ECLI:NL:RBDHA:2014:6148 - Rechtbank Den Haag - Schadevergoeding wegens niet-nakoming huurovereenkomst lo...

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Team kanton Den Haag

Rolnummer: 921497/10-58

15 mei 2014

[jw.sys.1.rolnummer]

Vonnis in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VELUWSE VASTGOEDCOMBINATIE II B.V.,gevestigd te Ede,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A.P.J. Blokland,

tegen

CENTRAAL ORGAAN OPVANG ASIELZOEKERS,

gevestigd te Rijswijk,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A.R. de Jonge.

Partijen worden hierna aangeduid als “VVC” en “het COA”.

Procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit het volgende:

het tussenvonnis van 22 april 2010;
de akte schade-onderbouwing van 12 augustus 2010 van de zijde van VVC;
de akte uitlating partijen van 2 december 2010 van de zijde van het COA;
de conclusie van 23 januari 2014 van de zijde van VVC;
de antwoordconclusie van 20 maart 2014 van de zijde van het COA.

In haar conclusie van 23 januari 2014 heeft VVC de kantonrechter verzocht haar akte schade-onderbouwing van 12 augustus 2010 als niet genomen te beschouwen. De kantonrechter overweegt dat deze akte is genomen en aan het procesdossier is toegevoegd en dat het daarvan onderdeel blijft uitmaken.

In het tussenvonnis van 22 april 2010 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter bepaald dat partijen de mogelijkheid hebben tussentijds hoger beroep in te stellen tegen dat vonnis. Het COA heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Het gerechtshof ’s-Gravenhage (hierna: het Hof) heeft op 23 april 2013 eindarrest gewezen in het hoger beroep. Het procesdossier van het hoger beroep is door VVC bij haar conclusie van 23 januari 2014 overgelegd. In afwachting van de uitspraak van het Hof is de onderhavige procedure aangehouden.

Het tussenvonnis

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis – zakelijk weergegeven – in conventie geoordeeld dat partijen een overeenkomst hebben gesloten ter zake van het gebruik van de locatie Groot Bartje in Zorgvlied, gemeente Westerveld (hierna: de locatie in Zorgvlied) en dat de door het COA voorgestane opschortende voorwaarde daarvan geen onderdeel vormt. Volgens de kantonrechter staat vast dat het COA geen invulling heeft gegeven aan die overeenkomst als gevolg van een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt, namelijk het ontbreken van de ontheffing van het bestemmingsplan van de gemeente Westerveld, zodat zij aansprakelijk is voor de door VVC dientengevolge geleden schade.

De kantonrechter heeft VVC in de gelegenheid gesteld haar schade nader te onderbouwen.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de reconventionele vordering als onvoldoende onderbouwd moet worden afgewezen.

De kantonrechter die het tussenvonnis heeft gewezen is buiten staat dit vonnis te wijzen.

Het oordeel van het Hof

Het Hof heeft het tussenvonnis bij eindarrest van 23 april 2013 bekrachtigd en heeft de zaak terugverwezen naar de kantonrechter om met inachtneming van het eindarrest verder recht te doen.

Het Hof heeft de visie van de kantonrechter dat partijen niet zijn overeengekomen dat VVC verantwoordelijk was voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen en vrijstellingen voor vreemdelingenopvang en dat evenmin een opschortende voorwaarde is overeengekomen, onderschreven.

Het Hof heeft geoordeeld dat de redelijkheid en billijkheid volgens welke het COA en VVC zich jegens elkaar hebben te gedragen meebrengen dat het COA de kosten voor het ‘leegboeken’ van 582 bedden op de locatie in Zorgvlied voor haar rekening neemt. Volgens het Hof resteert de vraag of VVC nog aanspraak kan doen gelden op de overeengekomen leegstandsvergoeding over de periode 2-9 april 2008.

