Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 16/8323,SGR 16/8325, SGR 16/8326, SGR 16/8327, SGR 16/8328, SGR 16/8330, SGR 16/8331, SGR 16/8333, SGR 16/8334, SGR 16/8336, SGR 16/8337, SGR 16/8339, SGR 16/8340, SGR 16/8341, SGR 16/8342, SGR 16/8344, SGR 16/8345, SGR 16/8346, SGR 16/8347 en SGR 16/8348
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
17 mei 2017 in de zaken tussen
[stichting X], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 8 september 2016 op de bezwaren van eiseres tegen hierna onder 1. te noemen beschikkingen en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 mei 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon B].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt in zoverre de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarde van de objecten [straat]
[woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer],
[woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer] en [woningnummer] wordt verminderd tot € 167.000 en
vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op
bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.223;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 16 februari 2016 (de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als de [straat] [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer], [woningnummer] en [woningnummer], te [plaats] (tezamen: de woningen; en afzonderlijk: woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 (de waardepeildatum) voor iedere woning voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 173.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2016 (de aanslagen).
2. Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ worden deze bezwaren geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
3. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. De woningen zijn portiekflats en hebben een oppervlak van 94 m².
5. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat de door haar aangedragen objecten aan de [straat] [woningnummer], [woningnummer] en [woningnummer] vanwege de kwaliteit van die woningen beter vergelijkbaar zijn dan de vergelijkingsobjecten van verweerder. Verweerder heeft verwezen naar de vergelijkingsobjecten aan de [straat] [woningnummer], [woningnummer] en [woningnummer] en gesteld dat deze objecten kort na de waardepeildatum zijn verkocht en daarom beter vergelijkbaar zijn. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat de door haar aangedragen objecten ook op het punt van de kwaliteit goed vergelijkbaar zijn met de woningen. Behalve die vergelijkbaarheid zijn deze objecten ook rond de waardepeildatum verkocht. Zij kunnen daarom dienen ter bepaling van de waarden van de woningen. Daarvan uitgaande heeft verweerder onvoldoende onderbouwd waarom zou moeten worden uitgegaan van de door hem aangedragen referenties. Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de woningen niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld.
7. Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen op de waardepeildatum € 160.000 bedragen. Tot die waarde leidt niet zonder een verwijzing naar een aantal referentieobjecten.
8. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarden van de woningen alle omstandigheden in aanmerking nemend, in goede justitie vast op € 167.000.
9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen gegrond verklaard.
10. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de bezwaren en beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.223 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246 en een wegingsfactor 1,5 wegens samenhang en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1,5 wegens samenhang).
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J. Habetian, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2017.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.