Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P10/00599
22 december 2011
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/334 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 2 by] te [Z] (hierna: de kavel), op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 (hierna ook: de waarde) vastgesteld op € 36.000. In hetzelfde geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2009 bekendgemaakt, berekend naar een waarde van € 36.000.
1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraken op bezwaar van 4 januari 2010 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 26 juli 2010 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 september 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 11 november 2010 heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. Voorts is is op 23 december 2010 een nader stuk van belanghebbende ingekomen dat in kopie is doorgezonden naar de heffingsambtenaar.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2011. Van het verhandelde op deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt – evenals in het hierna opgenomen citaat – door de rechtbank aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de kavel.
2.2. De kavel is gelegen achter de woning met bijhorend perceel [Hof:[a-straat 2]] waarvan de echtgenote van eiser de eigendom heeft (hierna: de woning). Eiser heeft de kavel in 1990 gekocht van de gemeente Haarlemmermeer voor f. 3.975.”
2.2. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.3. De kavel is niet aan de openbare weg gelegen en alleen rechtstreeks te bereiken via het perceel van de woning alsmede via de percelen van de aan weerszijden gelegen woningen [a-straat 1 en 3].
2.4. In het voorlopig koopcontract dat in 1990 met betrekking tot de kavel door partijen is opgemaakt en ondertekend is onder meer het volgende opgenomen:
“De ondergetekende:
a. de (…) burgemeester der gemeente Haarlemmermeer (…) die gemeente ten deze vertegenwoordigende (…)
en
b. [Belanghebbende], wonende [a-straat 2] te [Z]
(…)
[De gemeente Haarlemmermeer] verkoopt aan (…) [belanghebbende] (…):
een perceel grond, gelegen achter het perceel [a-straat 2] te [Z], ter oppervlakte van ca 90 m² (…) ten behoeve van uitbreiding van de aangrenzende siertuin, voor de totaalprijs van f 3.975,00 (…), zijnde dit bedrag de waarde van de door de verkoper verkochte grond, zulks onder de (…)gebruikelijke voorwaarden en bepalingen en voorts onder de volgende bedingen:
(…)
6. over- en ondermaat van het verkochte zal niet worden verrekend en zal aan geen van partijen enig recht verlenen;
(…)
13. ten aanzien van het gebruik van de grond gelden de volgende voorwaarden:
a. de grond mag uitsluitend worden gebruikt als siertuin;
b. op de grond mogen geen getimmerten en andere bouwsels worden opgericht;
c. de grond mag niet worden gebruikt als opslagplaats voor materialen en/of afval;
(…)
14. indien de koper in strijd handelt met een van de voorwaarden onder (…) 13. genoemd verbeurt hij ten bate van de gemeente Haarlemmermeer door het enkele feit der overtreding een boete van f 100,00 voor elke dag, gedurende welke hij nalatig is, te voldoen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanrnaning van burgemeester en wethouders;
15. de koper verbindt zich alle opvolgende eigenaren aan de sub 13. vermelde verplichtingen en deze verplichting te binden op verbeurte van een boete van f 100,00 voor elke dag gedurende welke hij nalatig is ten bate van de gemeente Haarlemmermeer en te voldoen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders”.
2.5. Bij het verweerschrift in eerste aanleg is een taxatierapport gevoegd waarin [C], WOZ-taxateur, verklaart op 24 februari 2009 de kavel persoonlijk extern te hebben opgenomen, en er een waarde aan te hebben toegekend van € 36.000. Blijkens de in het taxatierapport opgenomen matrix is de kavel vergeleken met verkopen van een of meer kavels met een woning erop waarbij de desbetreffende kavel en woning bij dezelfde belastingplichtige in eigendom en gebruik zijn. In het taxatierapport is, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“3. Omschrijving van het object
Object: Perceel grond dat als tuin wordt gebruikt bij de nabij gelegen woning [a-straat 2] (…).
(…)
Waardeopbouw
Kavelgrootte Prijs per m²
92 m² € 393,- € 36.156,-
Totale waarde € 36.000,-
(…)
Bestemming
Tuin en erven (…).
6. Matrix
Adres Inhoud
hoofd-
gebouw Waarde
/ m³ (…) Perceels-
grootte
totaal Waarde
grond /
m² Reële waarde
peildatum
1-1-2007 Verkoop-
cijfer/
datum
[de kavel]
n.v.t. n.v.t. (…) 92 m² € 393,00 € 36.000 n.v.t.
