Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 15/7268
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 april 2016 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2015 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 276.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2015 (de aanslag OZB), de aanslag rioolheffing (eigenaren en gebruikers) voor het jaar 2015 en de aanslag afvalstoffenheffing voor het jaar 2015.
Eiser heeft tegen de WOZ-beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag OZB. Eiser heeft tevens bezwaar gemaakt tegen de aanslag rioolheffing eigenaren.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 september 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2016.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A] en [persoon B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 390 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 119 m².
2. Eiser heeft de woning op 26 december 2013 zonder aankoopmakelaar gekocht voor € 276.000.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Volgens eiser komt de prijs die hij heeft betaald voor de woning niet overeen met de waarde van de woning in het economische verkeer, omdat de woning onderhands door hem is aangekocht en na de aankoop diverse gebreken zijn geconstateerd. Ter onderbouwing heeft eiser foto’s van de woning overgelegd. Op deze foto’s zijn scheuren zichtbaar die zich volgens eiser in diverse muren van de woning bevinden. Eiser bepleit een waarde van € 233.000. Daartoe beroept hij zich, onder verwijzing naar de vastgestelde waarde van een aantal buurpanden, op het gelijkheidsbeginsel en op de omstandigheid dat de waarde van de woning voor het jaar 2014 was gewaardeerd op € 233.000.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder gewezen op de eigen aankoopprijs van € 276.000 die enkele dagen voor de waardepeildatum is gerealiseerd. Voorts verwijst verweerder naar het op 4 augustus 2014 door eiser overgelegde PMA Inlichtingenformulier woningen (het inlichtingenformulier) waarop door eiser is aangegeven dat bij de aankoop geen sprake is geweest van enige waardeverminderende omstandigheden.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7. Uit HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, leidt de rechtbank af dat voor de bepaling van de waarde volgens de Wet WOZ het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak leidend is als die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is verkocht. Dat is de prijs die de meestbiedende koper aan de woning heeft besteed. Dit is slechts anders als een partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat die koopprijs niet de waarde - zoals bedoeld onder 6 - weergeeft. Gelet op de aankoopdatum is de woning voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De koopprijs vertegenwoordigt aldus in beginsel de waarde in het economische verkeer en de last om het tegendeel aannemelijk te maken rust op eiser.
8. Met hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij een te hoog bedrag heeft betaald voor de woning, waardoor de koopsom de waarde van de woning in het economische verkeer niet weergeeft. De rechtbank komt tot dit oordeel nu eiser ter zitting geloofwaardig heeft verklaard dat ernstige gebreken aan de woning, te weten grote en diepgaande scheuren in verscheidene (draag)muren, hem ten tijde van de aankoop niet bekend waren en op dat moment ook reeds aanwezig waren. De muren waren ten tijde van de aankoop, aldus eiser, grotendeels bedekt waardoor hij deze belangrijke gebreken niet heeft kunnen constateren. Gelet op de foto’s die door eiser ter onderbouwing van zijn verklaring ter zitting zijn overgelegd, de ernst van de scheuren zoals door eiser gemotiveerd is betoogd en de omstandigheid dat bij de aankoop geen makelaar of andere deskundige betrokken was, acht de rechtbank aannemelijk dat eiser meer heeft betaald dan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De rechtbank kent aan het inlichtingenformulier niet de bewijskracht toe die verweerder eraan toekent. Dit geldt temeer nu dit formulier in het kader van permanente marktanalyse is opgevraagd en niet om de waarde van de woning te bepalen als bedoeld in de Wet WOZ. Bovendien heeft eiser ter zitting gemotiveerd betoogd dat hij het formulier als leek heeft ingevuld, en zich niet bewust was van de doelstelling om gebreken aan het licht te brengen en hieraan een waardevermindering toe te kennen. Van die uitwerking is hij zich nu, mede gelet op de bijstand van zijn gemachtigde, in het kader van deze procedure wel bewust.
9. De vraag die zich vervolgens aandient is of eiser de door hem bepleite waarde van € 233.000 aannemelijk maakt. Eiser heeft hiertoe zich beroepen op de vastgestelde waarden van een aantal buurpanden en op het gelijkheidsbeginsel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser hiermee niet de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. Tevens is uit hetgeen eiser heeft aangevoerd niet aannemelijk geworden dat verweerder jegens één of meer andere belanghebbenden toepassing heeft gegeven aan een door hem gevoerd (begunstigend) beleid of in een meerderheid van de met het onderhavige geval vergelijkbare gevallen door een andere wijze van waarderen tot een lagere waarde is gekomen. Derhalve faalt het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor vorige tijdvakken aan de woning is toegekend, kan dit eveneens niet tot een ander oordeel leiden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de nabij die peildatum gerealiseerde verkooptransacties en zonder om te zien naar het beeld dat de onroerendgoedmarkt op eerdere waardepeildata te zien gaf en waarop de WOZ-waarden toen waren gebaseerd.
10. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, met inachtneming van het waardedrukkend effect van de scheuren in de muren, in goede justitie op € 255.000.
11. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 255.000;
- vermindert de aanslag OZB tot een berekend naar een waarde van € 255.000;
- vermindert de aanslag rioolheffing eigenaren tot een berekend naar een waarde van € 255.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 992;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. dr. N. Djebali, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 april 2016.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.