Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ‘s-Gravenhage
Rolnr.: 5069355 RL EXPL 16-14106
26 oktober 2016
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: eerst: S.M.A. Moerman, LL.B., vervolgens mr. S.G.G. Albersen,
eisende partij,
gemachtigde: eerst: S.M.A. Moerman, LL.B., vervolgens mr. S.G.G. Albersen,
tegen
de besloten vennootschap StamKo Vastgoed B.V., h.o.d.n. StamKo Vastgoed B.V. t.h.o.d.n. Rots-Vast Groep,
gevestigd te Delft,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. L. Vrakking.
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. L. Vrakking.
Partijen worden verder aangeduid als (eisers gezamenlijk) “ [eiser] ” en “Rots-Vast”.
1.Procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 29 april 2016;
- de conclusie van antwoord;
- de in het geding gebrachte producties.
1.2
Op 24 augustus 2016 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [eiser sub 1] in persoon, bijgestaan door mr. S.G.G. Albersen, en namens Rots-Vast de heer [MK] , bijgestaan door mr. Vrakking. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Beide partijen hebben pleitnota’s overgelegd. Mr. Albersen heeft haar pleitnota gedeeltelijk voorgedragen. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.Feiten
2.1
[eiser sub 1] heeft met Rots-Vast een bemiddelingsovereenkomst gesloten teneinde een huurwoning in Delft te verkrijgen.
2.2
[eiser sub 1] heeft door tussenkomst van Rots-Vast met ingang van 1 februari 2011 de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning) gehuurd van mevrouw [IO] (hierna: de verhuurder).
2.3
Op 19 januari 2011 heeft [eiser sub 1] van Rots-Vast een (in het Engels gestelde) factuur ontvangen wegens “Brokerage-fee” (de kantonrechter begrijpt: bemiddelingskosten) voor een bedrag van € 1.392,30 inclusief BTW. [eiser sub 2] heeft dit bedrag op
22 januari 2011 aan Rots-Vast overgemaakt.
2.4
Per brieven van 2 en 16 november 2015 heeft [eiser sub 1] Rots-Vast verzocht om terugbetaling van de bemiddelingskosten.
2.5
Per brief van 18 december 2015 heeft de gemachtigde van [eiser] Rots-Vast gesommeerd tot terugbetaling van de bemiddelingskosten en de verjaring uitdrukkelijk gestuit.
3.Vordering, grondslag en verweer
3.1
[eiser] vordert veroordeling van Rots-Vast bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.645,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der ingebrekestelling over € 1.392,30 tot de dag van algehele voldoening, met veroordeling van Rots-Vast in de kosten van deze procedure.
3.2
[eiser] legt aan deze vordering, naast voormelde feiten, ten grondslag dat uit het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:3099) volgt dat ingevolge artikel 7:417 lid 4 BW Pro een makelaar geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen bij de huurder wanneer hij ook werkt in opdracht van de verhuurder. Dat heeft Rots-Vast wel gedaan en hieruit kan worden afgeleid dat Rots-Vast zich jegens [eiser] een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW Pro heeft bedongen wat gelet op het dwingende karakter van dit artikel leidt tot nietigheid van het beding waarop de aan [eiser] in rekening gebrachte bemiddelingscourtage is gebaseerd. De betaalde bemiddelingskosten zijn dus onverschuldigd betaald, zowel op grond van artikel 7:264 lid 2 BW Pro als op grond van artikel 7:417 lid 4 BW Pro. [eiser] vordert tevens een bedrag van € 252,70 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.3
Rots-Vast voert gemotiveerd verweer, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan, en concludeert tot afwijzing van de vordering.
4.Beoordeling
4.1
Het betreft een internationale zaak, omdat [eiser sub 2] in de Bondsrepubliek Duitsland woont. Nu de vordering betrekking heeft op een beding in verband met huur en verhuur van een onroerende zaak, is de Nederlandse rechter op grond van artikel 24 lid 1 van Pro de Verordening 1215/2012 (EEX-Vo 2012) bevoegd om van het onderhavige geschil kennis te nemen.
