Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 15/672
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 november 2015 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats 1] , eiser,
en
het college van burgemeester en wethouders van Teylingen, verweerder
(gemachtigden: mr. E.J.M. Rietveld en ir. C. Bekker).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[belanghebbende], te [plaats 2] .
[belanghebbende], te [plaats 2] .
Procesverloop
Bij besluit van 22 juli 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een bedrag van € 3.000,- ter tegemoetkoming in planschade toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente en het betaalde drempelbedrag.
Bij besluit van 16 december 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het daartegen gemaakte bezwaar van eiser gegrond verklaard en het besluit, onder aanvulling van de motivering daarvan, in stand gelaten.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De derde-partij heeft haar zienswijze naar voren gebracht.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2015.
Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Namens de derde-partij is [vertegenwoordiger] verschenen.
Overwegingen
1.1
Bij besluit van 9 september 2008 heeft verweerder aan de derde-partij vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) verleend van de bestemmingsplannen “Bebouwde Kom” en “Endepoel III” voor de bouw van vijftien appartementen met fietsbergingen, negen ééngezinswoningen met bergingen, vier twee-onder-één-kapwoningen en één vrijstaande woning alsmede drie ééngezinswoningen en drie bergingen op de percelen [adres 1] te [plaats 1] . Op 2 februari 2010 heeft verweerder een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10 Wet ruimtelijke ordening (Wro) genomen ten behoeve van de bouw van negentien ééngezinswoningen, drie geschakelde woningen, drie vrijstaande woningen en zes appartementen voor de percelen [adres 1] te [plaats 1] . Hierbij is de vrijstelling op grond van artikel 19 WRO Pro ingetrokken wat betreft vijftien appartementen met fietsberging, vier twee-onder-één-kapwoningen en één vrijstaande woning. Het bouwplan is bekend onder de benaming ‘de Hovenier’.
1.2
Eiser en zijn partner zijn sinds 2 december 1987 eigenaren van het aangrenzende perceel met woning aan de [adres 2] te [plaats 1] .
1.3
Op 5 februari 2009 hebben eiser en zijn partner een bevestiging van afspraken met de derde-partij ondertekend, waarbij onder meer is overeengekomen dat de derde-partij een strook grond met een diepte van 2.30 meter en over de gehele breedte van de tuin ‘om niet’ aan eiser en zijn partner doet toekomen. Tevens heeft de derde partij aan eiser en zijn partner een bedrag van € 2.500,- voldaan. Eiser en zijn partner zijn sinds 28 september 2012 eigenaar van de hiervoor genoemde strook grond grenzend aan het bouwperceel.
1.4
Eiser en zijn partner hebben op 18 oktober 2013 een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij verweerder. Zij stellen dat hun woning in waarde is verminderd als gevolg van bouwplan ‘de Hovenier’.
1.5
Verweerder heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). In het advies van juli 2014 (hierna: het advies) heeft de SAOZ uiteengezet dat de planologische verandering er toe leidt dat eiser en zijn partner in een nadeliger positie zijn komen te verkeren. Onder het oude planologische regime, de bestemmingsplannen “Endepoel II” en “Kom [plaats 1] 1985” hadden de gronden ten noordoosten en zuidwesten van het perceel van eiser en zijn partner de bestemming ‘agrarisch’ en ‘tuincentrum’. Op deze gronden rust onder het nieuwe planologische regime de bestemming ‘wonen’. Deze planologische wijziging leidt, aldus de SAOZ, tot een nadeel voor eiser en zijn partner wat betreft de intensievere bebouwing van de gronden, belemmering van het uitzicht en inbreuk op de privacy. Daarbij heeft de SAOZ opgemerkt dat het projectbesluit van 2 februari 2010 heeft geleid tot voordeel vergeleken met de situatie volgens het besluit ex artikel 19 WRO Pro. De SAOZ heeft op basis van de planvergelijking geconcludeerd dat de waarde van de woning van eiser en zijn partner ten tijde van de peildatum (9 september 2008) van € 410.000,- naar € 390.000,- (dus met € 20.000,-) is gedaald. Volgens de SAOZ behoort 50% van de schade voor rekening van eiser en zijn partner gelaten te worden in verband met het normaal maatschappelijk risico. Toegelicht is dat inbreiding van woningen in de bebouwde kom als een normale maatschappelijke ontwikkeling wordt aangemerkt en dat de ontwikkeling past binnen het door de gemeente vastgestelde beleid. Volgens de SAOZ is de afstand van het object van eiser en zijn partner tot het bouwplan klein, zodat daarvan een nadelig effect op het woon- en leefklimaat van eiser en zijn partner uitgaat. De SAOZ heeft aanleiding gezien om dit in zoverre niet aan het normaal maatschappelijk risico toe te rekenen. Dat geldt ook voor de getaxeerde schadeomvang, omdat de schade 5% bedraagt. Ervan uitgaande dat 2% een redelijke grens is, is de schade dus betrekkelijk zwaar, aldus de SAOZ. Gezien de ernst van de inbreuk op het woon- en leefklimaat en het niet geringe schadepercentage is voor dit object een tegemoetkoming van 50% van het schadebedrag gerechtvaardigd en geadviseerd wordt een tegemoetkoming van in totaal € 10.000,-. Voorts acht de SAOZ een deel van de door eiser en zijn partner geleden schade anderszins verzekerd, nu de door de derde partij overgedragen strook grond dient te worden gezien als compensatie van planschade. De waarde van die strook grond is getaxeerd op € 7.000,-. Dit betekent dat een bedrag van € 3.000,- aan eiser en zijn partner als tegemoetkoming in schade kan worden uitgekeerd.