[a-straat]. 20
(2^1 kapwon.) 450 m³ € 471,-* (…) 363 m²** € 463,73 € 390.000 € 390.000
(15-05-08)
[a-straat]. 40
(2^1 kapwon.) 430 m³ € 499,-* (…) 357 m²*** € 464,46 € 410.000 € 424.000
(28-09-09)
[a-straat]. 46
(2^1 kapwon.) 390 m³ € 463,-* (…) 264 m² € 473,61 € 325.000 € 320.000
(01-08-07)
[b]str. 10 (2^1 kap) 336 m³ € 500,-* (…) 291 m² € 470,49 € 333.000 € 335.000
(30-06-08)
Opmerkingen met betrekking tot bovenstaande matrix:
* rn³-waarde uit verkoopprijzen gerekend naar waardepeildatum 01-01-2008
Bijgebouwen hebben een modelwaarde (…).
De grondwaarde wordt berekend op basis van het kavelmodel, welke is afgeleid uit gerealiseerde transacties ten tijde van de waardepeildatum van 1 januari 2008.
** bij [a-straat]aat 20 is 92m² van het perceel van de in totaal 363m² in 1991 aangekocht.
*** bij [a-straat]aat 40 is 92m² van het perceel van de in totaal 357m² in 1991 aangekocht.
Grondstaffel waardegebied 104
2^1 kap en geschakelde woningen
range prijs per m²
0-125 € 500,-
(…)
250-350 € 440,-
350-500 € 420,-
(…)
Als de bovenstaande grondstaffel wordt gehanteerd die is afgeleid uit gerealiseerde transacties ten tijde van de waardepeildatum van 1 januari 2008, blijkt dat de waarde van € 36.000,- niet te hoog is vastgesteld.”
2.6. Belanghebbende heeft in eerste aanleg gegevens overgelegd van de verkoop in 2009 door het Hoogheemraadschap van Rijnland aan [D en E] van percelen grond van 220 m² en 70 m² gelegen nabij [d-weg te Q] voor € 5 respectievelijk € 9 per m².
2.7. In hoger beroep heeft belanghebbende gegevens overgelegd met betrekking tot de verkoop in 2010 door de besloten vennootschap [N] Beheer B.V. aan [F en G] van het perceel grond B [2] van 130 m² achter [e-straat] te [R] voor € 10.000.
2.8. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter zitting gegevens overgelegd met betrekking tot verkopen in 2009 van drie andere percelen grond achter [e-straat] te [R], te weten de verkoop van het perceel B [3] van 175 m² voor € 29.693, de verkoop van het perceel B [4] van 170 m² voor € 28.871 en de verkoop van het perceel B [5] van 190 m² voor € 32.121.
3. Geschil in hoger beroep
In geschil is de waarde van de kavel op de waardepeildatum 1 januari 2008.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
“4.1. Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen, nu zij beiden referentieobjecten aandragen, deze methode wensen toe te passen. De rechtbank ziet geen reden van een andere methode uit te gaan. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.2. Verweerder heeft de kavel gewaardeerd alsof hij deel uitmaakt van de woning. Verweerder stelt dat de kavel nooit los van de woning zal worden verkocht. Verweerder heeft aan de hand van de vergelijkingsmethode de totale waarde van de kavel en de woning vastgesteld en deze waarde vervolgens gesplitst, waarbij aan de kavel een waarde is toegekend van € 36.000. Verweerder heeft voor de waardering van de woning en de kavel aangesloten bij verkopen in de straat waarin de woning en de kavel zijn gelegen en die betrekking hebben op vergelijkingsobjecten die bestaan uit een woning en een eveneens in 1990 uitgebreide tuin.
4.3. Niet in geschil is dat eiser en zijn echtgenote de woning en de kavel op dezelfde manier (kunnen) gebruiken als de kopers van de desbetreffende vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de voorwaarden en beperkingen waaronder eiser de kavel in 1990 heeft gekocht en voor zover deze op 1 januari 2008 nog gelden, niet gelden voor de extra grond bij de door verweerder ingebrachte vergelijkingsobjecten. Partijen hebben desgevraagd ook niet aangegeven dat dit wel het geval zou zijn. De kavel en deze vergelijkingsobjecten zijn dus in dit opzicht vergelijkbaar. De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is of de spreiding van de eigendom van de woning en de kavel een waardedrukkend effect heeft. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend en verweerder ontkennend.
