Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 14/4205
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2014 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 840.000. Met de beschikking is in één geschrift onder meer bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigendom gebouwd voor het jaar 2014 (de aanslagen).
Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 april 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2014.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A] en [persoon B]. Op de zitting zijn tevens behandeld de beroepschriften van eiser met de zaaknummers SGR 14/4207, SGR 14/4208, SGR 14/4209, SGR 14/8148, SGR 14/8149 en SGR 14/8150.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een zogenoemde twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 575 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 592 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. De rechtbank begrijpt eisers standpunt aldus dat hij een waarde bepleit van € 675.000; dat is de vraagprijs van de buurwoning op nummer 10 die reeds 2 jaar te koop staat. Verder voert eiser aan dat de vergelijkingsobjecten met uitzondering van [vergelijkingsobject A], niet juist zijn gekozen, dat verweerder een te hoge waarde per vierkante meter grond hanteert, dat er overlast is op de dagen dat HGC thuiswedstrijden speelt en dat veel overlast wordt ervaren van het toegenomen vliegverkeer. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en tot vermindering van de waardebeschikking tot de bepleite waarde.
4. Verweerder persisteert bij de door hem vastgestelde waarde van € 840.000. Verweerder heeft voor de onderbouwing van die waarde gezocht naar vergelijkingsobjecten die gebouwd zijn in dezelfde periode als de woning hetgeen de verschillen in karakter en ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de woning verklaart. Ook heeft verweerder aangevoerd dat de woning op nummer 10 bewoond werd door een 92-jarige dame en dat het niveau van de kwaliteit en het onderhoud van de buurwoning beduidend minder is dan die van de woning. Ook overigens heeft verweerder de standpunten van eiser gemotiveerd betwist. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd zoals bijvoorbeeld het gering aantal nabij gelegen verkochte vergelijkingsobjecten waardoor verweerder ook buiten de wijk naar vergelijkingsobjecten heeft gezocht, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De rechtbank is van oordeel dat voor de waardering van de opstal, het object [vergelijkingsobject A] van de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten het meest geschikt is. Dit vergelijkingsobject is op 29 januari 2013 verkocht voor € 665.000. De (gecorrigeerde) prijs per kubieke meter bedraagt € 691 en het totaal aantal kubieke meter is 609. De rechtbank is verder van oordeel dat uitgaande van die vergelijking verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met verschillen in niveau van ligging, kwaliteit en onderhoud. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de waarde van de opstal niet te hoog is vastgesteld.
Voor de waarde van de grond heeft verweerder terecht een vergelijking kunnen maken met het object [vergelijkingsobject B] nu dat object in hetzelfde deel van [woonplaats] ligt als de woning. De van dat object afgeleide grondprijs per vierkante meter bedraagt € 634, waarbij het totaal aantal vierkante meters is vastgesteld op 985. De waarde per vierkante meter grond bij de woning is door verweerder vastgesteld op € 751. Het verschil in grondwaarde laat zich naar het oordeel van de rechtbank verklaren door de grootte van het perceel; immers de prijs per vierkante meter daalt naarmate de omvang van het perceel stijgt als gevolg van de regel van het afnemend nut. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van de grond dan ook niet te hoog vastgesteld.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De overlast die eiser ervaart van onder andere vliegverkeer kan geacht worden verdisconteerd te zijn in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verder dient bij de waardering niet te worden uitgegaan van WOZ-waarden of vraagprijzen van vergelijkingsobjecten, maar moet worden uitgegaan van verkoopprijzen.
10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en wordt het beroep ongegrond verklaard.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Wel merkt de rechtbank op dat verweerder heeft erkend bij de waardering van de woning niet volledig duidelijk te zijn geweest in de wijze waarop de woning is gewaardeerd en daarbij de bereidheid uitgesproken het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, rechter, in aanwezigheid van mr. M.L. Scholte, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 november 2014.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.