2. Verweerder heeft dit advies aan het primaire besluit ten grondslag gelegd. In het advies van de Commissie bezwaarschriften en klachten van 4 november 2014 is geadviseerd de SAOZ de strook grond nader te laten taxeren. Bij brief van 26 november 2014 heeft de SAOZ toegelicht op welke wijze de strook grond is getaxeerd. Verweerder heeft daarop het primaire besluit gehandhaafd onder aanvulling van de motivering wat betreft de taxatie van de strook grond.
3. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de door hem geleden schade niet anderszins verzekerd is. Met de derde-partij is afgesproken dat de strook grond aan eiser zou worden overgedragen als een vergoeding voor het intrekken van zijn bezwaar tegen het bouwplan. Hierbij is, aldus eiser, nadrukkelijk overeengekomen dat hij, los van deze overdracht, vergoeding van planschade bij verweerder kon vragen. Eiser verwijst hierbij naar een e-mail van 23 januari 2009 en de op 5 februari 2009 bevestigde afspraken. Voorts acht eiser de taxatie van de strook grond onjuist en onzorgvuldig.
4.1
Op 1 juli 2008 is de WRO ingetrokken en is de Wro in werking getreden.
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c, van de Wro is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 9.1.10, tweede lid, van de Invoeringswet Wro wordt een besluit tot vrijstelling, waartoe het verzoek is ingediend voor 1 juli 2008, voor de toepassing van afdeling 6.1 van de Wro gelijkgesteld met een besluit als bedoeld in artikel 3.10 van die wet.
Ingevolge artikel 1.5, eerste lid, van de Invoeringswet Wabo wordt een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10, eerste lid, dat onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel 2.1 van de Wabo van kracht en onherroepelijk is, gelijkgesteld met een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van die wet.
4.2
Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4.3
In geschil is of de door eiser geleden schade deels anderszins verzekerd is door de overdracht van de strook grond. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling), zie bijvoorbeeld de uitspraak van 21 mei 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BD2119, moet bij de beantwoording van de vraag of de schade anderszins is verzekerd, rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden.
4.4
Eiser heeft een perceel grond ter grootte van 45 m2, grenzend aan zijn perceel, voor een symbolisch bedrag van € 1,00 in eigendom verkregen van de derde-partij. Dat deze strook grond een behoorlijke waarde vertegenwoordigt is niet in geschil. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat eiser hiermee gedeeltelijk al is gecompenseerd voor de schade die hij als gevolg van realisering van het bouwplan ‘de Hovenier’ zou lijden. De afspraken die tussen eiser en derde partij zijn gemaakt hebben naar het oordeel van de rechtbank in dit verband geen beslissende betekenis. Hierin is overigens alleen ten aanzien van het geldbedrag van € 2.500,- opgenomen “dat deze betaling geheel los staat van een eventuele door u op te starten planschadeprocedure”. Wat de strook grond betreft is geen enkele relatie gelegd met een eventueel planschadeverzoek. Ook in de email van
23 januari 2009 is slechts opgemerkt dat de toezeggingen alle ruimte laten om een planschadeprocedure te starten. Hiermee is nog niet gezegd dat de overdracht van de strook grond niet als gedeeltelijke compensatie zou mogen worden beschouwd.
23 januari 2009 is slechts opgemerkt dat de toezeggingen alle ruimte laten om een planschadeprocedure te starten. Hiermee is nog niet gezegd dat de overdracht van de strook grond niet als gedeeltelijke compensatie zou mogen worden beschouwd.
4.5
Verweerder heeft de waarde van de grond, in navolging van een in opdracht van de SAOZ uitgevoerde taxatie, vastgesteld op € 155,- per m2. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste rechtspraak van de Afdeling een bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige uit mag gaan, indien uit het advies op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies naar voren zijn gebracht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 26 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:56). Uit de door verweerder overgelegde taxatie blijkt dat de waarde van de grond is vastgesteld door een beëdigd taxateur. Hierin is vermeld dat bij de taxatie is uitgegaan van het verschil tussen de waarde van het perceel zonder en met de strook grond en dat het verschil € 7.000,- is. Voorts wordt duidelijk dat deze strook slechts gebruikt kan worden als tuin en dat hiervoor een bedrag van € 155,- per m2 reëel is. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldaan aan de eis dat de gedachtegang van de deskundige duidelijk en voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming. De taxatie biedt inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat een redelijke prijs van de grond per m² € 155,- is. Dat eiser het met deze taxatie niet eens is en kritische kanttekeningen erbij heeft geplaatst, betekent niet dat de taxatie niet juist is. Eiser heeft ook geen eigen taxatie ingebracht.
4.6
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat verweerder zich, gelet op alle omstandigheden, terecht op het standpunt heeft gesteld dat de door eiser geleden schade gedeeltelijk, namelijk tot een bedrag van € 7.000,-, anderszins is verzekerd.
5. Het beroep is ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.J. Waterbolk, voorzitter, mr. D. Biever en mr. dr. M.K.G. Tjepkema, leden, in aanwezigheid van mr. A.W.W. Koppe, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 november 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.