4.4. Evident is dat de meest biedende gegadigde voor de kavel de echtgenote van eiser is. Immers, de echtgenote zal het meest gebaat zijn bij (uitbreiding) van de woning. Nu de gebruiksmogelijkheden van de kavel, gelet op de ligging, voor een derde beperkt zijn is het evident dat elke andere potentiële gegadigde – zo deze kan worden gevonden – voor de kavel een aanzienlijk lager bod zal uitbrengen. Gelet, echter, op de omstandigheid dat eiser en zijn echtgenote de woning en de kavel in gezinsverband gebruiken en eiser niet heeft gesteld dat de noodzaak de kavel te verkopen als gevolg van onenigheid tussen hem en zijn echtgenote zich daadwerkelijk voordoet, kent de rechtbank aan de spreiding van de eigendom geen waardedrukkend effect toe. Zonder echtelijke onenigheid is aannemelijk dat eiser en zijn echtgenote, zo zij tot verkoop besluiten, de woning en de kavel samen te koop zullen aanbieden en dat de woning en de kavel samen een waarde in het economische verkeer zullen vertegenwoordigen die vergelijkbaar is met de waarde die de vergelijkingsobjecten op dat moment zullen vertegenwoordigen. De eventuele invloed van echtelijke onenigheid op de waarde van de kavel laat de rechtbank onbesproken, nu deze situatie zich niet voordoet.
4.5. Eiser heeft weliswaar aangevoerd dat hij vanwege het onderhoud graag van de kavel af wil, maar de rechtbank ziet hierin geen aanleiding voor een ander oordeel. Eiser verkeert in zoverre immers in dezelfde situatie als iedere andere belastingplichtige die om persoonlijke redenen een deel van zijn perceel of woning wil verkopen, maar dit vanwege juridische beperkingen niet kan.
4.6. De tweede vraag die partijen verdeeld houdt, is of voor de waardering niet beter aangeknoopt kan worden bij de verkoop van twee percelen grasland in 2009 aan een andere particulier in de gemeente Haarlemmermeer. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft op 21 augustus 2009 70 m² grasland voor een prijs van € 9 per m² en op 30 september 2009 220 m² grasland voor een prijs van € 5 per m² (kosten koper) verkocht aan een particulier. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend, omdat aan deze verkopen soortgelijke voorwaarden en beperkingen zijn verbonden als aan de aankoop van de kavel. Verweerder beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat geen sprake is van vergelijkbare gevallen wat betreft ligging en gebruik.
4.7. Uit de koopovereenkomsten van 21 augustus en 30 september 2009 kan worden afgeleid dat het gebruik van de percelen van 70 m² respectievelijk 220 m² aan beperkingen en voorwaarden is gebonden en dat de gebruiksbestemming “grasland” is. Dat de koper, zoals eiser stelt, gelijk hij heeft gedaan op de percelen een siertuin zou mogen aanleggen, wordt niet ondersteund door de koopovereenkomsten. Onder punt 2 staat vermeld dat geen zaken als tuinhuisjes, gesloten bestrating, diepgewortelde bomen et cetera op het perceel aanwezig mogen zijn. Bovendien is het perceel van 70 m² belast met een zakelijk recht ten behoeve van Waternet. Verweerder heeft er voorts terecht op gewezen dat de percelen grasland en de kavel in een verschillend deel van [Z] liggen en dat de percelen, anders dan de kavel, volgens het bestemmingsplan de bestemming “groenvoorzieningen” hebben, terwijl de kavel de bestemming “tuinen en erven” heeft. Gezien de tekeningen en luchtfoto’s is de rechtbank van oordeel dat de percelen en de kavel wat betreft ligging niet vergelijkbaar zijn. Tot slot is de transactie te ver van de waardepeildatum gelegen om te kunnen dienen als vergelijking. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, verwerpt de rechtbank de percelen grasland als geschiktere vergelijkingsobjecten.