4.2
De vraag naar het toepasselijk recht wordt beheerst door de bepalingen van de Europese Verordening (593/2008) inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (hierna: Rome I). Ingevolge artikel 3 van Pro Rome I, voor zover van belang, wordt een overeenkomst beheerst door het recht dat de partijen hebben gekozen. In casu hebben partijen blijkens de bepalingen uit de overeenkomst en hun stellingen in de procedure gekozen voor Nederlands recht. Derhalve is Nederlands recht van toepassing.
4.3
Beoordeeld dient te worden of Rots-Vast gehouden is tot terugbetaling van de destijds betaalde bemiddelingskosten. De grondslag van de vordering die is ingesteld is niet zonder meer duidelijk. Duidelijk is wel dat de vordering is gebaseerd op onverschuldigde betaling, maar in de dagvaarding is onduidelijk of deze onverschuldigdheid wordt gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:264 lid 2 BW Pro dan wel op het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW Pro. Gelet op het tussen partijen tijdens de comparitie gevoerde debat begrijpt de kantonrechter dat de vordering wordt gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:264 lid 2 BW Pro. Ingevolge artikel 7:264 lid 2 BW Pro is een in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, waarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig. De kantonrechter begrijpt de stellingen van [eiser] aldus dat wordt gesteld dat de bemiddelingskosten destijds zonder rechtsgrond betaald zijn omdat het courtagebeding van rechtswege nietig is, want een niet-redelijk voordeel voor Rots-Vast oplevert, waardoor op het moment van betaling van de bemiddelingskosten direct een vordering uit onverschuldigde betaling is ontstaan.
Verjaring?
4.4
Rots-Vast heeft zich allereerst beroepen op verjaring. Gelet op het bepaalde in artikel 3:309 BW Pro verjaart een vordering uit onverschuldigde betaling vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser zowel met het bestaan van zijn vordering als met de persoon van de ontvanger bekend is geworden en in ieder geval twintig jaren nadat de vordering is ontstaan. De kantonrechter concludeert dat de verjaringstermijn van vijf jaren is gestart op de dag na de dag waarop de bemiddelingskosten zijn betaald, te weten op 23 januari 2011. Ten overvloede wordt overwogen dat de vordering, voor zover deze gebaseerd zou zijn op artikel 7:417 lid 4 BW Pro, inderdaad is verjaard. Ingevolge deze bepaling heeft de lasthebber, indien een der lastgevers een consument is en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, geen recht op loon jegens de koper of huurder. Een van deze bepaling, die strekt ter bescherming van alleen de huurder, afwijkend beding is ingevolge artikel 3:40 lid 2 BW Pro vernietigbaar. Een vordering tot vernietiging moet ingevolge artikel 3:52 lid 1 aanhef Pro en onder d BW binnen drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen aan de belanghebbende ten dienste is komen te staan, ingesteld worden. Rots-Vast heeft onweersproken gesteld dat de bevoegdheid om de vernietigingsgrond in te roepen uiterlijk op 19 januari 2011 aan [eiser sub 1] ten dienste is komen te staan. [eiser sub 1] heeft het courtagebeding niet tijdig in of buiten rechte vernietigd.
4.5
Rots-Vast voert aan dat de bemiddelingskosten zijn betaald door [eiser sub 2] en dat alleen hij mogelijk een aanspraak heeft op Rots-Vast uit onverschuldigde betaling en de verjaring van die vordering had kunnen stuiten. Omdat niet [eiser sub 2] maar
[eiser sub 1] een stuitingshandeling heeft verricht, is de verjaring van de vordering niet, althans niet tijdig gestuit. Rots-Vast heeft een beroep gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 3 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO0183 (Far Trading/Edco Eindhoven).
4.6
[eiser] heeft het verweer van Rots-Vast gemotiveerd weersproken en zich op het standpunt gesteld dat [eiser sub 2] als vertegenwoordiger heeft gehandeld van
[eiser sub 1] bij de betaling van de bemiddelingskosten. [eiser] beroept zich op artikel 3:66 BW Pro ingevolge welk artikel een door de gevolmachtigde binnen de grenzen van zijn bevoegdheid in naam van de volmachtgever verrichte rechtshandeling in haar gevolgen de volmachtgever treft. Beslissend is volgens [eiser] voor de vraag of sprake is van een volmacht, wat hij en de wederpartij daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. In casu is sprake geweest van een betaling van [eiser sub 2] aan Rots-Vast. Bij ‘omschrijving betaling’ staat duidelijk om welk factuurnummer het gaat en uit naam van wie de betaling is geschied.
