Uitspraak
Rechtbank den haag
Team Handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/447760 / KG ZA 13-883
Vonnis in kort geding van 10 september 2013
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. N. Overeem te Den Haag,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] VASTGOED B.V.,
gevestigd te Drimmelen,
gedaagde,
advocaat mr. M.R.E. Gelok te Roosendaal.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als '[eiser]' en '[gedaagde]'.
1.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 3 september 2013 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1.
HKL Beheer B.V. (hierna 'HKL Beheer') houdt zich bezig met het deelnemen in, het financieren van, het samenwerken met en het besturen van ondernemingen, alsmede met het verlenen van adviezen en andere diensten. [eiser] was (tot 14 mei 2013) haar bestuurder en enig aandeelhouder.
1.2.
Samen met technisch ontwerp- en adviesbureau BOAG B.V. (hierna 'BOAG') ontwikkelde HKL Beheer het project "De Domus" te Rotterdam (een woontoren ten behoeve van studentenhuisvesting). Met het oog daarop hebben HKL Beheer en BOAG Plangarant B.V. - een dochtervennootschap van BOAG - (hierna 'BOAG Plangarant') op 4 mei 2012 een projectvennootschap opgericht, onder de naam HKL Vastgoed 1 B.V. (hierna 'HKL Vastgoed'). Daarvan verkregen HKL Beheer en BOAG Plangarant ieder 50% van de aandelen.
1.3.
Op een gegeven moment heeft [gedaagde] zich in verbinding gesteld met HKL Beheer, met de mededeling dat zij een koper wist voor het project "De Domus", te weten Orcom Vastgoed Beleggingen B.V. (hierna 'Orcom'), waarvan [X] indirect bestuurder is. In het kader van de daarop volgende besprekingen/onderhandelingen is er steeds van uitgegaan dat zowel HKL Beheer als BOAG Plangarant haar aandelen in HKL Vastgoed verkoopt.
1.4.
Begin 2013 hebben [eiser] als opdrachtgever en [gedaagde] als opdrachtnemer een "Opdrachtbevestiging tot dienstverlening bij verkoop" ondertekend. Voor zover hier van belang, vermeldt deze het volgende:
"Opdrachtgever geeft in opdracht tot dienstverlening, in deze begeleiding van de verkoop, verstrekt aan de opdrachtnemer, welke door medeondertekening verklaart deze opdracht aan te nemen, betreffende de bemiddeling bij de verkoop van;
Object I:
Omschrijving: "De Domus", ontwikkeling van een nieuwbouw woontoren op een commerciele plint aan de Blaak (hoek Gapersteeg/ Wijnhaven) te Rotterdam, middels verkrijging van aandelen vennootschap HKL Vastgoed 1 B.V., waarin de beoogde ontwikkeling valt.
(…)
Koopsom/ vraagprijs: In overleg met opdrachtgever is er een koopsom vastgesteld van € 1.000.000,- (mogelijk te vermeerderen met B.T.W)
(…)
De opdrachtgever heeft zich verbonden tot het betalen van een vaste courtagesom, waarbij de volgende afspraken zijn gemaakt; ten behoeve van "De Domus" te Rotterdam van ad. € 150.000,00 exclusief geldende BTW (zegge: honderdenvijftigduizend euro).
De totale courtagesom bedraagt ad. € 150.000,- exclusief BTW (zegge: honderdenvijftigduizend euro), welke in twee termijn door opdrachtgever zal worden voldaan. Een bedrag groot ad. € 75.000,- (vijfenzeventigduizend euro) zal worden voldaan middels betaling op de kwaliteitsrekening van instrumenterend notaris van kopende partij (Mr. [curator] B.V.) uiterlijk één dag vóór het laten passeren op datum van de akte van levering van aandelen. Het restant van de courtagesom ad. € 75.000,- excl. BTW (vijfenzeventigduizend euro) zal worden voldaan op gemelde kwaliteitsrekening, binnen twee weken nadat een bruikbare omgevingsvergunning is verkregen.
(…)
De opdrachtgever en [gedaagde] Vastgoed B.V. zijn verder de volgende zaken overeengekomen:
(…)3. De vraagprijs voor "De Domus" is vastgesteld op € 1.000.000,--
(…)"
1.5.
