ECLI:NL:RBDHA:2016:7871 - Rechtbank Den Haag - Toewijzing vordering tot medewerking notaris bij levering...

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/509942 / KG ZA 16/530

Vonnis in kort geding van 10 juni 2016

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, het Directoraat-Generaal Rijkswaterstaat, en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, het Rijksvastgoedbedrijf),

zetelende te Den Haag,

eiser,

advocaten mr. J. Hu te Utrecht en mr. S.J. van Baasbank te Den Haag,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BMS Netwerk Notarissen B.V.,gevestigd en kantoorhoudende te Leiden,

[gedaagde 2], wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

gedaagde sub 2 in persoon verschenen,

gedaagde sub 1 verschenen in de persoon van gedaagde sub 2.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de op 30 mei 2016 gehouden mondelinge behandeling.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

Eiser houdt zich onder meer bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed voor overheidsdoeleinden. Gedaagde sub 1 is een notariskantoor, waar gedaagde sub 2 werkzaam is als notaris.

2.2.

In het kader van de aanleg van de rijksweg A4 Burgerveen-Leiden (hierna: het project) heeft eiser in 2000 onroerend goed aan dat tracé aangekocht van verschillende particulieren, waaronder het perceel, kadastraal bekend als Gemeente Leiderdorp, [sectie] , nummer [nr] (hierna: het gehele perceel). Dat perceel heeft eiser toen gekocht van de heer [X] (hierna: [X] ) en mevrouw [Y] . In de betreffende koopovereenkomst is in artikel 15 lid 4 opgenomen Pro:

“dat wanneer het bij deze koopovereenkomst verworven perceel te gelegenertijd voor vrije verkoop (aan particulieren) in aanmerking komt, dit als eerste aan de verkoper zal worden aangeboden. De prijs en de voorwaarden waaronder dit geschiedt is ter beoordeling van de betrokken Domeindienst, thans de Regionale Directie Domeinen West te Leiden.”

(hierna: de aanbiedingsplicht).

2.3.

De bestemming van het gehele perceel is in 2012 gewijzigd van wonen naar groen.

2.4.

Eiser heeft het, nadat het project was geëindigd en het gehele perceel overtollig was verklaard, het gehele perceel op grond van de Regeling Materieel Beheer Rijksoverheid 2006 ter overdracht aangeboden aan (onder meer) de Gemeente Leiderdorp (hierna: de gemeente). Tussen hen is vervolgens een koopovereenkomst tot stand voor een deel van het gehele perceel. Het resterende deel van het perceel ter grootte van 1 are (hierna: het perceel) heeft eiser vervolgens te koop aangeboden op de vrije markt. Op 22 maart 2015 is tussen eiser en de heer en mevrouw [Z] (hierna: [Z] c.s.) een koopovereenkomst tot stand gekomen voor het perceel voor een bedrag van € 6.250,-, met als uiterste datum van levering 15 december 2015.

2.5.

Medio 2015 heeft [X] eiser gewezen op de aanbiedingsplicht. Eiser heeft het perceel daarna alsnog aan [X] aangeboden. Daarbij heeft eiser [X] onder meer i) uitgelegd waarom hij gehouden was het gehele perceel eerst aan de gemeente aan te bieden, ii) meegedeeld wat de nieuwe bestemming is van het perceel, en iii) meegedeeld dat [X] het perceel kan kopen voor hetzelfde bedrag als waarvoor eiser het perceel heeft verkocht aan [Z] c.s. (€ 6.250,-).

2.6.

Tussen eiser en [X] is hierover schriftelijk gecorrespondeerd, waarbij [X] enkele bezwaren naar voren heeft gebracht, waaronder ten aanzien van de aanbieding van het gehele perceel aan de gemeente, ten aanzien van de aanbieding van – enkel – het perceel aan hem en bovendien met een gewijzigde bestemming. [X] heeft voorts aanspraak gemaakt op een schadevergoeding. Eiser heeft meegedeeld zich niet te kunnen vinden in de bezwaren van [X] . Eiser en [X] zijn niet tot overeenstemming gekomen. Eiser heeft zijn aanbod laatstelijk in een brief van 19 februari 2016 gestand gedaan, waarbij hij heeft meegedeeld dat dat aanbod twee weken geldig is en vervalt indien het niet binnen die termijn wordt geaccepteerd, waarna het perceel aan een derde zal worden aangeboden. [X] heeft hier niet op gereageerd. Eiser heeft vervolgens aan gedaagden de opdracht gegeven tot het passeren van de notariële akte ten behoeve van de eigendomsoverdracht van het perceel aan [Z] c.s.

