Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 12/1907
Uitspraakdatum: 20 december 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente X],
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 19 maart 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2012 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde, [gemachtigde], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken (WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 552.000. In het zelfde geschrift is de aanslag onroerende zaakbelastingen over 2010 vastgesteld. Na bezwaar is de waarde verminderd tot € 533.000 en is de aanslag overeenkomstig verminderd. De woning is een twee-onder-één kap woning gelegen in een landgoed dat is aangewezen als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (NSW).
2.2. De heffingsambtenaar heeft zijn waardering onderbouwd met een taxatierapport dat is opgemaakt door [taxateur] van TOG Nederland. Belanghebbende heeft bij het beroepschrift een taxatierapport overgelegd waarin de waarde is getaxeerd op (afgerond) € 335.000. Ter zitting heeft de gemachtigde een nieuwe taxatie overgelegd waarin de waarde uitkomt op € 378.000.
2.3. In geschil zijn alleen:
- de waarde van de ondergrond en in het bijzonder de ondergrond van de open werktuigberging.
- de aftrek als bedoeld in artikel 17, vijfde lid Wet WOZ (de NSW-aftrek).
De ondergrond
2.4. Volgens het bestemmingsplan is de bestemming van de ondergrond van de open werktuigberging bosgrond en belanghebbende meent dat bij de waardering van die bestemming moet worden uitgegaan. De heffingsambtenaar meent dat aangesloten moet worden bij het feitelijk gebruik als bebouwde grond, temeer nu dat waarschijnlijk de nieuwe bestemming wordt in het nieuwe bestemmingsplan dat in ontwikkeling is.
2.5. Ter zitting heeft belanghebbende beaamd dat de werktuigberging is gebouwd met vergunning van de gemeente. Het gebruik als bouwgrond is dus blijkbaar gedoogd. Daarbij past ook de opmerking van de heffingsambtenaar dat in het nieuwe bestemmingsplan wordt aangesloten bij het feitelijke gebruik als bouwgrond.
2.6. Volgens artikel 17 Wet Pro WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. De werktuigberging is een aanhorigheid bij de woning en is met vergunning gebouwd. Er is dan geen enkele reden om te veronderstellen dat een potentiële koper de grond niet zou beschouwen als bebouwde grond of aan de bestemming als bosgrond een waardedrukkende werking zou toekennen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de grond hetzelfde gewaardeerd moet worden als de andere ondergrond.
2.7. De heffingsambtenaar heeft de ondergrond van de opstallen gewaardeerd op € 351 per m2. Belanghebbende stelt dat de waarde € 287 per m2 is. De heffingsambtenaar heeft de waardering gebaseerd op een grondwaardetabel die is opgesteld voor het buitengebied van [plaats X] en die, naar de rechtbank begrijpt, is opgesteld op basis van verkopen in dat buitengebied. Tevens is in dat taxatierapport een drietal vergelijkingspanden opgevoerd die rond de peildatum zijn verkocht. De rechtbank heeft geen reden aan de juistheid van de gehanteerde tabel te twijfelen en is van oordeel dat de heffingsambtenaar de juistheid van de waardering daarmee aannemelijk heeft gemaakt. Nu belanghebbende zijn waardering niet heeft gemotiveerd, is er geen reden om van de waardering door de heffingsambtenaar af te wijken. De waarde van de woning is dan, vóór NSW-aftrek, € 523.125.
De NSW-aftrek
2.8. Artikel 17, vijfde lid, Wet WOZ bepaalt dat de waarde van een gebouwd eigendom dat dient en deel uitmaakt van een op voet van de NSW aangewezen landgoed wordt bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting om het landgoed gedurende een tijdvak van 25 jaar als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.
2.9. Beide partijen zijn in de stukken uitgegaan van de taxatiewijzer waarin een model staat voor de berekening van de instandshoudingsfactor: dat is de factor waarmee de waarde van de woning moet worden vermenigvuldigd om rekening te houden met het bepaalde in artikel 17, vijfde lid, Wet WOZ. In de taxatiewijzer wordt uitgegaan van een mengfactor van instandhoudingsfactoren voor gebouwd en ongebouwd. Beide partijen zijn daarbij uitgegaan van een instandhoudingsfactor gebouwd van 0,98. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar haar standpunt hierover gewijzigd en gesteld dat alleen rekening gehouden moet worden met een instandhoudingsfactor gebouwd.
2.10. Belanghebbende meent dat de grond van het landgoed als één geheel moet worden gezien, dus inclusief de ondergrond van de gebouwen, en dat voor de waardering van de grond rekening gehouden moet worden met de instandhoudingskosten van (de gronden van) het landgoed als geheel. Hij heeft een uitsplitsing gemaakt van alle grond naar grondtypen (natuurterrein/water, wallen/sloten, cultuurgrond-overig en grond dienstbaar aan gebouwen) en op basis van die oppervlakken heeft hij met behulp van de Taxatiewijzer de factor ongebouwd berekend op 0,734, Voor het bepalen van de totale factor voor de woning heeft hij de factor ongebouwd van 0,734 vermenigvuldigd met de factor 0,98 voor gebouwd. De te hanteren factor heeft hij aldus berekend op 0,719.
2.11. Naar het oordeel van de rechtbank gaat belanghebbende uit van een juridisch onjuist standpunt. Bij de waardering voor de Wet WOZ blijven onroerende zaken die deel uitmaken van een NSW-landgoederen, met uitzondering van gebouwde eigendommen en hun ondergrond, buiten aanmerking (artikel 2, eerste lid, onderdeel b, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ). Er is dan geen reden om bij de waardering van de gebouwde eigendommen en de ondergrond daarvan rekening te houden met het bestaan van de gronden die bij de waardering buiten aanmerking zijn gebleven. Daarvan uitgaande mag de omstandigheid dat naast de gebouwde eigendommen en hun ondergrond ook de ongebouwde eigendommen in stand gehouden moeten worden, niet meewegen bij de waardering van de gebouwde eigendommen en hun ondergrond. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008, nr. 41 584 (gepubliceerd in BNB 2008/170). Gezien de dienstbaarheid van de ondergrond aan de gebouwen, volgen die gronden het regime van de gebouwen. Nu beide partijen steeds zijn uitgegaan van een instandhoudingsfactor voor gebouwde eigendommen op basis van de taxatiewijzer van 0,98 en belanghebbende ter zitting niet gemotiveerd heeft aangegeven waarom die factor lager zou moeten zijn indien geen rekening wordt gehouden met een instandhoudingsfactor ongebouwd, ziet de rechtbank geen aanleiding van genoemde factor af te wijken. Naar het oordeel van de rechtbank geldt die factor dan zowel voor de gebouwen als voor de ondergrond daarvan. De rechtbank ziet geen reden om deze factor naar beneden bij te stellen om zodoende alsnog rekening te houden met de instandhoudingskosten van (de gronden van) het landgoed als geheel. Daarvan uitgaande is de waarde niet te hoog vastgesteld.
2.12. Hetgeen onder 2.7 en 2.10 is overwogen, leidt tot de conclusie dat het beroep
ongegrond is.
3. Proceskosten
De rechtbank ziet geen reden voor vergoeding van proceskosten.
Deze uitspraak is gedaan op 20 december 2012 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. J.M.C. Hendriks, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 21 december 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.