In april 2013 heeft BOAG Plangarant aangegeven niet (meer) voornemens te zijn haar aandelen in HKL Vastgoed te verkopen.
1.6.
Daarop heeft Dumas B.V. te Vledderveen, gemeente Westerveld - een (eveneens) aan voornoemde [X] gelieerde vennootschap - enkel de aandelen van HKL Beheer in KHL Vastgoed gekocht. Van de overeengekomen koopprijs (waarover partijen van mening verschillen) diende in ieder geval een bedrag van € 50.000,-- te worden voldaan bij de levering van de aandelen. Deze vond plaats op 14 mei 2013. Vóór de levering van de aandelen heeft [eiser] aan [gedaagde] betaald een bedrag van € 43.375,-- (volgens [gedaagde] € 37.500,-- + BTW) wegens verschuldigde courtage.
1.7.
Op 7 mei 2013 heeft [gedaagde] aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank toestemming gevraagd om ten laste van [eiser] conservatoire beslagen te mogen leggen onder notaris mr. [curator] te Leeuwarden en Dumas, met begroting van haar vordering op [eiser] op € 225.000,--, inclusief rente en kosten. Daaraan heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd de onder 1.4 vermelde overeenkomst van dienstverlening, op grond waarvan [eiser] een courtagebedrag van € 150.000,--, exclusief BTW, verschuldigd zou zijn aan haar. Op diezelfde dag nog heeft de voorzieningenrechter het door [gedaagde] gevraagd verlof verleend, met begroting van de vordering van [gedaagde] op
€ 58.987,--, onder de bepaling dat de eis in de hoofdzaak binnen veertien dagen na de beslaglegging moet worden ingesteld.
€ 58.987,--, onder de bepaling dat de eis in de hoofdzaak binnen veertien dagen na de beslaglegging moet worden ingesteld.
1.8.
Krachtens dat verlof heeft [gedaagde] op 14 mei 2013 ten laste van [eiser] conservatoir beslag laten leggen onder notaris mr. [curator] te Leeuwarden.
1.9.
Op 17 mei 2013 heeft [gedaagde] [eiser] gedagvaard in een bodemprocedure. Ook daarin heeft [gedaagde] de onder 1.4 vermelde dienstverleningsopdracht ten grondslag gelegd aan haar vorderingen. In die zaak is een comparitie van partijen bepaald.
2.Het geschil
2.1.
[eiser] vordert, zakelijk weergegeven:
I. het derdenbeslag onder notaris mr. [curator] te Leeuwarden - op straffe van verbeurte van een dwangsom - op te heffen;
II. [gedaagde] te verbieden om conservatoir derdenbeslag te doen leggen onder Dumas;
een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
2.2.
Samengevat voert [eiser] daartoe het volgende aan.
Het door [gedaagde] gelegde conservatoire derdenbeslag onder notaris mr. [curator] te Leeuwarden is vexatoir. Met [gedaagde] is namelijk afgesproken dat het courtagebedrag ad
€ 150.000,-- (exclusief BTW) slechts verschuldigd is indien - na haar bemiddeling - alle aandelen in HKL Vastgoed zouden worden verkocht voor een totaalbedrag van € 1 miljoen. Van de courtage zou dan de helft voor rekening van BOAG Plangarant komen. Nu BOAG Plangarant zich heeft teruggetrokken, zijn alleen de aandelen van HKL Beheer in HKL Vastgoed verkocht, zodat [gedaagde] jegens [eiser] slechts aanspraak kan maken op de helft van het overeengekomen courtagebedrag (€ 75.000,--, exclusief BTW), waarvan de helft moet worden voldaan bij de levering van de aandelen en de andere helft na het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Het eerste deel is inmiddels voldaan, terwijl ook het laatste deel na verlening van de vergunning zal worden betaald. [gedaagde] stelt zich ten onrechte op het standpunt dat [eiser] het totale courtagebedrag ad € 150.000,-- aan haar moet betalen. Het onder de notaris gelegde beslag dient dan ook te worden opgeheven en [gedaagde] moet worden verboden om ten laste van [eiser] conservatoir beslag te laten leggen onder Dumas, zoals door haar aangekondigd in de dagvaarding in de bodemprocedure.