2.7.

Gedaagden, die op de hoogte waren geraakt van de aanbiedingsplicht, hebben aan eiser meegedeeld dat zij, alvorens de zaak in behandeling te nemen, een gelegaliseerde verklaring van [X] willen ontvangen betreffende de afstanddoening van het voorkeursrecht. Eiser heeft een dergelijke verklaring niet kunnen bemachtigen, waarop gedaagden hun diensten hebben geweigerd.

3.Het geschil

3.1.

Eiser vordert – zakelijk weergegeven – gedaagden althans gedaagde sub 1 althans gedaagde sub 2 te gebieden om onmiddellijk na betekening van dit vonnis volledige medewerking te verlenen noodzakelijk voor het passeren van de leveringsakte van het perceel tegen een koopsom van € 6.250,- op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.

3.2.

Daartoe voert eiser – samengevat – het volgende aan. Eiser heeft, nadat hij dit in eerste instantie over het hoofd had gezien, later alsnog aan zijn aanbiedingsplicht voldaan, ondanks dat hij zich ervan bewust was dat de gevolgen van het tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst met [Z] c.s. voor rekening van eiser zouden komen. Eiser heeft het perceel tot drie keer toe aan [X] aangeboden, maar dit aanbod is afgewezen, dan wel niet geaccepteerd. Eiser staat derhalve in zijn recht om het perceel nu aan [Z] c.s. over te dragen. Er is geen grondslag waarop gedaagden hun medewerking daaraan kunnen onthouden. Behalve dat eiser heeft voldaan aan zijn aanbiedingsplicht, is het recht van [X] ook niet sterker dan het recht op levering van [Z] c.s.

3.3.

Gedaagden voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.De beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 21 van Pro de Wet op het Notarisambt (Wna) is een notaris verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, behoudens het bepaalde in het tweede, derde en vierde lid van dit artikel. Gedaagden beroepen zich op het bepaalde in artikel 21, tweede lid, Wna op grond waarvan de notaris verplicht is zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. Bij de vraag of het beroep van gedaagden hierop terecht is, stelt de voorzieningenrechter het volgende voorop.

4.2.

Volgens vaste rechtspraak verplicht de functie van de notaris in het rechtsverkeer hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in artikel 21, tweede lid, Wna om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. De belangen van derden zijn onder meer betrokken bij de verlangde ambtsverrichting indien deze betrekking heeft op de levering van een goed of de vestiging van een beperkt recht daarop (hierna: de levering of bezwaring), terwijl ook een derde ter zake van dat goed rechten kan doen gelden. In zodanig geval behoort de notaris zich terughoudend op te stellen. Indien de notaris aanleiding heeft te vermoeden dat sprake is van rechten van derden ter zake van het goed waarop de gevraagde dienstverlening betrekking heeft, dient hij daarover met partijen te overleggen en zo nodig nader onderzoek te doen, teneinde zich een oordeel te vormen over de vraag of het recht van de derde een beletsel behoort te vormen voor de beoogde levering of bezwaring. Van een zodanig beletsel is sprake indien de beoogd verkrijger geen rechtmatig belang heeft bij de levering of bezwaring, hetgeen het geval is indien het recht van de derde door een wettelijke regel als het sterkere recht wordt aangewezen, of indien de beoogd verkrijger onrechtmatig jegens de derde zou handelen door levering of bezwaring te verlangen. Voor dat laatste is niet voldoende dat de vervreemder met de levering of bezwaring wanprestatie pleegt jegens een derde. Bij het voorgaande is van belang dat het de notaris, gelet op de in artikel 22 Wna Pro neergelegde geheimhoudingsplicht, niet is toegestaan zich tot de betrokken derde te richten, behoudens voor zover partijen hem daarvoor toestemming verlenen. Hij dient zijn onderzoek dan ook te verrichten op basis van informatie die hem door partijen wordt verschaft of hem anderszins ter beschikking staat. Gelet hierop en omdat de notaris niet over het instrumentarium beschikt voor een diepgaand feitenonderzoek, kan hij zich slechts een globaal oordeel vormen over de vraag of het recht van de derde een beletsel vormt voor de beoogde levering of bezwaring. Indien de voor de notaris kenbare feiten het oordeel rechtvaardigen dat het recht van de derde een beletsel vormt voor de beoogde levering of bezwaring, dan wel aanleiding vormen tot gerede twijfel daarover, dan dient hij – tenzij de betrokken derde verklaart geen bezwaar te hebben tegen de levering of bezwaring – zijn ministerie te weigeren (Hoge Raad 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831).