4.7
De kantonrechter overweegt dat Rots-Vast niet, althans niet gemotiveerd heeft betwist dat [eiser sub 2] als vertegenwoordiger heeft gehandeld van [eiser sub 1] bij de betaling van de bemiddelingskosten. Daaruit volgt dat [eiser sub 1] geacht moet worden de bemiddelingskosten zelf te hebben voldaan en [eiser sub 1] in beginsel een vordering heeft op Rots-Vast uit onverschuldigde betaling. Vaststaat dat de verjaring van die vordering tijdig is gestuit in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW Pro door de brief van de gemachtigde van [eiser] d.d. 18 december 2015, die Rots-Vast ook heeft bereikt. Het door Rots-Vast aangehaalde arrest, dat overigens ziet op stuiting ex artikel 3:316 lid 1 BW Pro, vergelijk r.o. 3.3.2, leidt dan ook niet tot een andere conclusie. De vordering gebaseerd op artikel 7:264 lid 2 BW Pro is derhalve niet verjaard.
Niet redelijk voordeel?
4.8
Nu het courtagebeding niet binnen de daarvoor geldende termijn van drie jaar is vernietigd, moet de vraag worden beantwoord of het desalniettemin van rechtswege nietig is in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW Pro.
4.9
De kantonrechter begrijpt het standpunt van [eiser] aldus dat sprake is van een niet- redelijk voordeel als bedoeld in dit artikel uitgaande van de stellingen dat Rots-Vast (ook) in opdracht van de verhuurder heeft gehandeld en de woning op haar website te huur heeft aangeboden. Daarbij heeft [eiser] erop gewezen dat Rots-Vast blijkens de huurovereenkomst als beheerder van de verhuurder optreedt en ook de huur incasseert. Ook heeft [eiser] gesteld dat hij de woning op internet heeft gevonden, en heeft hij kopieën overgelegd als productie 15 van e-mails aan zijn familie met daarin opgenomen een link naar de website van Rots-Vast waarmee destijds foto’s van de woning te zien zouden zijn geweest. Tussen partijen is niet in geschil dat de betreffende pagina’s op deze website niet meer bestaan.
4.1
Rots-Vast heeft gemotiveerd betwist dat zij destijds in opdracht van de verhuurder heeft gehandeld. Zij heeft een schriftelijke verklaring overgelegd die dat onderschrijft. Ook heeft zij betwist dat zij de woning op haar website te huur heeft aangeboden. De antwoorden op de door de kantonrechter Den Haag gestelde prejudiciële vragen in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099 zijn derhalve volgens Rots-Vast in casu niet van belang. Rots-Vast heeft erkend dat zij als beheerder van de verhuurder optreedt en de huur incasseert maar handhaaft haar verweer dat zij destijds geen bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder had gesloten.
4.11
De kantonrechter overweegt dat [eiser] tot het bewijs zal worden toegelaten van zijn desbetreffende stellingen. Als uiteindelijk niet komt vast te staan dat Rots-Vast in opdracht van de verhuurder van de woning optrad of dat de verhuurder met Rots-Vast in ieder geval is overeengekomen dat zij de woning op haar website te huur mocht aanbieden, is immers in de redenering van [eiser] geen sprake geweest van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW Pro. Als dat wel komt vast te staan, acht de kantonrechter het hiervoor vermelde arrest van de Hoge Raad wel relevant en zal derhalve in beginsel hebben te gelden dat sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst tussen Rots-Vast en de verhuurder, dat artikel 7:417 lid 4 BW Pro derhalve van toepassing was, dat ingevolge die bepaling Rots-Vast jegens [eiser sub 1] geen recht had op loon en dat daarom tevens sprake is geweest van het bedingen van een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW Pro.
4.12
Wat Rots-Vast overigens tot haar verweer heeft aangevoerd, slaagt niet. Allereerst staat, anders dan Rots-Vast betoogt, artikel 7:417 lid 4 BW Pro naar het oordeel van de kantonrechter los van lid 3 en gaat dit lid niet alleen op bij schending van de eerste twee leden van dat artikel.