4.8. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat de kavel kleiner is dan in het kadaster staat vermeld. Hoewel in de koopovereenkomst staat dat eiser 90 m² grond heeft gekocht, verwerpt de rechtbank ook deze grief van eiser. In de koopovereenkomst staat immers ook dat over- en ondermaat van het verkochte niet zal worden verrekend en aan geen van partijen enig recht zal verlenen. Nu bewijs van het tegendeel ontbreekt, dient te worden uitgegaan van de kadastrale meting.
4.9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de kavel alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard”.
5. Standpunten van partijen in hoger beroep
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde op de zittingen wordt verwezen naar de processen-verbaal van de zittingen.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1. Samengevat voert belanghebbende in hoger beroep aan dat de kavel los van de woning moet worden gewaardeerd en nooit een waarde van € 36.000 kan vertegenwoordigen omdat hij geen eigenaar is van de woning en de potentiële groep kopers voor de kavel vanwege het ontbreken van een afzonderlijke toegangsweg beperkt is tot de eigenaren van de aangrenzende percelen. Verder voert belanghebbende aan dat de buurman een bod heeft gedaan van € 10.000, dat hij voornemens is dit te accepteren en dat het feit dat dit drie jaar na de waardepeildatum is, niet van belang is omdat de waarde van huizen en grond sindsdien alleen maar is gedaald. Ook als rekening wordt gehouden met de verschillen met de door belanghebbende aangedragen vergelijkingobjecten is de voor de kavel vastgestelde waarde volgens hem aanzienlijk te hoog. De door de heffingsambtenaar in hoger beroep aangevoerde vergelijkingsobjecten in [R] zijn volgens belanghebbende onvoldoende vergelijkbaar. De in aanmerking te nemen oppervlakte van de kavel is niet in geschil. Belanghebbende concludeert ook in hoger beroep tot een vast te stellen waarde van de kavel van maximaal € 10.000.
6.2. In hoger beroep sluit de heffingsambtenaar zich aan bij de uitspraak van de rechtbank. Hij stelt dat het door belanghebbende vermelde bod van € 10.000 niet van belang is, omdat dit te ver van de waardepeildatum is gelegen en geen afbreuk doet aan het oordeel van de rechtbank in 4.4 van haar uitspraak. Volgens de heffingsambtenaar is de voor de kavel vastgestelde waarde, ook als rekening wordt gehouden met de in [R] verkochte percelen, niet te hoog.
6.3. Het Hof stelt voorop dat tussen partijen terecht niet in geschil is dat de kavel moet worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak die niet tezamen met de woning (en de daaraan grenzende tuin) één onroerende zaak vormt in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ, aangezien de woning (met tuin) enerzijds en de kavel anderzijds niet bij dezelfde genothebbende krachtens zakelijk recht (eigendom) in gebruik zijn. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de kavel, als afzonderlijke onroerende zaak, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.5 genoemde taxatierapport alsmede de onder 2.8 vermelde gegevens overgelegd, en daarop in de stukken en op de zittingen een toelichting gegeven.
6.4. De rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof terecht tot uitgangspunt genomen dat als waarde in de zin van artikel 17, eerste en tweede lid, Wet WOZ heeft te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald, en dat de echtgenote van belanghebbende in het onderhavige geval tot de groep van meestbiedende gegadigden kan worden gerekend. Het Hof rekent ook de eigenaren van de twee naastgelegen percelen tot deze groep, nu belanghebbende desgevraagd ter zitting heeft verklaard dat de eigenaren van de percelen gelegen aan de [a-straat 1 en 3 ]vanaf hun eigen perceel rechtstreeks toegang hebben tot de kavel.
Voorts heeft de rechtbank in onderdeel 4.5 van haar uitspraak terecht geoordeeld dat de persoonlijke omstandigheden van belanghebbende buiten beschouwing moeten worden gelaten bij de vaststelling van de – van persoonlijke omstandigheden geobjectiveerde – waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ.
Ook de in overweging 4.3 van de uitspraak van de rechtbank opgenomen uitgangspunten worden door het Hof onderschreven.
