uitspraak moet doen 4 maanden bedraagt, overschrijding van die termijn is echter niet gesanctioneerd. Nu een verhuurder bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst wordt geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur, komt de hogere terugbetalingsverplichting als gevolg van de duur van de procedure voor rekening en risico van [X] als verhuurder.
2.5 Dit betekent dat de vordering in conventie dient te worden afgewezen. [X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze worden aan de zijde van [Y] en [Z] begroot op € 79,75.
In reconventie:
2.6 [Y] en [Z] vorderen in reconventie betaling van een bedrag van € 2.934,63. [X] voert ook in reconventie aan dat de door de Huurcommissie opgelegde sanctie gelet op de omstandigheden buitenproportioneel en in strijd met de redelijkheid in billijkheid is. Gelet daarop dient de vordering van [Y] en [Z] te worden afgewezen, aldus [X].
2.7 De kantonrechter overweegt dat reeds in conventie is geoordeeld dat de stellingen van [X] niet leiden tot vernietiging van de beslissing van de Huurcommissie van 16 februari 2012. Nu de vordering in conventie is afgewezen, kan de beslissing van de Huurcommissie niet meer worden aangetast zodat de inhoud daarvan dus vast staat. Dit betekent dat de vordering van [Y] en [Z] toewijsbaar is. Een bedrag van € 2.934,63 (€ 543,46 -/- € 217,39 x 9 maanden) zal dan ook worden toegewezen.
2.8 [X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. Deze worden begroot op € 30,00.
4. De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
wijst de vorderingen van [X] af;
veroordeelt [X] in de proceskosten van [Y] en [Z] tot op heden begroot op € 79,75;
In reconventie:
veroordeelt [X] om aan [Y] en [Z] te betalen een bedrag van € 2.934,63;
veroordeelt [X] in de proceskosten van [Y] en [Z] tot op heden begroot op € 30,00;
wijst het meer of anders gevorderde af;
In conventie en in reconventie:
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Wallis en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2012.