€ 150.000,-- (exclusief BTW) slechts verschuldigd is indien - na haar bemiddeling - alle aandelen in HKL Vastgoed zouden worden verkocht voor een totaalbedrag van € 1 miljoen. Van de courtage zou dan de helft voor rekening van BOAG Plangarant komen. Nu BOAG Plangarant zich heeft teruggetrokken, zijn alleen de aandelen van HKL Beheer in HKL Vastgoed verkocht, zodat [gedaagde] jegens [eiser] slechts aanspraak kan maken op de helft van het overeengekomen courtagebedrag (€ 75.000,--, exclusief BTW), waarvan de helft moet worden voldaan bij de levering van de aandelen en de andere helft na het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Het eerste deel is inmiddels voldaan, terwijl ook het laatste deel na verlening van de vergunning zal worden betaald. [gedaagde] stelt zich ten onrechte op het standpunt dat [eiser] het totale courtagebedrag ad € 150.000,-- aan haar moet betalen. Het onder de notaris gelegde beslag dient dan ook te worden opgeheven en [gedaagde] moet worden verboden om ten laste van [eiser] conservatoir beslag te laten leggen onder Dumas, zoals door haar aangekondigd in de dagvaarding in de bodemprocedure.
2.3.
[gedaagde] heeft de vorderingen van [eiser] gemotiveerd bestreden. Voor zover nodig zal haar verweer hierna worden besproken.
3.De beoordeling van het geschil
3.1.
Aan het - overigens summiere - verzoek om beslag te mogen leggen ten laste van [eiser] heeft [gedaagde] (enkel) de onder 1.4 vermelde dienstverleningsopdracht ten grondslag gelegd, onder overlegging van de betreffende opdrachtbevestiging. Ook de door [gedaagde] aanhangig gemaakte bodemprocedure is daarop gebaseerd. Die opdracht ziet - blijkens de opdrachtbevestiging - onmiskenbaar op de bemiddeling door [gedaagde] bij de verkoop van alle aandelen in HKL Vastgoed tegen een totaalprijs van € 1.000.000,--. Het te verkopen object betreft immers "De Domus", dat in feite wordt gevormd door de aandelen die HKL Beheer en BOAG Plangarant hebben in HKL Vastgoed, terwijl als koopsom/vraagprijs van "De Domus" - dus het gehele object - een bedrag van € 1 miljoen wordt vermeld. Een en ander volgt ook uit (i) de - door [gedaagde] opgestelde - "Letter of Intent overname HKL Vastgoed 1 B.V." d.d. 4 juni 2012 en (ii) de brief van [gedaagde] aan Orcom van 9 juli 2012 (prod.'s 7 en 10 bij dagvaarding). Het voorgaande brengt redelijkerwijs tevens mee dat de overeengekomen courtage ad € 150.000,-- slechts verschuldigd is indien alle aandelen in HKL Vastgoed worden verkocht, hetgeen ook strookt met het e-mailbericht van [gedaagde] aan [eiser] van 4 mei 2012 (prod. bij dagvaarding).
3.2.
Nadat [eiser] in de onderhavige procedure de vermeende vordering van [gedaagde] ad € 150.000,-- gemotiveerd had weersproken, heeft [gedaagde] zich tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op het standpunt gesteld dat de vraagprijs voor het gehele project, ofwel 100% van de aandelen in HKL Vastgoed, € 2 miljoen bedroeg en dat de vraagprijs van de aandelen van HKL Beheer een bedrag van € 1 miljoen beliep. Nu de aandelen van HKL Beheer zijn verkocht - volgens [gedaagde] zelfs voor meer dan
€ 1 miljoen omdat in aanmerking moet worden genomen dat de koper ook schulden aan derden heeft overgenomen (pleitnota sub 13), welke stelling niet eerder is ingenomen en door [eiser] gemotiveerd is bestreden - is [eiser] het in de opdrachtbevestiging vermelde courtagebedrag ad € 150.000,-- verschuldigd, aldus [gedaagde].