Ten overvloede heeft het Hof overwogen dat – zakelijk weergegeven – in het vervolg van de procedure bij de kantonrechter bij de beoordeling van de omvang van de aan het COA toe te rekenen schade onder meer het eigen schuld-verweer dat door het COA is opgeworpen aan de orde dient te komen. Volgens het Hof laat de omstandigheid dat de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de vereiste vrijstelling bij het COA lag onverlet dat VVC er redelijkerwijs rekening mee moest houden dat voor de opvang van een groot aantal vreemdelingen mogelijk toestemming nodig zou zijn van de gemeente en dat niet vanzelfsprekend was dat die toestemming er zou komen. Mede bezien in dat licht is VVC, zoals zij zelf ter comparitie bij het Hof heeft verklaard (mogelijk te) voortvarend te werk gegaan met betrekking tot het (al dan niet zonder enig voorbehoud) contracteren met de exploitant van de locatie in Zorgvlied (een overeenkomst die overigens door het COA wordt betwist), aldus het Hof.

Het geschil in conventie

VVC heeft haar eis gewijzigd, waartegen het COA zich niet heeft verzet. VVC vordert thans – zakelijk weergegeven − bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van het COA tot betaling van een schadevergoeding van € 250.000,= en een ex aequo et bono door de kantonrechter vast te stellen schadevergoeding, één en ander te verhogen met de wettelijke handelsrente vanaf 10 juni 2008 tot aan de dag der betaling en de proceskosten.

10.

VVC legt aan haar gewijzigde eis ten grondslag dat Interparcs haar op 13 april 2009 heeft gedagvaard en daarbij – zakelijk weergegeven – een schadevergoeding van € 856.820,= heeft gevorderd. Bedoelde vordering betreft een bij vaststellingsovereenkomst tussen VVC en Interparcs overeengekomen bedrag. VVC stelt dat zij vervolgens met (de aandeelhouders van) Interparcs van de vaststellingsovereenkomst afwijkende afspraken heeft gemaakt over de afwikkeling van de vordering. De regeling luidt volgens VVC als volgt:

VVC zal proberen te bewerkstelligen dat de aandelen in Interparcs worden verkocht en in eigendom overgedragen aan Roompot Recreatiebeheer B.V. VVC ziet af van haar gebruikelijke provisie-aanspraak met betrekking tot het tot stand brengen van bedoelde transactie.

Indien de onder a bedoelde transactie tot stand komt, wordt de vordering van Interparcs op VVC gematigd tot een bedrag van € 250.000,=.

11.

VVC stelt de aandelentransactie, waarmee volgens haar een bedrag van € 30.000.000,= gemoeid was, tot stand te hebben gebracht. De volgens VVC gebruikelijke provisie van 1 à 1,5 % heeft VVC gelet op de hiervoor weergegeven afspraken niet in rekening gebracht bij Interparcs. VVC stelt voorts tegen finale kwijting een bedrag van € 250.000,= aan Interparcs te hebben betaald.

12.

De kantonrechter begrijpt VVC aldus dat zij de hoogte van haar vordering heeft gewijzigd, maar niet de grondslag ervan.

13.

Het COA heeft tegen de gewijzigde vordering (aanvullend) gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

De verdere beoordeling

in conventie

14.

De kantonrechter stelt voorop dat in het door het Hof bekrachtigde tussenvonnis reeds is overwogen dat het COA schadeplichtig is jegens VVC, zodat het thans in de kern slechts nog gaat om de omvang van de te vergoeden schade.

15.

De kantonrechter overweegt dat de schadevordering van VVC bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft de schade die VVC heeft geleden omdat zij een schadevergoeding heeft voldaan aan Interparcs. Het tweede deel betreft door VVC gederfde winst. Beide schadevorderingen zullen hierna afzonderlijk aan bod komen.

Schade aan Interparcs vergoed

16.

Kern van dit deel van het geschil is de vraag of het COA gehouden is tot betaling van de door VVC aan Interparcs vergoede schade, althans tot betaling van enige andere schadevergoeding.

