Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/5542
Uitspraakdatum: 8 mei 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats X],
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 26 september 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] te [plaats X] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2012 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van haar gemachtigde
[gemachtigde], en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [gemachtigde taxateur], taxateur.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 137.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
2.2. De woning is een recreatiewoning die is gelegen op een park met meerdere recreatiewoningen. Belanghebbende heeft het recht van erfpacht van de grond. De woning heeft een inhoud van 220m³, de oppervlakte van het perceel is 593m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 60.000. De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde juist is.
2.4. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 9 december 2011 door [taxateur], taxateur, die de waarde van de woning heeft getaxeerd op € 142.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten en een matrix.
2.5. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum geen lagere waarde in het economische verkeer had dan € 137.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn alle voldoende kort voor of na de waardepeildatum verkochte recreatiewoningen. Uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen, zoals grootte van de percelen, inhoud van de hoofdbouw en het voorzieningenniveau. Bij de bepaling van de waarde van de woning is daarbij ook uitgegaan van het gewogen gemiddelde van de waarden per m³ van de inhoud van de hoofdbouw van de vergelijkingen zodat niet gezegd kan worden dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
2.6.1. Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar de woning ten onrechte heeft vergeleken met objecten die op eigen grond staan. Belanghebbende heeft daarbij gesteld dat voor woningen, zoals die van haar, omdat zij op particuliere erfpachtgrond staan, niet of nauwelijks een financiering is te verkrijgen. Dit beperkt de kring van de groep gegadigden voor een dergelijke woning hetgeen een waardedrukkende factor is, aldus belanghebbende. Zij verwijst daarvoor naar een brief van 13 januari 2012 van [kantoornaam makelaar] te [plaats X] die de afnemende courantheid beaamt en schat dat de waarde van de woning 10-30% gedaald zou kunnen zijn ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2008.
2.6.2. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover hier van belang, wordt bepaald uitgaande van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen. De parlementaire geschiedenis vermeldt daarover het volgende:
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44.
'Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.'
2.6.3. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de woning terecht heeft vergeleken met recreatiewoningen die niet op erfpachtgrond staan. Dit bewerkstelligt naar het oordeel van de rechtbank de door de wetgever gewenste objectieve vaststelling van de waarde van de woning. Belanghebbendes stelling slaagt dan ook niet.
2.6.4. Daaraan doet ook niet af belanghebbendes verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 22 december 2011, nr. 10/00599, LJN: BV9189. In die zaak heeft het Gerechtshof weliswaar geoordeeld dat de beperkte kring van gegadigden invloed had op de WOZ-waarde van de onroerende zaak, maar de rechtbank is van oordeel dat die zaak niet vergelijkbaar is met de onderhavige. In die zaak was er een aanwijsbare kleine kring van gegadigden vanwege de beperkte toegang tot die onroerende zaak. Dat is in dit geschil niet aan de orde.
2.7. Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
2.8. De rechtbank vindt geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 8 mei 2012 door mr. W. Brouwer, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.
De griffier, de rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 16 mei 2012
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.