€ 1 miljoen omdat in aanmerking moet worden genomen dat de koper ook schulden aan derden heeft overgenomen (pleitnota sub 13), welke stelling niet eerder is ingenomen en door [eiser] gemotiveerd is bestreden - is [eiser] het in de opdrachtbevestiging vermelde courtagebedrag ad € 150.000,-- verschuldigd, aldus [gedaagde].
3.3.
Op een verzoek strekkende tot het verkrijgen van verlof tot het leggen van conservatoir beslag wordt ingevolge artikel 700 lid 2 Rv beslist na "summier onderzoek". Dit betekent dat de voorzieningenrechter doorgaans op het verzoek beslist zonder de gerekwestreerde te horen. In de regel mag, en in de praktijk zal, de voorzieningenrechter afgaan op de mededelingen van de verzoeker en de door hem overhandigde stukken. Uit het summiere karakter van het onderzoek volgt voorts dat de verzoeker de voorzieningenrechter van alle voor de beslissing relevante feiten en omstandigheden dient te voorzien, waarbij de voorzieningenrechter erop moet kunnen vertrouwen dat de verzoeker hem volledig en naar waarheid inlicht. In de beslagsyllabus van augustus 2013 is dienaangaande in onderdeel A onder 2 het volgende vermeld:
"Artikel 21 Rv - Partijen zijn verplicht voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht - geldt ook bij een beslagrekest (vergelijk HR 25 maart 2011,ECLI:NL:HR:2011:BO9675). (…) Zeker nu ex parte (zonder dat de gerekwestreerde eerst wordt gehoord) op een beslagrekest wordt beslist, kan misleiding door onvoldoende toelichting in het beslagrekest de voorzieningenrechter reden geven om een latere vordering tot opheffing van het beslag reeds om die reden toe te wijzen (vergelijk gerechtshof Amsterdam 22 november 2011,ECLI:NL:GHAMS:2011:BV7108en gerechtshof Amsterdam, 10 januari 2012,ECLI:NL:GHAMS:2012:BV0477)."
"Artikel 21 Rv - Partijen zijn verplicht voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht - geldt ook bij een beslagrekest (vergelijk HR 25 maart 2011,ECLI:NL:HR:2011:BO9675). (…) Zeker nu ex parte (zonder dat de gerekwestreerde eerst wordt gehoord) op een beslagrekest wordt beslist, kan misleiding door onvoldoende toelichting in het beslagrekest de voorzieningenrechter reden geven om een latere vordering tot opheffing van het beslag reeds om die reden toe te wijzen (vergelijk gerechtshof Amsterdam 22 november 2011,ECLI:NL:GHAMS:2011:BV7108en gerechtshof Amsterdam, 10 januari 2012,ECLI:NL:GHAMS:2012:BV0477)."
3.4.
Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.1 en 3.2 is overwogen moet - uitgaande van de in deze procedure door [gedaagde] ingenomen stellingen - worden geconcludeerd dat [gedaagde] de voorzieningenrechter bij het indienen van het beslagrekest onjuist heeft geïnformeerd en daarmee haar verplichting ex artikel 21 Rv heeft geschonden. Het komt er in ieder geval op neer dat [gedaagde] aan het verzochte verlof tot beslaglegging een andere overeenkomst ten grondslag heeft gelegd dan de overeenkomst waarop zij zich in het kader van haar verweer tegen de onderhavige vorderingen van [eiser] beroept en waarop - volgens haar - het beslag is gegrond.
3.5.
Reeds op grond van het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser] worden toegewezen op de hieronder in het dictum vermelde wijze. Nu het beslag onder notaris mr. [curator] bij dit vonnis wordt opgeheven, heeft [eiser] geen belang bij oplegging van een dwangsom dienaangaande.
3.6.
[gedaagde] zal - als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij - worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
- heft op het op 14 mei 2013 door [gedaagde] ten laste van [eiser] gelegde conservatoire beslag onder notaris mr. [curator] te Leeuwarden;
- verbiedt [gedaagde] om krachtens het op 7 mei 2013 door de voorzieningenrechter van deze rechtbank verleende verlof ten laste van [eiser] conservatoir derdenbeslag te (laten) leggen onder Dumas;
- veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op dit vonnis aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.166,71, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 274,-- aan griffierecht en € 76,71 aan dagvaardingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het uitspreken van dit vonnis;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2013.
jvl