17.

De kantonrechter stelt voorop dat de omstandigheid dat VVC de door Interparcs gestelde schade heeft erkend en die schade door het sluiten van door haar gestelde vaststellingsovereenkomsten heeft gefixeerd niet meebrengt dat ook het COA aan die erkenning en vaststelling is gebonden. De omvang van de schade waarvoor COA jegens VVC aansprakelijk is moet zelfstandig worden beoordeeld. Hiertoe behoeven de door het COA tegen dit deel van de vordering gevoerde verweren bespreking.

18.

Het COA heeft het bestaan en de inhoud van de door VVC gestelde huurovereenkomst met Interparcs betwist. De kantonrechter overweegt dat [getuige] in het voorlopig getuigenverhoor heeft verklaard dat hij op 25 maart 2008 met Interparcs heeft afgesproken dat VVC de locatie in Zorgvlied zou huren voor een periode van minimaal zes maanden tot maximaal één jaar. VVC zou € 13,50 per bed per dag betalen voor 70 % van de bedden en € 5,= per bed per dag voor de overige 30 % van de bedden. Volgens [getuige] heeft hij na de bespreking op woensdag 26 maart 2008 met het COA aan Interparcs bevestigd dat de huurovereenkomst “op die basis” door zou gaan. De afspraken met Interparcs zijn volgens [getuige] schriftelijk vastgelegd op 27 maart 2008. De verklaring van [getuige] op dit punt vindt steun in de door VVC overgelegde overeenkomst (productie 9 bij conclusie van 23 januari 2014) van 28 maart 2008. Deze overeenkomst, waarin de afspraken tussen VVC en Interparcs zijn vastgelegd, is ondertekend door [getuige] en door [naam] van Interparcs. Gelet op één en ander kan naar het oordeel van de kantonrechter worden vastgesteld dat tussen VVC en Interparcs een huurovereenkomst strekkend tot gebruik van de locatie in Zorgvlied tot stand is gekomen. De omstandigheid dat tussen VVC en het COA tot 26 maart 2008 onduidelijkheid bestond over de locatie, VVC ging uit van Zorgvlied, het COA van Borger, maakt het oordeel van de kantonrechter op dit punt niet anders. Anders dan het COA ziet de kantonrechter geen aanleiding te twijfelen aan de authenticiteit van de overeenkomst van 28 maart 2008. De enkele omstandigheid dat het document in een laat stadium in het geding is overgelegd, is daarvoor onvoldoende.

19.

Het COA heeft aangevoerd dat de uit de huurovereenkomst tussen VVC en Interparcs voortvloeiende schade niet voor vergoeding door het COA in aanmerking komt, nu de schade een gevolg is van omstandigheden die aan VVC moeten worden toegerekend.

20.

De kantonrechter overweegt dat vanwege de acute situatie rond de circa 2000 Chinese vreemdelingen op stel en sprong noodopvang geregeld moest worden en dat daarvoor vakantie-accommodatie ‘leeggeboekt’ moest worden. Op 25 maart 2008 was daarover al contact geweest tussen het COA en VVC. Gelet op de geboden haast valt het VVC naar het oordeel van de kantonrechter niet te verwijten dat zij voortvarend is geweest in het maken van afspraken met Interparcs over het beschikbaar maken van de locatie in Zorgvlied. Daarbij komt dat het uitblijven van vrijstelling van het bestemmingsplan voor opvang van vreemdelingen op de locatie in Zorgvlied een aan het COA toe te rekenen omstandigheid is die ertoe heeft geleid dat aan de huurovereenkomst tussen VVC en Interparcs geen uitvoering is gegeven. Aldus bestaat naar het oordeel van de kantonrechter een causaal verband tussen de door Interparcs geleden en op VVC afgewende en aldus door VVC geleden schade en het handelen van het COA. De kantonrechter is evenwel van oordeel dat de schade van VVC mede het gevolg is van omstandigheden die VVC kunnen worden toegerekend. De kantonrechter licht dit als volgt toe.