6.5. De maatstaf die derhalve moet worden aangelegd is welke prijs de meestbiedende gegadigde op de waardepeildatum zal bieden voor de losse kavel, waarbij het Hof het aannemelijk acht dat belanghebbendes echtgenote (eigenaar van de woning met tuin aan de [a-straat 2]) en de eigenaren van [a-straat 1 en 3] bereid zijn een hogere prijs te betalen voor de kavel dan andere potentiële gegadigden, nu de kavel (met de bestemming tuingrond en met de onder 2.4 weergegeven contractuele beperkingen) voor hen rechtstreeks bereikbaar is en bovendien als tuingrond kan worden gevoegd bij de reeds in eigendom zijnde (tuin)grond. Daaruit vloeit echter nog niet zonder meer (zonder nadere onderbouwing) de conclusie voort, zoals de heffingsambtenaar verdedigt, dat aan de verkoop van de losse kavel dezelfde prijs per vierkante meter moet worden toegekend als aan een verkoop van de woning en de kavel gezamenlijk. Anders dan de rechtbank heeft overwogen in onderdeel 4.4 van haar uitspraak, is het Hof van oordeel dat niet moet worden uitgegaan van de fictie dat de kavel bij aankoop door de echtgenote (of de eigenaren van [a-straat 1 en 3]) direct aansluitend tezamen met de desbetreffende woning te koop zou worden aangeboden; het gaat om de vraag welke prijs de meestbiedende gegadigde op de waardepeildatum zal bieden voor de losse kavel. Het Hof acht het dan niet bij voorbaat uitgesloten dat, zoals ook belanghebbende heeft verdedigd, bij de zakelijke onderhandeling tussen onafhankelijke derden die tot de hiervoor bedoelde prijs leidt, ook (een potentieel waardeverminderende) invloed uitgaat van de omstandigheid dat slechts een beperkte groep gegadigden rechtstreeks toegang heeft tot de te kopen kavel, terwijl overige potentiële gegadigden slechts een lagere prijs zullen willen betalen voor deze kavel die niet rechtstreeks toegankelijk is vanaf de openbare weg en die de bestemming tuingrond heeft.
Op de heffingsambtenaar rust in eerste instantie de bewijslast van zijn stelling dat hij, met inachtneming van deze uitgangspunten, de waarde van de kavel niet te hoog heeft vastgesteld.
6.6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in de eerste plaats het onder 2.5 vermelde taxatierapport overgelegd. In dat rapport is de waarde van de kavel getaxeerd op € 36.000, door deze kavel te vergelijken met de verkooptransacties van een aantal in de nabijheid gelegen percelen met een woning erop die bij dezelfde belastingplichtige in eigendom en gebruik zijn. De heffingsambtenaar heeft daarbij met name gewezen op de verkooptransacties van [a-straat] 20 en 40, aangezien bij deze vergelijkingsobjecten in 1991 door de gemeente eveneens een extra stuk tuingrond van dezelfde oppervlakte (92 m²) aan de toenmalige eigenaren is verkocht, onder gelijke gebruiksvoorwaarden als waarvan sprake was bij de verkoop aan belanghebbende. Ter zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar verklaard dat er rond de waardepeildatum in [Z] geen verkooptransacties hebben plaatsgevonden van losse percelen die voldoende vergelijkbaar zijn met de kavel, zodat de taxateur zich in het taxatierapport noodgedwongen heeft moeten baseren op een herleiding van de waarde van de kavel uit de totale verkoopprijs van de in het taxatierapport vermelde, meeromvattende verkooptransacties. Naar het oordeel van het Hof komt het dan aan op de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij deze herleiding van de in totaal betaalde verkoopprijs voor de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening heeft gehouden met de hiervoor onder 6.5 vermelde uitgangspunten en daarmee heeft onderbouwd dat aan de kavel op de waardepeildatum een waarde moet worden toegekend van € 393 per m². Belanghebbende heeft betwist dat dit het geval is.
6.7. Ter zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat de in het taxatierapport bij de vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen grondwaarde is gebaseerd op de onder 2.5 vermelde grondstaffel. Deze grondwaarde is tot uitgangspunt genomen en vervolgens is de bij elk vergelijkingsobject in aanmerking genomen waarde per kubieke meter van het hoofdgebouw gebruikt als sluitpost: deze is zodanig vastgesteld dat deze, vermeerderd met de vastgestelde grondwaarde en de aan de bijgebouwen toegekende modelwaarde, exact overeenkomt met de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijs van het desbetreffende vergelijkingsobject als geheel. Volgens de heffingsambtenaar werd bij deze berekening wel gecontroleerd “of wij [dan] nog een reële m³-prijs over hebben”.
Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd verklaard dat de gehanteerde grondstaffel is gebaseerd op gerealiseerde verkooptransacties rond de waardepeildatum (zoals ook wordt vermeld in het taxatierapport), maar dat hij niet kan aangeven welke transacties dit betreft. Deze onderbouwende verkoopgegevens zijn door hem ook niet in het geding gebracht.
6.8. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee is uitgegaan van een a priori door hem gestelde grondwaarde, zonder deze waarde – tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – met objectieve verkoopgegevens te onderbouwen. Daardoor heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat uit de door hem met het taxatierapport in het geding gebrachte, meeromvattende verkooptransacties, een waarde van de kavel kan worden afgeleid van € 36.000.
6.9. Ook met de overige door hem overgelegde gegevens heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar in hoger beroep in het geding gebrachte percelen grond te [R] (zoals vermeld onder 2.8) onvoldoende vergelijkbaar met de kavel. De heffingsambtenaar heeft tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat voor deze in een andere gemeente gelegen percelen rond de waardepeildatum een vergelijkbare waarde in het economische verkeer gold, terwijl de percelen bovendien wat betreft aard en ligging onvoldoende vergelijkbaar zijn met de kavel.
6.10. Nu het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar niet het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 10.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van het Hof is dit niet het geval. Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat de door het Hoogheemraadschap van Rijnland in 2009 verkochte percelen grasland onvoldoende geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Het Hof verwijst naar hetgeen de rechtbank heeft overwogen onder 4.7 van haar uitspraak en maakt de daarbij gebezigde gronden tot de zijne.
Ook met zijn verwijzing naar de door zijn buurman (de eigenaar van [a-straat 3]) geboden prijs van € 10.000 maakt belanghebbende (zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt) de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk. Belanghebbende, die heeft verklaard om in de persoonlijke sfeer gelegen redenen af te willen van het aan de kavel verbonden (tuin)onderhoud, waarop zijn buurman het vermelde bod op de kavel heeft gedaan, heeft tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat dit bod de prijs is, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Bovendien is sprake van een aanhangig bod, meer dan drie jaar na de waardepeildatum.
Het door belanghebbende genoemde perceel in [R] (zoals vermeld onder 2.7) is naar het oordeel van het Hof onvoldoende vergelijkbaar met de kavel, vanwege de verschillen in omvang en ligging, terwijl dit perceel bovendien in een andere gemeente is gelegen, zodat belanghebbende ook met de verwijzing naar de desbetreffende verkooptransactie (die bovendien ruim twee jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden) niet het bewijs heeft geleverd van de door hem gestelde waarde. Ook met hetgeen hij voor het overige naar voren heeft gebracht, maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de waarde van de kavel op de waardepeildatum € 10.000 bedraagt.
6.11. Aangezien beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt en de heffingsambtenaar ter zitting bovendien heeft verklaard dat er rond de waardepeildatum in [Z] geen verkooptransacties hebben plaatsgevonden van losse percelen die voldoende vergelijkbaar zijn met de kavel, ziet het Hof zich genoodzaakt - bij gebrek aan verdere gegevens die licht kunnen werpen op de waarde - de waarde van de kavel in goede justitie vast te stellen. Daarbij ziet het Hof in de door de buurman geboden koopprijs in dit kader een eerste aanknopingspunt, zij het dat deze prijs – zoals overwogen onder 6.10 – niet de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum weerspiegelt. Met inachtneming van al het hiervoor overwogene stelt het Hof de waarde van de kavel op de waardepeildatum daarom in goede justitie vast op € 15.000.
Slotsom
6.12. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraken op bezwaar vernietigen, de vastgestelde waarde van de kavel verlagen tot € 15.000 en de aanslag OZB 2009 dienovereenkomstig verminderen.
7. Kosten
Belanghebbende heeft op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht recht op vergoeding van de in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt die vergoeding gesteld op de reiskosten per openbaar vervoer [Z] – Haarlem v.v. en [Z] – Amsterdam v.v., door het Hof gesteld op (afgerond) € 15.
8. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- stelt de waarde van de kavel op de waardepeildatum 1 januari 2008 vast op € 15.000;
- vermindert de aanslag OZB 2009 tot een berekend naar een waarde van € 15.000;
- gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van in totaal € 152 (in eerste aanleg € 41 en in hoger beroep € 111) te vergoeden; en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 15.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 22 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.