4.13
Onjuist is ook de stelling van Rots-Vast dat artikel 7:264 BW Pro in het geheel niet van toepassing is omdat de overeenkomst tussen partijen geen huurovereenkomst is. Het tweede lid van dat artikel slaat op het in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst bedingen van een onredelijk voordeel door of tegenover een derde, in casu Rots-Vast. Op vordering van de huurder kan de kantonrechter tot nietigverklaring van een dergelijk beding overgaan en de derde veroordelen tot terugbetaling van hetgeen onverschuldigd is betaald.
4.14
Verder voert Rots-Vast tevergeefs aan dat de wetgever bij de redactie van artikel 7:264 BW Pro heeft gedacht aan bedingen die worden aanvaard in een dwangpositie en dat [eiser] niet in een dwangpositie heeft verkeerd omdat hij uit vrije wil voor Rots-Vast heeft gekozen en ook voor de kosten die Rots-Vast in rekening brengt voor haar diensten. De kantonrechter overweegt dat een huurder als in casu [eiser sub 1] zich vaak gedwongen zal voelen om courtage te betalen omdat hij zonder een tussenpersoon op de vaak krappe woningmarkt niet aan een passende woning kan komen. De kantonrechter acht het een feit van algemene bekendheid dat het in de Randstad en zeker ook in [plaats] moeilijk is om als huurder woonruimte te bemachtigen.
4.15
Voor zover het artikel in dit geval toch toepassing zou vinden, acht Rots-Vast de bemiddelingskosten geen onredelijk voordeel als in dit artikel bedoeld omdat tegenover de bedongen kosten een reële tegenprestatie is geleverd waar [eiser] door gebaat is geweest. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist. Rots-Vast heeft haar betreffende verweer onvoldoende nader onderbouwd. De kantonrechter concludeert dat Rots-Vast niet heeft geconcretiseerd waaruit de door haar verrichte werkzaamheden hebben bestaan anders dan de gebruikelijke werkzaamheden ten behoeve van de totstandkoming van een huurovereenkomst als bijvoorbeeld het opstellen van een huurcontract en het opleveren van de woning. De kantonrechter gaat hier verder aan voorbij.
4.16
Dat Rots-Vast, zoals zij stelt, niets met de verhuurder van de woning had en heeft te maken, is feitelijk onjuist en dit heeft zij tijdens de comparitie van partijen ook erkend. Rots-vast heeft immers vanaf het begin van de huurovereenkomst tussen partijen gefunctioneerd als de beheerder van de verhuurder en incasseert ook de huur.
4.17
Rots-Vast voert ten slotte aan dat de vordering van [eiser] in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid is gelet op onder meer haar bedrijfsmodel, de marktsituatie en de tevredenheid van [eiser] direct na het ondertekenen van de huurovereenkomst. Dit verweer slaagt evenmin. Van onaanvaardbaarheid als in art. 6:2 lid 2 BW Pro bedoeld zal slechts in uitzonderlijke gevallen sprake kunnen zijn. Met name gelet op het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 kunnen de door Rots-Vast vermelde omstandigheden haar betoog, dat de redelijkheid en billijkheid aan de vordering van [eiser] in de weg staan, niet dragen.
4.18
Ten slotte overweegt de kantonrechter nog dat uit vorenstaande overwegingen volgt dat slechts [eiser sub 1] een vordering kan instellen tegen Rots-Vast, en dat [eiser sub 2] niet-ontvankelijk verklaard zal worden in zijn vordering.
4.19
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.Beslissing
De kantonrechter:
- laat [eiser] toe tot bewijs van zijn stellingen:
dat Rots-Vast ten behoeve van de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot de woning in of omstreeks 2011 (ook) in opdracht van de verhuurder heeft gehandeld;
dat Rots-Vast in opdracht van de verhuurder de woning in of omstreeks 2011 op haar website te huur heeft aangeboden;
- verwijst deze zaak naar de rolzitting van de kantonrechter van deze rechtbank van 23 november 2016 teneinde [eiser] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten of hij bewijs wenst te leveren en indien hij zulks wenst te doen door het voorbrengen van getuigen, onder opgave van de namen en woonplaatsen van de getuigen alsmede de verhinderdata van hemzelf, Rots-Vast en de getuigen in de periode januari tot en met maart 2017. Eventueel voor te brengen getuigen worden op deze zitting nog niet gehoord, eventueel schriftelijk bewijs dient [eiser] direct te overleggen;
- houdt elke verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.J. Verbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 oktober 2016.