21.

Uit de overeenkomst (schriftelijke weergave van afspraken) van 28 maart 2008 tussen Interparcs een VVC blijkt dat vóór de schriftelijke vastlegging van de afspraken al bekend was dat de gemeente Westerveld een dwangsombesluit had uitgevaardigd. VVC heeft niettemin een huurovereenkomst gesloten met Interparcs zonder daarbij enig voorbehoud (bijvoorbeeld in de vorm van een ontbindende of opschortende voorwaarde) te maken. Integendeel, uit bedoeld document blijkt dat de rol en het standpunt van de gemeente Westerveld onderwerp van gesprek is geweest tussen Interparcs en VVC en dat VVC heeft toegezegd dat “justitie” de gemeente Westerveld zou “overrulen” ten aanzien van het onderbrengen van de Chinese vreemdelingen. VVC heeft hiermee een zakelijk risico genomen dat naar het oordeel van de kantonrechter niet kan worden afgewend op het COA.

22.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de in het tussenvonnis reeds vastgestelde schadeplichtigheid van het COA jegens VVC moet worden beperkt nu de schade mede een gevolg is van omstandigheden die aan VVC moeten worden toegerekend (artikel 6:101 Burgerlijk Pro Wetboek).

23.

Zoals door het Hof reeds vastgesteld behoren tot de schade van VVC in ieder geval de kosten voor het leegboeken van de locatie in Zorgvlied. VVC heeft gesteld dat de kosten voor ontruiming van de locatie in Zorgvlied € 16.242,= “ter plekke” en € 11.900,= “bij verhuurorganisatie” bedroegen. Het bedrag van € 16.242,= zal als onweersproken worden toegewezen. Ten aanzien van het bedrag van € 11.900,= heeft het COA terecht aangevoerd dat het onvoldoende is onderbouwd, zodat dat bedrag zal worden afgewezen.

24.

Met het COA is de kantonrechter van oordeel dat VVC de gestelde gederfde huur, een bedrag van € 1.146.510,= minus de huurinkomsten van € 317.832,=, onvoldoende heeft onderbouwd, zodat de vordering van VVC in zoverre niet kan worden toegewezen. Dit neemt niet weg dat naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam vaststaat dat Interparcs inkomsten heeft gederfd, welke zij kon afwenden op VVC. De locatie in Zorgvlied moest immers worden leeggeboekt ten behoeve van de Chinese vreemdelingen.

25.

Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat VVC een ontbindende voorwaarde had opgenomen in de op 28 maart 2008 schriftelijk vastgelegde overeenkomst met Interparcs gezien hetgeen hiervoor onder 21 is overwogen, had zij hierop op 9 april 2008 een beroep kunnen doen. Tussen partijen is immers niet in geschil dat het COA op 9 april 2008 heeft meegedeeld aan VVC dat definitief geen gebruik gemaakt zou worden van de locatie in Zorgvlied. De kantonrechter is gelet hierop van oordeel dat de schade van Interparcs/VVC als volgt moet worden geschat.

26.

Het gaat om 13 dagen (28 maart tot en met 9 april) waarin 582 “leeggeboekte” bedden niet zijn gebruikt en waarvoor door Interparcs derhalve geen kosten zijn gemaakt. De kantonrechter zal de schade daarom begroten op een bedrag van € 5,= per bed per dag, overeenkomstig de tussen VVC en het COA overeengekomen leegstandvergoeding. De schade op dit punt wordt derhalve begroot op € 37.830,= (13 x 582 x € 5,=).

27.

Daargelaten dat deze schadepost onvoldoende is onderbouwd, moeten na 9 april 2008 gederfde huurinkomsten voor rekening van VVC blijven. Hiervoor is redengevend hetgeen de kantonrechter hiervoor reeds heeft overwogen over eigen schuld aan de zijde van VVC.