4.3.

Of eiser (voldoende) aan zijn aanbiedingsplicht heeft voldaan kan door gedaagden, zonder zich tot [X] te richten (hetgeen zoals voormeld niet is toegestaan), niet met zekerheid worden vastgesteld. Dat behoeft echter ook niet. De van gedaagden te vergen zorgvuldigheid gaat niet zo ver dat zij gehouden zijn om zich een zelfstandig oordeel te vormen over de vraag of eiser tekort is geschoten in de vervulling van zijn aanbiedingsplicht en om, indien dat het geval zou zijn, in afwijking van de in beginsel op haar rustende ministerieplicht haar medewerking aan het verlijden van de transportakte te weigeren. Door gedaagden kan wel worden vastgesteld dat eiser – alhoewel hij in eerste instantie heeft nagelaten om het perceel, vóór de verkoop hiervan aan [Z] c.s., aan te bieden aan [X] – het perceel daarna alsnog aan [X] heeft aangeboden, maar dat [X] daar niet op in is gegaan. Dit blijkt genoegzaam uit de door eiser verstrekte informatie. Overigens heeft eiser naar voorshands oordeel met de overgelegde correspondentie wel aannemelijk gemaakt dat hij met het door hem gedane aanbod aan zijn aanbiedingsplicht heeft voldaan.

4.4.

Verder kan worden vastgesteld dat de ontstane situatie met zich brengt dat vervreemding van het perceel aan [Z] c.s. mogelijk een inbreuk op de rechten en belangen van [X] oplevert, maar dat het weigeren van medewerking aan het transport een inbreuk op de rechten en belangen van [Z] tot gevolg heeft. Die laatste rechten en belangen dienen ook in ogenschouw te worden genomen. Verder heeft te gelden dat er in dit geval geen sprake is van botsende rechten op levering als bedoeld in artikel 3:298 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), nu de aanbiedingsplicht nog niet maakt dat er sprake is van een recht op levering van [X] als bedoeld in dat artikel (zie eveneens: Hoge Raad 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831).

4.5.

Gezien het vorenstaande is naar voorshands oordeel geen sprake van gegronde redenen die zouden moeten leiden tot het weigeren door gedaagden van hun diensten. Gelet op het door eiser gestelde spoedeisend belang, dat door gedaagden niet is betwist, zal de voorzieningenrechter de vordering daarom toewijzen als na te melden. Dat er een noodzaak is om aan gedaagden een dwangsom op te leggen is gesteld noch gebleken, zodat de vordering daartoe zal worden afgewezen.

4.6.

De voorzieningenrechter ziet aanleiding om te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. Redengevend hiervoor is dat gedaagden niet opkomen voor hun eigen belang, maar voor de belangen van derden. Daarbij is de ontstane situatie mede veroorzaakt door de omstandigheid dat eiser heeft nagelaten om reeds voor de verkoop van het perceel aan [Z] c.s. aan zijn aanbiedingsplicht te voldoen.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

gebiedt gedaagden om onmiddellijk na betekening van dit vonnis volledige medewerking te verlenen noodzakelijk voor het passeren van de leveringsakte van het perceel tegen een koopsom van € 6.250,-;

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2016.