28.

In het midden kan blijven of het COA op grond van haar eigen toezeggingen gehouden is om een leegstandsvergoeding van € 23.000,= te voldoen voor de periode van 2 tot en met 9 april 2008. Voor zover zij daartoe is gehouden, moet dit bedrag geacht worden te zijn begrepen in de schadevergoeding van € 37.830,=.

29.

De slotsom is dat de het COA zal worden veroordeeld om aan VVC een bedrag van € 54.072,= (€ 16.242,= + € 37.830,=) te betalen. Het bedrag zal worden vermeerderd met de onweersproken gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119b Burgerlijk Wetboek vanaf 10 juni 2008 tot de dag van algehele voldoening.

Winstderving VVC

30.

De schadeplichtigheid van het COA brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat het COA ook gehouden is tot vergoeding van door VVC gederfde winst. Over de omvang van deze schadepost overweegt de kantonrechter het volgende.

31.

Tussen partijen is niet in geschil dat VVC op 70 % van de door haar van Interparcs gehuurde bedden niets zou verdienen. Voor deze bedden zou VVC gegarandeerd € 13,50 per bed per dag ontvangen van het COA en datzelfde bedrag gegarandeerd betalen aan Interparcs. Ten aanzien van de resterende 30 % van de gehuurde bedden zou VVC aan Interparcs − ongeacht de bezetting – € 5,= per bed betalen. Over de overige 30 % van de bedden zou VVC, indien bezet, derhalve per dag per bed een bedrag overhouden van € 8,50,=. VVC zou immers € 13,50 per bezet bed per dag en € 5,= per leeg bed per dag ontvangen van het COA.

32.

Als er ook hier veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat VVC in haar overeenkomst met Interparcs een ontbindende voorwaarde had opgenomen, had zij deze op 9 april 2008 kunnen inroepen. In dat geval had zij gedurende 13 dagen, van 28 maart tot en met 9 april, winst gederfd. Bij de begroting van deze schadepost zal de kantonrechter er met VVC van uitgaan dat de helft van de mogelijk winstgevende bedden, 15 % van het totaal aantal bedden (15 % van 582 = 87), bezet zou zijn geweest. Dit leidt tot een schade bedrag van € 9.613,50 (13 x 87 x € 8,50). Het COA zal worden veroordeeld tot vergoeding van dit bedrag. Het bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119b Burgerlijk Wetboek vanaf 10 juni 2008 tot de dag van algehele voldoening.

33.

Het COA zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Bij de vaststelling van het liquidatietarief zal niet het gevorderde bedrag, maar het toe te wijzen bedrag als uitgangspunt worden genomen.

in reconventie

34.

De reconventionele vordering zal worden afgewezen. Het COA zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

in het verwijzingsincident

35.

De kantonrechter zal VVC tot slot als de in het incident in het ongelijk gesteld partij veroordelen in de kosten van het verwijzingsincident.

Beslissing

De kantonrechter:

in het verwijzingsincident

- veroordeelt VVC in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van het COA vastgesteld op nihil aan verschotten en € 452,= aan advocaatsalaris;

- verklaart de proceskostenveroordeling in het vrijwaringsincident uitvoerbaar bij voorraad;

in conventie

- veroordeelt het COA tot betaling aan VVC van een bedrag van € 54.072,= en een bedrag van € 9.613,50, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119b BW vanaf 10 juni 2008 tot de dag van algehele voldoening;

- veroordeelt het COA in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van VVC vastgesteld op € 280,25 aan verschotten en € 1.500,= aan salaris gemachtigde;

- verklaart de veroordeling in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het in conventie meer of anders gevorderde;

in reconventie

- wijst de vordering af;

- veroordeelt het COA in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van VVC vastgesteld op nihil aan verschotten en € 100,= aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.J. Willemsen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 mei 2014.